【正文】 所以，現(xiàn)在廣州的發(fā)展商也許意識到這一點了，已經(jīng)開始向本身廣州的北面，甚至現(xiàn)在到北京、上海這樣的進行發(fā)展，具體的某一個項目我還很難進行評估。提問： 聽說廣州有一個星河灣，聽說你最近派人去考察了，考察了之后對星河灣有什么看法？回答：我們大家知道在番禺有很多的樓盤，我不能談很具體，我只能總體來講，廣東有很多發(fā)展商在規(guī)模開發(fā)方面在全國是獨樹一幟，無論從規(guī)劃上、物業(yè)管理上、小區(qū)配套上都非常有特色。比如說我們重點發(fā)展深圳，現(xiàn)在土地儲備在45萬平方米，960萬平方米才占了5％，顯然這個比例不夠，深圳還要繼續(xù)拿，比如說上海我們只有2萬平方米，這是最高的，顯然在上?？梢阅谩．?dāng)然就目前萬科的發(fā)展來講，應(yīng)該說土地儲備到現(xiàn)在發(fā)展來講，是一個比較合理的從量上來講是一個比較合理的量了。那么顯然舉一個例子，我剛才說的曾經(jīng)是全國大哥大的公司就是有很多便宜的土地，但是宏觀調(diào)控之后他很多便宜的土地拿不到，這個身就翻不了。但是現(xiàn)在通過尋租或者是高價土地，萬科只有從市場上高開高走，去開發(fā)當(dāng)檔次的，那么在市場上尋找你的出路。所以你就不能拿地塊不好價格高混合起來，就是這樣。 萬科在全國多處城市拿地成本都會略高于周邊項目，請問這是萬科對本身地塊的價值評估過高，還是對未來產(chǎn)品極具信心？ 我不知道是哪個人問的，你怎么知道萬科拿地都比周邊地塊高呢？但是我只能這樣說，歷史上萬科曾經(jīng)有這樣的，歷史上拿的地塊都不是很好，價格偏高，當(dāng)然你地塊不很好的實際上這是兩個概念，地快不好的地方可能大家認為不能搞房地產(chǎn)的就搞房地產(chǎn)，這就是地塊不高，第二價格偏高，萬科是通過投標(biāo)拿地，剛才講了，投標(biāo)拿地的好處就是能迅速進入市場，但是它有一個弊端，就是價格偏高，這就給人家一個印象，就是萬科拿的地比別人都高，實際上不是這樣，避實就虛，那么在別人沒有看好他的時候，你看好他價格就低。萬科物業(yè)管理收費率有多高？這個數(shù)字我不知道。 第一個問題我相信這些事情是免不了的，最好的方法就是透明度，因為他是借著業(yè)主委員會的名義為個人謀取利益，最好實際上大家都知道是透明度。 從筆記來看這是剛才比較挑釁的回答，剛才我已經(jīng)回答他了，所以對這個問題不予理睬。 再有一個，培養(yǎng)一個隊伍，培養(yǎng)一個職業(yè)經(jīng)理人的隊伍，一個品牌、一個制度、一個隊伍，這就是萬科這么幾年發(fā)展總結(jié)的這么一句話。第三建立了一個制度，從一個企業(yè)管理來講，一個衡量企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來講，從兩方面衡量，一個就是它的企業(yè)管理，第二個就是它的業(yè)務(wù)架構(gòu)，應(yīng)該說萬科在企業(yè)管理方面是比較超前的，包括他的人才、管理制度，包括他的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用都應(yīng)該是比較超前的，但是業(yè)余他在業(yè)務(wù)上面走了彎路，所以他的這種管理上面的優(yōu)勢并沒有完全發(fā)揮出來，經(jīng)過這些調(diào)整萬科從2002年開始進入高速增長期，所以它的這種業(yè)務(wù)調(diào)整順利之后，它的管理的優(yōu)勢會充分發(fā)揮出來的。但是，他們又不得不在這時候開始要轉(zhuǎn)型，因為飼料行業(yè)已經(jīng)飽滿了。 第二個問題，我不知道我今天講的話題是不是在操作我，還是在談 物業(yè)管理，我們今天談的是物業(yè)管理話題，至于說有沒有其他的優(yōu)勢，我只能這樣講，萬科是84年成立，經(jīng)過到現(xiàn)在實際上我們今年雖然講物業(yè)管理，本身也講了萬科從一個多元化向?qū)I(yè)化的這樣一個調(diào)整，調(diào)整的結(jié)果現(xiàn)在是萬科樹立了一個萬科地產(chǎn)品牌，當(dāng)然這個地產(chǎn)品牌里包括了萬科物業(yè)，包括了王石個人的作用，這一點想否認也是否認不掉的，但是因此想借這個來詆毀也是徒勞的，這是第一點。 問題還在于一個人才的流動率，比如說我們剛才舉的是林少洲，他是在公司培育了9年，在人才使用來講我們是非常劃算的，反而在公司培養(yǎng)3年就離開了，反而是不劃算的，這就是我們剛才講的人才的流動率。所以，到了2000年，2000年之后到2001年到2002年現(xiàn)在出現(xiàn)了萬科的人才回流，原來在萬科的走了，后來又回來了，原因很簡單就是萬科的坑多了。換句話來講這本身是社會的現(xiàn)象，我們不僅在萬科看到，只要是比較知名的企業(yè)這種人才的流動都是正常的現(xiàn)象，問題不在于人才流動，而在于人才流動的比例，人才流動比例是多少。如果消費者做一些過激的行為，作為萬科只能是感到非常的遺憾。 現(xiàn)在北京有幾個項目的操盤手都是原萬科的中層管理人員，而且銷售業(yè)績很好，風(fēng)林綠洲，但萬科北京在本身銷售業(yè)績平平，經(jīng)理人的離開對萬科業(yè)績是否有影響，影響多大？前幾天，報道萬科深圳金色項目由于修改原則業(yè)主提出抗議，這與萬科的客戶微笑相符合嗎？ 我想讓客戶微笑絕對不是什么都答應(yīng)，我們是商業(yè)系統(tǒng)，它的契約原則，按照契約來辦事，但僅僅是按契約辦事還是不夠的。那么如果沒有蓋起來就很簡單。因為，萬科在88年搞股份制改我用我自己的2萬塊買了股票，那么搞的現(xiàn)在配股送股到現(xiàn)在就17萬股。 董事會持股多少人？你本人持股多少？實際這個當(dāng)然都有統(tǒng)計，但是我沒有專門記這數(shù)字，我剛才也講了，我本人持股是17萬，應(yīng)該說在董事會當(dāng)中我這個持股量是比較多的。 那么這個問題就是媒體報道萬科在100萬人口的城市都要搞房地產(chǎn)，那么請問是城區(qū)人口100萬還是包括整個市的100萬人口呢？ 這個很簡單，就是行政區(qū)人口。那么你名字起的有名，那么好多好事都往你身上貼。他把科都歸你名下了。所以就MEC這個拼是不能叫的，叫什么呢？在廣東講利好，我們看有一個叫萬寶路，他英文拼并不是W打頭，是Y打頭，為什么改成W了呢？是中國人的習(xí)慣萬好記口，所以萬科就改成了萬，就麥克改成了萬，克就變成了科，所以它是很講究的，但是講究的沒有任何意思，那么英文當(dāng)中為什么把W拼成了V了，就是在在俚語當(dāng)中W打頭的不好，那么就改成V了，實際上我們看萬科叫法的變化是有現(xiàn)代意識，但是你沒意思就帶來很多意思。為什么這樣講呢？萬科，現(xiàn)代企業(yè)公司的英文全稱就是（英文），這是全稱，簡稱就是MEC，我們把前面第一個字母拿來是MEC，我們就把它當(dāng)簡稱來拼，拼成什么？就是麥克，我們當(dāng)時有一個電影叫大西洋底來的人，那個男主角就叫麥克，那么你公司不能叫個人名，這還不是主要的。這個演變到現(xiàn)代企業(yè)公司我們88年股份化改造，名字在講，后來發(fā)現(xiàn)南韓有一個公叫現(xiàn)代化公司，那么那已經(jīng)是大集團了，那么我們再發(fā)展下去可能會遇到困難的，是他改還是我改，當(dāng)然是我改了。萬科的含義拼的方法是WANKE，萬科的含義是VANKE，從某種程度來講你沒錯，但是萬科應(yīng)該說你這個拼法是對的，但是因為萬科已經(jīng)不是正規(guī)的拼法了，所以我講講萬科是怎么來的。 你這個問題就回答完了。所以作為我來講，我是不平衡，我不非法去撈，我還有一條路就是把企業(yè)做好，使我的待遇提高，我也有一個目標(biāo)，能不能在我的五年之內(nèi)，我的工資也達到任志強，我們也知道剛才任總，他曾經(jīng)一年是工資是700萬的時候，我也是很羨慕，五年之內(nèi)我能不能達到，而且我希望不僅僅是指某一年，每年都是這個，到那個時候大家可以說你是打工皇帝，從那個時候你做到那個程度和所有者差不多，但是我知道那個錢我是花不完的，我的目標(biāo)不是再怎么享受，我到現(xiàn)在就已經(jīng)很滿意了，那就是成功的標(biāo)志。所以，正是因為我不是所有者，所以我還是到了五十多歲的年齡我還是很有干勁，還要去做，還要做好，因為我只有做好了，而且做得更好，我拿的工資才能提高，我到年底分配的紅利才能多呀，所以我現(xiàn)在非常不滿足我現(xiàn)在的工資，不滿足我每年的花紅，那你怎么辦呢？兩條路，一條路你去吃里爬外，再一條你就努力去做。那么現(xiàn)在我不是老板，老板可以管可以不管，但是他所獲得的所有權(quán)分配所得。所以到現(xiàn)在來講我作為一個職業(yè)經(jīng)理人是這樣來往前沖吧，而且萬科也致力培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理隊伍，而且在中國的新興企業(yè)，很多有志向的企業(yè)家也在培養(yǎng)著職業(yè)經(jīng)理人，這樣中國的企業(yè)發(fā)展才有希望。就是說我非常心安理得的做了職業(yè)經(jīng)理人。那么作為王石本人我自己就把自己作為職業(yè)經(jīng)理人這么一個概念，雖然萬科是我創(chuàng)業(yè)起來的，但是在選擇上，持股權(quán)上、所有權(quán)上我放棄了，比如說萬科是88年股份化改造的時候，資產(chǎn)就一分為二，六四開，60％歸國家所有，40％歸企業(yè)的職工所有，當(dāng)然我作為當(dāng)時的董事長、總經(jīng)理，我這40％我可以享受到絕大部分，但是我放棄了。所以，這個來講，我說我對廣告費興趣不是很大，所以實際上在簽協(xié)議當(dāng)中我也沒要求分錢，講明當(dāng)然作為摩托羅拉也沒有愿意，一個找他作為形象代言人，同時又支持中國的登山事業(yè)，那么講明一舉三得實際上就是這個。 第二個問題，作為一名大企業(yè)的老總，又為企業(yè)其他作廣告，您的目的是什么？ 我想這個廣告我們都看到了，它的創(chuàng)意就是運動和商務(wù)，摩托羅拉找到我的時候，就說出這樣的創(chuàng)意，我一聽我就說我是這種生活狀態(tài)，比如說我今天就是從烏魯木齊直接飛來的，飛來直接到現(xiàn)場，講完之后，我七點鐘就是一家商務(wù)機等著我飛廈門，我就是這么一種狀態(tài)，商務(wù)和運動，當(dāng)然我不僅僅是飛機運動當(dāng)中，我喜歡飛傘、喜歡登山，這是我的一種狀態(tài)。 至于說追求的毛利率，像萬科基本上來講，我們在計算上毛利率基本應(yīng)該說是在20％左右，也有高的25％、27％，也有低的像12％的，但是再低于12％下面就沒法做了，就是毛利率來講。但是應(yīng)該看到，現(xiàn)在各個政府都積極推廣這種投保土地，應(yīng)該說他作為指導(dǎo)這個城市的房地產(chǎn)價格，所以現(xiàn)在不規(guī)范帶來的風(fēng)險，但是現(xiàn)在政府在積極推廣，現(xiàn)在政府都宣布所有的土地都通過投標(biāo)和拍賣來進行，實際上我個人覺得這個是不大現(xiàn)實的，因為你本身對土地資源的掌握和信息的披露和土地的完善全部投標(biāo)來講是不現(xiàn)實的，比如說香港高度資本主義的土地完全投入投標(biāo)來拿地的是40％，那么比如說澳大利亞他已經(jīng)到了任何一個很小的土地和房子都要進行投標(biāo)，他已經(jīng)形成一種習(xí)慣做法，但是像美國，很多的工業(yè)發(fā)達國家更多的很多還是通過協(xié)商和協(xié)議，所以作為發(fā)展商來講應(yīng)該說在積極的對應(yīng)這種政府通過土地投標(biāo)的政策，同時來講不要放棄，這種形式不是完全通過投標(biāo)來完成的。所以，再加上中國現(xiàn)在的融資市場現(xiàn)在還是很局限性。那么在中國來講，應(yīng)該說通過投標(biāo)拿土地的還不是很多，很多人還是通過和政府、和有土地的公司、企業(yè)來拿地， 應(yīng)該說通過投標(biāo)拿地他的優(yōu)點就在于他非常簡潔，各種非常明晰，所以前期開發(fā)可以把時間縮短到最短，所以像萬科從不懂房地產(chǎn)到進入房地產(chǎn)，我們在深圳第一塊、第二塊土地都是通過投標(biāo)拿的，進入上海第一塊、第二塊也是通過投標(biāo)拿的，顯然去年我們通過投標(biāo)拿地除了南京之外，還有在深圳和沈陽，也解決投標(biāo)地是萬科拿土地其中的一種方式?，F(xiàn)在大成市發(fā)展房地產(chǎn)項目的合理運營率是多少？ 我們先就這個問題來說說看。 我要作為發(fā)言就先講這么多，下面我想和我們代表交流就客戶的問題和企業(yè)管理的問題和市場問題有什么興趣提問我都非常愿意和各位進行交流，謝謝各位。我們發(fā)現(xiàn)為什么很多上面一些意見、一些善意得不到下面的貫徹呢？發(fā)現(xiàn)實際上公司要善待消費者，一定要善待你的公司職員。 當(dāng)然我們在這樣的基礎(chǔ)上一步一步走過來的，到了2002年，我們提出了客戶微笑年這樣一個管理年的目標(biāo)。 下面我們看看他給你帶來的好處是什么？這個是根據(jù)這種中介公司的一個調(diào)查，上海、北京、深圳三大城市消費者對萬科的總體評價，你們可以看到，基本調(diào)查對象就是萬科的對手、競爭對手、潛在的客戶，調(diào)查的是三組，會發(fā)現(xiàn)萬科的業(yè)主不是百分之百，81％業(yè)主對萬科的滿足程度是比較高的，最有意思的是什么呢？就是競爭對手對于萬科的評價比你自己還更高，因為他是從外邊看，不像從里邊很多感受來講，有一些不盡然的地方，有86％的