【正文】 　　最后要確定商店的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等?！　〉谒牟绞谴_定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源?！　〉诙绞谴_定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應影響，商店營業(yè)額也會相應受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。　　假設在商國內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。　　再看競爭分析。關于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、年度統(tǒng)計等資料中獲知?！　?8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o　　(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等　　下面對上述內(nèi)容作一具體分析?！　?6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風格、經(jīng)營商品、服務對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。　　(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經(jīng)費情況?！　?2)勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員工的學歷與工資水平。　　三．商圈分析的內(nèi)容與步驟　　商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：　　(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄。因此在從事商圈設定的考慮時，可以針對設店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性?！　　旌蠀^(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等?！　　慕虆^(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。　　某店鋪的必要市插占有率；損益平衡點銷售額／市場規(guī)模市場規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù)*每戶支出商圈分析的內(nèi)容和步驟　　　　商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：　　——商業(yè)區(qū)。因而，在該地開店的風險就過高。假設預選地的商圈規(guī)模為100萬，只要銷售額達30萬即可達損益平衡點，即30％的商圈占有率，風險便不高。這樣，企業(yè)就可以了解本店鋪在同類市場上的地位以及不足之處。本節(jié)只給出兩種基本的方法，以供讀者參考?！　．損益的計算方法如下：　　實際攢益＝稅前損益—分擔總部費用　　稅前損益＝銷售毛利—變動費用—固定費用　　銷售毛利＝營業(yè)收人—銷售成本　　b．損益平衡點的計算方法如下：　　　　　　　　　　　　　　固定費用　　損益平衡點銷售額：　　　　　　　　　　　　毛利率變動費用率　　c．經(jīng)營安全率的計算方法如下　　　　　　　　　損益平衡點銷售額　　經(jīng)營安全率=(1)X100％　　　　　　　　　　　預期銷售額這一比例是衡量店鋪經(jīng)營狀況的重要指標，一般測定的標準為：安全率在30%以上為優(yōu)秀店；20％一30%為優(yōu)良店；10％～20％為一般店；10%以下為不良店?！　、蹞p益平衡點分析。上述各項費用究竟要控制在多少之內(nèi)，無統(tǒng)一的標準，但最基本的前提是：毛利率要大于費用率。經(jīng)營費甩可分為固定費用與變動費用兩類。連鎖公司總部應事先確定設備及工程投資項目、供應廠商、數(shù)量及金額。　　c．包裝材料，如營業(yè)性和保沽性消耗晶等。開店投資主要包括：　　a．設備，如冷凍、冷藏設備、空調(diào)設備、收銀機系統(tǒng)、水電設備、車輛、后場辦公設備、內(nèi)倉設備、賣場陳列設備等。這項評估要注意長遠性的考慮，如10年以上?！　×硗?，企業(yè)還可根據(jù)預選地址周圍環(huán)境(包括道路交通條件等)的實際變化，對店鋪面積做一相應調(diào)整，以使其更接近于實際情況?！　例]假定目前國內(nèi)中小型超市平均每天每平方米銷售額為90元，則超市的賣場面積為60 093／90：667．720(平方米)。所以，要實現(xiàn)經(jīng)營的標準化，首先必須做到賣場面積及結(jié)構(gòu)的標準化。表1—2 小孩青少年成年人家庭主婦汽車自行車合計每小時平均(人)223446160104503539客單價(元)152545605040入店率(％)1076711營業(yè)額預估(元／時)　　營業(yè)額預估合計：2450．90元／時X20=49018(元／日)則總營業(yè)額為：11075+49018=60093(元／日)　?、莺线m的賣場面積確定　　連鎖超市一般對某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場面積標準及賣場結(jié)構(gòu)標準?！　τ谏倘?nèi)常住居民的營業(yè)額估計，可采用下式：　　住戶營業(yè)額估計；戶數(shù)*人店率*客單價則：第一商圈：80*45%*50=1 800(元)　　第二商圈：350*25%*58=5075(元)　　第三商圈：600*10%*70=4200(元)　　住戶總營業(yè)額：1 800+5075+4 200=11 075(元)　　對于商圈內(nèi)流動人口的營業(yè)額估計，可采用下式：流動人口營業(yè)額估計(元／時)；每小時平均人數(shù)*客單價*入店率將不同年齡層加總的預估營業(yè)額(元／時)乘上一個“常數(shù)”，即為每日流動客的營業(yè)額。因為飽和指數(shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。過小的商圈內(nèi)只有很少的商店，提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務，以至每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務的需要。 　?、凵倘?nèi)的競爭店調(diào)查，在作商圈內(nèi)競爭店調(diào)查時，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。有關資料的收集可借助問卷調(diào)查表，調(diào)查表可通過4條渠道發(fā)送：委托專業(yè)人員上門分送；與居委會合作分送；與學校合作，通過中小學生送達到家庭；郵寄或直接送人住宅區(qū)的信箱內(nèi)。 　　c．客單價預估則與入店率成反比，距離近、常上門的顧客，其購買單價通常不會太高，而距離遠、上門次數(shù)少的顧客，其購買的單價通常較高。當前資料可從居民住宅區(qū)的居委會獲得，未來資料可從政府有關部門獲得。d．預估入店率，即流動人口中進入店鋪的人數(shù)比例?！　．將幾個時段內(nèi)測定的流動人口數(shù)平均，得到每小時平均人數(shù)。兩種人口對營業(yè)額的影響不同。許多商品都是成批購買，商圈范圍可達到50公里；大型綜合超市賣場面積大，經(jīng)營商品種類豐富，因而可吸引遠距離的顧客，商圈也可達到1520公里；而標準食品超市主要經(jīng)營食品、商圈一般為5公里；傳統(tǒng)食品超市經(jīng)營的商品種類少，商圈約為1—3公里；便利店因為經(jīng)營商品種類少，而價格又比其他的超市高，消費者購買主要是為了求方便，因而商圈只有500米左右。雷利法則較適宜于以汽車為交通工具的國家和地區(qū)，對亞洲地區(qū)采說，人口密度高，購物主要以步行為主，可能更多地考慮步行的距離對商圈的影響作用。實際上，任何兩地的交通條件和供應狀況都不會完全相同?！　±桌▌t假定兩地的交通條件和供應狀況是相同的。他認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離店鋪的遠近而有所不同，店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。　　要劃定一家新設店鋪的商圈界限，可使用美國學者威廉對消費者的調(diào)查，如往返于商店的距離和花費的時間多少是顧客樂于接受的，一家商店的坐落插所要具備哪些特征才能吸引顧客，最可能來新店的人們的住址等?！　、儆行倘Ψ秶恼{(diào)查　　對于新設店鋪商圈的劃定，往往通過