【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格/制度/崗位說(shuō)明/績(jī)效薪酬/考核制度/財(cái)務(wù)控制/管控模式/房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理/企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告等…住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤(pán)等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項(xiàng)目定位、競(jìng)標(biāo)提案、全程策劃、定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)策略、推廣方案、前期策劃、策劃報(bào)告等……企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 《中瑞2010年3月三亞鳳凰水城項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》27頁(yè) ppt《天啟開(kāi)啟2009年12月大連琥珀灣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》59頁(yè) ppt《世聯(lián)2010年合肥金宇房地產(chǎn)肥西9號(hào)地塊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》37頁(yè) 《禾瑞營(yíng)銷(xiāo)2010年4月29日陜西省渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》81頁(yè) word《2010年07月18日成都龍湖長(zhǎng)橋郡精品營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研》27頁(yè) ppt《2010年67月區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格月度分析報(bào)告》82頁(yè) word《2010年3月14日山東臨沂1500畝地塊市場(chǎng)調(diào)研淺析報(bào)告》125頁(yè) 《2009年夏季萬(wàn)科新產(chǎn)品分析：四大產(chǎn)品形態(tài)代表詳析》65頁(yè) ppt《2009年12月10日蚌埠綠地從下圖可看出，%時(shí)，內(nèi)部收益率將降到臨界點(diǎn)（12%）。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需時(shí)間，經(jīng)計(jì)算：t=1(CICO)t =0Pt1= （所得稅前）Pt2= （所得稅后）(3)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的指標(biāo)，按社會(huì)折現(xiàn)率ic=12%的凈現(xiàn)值由式：t=1FNPV=(CICO)t(1+ic)t計(jì)算FNPV1= （所得稅前）FNPV2= （所得稅后）(4)投資利潤(rùn)率 年均投資利潤(rùn)率=（年均利潤(rùn)總額/總投資額）100%=100%=%(5)投資利稅率年均投資利稅率=（年均利稅總額/總投資）100%=100%=% 風(fēng)險(xiǎn)性分析為了了解項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，單因素的變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度，分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本和銷(xiāo)售收入作了提高5%和降低5%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，詳見(jiàn)表143。詳見(jiàn)附表2財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表。（4）利潤(rùn)估算本項(xiàng)目完成后，利潤(rùn)分配情況詳見(jiàn)附表5。資金籌措與建設(shè)投資計(jì)劃表表142 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目200820092010總計(jì)一資金籌措2420146038801自有資金2420146038802貸款二建設(shè)投資2420146038801工程費(fèi)用1681112128022其他費(fèi)用6502799293預(yù)備費(fèi)用8960149（3）總成本費(fèi)用本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用主要由土地費(fèi)用如：城市配套費(fèi)，拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等；前期工程費(fèi)用，如：規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究咨詢費(fèi)，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等；房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)如：建安工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)，室外工程費(fèi)等；其他費(fèi)用如：臨時(shí)用地費(fèi)，臨時(shí)建設(shè)費(fèi)，施工預(yù)算費(fèi)，標(biāo)底編制費(fèi)，工程合同預(yù)算（或標(biāo)底審查費(fèi)），招標(biāo)管理費(fèi)，合同公證費(fèi)，施工執(zhí)照費(fèi)，工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)，竣工圖編制費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)等；銷(xiāo)售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用及車(chē)庫(kù)管理費(fèi)用等構(gòu)成。營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算情況詳見(jiàn)附表1。各年度銷(xiāo)售收入測(cè)算表表141 單位：萬(wàn)元 收入項(xiàng)目總收入分年度銷(xiāo)售收入2008（30％）2009（50％）2010（20％）車(chē)庫(kù)高層住宅樓合 計(jì)根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例，本項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅、稅率為5%。本項(xiàng)目建筑面積擬按全部出售方式。（4）本項(xiàng)目的計(jì)算期為3年。（2）所得稅率根據(jù)財(cái)政部《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》執(zhí)行，本項(xiàng)目應(yīng)納所得稅額為年利潤(rùn)的25％。 資金籌措本項(xiàng)目總投資3880萬(wàn)元，資金來(lái)源為業(yè)主全部自籌。其中：工程費(fèi)用2802萬(wàn)元，其它費(fèi)用929萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用149萬(wàn)元。預(yù)備費(fèi)用按開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的4%估算。(3)土地征購(gòu)費(fèi)包括土地購(gòu)置費(fèi)和拆遷安置費(fèi)，按摘牌價(jià)和縣政府的測(cè)算計(jì)算，報(bào)建費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、配套建設(shè)費(fèi)按公司近兩年來(lái)的實(shí)際支出進(jìn)行估算（詳見(jiàn)投資估算表131）。(2)設(shè)備安裝工程費(fèi)，等于設(shè)備原價(jià)乘以設(shè)備安裝費(fèi)率。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日第十二章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目總投資3880萬(wàn)元，計(jì)劃2006年7月至2008年6月完成，項(xiàng)目各項(xiàng)進(jìn)度詳見(jiàn)表121。項(xiàng)目招標(biāo)的基本情況詳見(jiàn)表111：招標(biāo)基本情況表。 招標(biāo)范圍、形式(1)招標(biāo)范圍項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、建筑工程、監(jiān)理進(jìn)行全部招標(biāo)：安裝工程、設(shè)備及重要材料采購(gòu)進(jìn)行部分招標(biāo)。 項(xiàng)目招標(biāo)的類(lèi)別為了實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，湖南省人大制定了《湖南省實(shí)施中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法辦法》、《辦法》就工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)做了明確的規(guī)定。第十一章 項(xiàng)目招標(biāo)為了確保工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量，提高投資的使用效果，規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)督管理，根據(jù)2001年6月18日國(guó)家計(jì)委發(fā)布的《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事宜暫行規(guī)定》（第9號(hào)令）的要求，特編制本章節(jié)。 垂直綠化 為了加強(qiáng)小區(qū)景觀和美化建筑，運(yùn)用墻面垂直綠化和屋頂花園的設(shè)計(jì)手法，既起到隔音效果，又能減少外墻吸熱，保護(hù)外墻墻面，美化城市環(huán)境。 院落綠地 院落綠地以花卉、草坪、喬木以及具有造景功能的灌木靈活搭配，形成清新、爽朗的綠化空間效果。第十章 綠化與美化 中心綠地 中心綠地結(jié)合樹(shù)木、中心花園、步行水景軸、會(huì)所等的布置，通過(guò)種植、造景與利用水資源相結(jié)合的方式，營(yíng)造步移景異和動(dòng)靜結(jié)合的環(huán)境，延續(xù)步行大道的林蔭綠帶，構(gòu)造出多層次的人流活動(dòng)空間體系，使中心綠地成為人們交往、交流的理想場(chǎng)所。室外設(shè)置消防栓，消防用水管徑為DN100mm，保證其消防總用水量為150m3/次?？偲矫娌贾媒Y(jié)合縣城規(guī)劃，按國(guó)家現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范要求，建筑物周邊留設(shè)環(huán)形道路、留出防火間距，消防通道，滿足消防操作和人員疏通。(8)采暖、供電、供水系統(tǒng)均采用合理的輸運(yùn)工藝，盡可能降低途中損耗。(6)綠地澆灌采用噴淋式節(jié)水閥門(mén)。(4)照明采用高效燈具，走廊、過(guò)道采用聲振式開(kāi)關(guān)或延時(shí)開(kāi)關(guān)。(2)配變電室盡量位于負(fù)荷中心，采用節(jié)能型變壓器。當(dāng)所設(shè)計(jì)建筑的采暖和空氣調(diào)節(jié)能耗大于參照建筑的采暖和空氣調(diào)節(jié)能耗時(shí)，應(yīng)調(diào)整設(shè)計(jì)參數(shù)重新計(jì)算，直至所設(shè)計(jì)建筑的采暖和空氣調(diào)節(jié)能耗不大于參照建筑的采暖和空氣調(diào)節(jié)能耗。建筑的主朝向宜選擇本地區(qū)最佳朝向或接近最佳朝向。應(yīng)注意的是：要注意住戶操作時(shí)的安全方便及組織好花槽排水。(3)陽(yáng)臺(tái)綠化：陽(yáng)臺(tái)綠化是立體綠化系統(tǒng)中重要的一環(huán)，相對(duì)墻面綠化而言，它的實(shí)現(xiàn)和管理都較為容易?？稍谖鲏υO(shè)計(jì)由柱子和圈梁組成的構(gòu)架，并設(shè)置種植槽和集中噴灌系統(tǒng)，在綠化和墻面間形成了300mm寬間層。）四周上翻100；●300厚種植土，底部設(shè)φ301500泄水孔（剛性防水層上）。具體構(gòu)造層次可設(shè)計(jì)為（由下至上）：●鋼筋混凝土屋面板；●2mm厚SBS改性瀝青防水卷材（或其它防水材料）；?(3)提高外窗的氣密性，減少外窗的空氣滲透量。減少外窗的溫差傳熱，應(yīng)采用熱阻大的玻璃、窗框和窗扇材料以及它們之間能滿足傳熱系數(shù)指標(biāo)要求的良好組合。也是表皮中能耗最大的部分。具體構(gòu)造層次可設(shè)計(jì)如下：屋面面層；40厚C20配筋細(xì)石混凝土；40厚擠塑泡沫保溫隔熱板；防水層；找平層；找坡層；結(jié)構(gòu)層。 表皮節(jié)能措施表皮概念的物質(zhì)實(shí)體同建筑圍護(hù)體系是一致的，但它賦予了建筑物有機(jī)生命的內(nèi)容，為圍護(hù)體系的設(shè)計(jì)開(kāi)啟了新的視野，表皮節(jié)能技術(shù)是當(dāng)前國(guó)內(nèi)外建筑節(jié)能技術(shù)研究的重點(diǎn)之一。但低輻射玻璃同時(shí)阻擋了冬季通過(guò)玻璃窗進(jìn)入室內(nèi)太陽(yáng)輻射熱，不利于冬季太陽(yáng)能利用，并且對(duì)室內(nèi)的自然采光有負(fù)面影響。 空調(diào)期技術(shù)(1)。(2)南北向房間門(mén)窗相互對(duì)應(yīng)，避免氣流轉(zhuǎn)折，保證水平通風(fēng)的通暢均勻（見(jiàn)對(duì)流窗位置與通風(fēng)示意圖）。由于《衡陽(yáng)市節(jié)能規(guī)范》未對(duì)體型系數(shù)及窗地比作出限制，可利用這一有利條件，通過(guò)建筑物一定的凹凸引導(dǎo)自然通風(fēng)，爭(zhēng)取更多的開(kāi)啟通風(fēng)面。(3)采用高大落葉喬木，遮擋陽(yáng)光輻射，疏導(dǎo)通風(fēng)。具體措施有：(1)增加綠化種植面積，考慮地面綠化、屋頂綠化、墻面垂直綠化和陽(yáng)臺(tái)綠化的整體結(jié)合，有效調(diào)節(jié)環(huán)境溫度。 創(chuàng)造節(jié)能環(huán)境當(dāng)前，環(huán)境設(shè)計(jì)已成為居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中重要的一環(huán)。衡陽(yáng)的夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟媳毕?，為減少夏季空調(diào)運(yùn)行時(shí)間和保證不使用空調(diào)季節(jié)室內(nèi)的熱舒適性，在群體空間布局上采用前后錯(cuò)列、斜列、前疏后密等方式以疏導(dǎo)氣流，并使建筑物處于周?chē)ㄖ锏臍饬麂鰷u區(qū)以外。因此，適應(yīng)氣候的總體布局是建筑節(jié)能的起點(diǎn)。以適應(yīng)節(jié)能工作不斷進(jìn)展的需要。實(shí)施公共建筑節(jié)能，有利于改善公共建筑的熱環(huán)境，提高暖通空調(diào)系統(tǒng)的能源利用效率，從根本上扭轉(zhuǎn)公共建筑用能?chē)?yán)重浪費(fèi)的狀況，為實(shí)現(xiàn)國(guó)家節(jié)約能源和保護(hù)環(huán)境的戰(zhàn)略，貫徹有關(guān)政策和法規(guī)作出貢獻(xiàn)。第八章 節(jié) 能 總則我國(guó)建筑用能已超過(guò)全國(guó)能源消費(fèi)總量的1/4，并將隨著人民生活水平的提高逐步增加到1/3以上。室外消火栓系統(tǒng)為低壓制，與生活給水系統(tǒng)合用。 消防用水消防用量按小區(qū)內(nèi)消防用水量最大的一棟建筑物計(jì)算，室外消火栓用水量為25L/s，室內(nèi)消火栓用水量為20L/s。污水經(jīng)沉淀后排入載流干渠到污水處理場(chǎng)處理、排放。綠化：2次/日道路：2次/日未預(yù)見(jiàn)用水量管網(wǎng)漏失量按最高日水量的15%計(jì)。（2）規(guī)劃用水居民：用水人口1352人（338戶，每戶按4人計(jì)）　　　用水標(biāo)準(zhǔn)：250升/人由光端機(jī)站引出支干線至住宅樓內(nèi)放大器箱，每個(gè)放大器所服務(wù)用戶≤60戶。單元住宅樓采用單相供電。