【正文】 9幢高層采用了中式現(xiàn)代的風(fēng)格，材料主要是面磚和石材，小區(qū)采用了圍合式布局，南北平均間距到達(dá)了140米，整體建筑柔和自然，給人以時(shí)尚，超前，現(xiàn)代的感覺(jué)，與周邊環(huán)境融為一體，使項(xiàng)目不僅僅一堆堆鋼筋混凝土的堆砌物，更是一個(gè)有靈魂，有歷史，有文化的都市生活中心。人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，其中最主要的就是其周邊的教育資源，像天祿機(jī)關(guān)幼兒園，武進(jìn)星辰實(shí)驗(yàn)學(xué)校，湖塘實(shí)驗(yàn)初中，前黃高級(jí)中學(xué)，都在小區(qū)四周，從幼兒園到高中都在家門口，而且都只需過(guò)一條馬路。這些商業(yè)配套的建成，極大地改善了區(qū)域的面貌，完善了區(qū)域內(nèi)的配套，提升了城市形象，不但加速城市化建設(shè)的進(jìn)程，同時(shí)也大大地改善了人們的居住條件。個(gè)案分析 天祿文淵居基本資料開(kāi)發(fā)商：常州天祿中創(chuàng)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷代理：常州天盛咨詢有限公司售樓地址：武進(jìn)定安東路銷售電話：863059886306988規(guī)劃設(shè)計(jì)：常州第一設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)：香港捷奧國(guó)際公司物業(yè)管理：常州府琛物業(yè)物業(yè)費(fèi)用：㎡占地面積：約9萬(wàn)㎡建筑面積：㎡在售面積：㎡容積率：規(guī)劃樓層：33F規(guī)劃戶數(shù)：1248戶在售戶數(shù)：1248單價(jià)范圍：3300元/㎡～5800元/㎡平均單價(jià)：4266元/㎡在售總價(jià)：規(guī)劃面積：76㎡～256㎡主力面積：143㎡～157㎡主力總價(jià)：61萬(wàn)～工程進(jìn)度：現(xiàn)房公開(kāi)時(shí)間：2008年12月30日交房日期：2010年8月31日優(yōu)惠措施：七天內(nèi)到賬98折銷售率： 售罄項(xiàng)目綜述：本案位于武進(jìn)新中心區(qū)域樂(lè)購(gòu)生活圈旁，周片資源優(yōu)勢(shì)明顯，人文底蘊(yùn)濃厚，交通便利，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目東臨降子路，北靠定安路，與常武路僅200米距離，道路寬敞，交通便利，有多路公交站點(diǎn)，連接整個(gè)常州城，坐公交到市中心不果15分鐘路程，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯； 項(xiàng)目周邊資源優(yōu)勢(shì)明顯，配套齊全，小區(qū)東側(cè)相鄰配套了16萬(wàn)㎡的武進(jìn)購(gòu)物中心，是集大型百貨公司、餐飲、黃金珠寶、服裝、電腦城、娛樂(lè)等為一體的商業(yè)中心，其與樂(lè)購(gòu)，富克斯一起構(gòu)成了武進(jìn)最繁華的商業(yè)中心。另外其周邊的配套相對(duì)依然比較落后，附近沒(méi)有形成集群的住宅區(qū)，這些因素預(yù)示著短時(shí)間該片區(qū)域的發(fā)展空間相對(duì)有限。由于大學(xué)城建成后運(yùn)營(yíng)周期短，因此大學(xué)城帶動(dòng)的各類特色產(chǎn)業(yè)還未走入規(guī)模發(fā)展的軌道，住宅項(xiàng)目還處于中小規(guī)模的試探性開(kāi)發(fā)階段。總的來(lái)講其作為武進(jìn)新中心區(qū)域的延伸，其生活配套，商業(yè)套已越來(lái)越成熟。目前區(qū)域樓盤(pán)的均價(jià)在800010000元/平米。該區(qū)域的樓盤(pán)有新天地不夜城，陽(yáng)湖名城，御城，天雋峰，南甸苑，天祿文淵居，茂業(yè)泰富城，新城上街等等。（3）.武進(jìn)新天地區(qū)域：廣電路以南，武南路以北，中心主要分布在南田公園周邊的長(zhǎng)虹路和花園街沿線。目前該區(qū)域樓盤(pán)的均價(jià)在6500元/㎡7500元/㎡。開(kāi)發(fā)商們以高品質(zhì)，低價(jià)位的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念來(lái)彌補(bǔ)本區(qū)域的不足。（2）.武進(jìn)高新區(qū)域： 高新區(qū)分為高新區(qū)南及高新區(qū)北，高新區(qū)南主要是從武南路以南，夏成路西，滆湖東，及南湖路北，該區(qū)域內(nèi)主要工業(yè)用地為主。老城區(qū)南邊就像如上所述，以老小區(qū)多層和私房為主，該區(qū)域由于多種原因，短時(shí)間不會(huì)有大的發(fā)展改造。向北由于中吳大道的建成，其周邊出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)熱潮，代表性有：華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，中吳雅苑等。新城中心區(qū)域房?jī)r(jià)目前8500元/㎡左右武宜路區(qū)域8000元/㎡ 武進(jìn)老城區(qū)房?jī)r(jià)目前在6500元/㎡左右 房?jī)r(jià)6500元/㎡ 大學(xué)城區(qū)域價(jià)格在6500元/㎡7000元/㎡武進(jìn)高新區(qū)北房?jī)r(jià)6500元/㎡（1）.老城區(qū)區(qū)域：常武路西，老312國(guó)道以南，定安路以北，武宜路以東，居住區(qū)主要分布在人民路與定安路沿線主要小區(qū)有花東小區(qū)，花園新村，邱墅小區(qū)，灣里新村，城中花園，陽(yáng)湖世界苑等，及大量私房，多為90年代建造的多層住宅，該區(qū)域由于開(kāi)發(fā)建設(shè)的較早，目前城市布局略顯零亂，主要的商業(yè)配套是樂(lè)購(gòu)和老的人民商場(chǎng)周邊的商業(yè)。下面主要以第一種劃分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)介紹，目前武進(jìn)的發(fā)展規(guī)劃首先是發(fā)展新城中心區(qū)域，主要就是花園街和常武路一線；其次是發(fā)展區(qū)政府，大學(xué)城一線；再次是發(fā)展武宜路及向西，降子路周邊，最后是西太湖一線。武進(jìn)區(qū)域內(nèi)各版塊市場(chǎng)簡(jiǎn)述目前武進(jìn)的住宅市場(chǎng)按區(qū)域的功能特點(diǎn)來(lái)分主要集中老城區(qū)，高新區(qū)，大學(xué)城，新城中心區(qū)域，及正在快速發(fā)展的西太湖區(qū)域。在各個(gè)區(qū)域中，該區(qū)域的供應(yīng)量和成交量均僅次于城北區(qū)域，價(jià)格波動(dòng)不明顯，平穩(wěn)上揚(yáng)，這也與常州市的規(guī)劃方向相符合，市場(chǎng)表現(xiàn)為城南區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正步入高速發(fā)展期。熙園城南385091中天名園城南379918湖濱嘉園城南367472新城湖畔春秋城南3211324九洲豪廷苑城南2712578德禾國(guó)際公寓城南9410222新城 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（3）成交價(jià)格：成交均價(jià)5161元/㎡，僅高于城東的5048元/㎡. 價(jià)格方面，城南區(qū)域的整體價(jià)格走勢(shì)是不斷上升的，這也與常州市的價(jià)格走勢(shì)相符合，特別是后幾個(gè)月，隨著成交量的不斷攀升，同時(shí)帶動(dòng)了成交均價(jià)的不斷上揚(yáng)，到12月，城南均價(jià)更是達(dá)到6123元/㎡的高峰以上數(shù)據(jù)來(lái)自circ月份56789101112常州市區(qū)住宅54185198582460266323715072667458武進(jìn)區(qū)68765982625760776344650064866829以上數(shù)據(jù)來(lái)自搜房網(wǎng)，由于統(tǒng)計(jì)的范圍不一樣數(shù)據(jù)有出入，本人以為cric數(shù)據(jù)能更好地反映2010年的武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。城南區(qū)域本年度成交面積較為火爆，其中10和12月成交高達(dá)20余萬(wàn)方。從走勢(shì)來(lái)看，城南區(qū)域推案相對(duì)頻繁，僅個(gè)別月份供應(yīng)量在5萬(wàn)方以下，究其原因，主要是因?yàn)槌悄享?xiàng)目較多，且去化速度較快，較高的成交量支撐起區(qū)域的供應(yīng)量。其中供應(yīng)量為實(shí)際推案量，而非新增商品房預(yù)售面積總量。唯一的影響將會(huì)是房地產(chǎn)調(diào)控政策，階段性可能會(huì)有影響，但總的趨勢(shì)不可改變。四、武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要市場(chǎng)地區(qū)情況綜述：主要區(qū)域北臨中吳大道，南到常州大學(xué)城，規(guī)劃中國(guó)的312國(guó)道，新京杭大運(yùn)河?xùn)|西穿城而過(guò)，武宜路和常武路兩條大動(dòng)脈貫穿常州南北，開(kāi)發(fā)區(qū)沿江高速連接滬寧、京杭高速，為區(qū)域的對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作提供了快速的交通條件。未來(lái)的武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)上升，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，品牌房地產(chǎn)公司的進(jìn)入將會(huì)更大的發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，將會(huì)給武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更大的活力。從成交的土地性質(zhì)上來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)上依然會(huì)住宅為主，輔以商鋪，就武進(jìn)城區(qū)成交區(qū)域上的這些地區(qū)來(lái)看，還沒(méi)有好的居住氛圍，會(huì)以住宅商業(yè)住宅來(lái)發(fā)展?？梢钥闯鑫磥?lái)武進(jìn)中心城區(qū)的熱點(diǎn)將是以上區(qū)域，中心城區(qū)雖有零碎成交，但開(kāi)發(fā)幾乎已經(jīng)飽和。商住用地個(gè)數(shù)占25%，面積占總數(shù)的32%。從用地性質(zhì)來(lái)看，全年住宅類用地占比例最多，個(gè)數(shù)占全部類型的30%，面積占38%。注：2010年常州土地市場(chǎng)概述：2010年常州土地交易共出讓167宗地，總出讓面積7940160平方米。溢價(jià)28宗，%，雖然比去年下降，但是溢價(jià)幅度明細(xì)增大，有的地塊競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。2010年武進(jìn)全區(qū)共成交88宗，其中2宗流拍，實(shí)際成交86宗，㎡。其中14宗溢價(jià)，溢價(jià)率45%，但其溢價(jià)幅度相當(dāng)?shù)男。c總價(jià)比較起來(lái)，幾乎可以忽略不計(jì)。房地產(chǎn)投產(chǎn)占社會(huì)固定資產(chǎn)的比例依然很低。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，盡管其第二產(chǎn)業(yè)有著強(qiáng)勢(shì)的表現(xiàn)，但是服務(wù)業(yè)及其中的房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其他發(fā)達(dá)城市而言還比較落后。針對(duì)武進(jìn)本地人群和周邊消費(fèi)人群的消費(fèi)需求做出有特色的商業(yè)以留住本地消費(fèi)人群和吸引外地外出旅游的消費(fèi)人群。武進(jìn)的流動(dòng)人口在全市總流動(dòng)人口中占50%，潛在消費(fèi)力很強(qiáng)。此商業(yè)規(guī)劃是在現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上著眼于常州市整體城市建設(shè)，雖可以極大提高常州城市化進(jìn)程及提升城市整體服務(wù)水平，但因?yàn)橐恢鲀筛比齻€(gè)市級(jí)商業(yè)中心相距過(guò)近，中心城區(qū)已形成的較為完善的商業(yè)體系將對(duì)現(xiàn)有湖塘商業(yè)造成較大影響，消費(fèi)分流嚴(yán)重。：新北區(qū)市級(jí)商業(yè)副中心常州市市級(jí)商業(yè)中心武進(jìn)區(qū)市級(jí)商業(yè)副中心常州市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分為市級(jí)商業(yè)中心（一主）和市級(jí)商業(yè)副中心（二副）；區(qū)域商業(yè)中心（七次）；社區(qū)、中心鎮(zhèn)商業(yè)（七片）三個(gè)層面，同時(shí)建設(shè)改造若干個(gè)商業(yè)特色街區(qū)?！笆晃濉逼陂g，進(jìn)一步完善以中心城區(qū)為核心的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，強(qiáng)化城鎮(zhèn)發(fā)展空間引導(dǎo)與管制，加大中心城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)。：指武進(jìn)中心城區(qū)廣電路以南、滆湖路以北、淹城路以東、星火路以西范圍。常澄高速、金武一級(jí)公路、武進(jìn)大道、湖濱大道、武宜南路續(xù)建、長(zhǎng)虹中路改造、延政西路等工程完工，年末擁有公路總里程2394公里。其中，區(qū)政府所在地湖塘鎮(zhèn)（武進(jìn)區(qū)核心區(qū)域）常駐人口在25萬(wàn)左右，人口密度為3085人/平方公里。街道辦事處駐武進(jìn)區(qū)滄海街。區(qū)人民政府駐湖塘鎮(zhèn)。城市榮譽(yù)：分別榮獲“中國(guó)全面小康十大示范縣（市）”第三名、“全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)”第一名、“2008年度全國(guó)十佳節(jié)約型中小城市”第一名和“中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最具活力縣（區(qū)）”第一名等多項(xiàng)全國(guó)性榮譽(yù)。日照：2007年，全區(qū)日照時(shí)數(shù)2 。5月8日、5月24日、7月4日出現(xiàn)了暴雨和大暴雨，、。出現(xiàn)在7月4日。；，；，；?！妫霈F(xiàn)在7月25日；℃，出現(xiàn)在1月7日。全年中1月、4月、6月、7月、9月、10月、11月氣溫正常，8月、12月顯著偏高，2月、3月、5月異常偏高。氣候氣溫：2007年，℃，℃，屬偏高年份。有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位淹城遺址1處，省級(jí)文物保護(hù)單位闔閭城遺址、寺墩遺址等4處，市級(jí)文物保護(hù)單位大林寺、白龍廟等11處，國(guó)家AA級(jí)旅游景點(diǎn)橫山白龍觀、夏溪藝林苑2處，全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)5個(gè)。礦產(chǎn)資源主要有鄭陸的石膏礦，焦溪、新安等地的白泥、紫砂、陶土等，潘家、芙蓉等地的優(yōu)質(zhì)礦泉水。植物資源豐富，東部雪堰、潘家低山丘陵地區(qū)盛產(chǎn)茶葉和桃、梨、葡萄等水果。平原占總面積的99%，%，是典型的“江南水鄉(xiāng)”。瀕太湖，銜湖（西太湖），東鄰江陰、無(wú)錫，南接宜興，西毗金壇、丹陽(yáng)，北接常州城區(qū)、新北區(qū)，總面積1 。38′～120176。19′～31176。就短期來(lái)講，由于大環(huán)境的影響，國(guó)家在房地產(chǎn)政策、金融政策等方面調(diào)控的深入，盡管常州下半年的推案量會(huì)環(huán)比大量上升，但是估計(jì)成交量不會(huì)超過(guò)去年的同期水平，價(jià)格上的增幅也會(huì)大量降低，某些競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，由于開(kāi)發(fā)商資金上的影響，房?jī)r(jià)甚至?xí)簳r(shí)出現(xiàn)下降趨勢(shì)。另一方面目前市場(chǎng)上的價(jià)格并沒(méi)有下降，供需比依然小于1，而且常州的成交量依然處于江蘇第一，而價(jià)格卻低于江蘇省的平均成交價(jià)格，其城市化進(jìn)程的發(fā)展還處于初級(jí)階段，房?jī)r(jià)和人均收入的比值依然很低，這一切都說(shuō)明常州的房地產(chǎn)還有著巨大的發(fā)展空間，目前的很多區(qū)域的價(jià)格并沒(méi)有體現(xiàn)出區(qū)域未來(lái)的價(jià)值。而市區(qū)中心的天寧區(qū)的發(fā)展基本飽和。 6成交區(qū)域：主要集中在新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)。 4供應(yīng)量：2011上半年供應(yīng)量同比大幅減少。 3物業(yè)形態(tài)：市場(chǎng)上目前主要的產(chǎn)品依然是住宅。未來(lái)的調(diào)控預(yù)期對(duì)價(jià)格走勢(shì)有著重大的影響。2011年16月五區(qū)成交價(jià)格：2011年16月份常州五大區(qū)樓市成交均價(jià)區(qū)域1月2月3月4月5月6月新北643682058104785470826939武進(jìn)705073687220725560947812鐘樓692174567578723382829455天寧7635732875029488849010609戚區(qū)584854015590542460526001【數(shù)據(jù)】來(lái)源于搜房網(wǎng)123456套數(shù)67765752772252024213153面積萬(wàn)㎡小結(jié)：1價(jià)格：價(jià)格繼續(xù)創(chuàng)出新高，但是增長(zhǎng)幅度在近幾年內(nèi)首度出現(xiàn)下降。2011年上半年，常州樓市共成交商品房18217套，㎡，其中住宅成交15866套，㎡；商業(yè)成交1130套，㎡；別墅成交152套，㎡；公寓成交376套，㎡；車庫(kù)成交328套，㎡；辦公成交331套，㎡；其他成交34套，㎡。由于其數(shù)據(jù)有限，下面以搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)為主詳細(xì)介紹2011年常州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。市區(qū)商品房成交均價(jià)8007元㎡，%，%；市區(qū)商品住房成交均價(jià)7462元平方米，%，%。（2）2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合概述a、新增供應(yīng)量b、成交量：㎡，%；㎡，%，成交均價(jià)6861元/㎡，%，%.㎡，%，但依然是全省第一；㎡，%。2010年全市商品房每月銷售及成交情況：123456789101112新增量成交量?jī)r(jià)格5332512355695956537553095725607566007130810075682010年全市商品房住房每月銷售及成交情況：123456789101112新增量成交量?jī)r(jià)格5058493551625814490649045243558460406600664371312010年市區(qū)商品房住房每月銷售及成交情況：1234567