【正文】 我們的聯(lián)系方式是：075583680909 332989758 深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 研究中心 2014年1月77 / 77。本報(bào)告中所采用的數(shù)據(jù)均來自于深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局，由于統(tǒng)計(jì)時(shí)間和統(tǒng)計(jì)方式不同，在數(shù)據(jù)體現(xiàn)上可能略有差異，引用時(shí)請(qǐng)留意。以下因素決定了2014年房?jī)r(jià)不會(huì)大漲：一是遏制高房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控主基調(diào)不變；二是供大于求，銷售有壓力和風(fēng)險(xiǎn)；三是以剛需產(chǎn)品為主導(dǎo)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了房?jī)r(jià)不會(huì)太高；四是投資仍然受到強(qiáng)力壓制。成交活躍，房?jī)r(jià)穩(wěn)定2013年樓市供需兩旺的態(tài)勢(shì)在2014年有望延續(xù)，開發(fā)商積極推盤，購房者積極入市，剛需和改善型購房者仍然是市場(chǎng)的需求主力，投資需求仍然受到壓制，2014年的成交量預(yù)計(jì)在450萬平方米左右。庫存充足，新盤扎堆，供應(yīng)巨大由于深圳連續(xù)四年供大于求，市場(chǎng)的庫存量大幅增加，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，截至2014年1月10日，深圳住宅的庫存量超過333萬平方米。第七部分：2014年預(yù)測(cè)常態(tài)化調(diào)控持續(xù)，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制有望建立2013年深圳樓市在限購、限貸等常規(guī)調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行下，％的房?jī)r(jià)漲幅，由此可見深圳樓市需求的強(qiáng)勁和房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺，回顧“房?jī)r(jià)漲幅不超過居民可支配收入”的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，2013年深圳房地產(chǎn)調(diào)控可謂成“空調(diào)”，在房?jī)r(jià)漲幅過高的調(diào)控壓力下，預(yù)測(cè)2014年樓市的政策層面仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，另外，政府主管部門有可能在2014年適時(shí)推出樓市長(zhǎng)效機(jī)制，如房產(chǎn)稅等，但某些支持剛需和合理住房需求的政策有望繼續(xù)執(zhí)行，如首套房貸款利率打折等。2013年，雖然出臺(tái)了新版“國五條”，雖然二手房首付由六成提高到七成，雖然房貸優(yōu)惠利率在收緊……，但這些對(duì)購房者不利的種種因素并未能阻止剛需入市的步伐，相反，在調(diào)控新政失靈后，購房者在“房?jī)r(jià)不可能降下來”的預(yù)期支撐下，購房信心大幅提升，觀望的、猶豫的、舉棋不定的等多種剛需，在2013年大多不再糾結(jié)，積極入市，使得2013年深圳樓市量?jī)r(jià)齊升。2013年出彩的樓盤很多，位于坂田的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，成交量突破20萬平方米，成交金額高達(dá)41億元，是2013年表現(xiàn)最突出的樓盤，信義御城、中航天逸、信義嘉御山、中信領(lǐng)航、水榭春天都有出彩的表現(xiàn)，單盤成交量超過10萬平方米，鯨山覲海、天御香山、中航天逸是成交金額表現(xiàn)突出的樓盤，單盤成交金額均超過30億元。安居房的入市，能夠有效分流市場(chǎng)的剛需，緩解市場(chǎng)的供需矛盾，緩解房?jī)r(jià)繼續(xù)飆漲的壓力。土地市場(chǎng)交易的平淡，更多的是源于供給不足，并非需求不足，相反，很多品牌房企，由于在深圳拿不到地，紛紛外出尋找新的開發(fā)機(jī)會(huì)。在深圳，二手房交易占據(jù)整個(gè)樓市的大半壁江山，：1。二手樓市方面，2013年深圳的二手樓市同樣量?jī)r(jià)齊升，掛牌均價(jià)連漲12個(gè)月，成交量同比大幅增加四成左右。供應(yīng)方面，在強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推動(dòng)下，開發(fā)商也積極把握商機(jī)，加快項(xiàng)目開發(fā)和入市的步伐，在保證市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)自己的收益。2013年深圳共成交新房442萬平方米/48070套，同比增加約兩成，%，為21601元/平方米，創(chuàng)歷史新高。2013年入市的樓盤，無論是普通住宅、還是中高端樓盤，無論是在市區(qū)、還是在郊區(qū)，無論價(jià)格是高、還是低，入市之后均取得了驕人的成交業(yè)績(jī)，尤其是一些市場(chǎng)關(guān)注度高的樓盤甚至出現(xiàn)了開盤售罄的樓市神話。福田、羅湖是二手寫字樓的主力成交區(qū)域，%。附：2013年112月深圳各行政區(qū)寫字樓租金月走勢(shì)圖二手寫字樓成分分析與一手寫字樓的火爆相比，二手寫字樓則顯得黯然失色。附：2013年112月深圳各行政區(qū)寫字樓掛牌均價(jià)月走勢(shì)圖寫字樓租金2013年深圳寫字樓的租金穩(wěn)步上漲，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳的寫字樓租金為126元/平方米/月，較2012年（117元/平方米/月）％。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳二手寫字樓的掛牌為34199元/平方米（112月加權(quán)均價(jià)，下同），較2012年（32800元/平方米）％。個(gè)盤表現(xiàn)方面，世紀(jì)匯?都會(huì)軒是2013年表現(xiàn)最出彩的樓盤，成交量超過7萬平方米，是全市寫字樓成交量最大的樓盤，卓越城有絕佳的表現(xiàn)，成交量超過4萬平方米，居于全市寫字樓成交龍虎榜第二位，南園楓葉大廈、遠(yuǎn)洋新干線、君子廣場(chǎng)、壹海城、萬科天譽(yù)銷量均不錯(cuò)，單盤成交量均超過1萬平方米。附：2013年寫字樓預(yù)售項(xiàng)目匯總一手寫字樓成交分析2013年深圳樓市各細(xì)分市場(chǎng)均勁銷熱賣，除住宅市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)外，寫字樓市場(chǎng)同樣火爆，成交量成倍增加。龍崗區(qū)5個(gè)樓盤取得寫字樓預(yù)售許可證，寫字樓預(yù)售面積109874平方米，預(yù)售套數(shù)1693套。鹽田區(qū)2013年無寫字樓項(xiàng)目預(yù)售。福田區(qū)2個(gè)樓盤取得寫字樓預(yù)售許可證，寫字樓預(yù)售面積196862平方米，預(yù)售套數(shù)1111套，其中卓越梅林中心廣場(chǎng)（北區(qū)）。特區(qū)外寫字樓預(yù)售面積119691平方米，預(yù)售套數(shù)1834套。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年寫字樓預(yù)售面積346515平方米，%，預(yù)售套數(shù)3290套。龍崗、福田、羅湖是二手商業(yè)成交量較大的幾個(gè)區(qū)域，%。附：2013年112月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金月走勢(shì)圖二手商業(yè)成交分析2013年，深圳一手商業(yè)供應(yīng)充足，成交活躍，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)二手商業(yè)的需求有所減少，成交量同比減少。附：2013年112月深圳各行政區(qū)商業(yè)掛牌均價(jià)月走勢(shì)圖商業(yè)租金根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳的商業(yè)租金為300元/平方米/月，較2012年（226元/平方米/月）％。附：2013年樓盤成交龍虎榜之商業(yè)TOP10二、二手商業(yè)二手商業(yè)掛牌均價(jià)2013年深圳的二手商業(yè)掛牌均價(jià)漲勢(shì)強(qiáng)勁，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳的二手商業(yè)掛牌均價(jià)強(qiáng)勢(shì)突破7萬大關(guān)，為71116元/平方米（112月加權(quán)均價(jià)，下同），較2012年（57566元/平方米）％。雖然2013年深圳商業(yè)成交體量可觀，業(yè)績(jī)喜人，不過對(duì)比2013年120萬平方米的預(yù)售量，市場(chǎng)供給遠(yuǎn)大于需求，2013年仍有63萬平方米的存量，在存量增加的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。附：2013年商業(yè)預(yù)售項(xiàng)目匯總一手商業(yè)成交分析2013年，商務(wù)公寓的熱銷成為深圳樓市的一大亮點(diǎn)，在限購政策的持續(xù)作用下，資金充裕，卻受購房名額限制的購房者，不斷探尋更好的資金出路，商務(wù)公寓成為市場(chǎng)青睞的增值保值產(chǎn)品，不限購成為商務(wù)公寓熱銷的重要籌碼，2013年深圳商業(yè)在商務(wù)公寓的帶動(dòng)下，成交量暴漲。龍崗區(qū)30個(gè)樓盤取得商業(yè)預(yù)售許可證，商業(yè)預(yù)售面積526950平方米，商業(yè)預(yù)售套數(shù)5027套，%。寶安區(qū)17個(gè)樓盤取得商業(yè)預(yù)售許可證，商業(yè)預(yù)售面積192513平方米，%，商業(yè)預(yù)售套數(shù)2199套，%。南山區(qū)鵬瑞深圳灣壹號(hào)廣場(chǎng)1個(gè)樓盤取得商業(yè)預(yù)售許可證，商業(yè)預(yù)售面積36402平方米，%，商業(yè)預(yù)售套數(shù)85套，同比減少九成。福田區(qū)4個(gè)樓盤取得商業(yè)預(yù)售許可證，商業(yè)預(yù)售面積278309平方米，%，商業(yè)預(yù)售套數(shù)2086套，%。特區(qū)外商業(yè)預(yù)售面積719463平方米，%，預(yù)售套數(shù)7226套，同比增加六成。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳商業(yè)預(yù)售面積1197999平方米，同比增加三成，預(yù)售套數(shù)11070套，%。各行政區(qū)方面，羅湖、福田、鹽田、南山四區(qū)以二手房成交為主，龍崗區(qū)二手房成交量略多于新房，寶安區(qū)以新房成交為主。各行政方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)由于有大量的豪宅入市，大力支撐著新房的成交均價(jià)，使得新房的成交均價(jià)要遠(yuǎn)高于二手房的成交均價(jià)，其中，羅湖區(qū)的新房成交均價(jià)比二手住宅掛牌均價(jià)高出34%，福田區(qū)和南山區(qū)也高出兩成以上，龍崗區(qū)的新房成交均價(jià)略微高于二手住宅掛牌均價(jià)，鹽田區(qū)和寶安區(qū)的新房成交均價(jià)則都低于二手住宅的掛牌均價(jià)，其中，鹽田區(qū)低近30%，寶安區(qū)低約10%。各行政區(qū)方面，六區(qū)的住宅租金繼續(xù)保持較快的上漲速度，其中，南山區(qū)漲勢(shì)迅猛，同比上漲17%達(dá)62元/平方米/月；%至47元/平方米/月；寶安區(qū)和龍崗區(qū)同比也上漲一成多，其中，寶安區(qū)的住宅租金為40元/平方米/月，龍崗區(qū)為34元/平方米/月；羅湖區(qū)和福田區(qū)的住宅租金年漲幅略顯溫和，漲幅在9%左右，其中，羅湖區(qū)為58元/平方米/月，福田區(qū)為64元/平方米/月，為六區(qū)最高。2013年深圳二手房的成交量保持在一個(gè)較高的體量上運(yùn)行，1月份延續(xù)去年的活躍交易氛圍，以8530套的巨量成交拉開2013年的序幕，2月份受農(nóng)歷新年的影響，成交量季節(jié)性回落至3840套，為年內(nèi)單月最低，3月份在按過戶價(jià)征稅的政策影響下，市場(chǎng)上演一波與時(shí)間賽跑的瘋狂行情，成交量井噴，高達(dá)18375套，為年內(nèi)單月最高，第二季度成交相對(duì)平淡，有所回落，第三季度成交量再度回升，第四季度再下滑。2013年112月深圳二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳二手房的掛牌均價(jià)步步高升,連漲12個(gè)月創(chuàng)歷史新高且意猶未盡，至12月份，掛牌均價(jià)已漲至28775元/平方米的高位。寶安區(qū)二手房成交面積1679442平方米，%，成交套數(shù)18207套，%。南山區(qū)二手房成交面積1388072平方米，%，成交套數(shù)15747套，%。羅湖區(qū)二手房成交面積1271311平方米，%，成交套數(shù)16783套，%。二手住宅成交多以13房的中小戶型為主，適合工薪家庭置業(yè)。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳二手房成交面積8523371平方米，同比增加四成，2013年深圳二手房成交套數(shù)95132套，%。附：2013年各區(qū)代表性樓盤112月掛牌均價(jià)走勢(shì)圖2013年深圳各行政區(qū)二手房成交分析深圳是一個(gè)土地資源十分緊缺的城市，在市區(qū)新房房?jī)r(jià)越來越高、郊區(qū)新房供應(yīng)越來越邊緣化的市場(chǎng)環(huán)境下，越來越多的剛需置業(yè)者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，二手房成交量節(jié)節(jié)攀升。二、二手房市場(chǎng)2013年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價(jià)根據(jù)