【正文】 上。包括人流測(cè)試、顧客能力對(duì)比、可見(jiàn)度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。有些資料是**的，有些資料需要花錢(qián)去買(mǎi)。 肯德基與麥當(dāng)勞市場(chǎng)定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一樣的。開(kāi)店地址差一步就有可能差三成的買(mǎi)賣(mài)，這跟人流動(dòng)線（人流活動(dòng)的線路）有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方，差不了幾步路，但生意差很多，這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去?！侥肺譅柆?　　跟著零售巨頭開(kāi)店　　隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織與世界經(jīng)濟(jì)接軌，與百姓生活息息相關(guān)的世界零售巨頭也爭(zhēng)相進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)?！　〕鞘谐銎钒藏懯氯胱?萬(wàn)年花城 　　“一次購(gòu)足”是家樂(lè)福首先提出的服務(wù)形式，隨著人們對(duì)時(shí)間觀念和生活方式的改變，一次大批量購(gòu)物滿足一段時(shí)間所需一切商品成為被人們普遍接受的方式?！　≡?jīng)操作過(guò)多家國(guó)外零售巨頭在中國(guó)選址工作的戴德梁行商鋪部董事胡莘說(shuō)，選址對(duì)于零售企業(yè)來(lái)說(shuō)是關(guān)系到企業(yè)成敗的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在具體選址過(guò)程中，其往往綜合商圈的交通、人口、競(jìng)爭(zhēng)狀況和市場(chǎng)發(fā)展格局等因素進(jìn)行理性決策。這就應(yīng)該遵循下圍棋的原則：讓每一個(gè)子都發(fā)揮最大的效力，它的效力不是指現(xiàn)在，而是在當(dāng)周圍布滿其他棋子的時(shí)候效力最大，這就是動(dòng)態(tài)選址的道理?！　∪绾闻袛嗌倘Φ乩砦恢檬欠窈线m？　　由于市場(chǎng)定位不同，超市對(duì)地理位置的要求也不盡相同。事實(shí)上，家樂(lè)福的第一家店就開(kāi)在法國(guó)巴黎南郊一個(gè)小鎮(zhèn)的十字路口。麥德龍認(rèn)為應(yīng)該選址在租金低廉的大城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，以50公里為半徑來(lái)劃定商圈。因此選擇時(shí)要考慮未來(lái)環(huán)境的變化，特別是要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，也就是要對(duì)所在地發(fā)展的前景作出評(píng)估，因?yàn)榈曛芬坏┻x定一般就不會(huì)再改變?！　∵m用性　　超市的建設(shè)要與周圍的建筑環(huán)境相融合?！　?fù)合性　　大型連鎖超市的目標(biāo)顧客往往有多種類型，因此它的商圈分布出現(xiàn)很大的復(fù)合性和不確定性。“一站購(gòu)齊”的理念源于一個(gè)大型超市應(yīng)當(dāng)滿足80%顧客的需求，而要滿足如此多的需求，這在銷售面積在5000平方米以下的超市是不可能實(shí)現(xiàn)的，因此目前只有營(yíng)業(yè)面積超過(guò)5000平方米的物業(yè)才被認(rèn)為適合作大賣(mài)場(chǎng)。因此，大賣(mài)場(chǎng)對(duì)樓層的層高有著特殊要求?！　×闶燮髽I(yè)選址過(guò)程中影響預(yù)期不確定性的兩個(gè)主要因素：　　1. 數(shù)據(jù)收集不完整　　數(shù)據(jù)收集不完整主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：　　選址人員難于獲得足夠的調(diào)查數(shù)據(jù)　　選址人員缺乏處理大量調(diào)查數(shù)據(jù)的能力　　2. 分析方法不正確　　分析方法不正確主要體現(xiàn)在：大多數(shù)零售企業(yè)的選址人員在選址理論、分析方法上還停留在比較初級(jí)的應(yīng)用階段。中心商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的55％一70％。分析市場(chǎng)趨勢(shì)和調(diào)查消費(fèi)者這兩方面可以同時(shí)采用，也可只用其中一項(xiàng)，同樣都可為勾劃商圈輪廓提供依據(jù)。因此，企業(yè)在確定商圈時(shí)，要考慮到不同地點(diǎn)的實(shí)際情況，對(duì)測(cè)定的商圈大小進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使之更接近于真實(shí)情況。　　c．預(yù)估不同年齡層可能發(fā)生的客單價(jià)，即每一個(gè)顧客的購(gòu)買(mǎi)金額。無(wú)論采取何種方式，都必須有必要的誘導(dǎo)，如重要性說(shuō)明，贈(zèng)送小禮品，按問(wèn)卷編號(hào)開(kāi)獎(jiǎng)等等。便利店該常數(shù)值可設(shè)為20，而超市則可根據(jù)營(yíng)業(yè)時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)確定，如營(yíng)業(yè)時(shí)間為12小時(shí)，則常數(shù)可設(shè)為10，原因是每天都會(huì)有一段離峰時(shí)間，扣除離峰時(shí)間，才比較接近事實(shí)，舉例如表3—2所示。　?、尥顿Y收益調(diào)查　　通過(guò)商圈調(diào)查可以估算店鋪的營(yíng)業(yè)額，但該店鋪是否值得經(jīng)營(yíng)，還必須把營(yíng)業(yè)額與投資額相比較，評(píng)估出損益狀況。 　?、诮?jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估?！　。?、店址調(diào)查的評(píng)估方法　　店址在進(jìn)行了立地調(diào)查，對(duì)某些指標(biāo)進(jìn)行了估算后，還不能確定是否適合開(kāi)店，只有對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估后，才能做出決定?！　∫话銇?lái)說(shuō)，某店鋪的必要市場(chǎng)占有率越低越好。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等?！　　　?duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。　　(3)供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性?？蓮纳虡I(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售額、有效購(gòu)買(mǎi)收入、總的零售額等資料。則該商圈的飽和指數(shù)為…　　IRS＝10000025／144000＝￥17．36　　這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高?！　〉谖宀绞歉鶕?jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)。　　商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：　　第一步是確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。商店過(guò)少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過(guò)多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要?！　?7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店；成本?！　∮绕涫且患掖笠?guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會(huì)利用各種交通工具前來(lái)，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等?！　　≌瑓^(qū)。通過(guò)逐步改善，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位.　　②市場(chǎng)占有率法　　對(duì)于任何一個(gè)店鋪來(lái)說(shuō)，都有一個(gè)損益平衡點(diǎn)銷售額的估計(jì)若此銷售額所要求的商圈必要市場(chǎng)占有率比較低，則風(fēng)險(xiǎn)不高；反之，要求的市場(chǎng)占有率越高，風(fēng)險(xiǎn)越高。同時(shí)要注意以下各項(xiàng)：貸損控制在0．4％以．店員薪資總額不得超過(guò)總費(fèi)用的一半；人事費(fèi)用與銷售額的比鈳須小于7％；總費(fèi)用與銷售額的比例便利店要在18％以內(nèi)(以25％的毛利率為基礎(chǔ))，超市要在12％以內(nèi)(以17％的毛利率為基礎(chǔ))；總費(fèi)用與總利潤(rùn)之比要維持在80％之內(nèi)；固定費(fèi)用占總費(fèi)用的比例應(yīng)為85％以上。　　b．工程，如內(nèi)外招牌、空調(diào)工程、水電工程、冷凍、冷藏工程、保安工程等。但是，由于完全標(biāo)準(zhǔn)化的店鋪往往難以找到，所以對(duì)于不同業(yè)態(tài)的店鋪可以設(shè)定一個(gè)范圍，各公司在選址時(shí)，可根據(jù)預(yù)估的營(yíng)業(yè)額指標(biāo)，做一相應(yīng)調(diào)整。飽和指數(shù)表明，一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由下式求得：　　　　　C*RE　　IRS=　　　　　RF　　式中：IRS——某商圈的零售飽和指數(shù)　　RE——某商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出　　C——某商圈內(nèi)的顧客數(shù)RF——某商圈內(nèi)的商店數(shù)目[例]有三個(gè)地區(qū)，它們的顧客與商店情況如表3—1所示：表１—１購(gòu)買(mǎi)商品的顧客數(shù)A區(qū)B區(qū)C區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品的顧客數(shù)(C)800005000030000每個(gè)顧客的平均購(gòu)買(mǎi)額(RE)101520經(jīng)營(yíng)同類商品的商店中面積(RF)250003000010000近期列入計(jì)劃的經(jīng)營(yíng)同類商品的商店中面積80006000700080000*10IRSA==32(元/平方米)2500050000*15IRSB==25(元/平方米)3000030000*20IRSc==60(元/平方米)10000　　若考慮到近期開(kāi)業(yè)的經(jīng)營(yíng)同類商品的商店面積，則80000*10IRSA==(元)25000+800050000*15IRSB==(元)30000+600030000*20IRSc==(元)10000+7000　　一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店。　　b．根據(jù)遠(yuǎn)近距離估計(jì)入店串，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低?！　、谏倘Φ念櫩腿赫{(diào)查　　商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分：一是流動(dòng)人口：二是住戶。其內(nèi)容是在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn)，顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)，這個(gè)點(diǎn)位于對(duì)顧客具有同等吸引力的兩家商店位置上。邊緣商業(yè)圈包含了剩余部分的顧客，他們最分散，如便利店對(duì)他們就不具有吸引力，只有一些特殊晶、選購(gòu)品才會(huì)吸引他們的到來(lái)(見(jiàn)圖１－１)。商圈的大小，與消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)商品的特性、消費(fèi)