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淺析我國房地產企業(yè)資本突圍(參考版)

2025-05-31 00:20本頁面
  

【正文】 本正文被點擊次數為 14。國際上已經出現了這類公司。同時我們的服務范圍涵蓋傳統(tǒng)發(fā)展商,比如其他開發(fā)商有地,我們就可以幫他來做,我們可以進行全世界范圍內的采購。這是新經濟時代的一條新的法則。土地的利潤屬于制度性的利潤,與其說與經營相關,倒不如說更依賴公關,不屬于經營性的?!胺康禺a開發(fā)”其實是個很模糊的概念,大到西部大開發(fā),小到地產項目開發(fā)。第三,與萬科發(fā)起一個采購網站,運用B2B模式進行集中采購。第二,與房地產有關的所有服務采取虛擬社區(qū)。按計劃我們分四部分把所有的傳統(tǒng)房地產模式進行改造。以這一次股權變動為契機,我們一定要加快建設開放的公司文化,面向未來,面向世界,面向現代化。因此,以市場需求為第一要素,以客戶訴求為主導,建立一種開放的、有明確的職業(yè)規(guī)范和要求的公司文化是我們的方向。它的形成當然不是一朝一夕之功,它可能會受到人、環(huán)境、社會的影響而有一個漫長的過程,一旦形成其作用遠比它所受到的影響巨大的多。郭鈞(中體奧林匹克花園品牌管理有限公司):所謂文化,我把它定義為人與人之間的行為方式,其核心是價值觀,即評判好壞美丑的標準。面向未來需要公司文化創(chuàng)新競爭力研究主體確實非常重要,特別對北京的房地產界可能更重要,以前由于只從概念上取勝、營銷上取勝,沒有完全轉到企業(yè)的核心能力上。現在一些企業(yè)僅僅依靠一種點子,想一個好的名堂,在營銷上取勝。房地產的創(chuàng)新包括兩個方面,即經營創(chuàng)新和產品創(chuàng)新,這兩者必須結合起來,創(chuàng)新才能形成,才能真正獲得市場最大化、利潤最大化,包括品牌的營造和建立。例如,以前我們辦公和居住地非常明確,現在這種空間已經開始模糊。北京房地產公司有上千家,一般中等城市的房地產企業(yè)都在三千家左右,這些都可能對我們產業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化帶來很大的問題。我個人感覺,中國的房地產企業(yè)市場化時間比較短,尤其北京房地產市場化時間更短,基本從1998年取消實物分房以后,住房消費由集團消費轉為個人消費,這種市場化的特色在北京市場才開始明顯起來。張寶全(北京安地房地產公司):北京房地產市場競爭已經非常激烈,尤其是國家把住宅產業(yè)當成經濟發(fā)展龍頭以后,在政策上給予支持,反過來又造成了競爭的進一步加劇。創(chuàng)新企業(yè)的核心競爭力更重要每個人眼中的創(chuàng)新都不一樣,每個人創(chuàng)新的目的卻都一樣,為了競爭,為了盈利,為了不會“過把癮就死”。2002年是創(chuàng)新的一年,時代在變,潮流在變,房地產市場的需要在變,開發(fā)商的經營理念也在變。2002年,我國的房地產業(yè)在調整中繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展,上升到理論層面的研討日趨活躍、觀點紛呈。本正文被點擊次數為 15【標 題】2002年中國房地產開發(fā)掀起創(chuàng)新風暴(2314字)【正 文】經營業(yè)績良好的房地產上市公司可以通過收購其他房地產企業(yè)擴大企業(yè)規(guī)模,公司之間的差異會越來越大,優(yōu)勝劣汰已是必然。中國房地產上市公司要快速縮小與國際同行的差距,必須鞏固自身在行業(yè)中的地位。房地產又是一個資金密集型行業(yè),只有規(guī)模大,才利于企業(yè)融資。劉洪玉對目前中國房地產上市公司提出了看法:房地產開發(fā)專業(yè)性非常強,從購買土地、開發(fā)建設到市場銷售和售后服務,涉及面廣,操作過程復雜,并且房地產又具有投資大,風險高的特性,任何一種非專業(yè)性的行為,都可能產生無法彌補的后果。最大的是香港的長江實業(yè),當時是242億美元,最小的公司是26700萬美元。即使市場出現波動,一些規(guī)模比較大的上市公司也會憑借自身的優(yōu)勢,保持一個比較穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。談到綜合實力前10強的特點,劉洪玉也提出了自己的看法:其中純房地產公司大概占了60%,另外一些是開發(fā)區(qū)內的上市公司,占40%,走專業(yè)化發(fā)展道路的上市公司的效果比較好。多數企業(yè)每股收益沒有達到2角,屬于總體收入比較低的水平。主營業(yè)務收入排在前10位的主營業(yè)務收入占到了69家上市公司的50?。保?,最多的和最少的公司相差1291倍。從主營業(yè)務的收入來看,招商局的主營業(yè)務收入接近27億,萬科A是23 5億,最少的可能就是上海世貿。凈資產收益率低于7%深圳的企業(yè)雖然占據半數,但除萬科外,資產規(guī)模都沒有突破50億。從總資產排序來看,中關村的總資產是104億,萬科A是82億??傎Y產規(guī)模最大差40倍這充分說明:謀求長期穩(wěn)定的現金流和專業(yè)化發(fā)展是企業(yè)持續(xù)經營之道。中國國貿作為以物業(yè)長期經營為主的企業(yè),其寫字樓、公寓、商鋪的出租情況良好。從市值目前的排名可以看出:上海、北京及深圳是中國房地產上市公司的三大主流區(qū)域市場。69家公司中最大和最小市值的規(guī)模差距是11倍,最大的一家是上海的張江高科,總市值達83 5億元,緊隨其后的是外高橋,為83?。矁|元。上市的69家房地產公司市值規(guī)模在50億元以上的有11家,占總市值的15?。梗ィ^大多數企業(yè)市值還在50億元以下。都擁有大量土地開發(fā)資源日前,由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所、搜房研究院共同發(fā)起,通過對滬深兩市69家房地產上市公司的研究分析,發(fā)布了2003年中國房地產上市公司10強系列研究?!緲?題】專家解析中國房地產上市公司10強(2003年文獻)(2384字)【副 標 題】侯勇【正 文】目前的混亂困境是政府過分積極,市場和政府兩股力量碰撞的結果。律就會使房租又降下來。如果房租脫離國民經濟整體發(fā)展水平,過高了,房源就會過快地增加,不等工資提高,平均利潤率規(guī)所謂政府廉租房,是指按勞動壽命40年回收房價的、帶有社會保障性質的、產權屬于政府的住宅。在制定最低工資標準的時候,應該把最低房租含量考慮進去。關鍵是政府要有一個明確的預期,在工資制度上要為此創(chuàng)造條件,不要人為地采取逆調節(jié)措施。最后,租售并舉、以租為主,這其實是市場運行的必然結果。如果政府兌現這種債券有困難,可以用一定的代價動用全民的地租收入來實現政府債券的兌現,動用多少就減收多少全民土地的資產稅。這種債券應該允許轉讓、抵押、套現等商業(yè)運作。要現錢沒有,要債券歡迎。實際上政府已經把當年得到的批租款花掉了,用什么錢來退租呢?我認為用發(fā)地方政府債券的辦法是可行的。開發(fā)商可以按新的流通方式出售剩余的商品房,每賣出一套住宅,政府扣除開發(fā)商在簽定購房合同之前的地租后,可以把這套住宅分攤的批租款退還給開發(fā)商。這是由于政府政策變化給開發(fā)商帶來的問題,政府應該在合理的范圍內幫助他們解套,但必須按市場經濟自愿原則。不管新房舊房都應該按資產現值以此稅率繳納資產稅。為了同既成事實接軌,和地租一樣,也采取每年向房產業(yè)主收1/50的做法。全民得到了地租,土地所有權在經濟上得到了實現,完成了土地資本化經營的過程;收年租的政策使開發(fā)商投資的門檻降低,租、價分離使商品房一次性交割的價格大幅度降低;從根本上杜絕了地皮炒賣,消滅了寄生性地租,地租這個本來是社會發(fā)展負數的東西變成了社會發(fā)展的正數。政府可以向國有資產經營部門收土地資產稅。每隔5年參考城市擴容面積占原面積的比率適當提高地租率,或參考城市人均收入5年平均增長率適當提高地租率。為了簡便易行、承前啟后,各個城市可以暫時按當前50年批租的價格確定地價,按地價的1/50確定地租率。我建議在承認既成事實的條件下制定一整套新的政策。通過上述分析,房地產業(yè)發(fā)展的政策取向實際上已經基本明確了。
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