深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告(參考版)
2025-03-03 16:53本頁面
【正文】 在多種因素的共同作用下，未來一段時(shí)期，深圳房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度仍將保持在合理的范圍內(nèi)。同時(shí)，二手房市場的規(guī)模的不斷擴(kuò)大，有利于價(jià)格梯度的完善，滿足不同收入層次的需求。 特區(qū)外城市化實(shí)施、關(guān)內(nèi)外差距的減小，使特區(qū)內(nèi)對(duì)特區(qū)外的輻射作用增強(qiáng)，使特區(qū)外房地產(chǎn)價(jià)格逐漸向特區(qū)邊緣地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格接近，也使特區(qū)外房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好， CEPA 的實(shí)施、特區(qū)外全面 城市化的啟動(dòng)等，使居民對(duì)房地產(chǎn)的需求更加旺盛，一季度深圳市住宅銷售面積比上年同期增長 23％，旺盛的市場需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有拉動(dòng)作用。除南山區(qū)住宅價(jià)格基本保持穩(wěn)定外，其它各區(qū)域的住宅價(jià)格均有一定幅度的上漲。 因此，近年來深圳二手樓市場的快速發(fā)展，有利于促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。 二手房市場的快速發(fā)展，對(duì)深圳房地產(chǎn)業(yè)的健 康發(fā)展具有重要作用。從成交面積的增長幅度來看， 2021 年存量住房成交面積比 2021 年增加 ％， 2021 年增長了 45％， 2021年一季度又比年同期增長 68％。 1999 年存量房屋成交面積為 萬平方米，到 2021 年成交面積已經(jīng)達(dá)到 萬平方米，5 年內(nèi)增長了 233％。故近年來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系出現(xiàn)失衡的問題，需要引起各界的廣泛重視。而以往房源比較充足的南山、寶安兩區(qū)，今年也出現(xiàn)了批準(zhǔn)預(yù)售小于實(shí)際銷售的問題，新增供求比分別為 ： 1 和 ： 1。 圖 9 1999 年以來二手房市場交易面積示意圖（萬 M2） 二、一季度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 （一）新建商品房供求關(guān)系分析 去年底，我市批準(zhǔn)預(yù)售面積與商品房銷售面積的比例達(dá)到 ： 1，新增供給出現(xiàn)小于需求的現(xiàn)象；而龍崗、福田等區(qū)新增供求比分別達(dá)到 ： 1 和 ： 1，新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為嚴(yán)重。除南山區(qū)外，各區(qū)住宅價(jià)格均出現(xiàn)上漲，且上漲幅度較大（見圖 8）。其中：住宅均價(jià)為 5780 元，比上年同期上漲 ％；辦公樓均價(jià) 9090 元 /平方米，比上年同期下降 ％；商鋪均價(jià) 12101 元 /平方米，比上年同期下降 9％。與去年一季度對(duì)比來看，今年一季度價(jià)位在 4000～ 6000元的住宅所占比例明顯增大，多出去年 11 個(gè)百分點(diǎn)；而 4000 元以下的住宅市場份額則下降了 10 個(gè)百分點(diǎn)；其它價(jià)位的住宅市場份額基本不變（見圖 7）。 此外，一季度均價(jià)在每平方米 4000 元以下的住宅占 22％，均價(jià)在 4000～ 6000 元占 40％，均價(jià)在6000～ 8000 元占 20％，均價(jià)在每平方米 8000～ 10000 元占 12％，均價(jià)在 10000 元以上占 6％。 圖 5 一季度各區(qū)域住宅銷售面積所占比例對(duì)比圖 （外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） （五）二房、三房住宅為住 宅銷售的主力戶型；價(jià)位在 4000～ 6000元的住宅占市場份額的 40％ 根據(jù)我局房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，一房住宅（含單身公寓）銷售面積占住宅銷售總量的 12％，兩房住宅占 23％，三房住宅占 43％，四房住宅占 16％，四房以上住宅（含復(fù)式住宅）占 6％。 圖 4 一季度商品房銷售面積對(duì)比圖（萬 M2） 從各區(qū)域住宅銷售面積所占的比例來看，一季度南山區(qū)住宅銷售面積占當(dāng)期住宅銷售總面積的36％，為全市最高，且市場占有率比去年同期提高 10 個(gè)百分點(diǎn)；羅湖區(qū)、福 田、龍崗分別占 10％、 16％、14％，銷售占有率比去年有所降低；而寶安占 21％，市場占有率與去年同期緊近。 （四）南山區(qū)住宅銷售增長速度及市場占有率繼續(xù)保持六區(qū)之首 根據(jù)我局房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，一季度南山區(qū)住宅銷售面積為 萬平方米，比去年同期增加 71％，而羅湖、寶安兩區(qū)銷售量比去年同期分別增加 18％、 30％，福田、龍崗兩區(qū)銷售量分別比去年同期減少％、 ％。（見圖 3） 圖 3 一季度商品房銷售面積對(duì)比圖（萬 M2） 在商品房的銷售面積中，住宅占 92％，辦公樓占 3％，商業(yè)用房占 5％，該比例與上年同期基本一致，商品房銷售結(jié)構(gòu)繼續(xù)保持穩(wěn)定。福田、龍崗兩區(qū)增長幅度較大，羅湖區(qū)減少幅度較大，南山基本與去年持平（見圖 2）。 表 1 一季度商品房投資完成情況 指 標(biāo) 單 位 2021 年 1季度 去年同期 同比％ 一、商品房完成投資 億元 二、商品房施工面積 萬平方米 其中： 住宅 萬平方米 － 辦公樓 萬平方米 商業(yè)用房 萬平方米 其它 萬平方米 其中：新開工面積 萬平方米 三、商品房竣工面積 萬平方米 － 其中： 住宅 萬平方米 － 辦公樓 萬平方米 － 商業(yè)用房 萬平方米 － 其它 萬平方米 － （二）商品房批準(zhǔn)預(yù) 售面積出現(xiàn)一定幅度增長，福田、龍崗增長較快 一季度我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，比去年同期增加 %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 ，比去年同期上升 %。 商品房竣工面積為 萬平方米，比上年減少 ％。 一季度全市商品房新開工面積為 萬平方米，比上年增長 ％；商品房施工面積達(dá)到 萬平方米，比上年同期增加 ％。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度繼續(xù)低于同期全市 GDP 增長速度（ ％），并與去年全年 ％的開發(fā)投資增長速度基本接近。2021 年第一季度《深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告》 2021 年第一季度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo) 單 位 2021 年 1 季度 去年同期 同比％
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