【正文】 調(diào)查評價，包括對市場趨勢的分析和對消費(fèi)者的調(diào)查。這是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈，顧客較為分散，一般日常用品對這一商圈的顧客缺少吸引力。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個顧客的平均購貨額也最大，很少同其他商圈發(fā)生重疊?！　∩倘Π齻€層次：中心商業(yè)田、次級商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。店址調(diào)查及其評估方法　　商圈的調(diào)查　　商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域?！　饬闶圻x址中已經(jīng)廣泛運(yùn)用的SDSS（空間決策支持）、SI（空間交互模型）等先進(jìn)的選址理論和分析方法　　國內(nèi)零售選址程中更多地仍然采用線性回歸預(yù)測、樣本店類比、指標(biāo)打分等相對落后的選址理論與分析方法　　為什么要在零售選址中應(yīng)用GIS技術(shù)　　應(yīng)用GIS技術(shù)可以很好地解決上述問題：　　利用GIS技術(shù)可以建立數(shù)據(jù)共享平臺，降低調(diào)查成本　　利用GIS的地理空間結(jié)構(gòu)可以有效整合大量調(diào)查數(shù)據(jù)　　利用GIS的空間分析能力可以實(shí)現(xiàn)SDSS、SI等需要復(fù)雜空間計算的選址理論和分析方法　　利用GIS的數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，可以獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息　　與傳統(tǒng)選址方式的主要區(qū)別　　傳統(tǒng)選址方式 基于GIS技術(shù)的零售選址　　主觀劃定商圈范圍 通過模擬測算顯示真實(shí)商圈　　手工收集處理調(diào)查數(shù)據(jù) 利用地理空間結(jié)構(gòu)整合調(diào)查數(shù)據(jù)　　使用通用軟件分析數(shù)據(jù) 使用專門設(shè)計的GIS分析軟件　　傳統(tǒng)選址理論分析方法 SDSS、SI等先進(jìn)選址理論分析方法　　依賴現(xiàn)有城市/樣本 可適用于任何城市/行業(yè)/業(yè)態(tài)　　可適用于任何城市/行業(yè)/業(yè)態(tài) 人機(jī)互動，可視化結(jié)果　　國內(nèi)零售企業(yè)應(yīng)用GIS技術(shù)現(xiàn)狀　　目前國內(nèi)市場上在零售選址中采用GIS技術(shù)的零售企業(yè)只有家樂福、沃爾瑪?shù)葮O少數(shù)國際零售巨頭。投資性決策中最大的風(fēng)險就是對未來投資效果預(yù)期的不確定性?！　IS的優(yōu)勢在于它能將不同來源、類型的大量數(shù)據(jù)通過地理空間結(jié)構(gòu)有效整合在一起，提供其他傳統(tǒng)分析方式不具備的空間分析能力、數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息。　　在物品陳設(shè)上，賣場通常在1米高的位置按一般超級市場的商品擺放，而超過2米的高度就是按工業(yè)倉庫儲藏商品的方法，上下對應(yīng)堆放，　　GIS技術(shù)與零售選址　　什么是GIS技術(shù)　　GIS是Geographic Information System的縮寫，翻譯過來就是地理信息系統(tǒng)。使?fàn)I造一個明亮、舒適的購物環(huán)境變?yōu)榭赡?。　　?裝修　　購物環(huán)境對人的心理會產(chǎn)生很大影響，消費(fèi)者購物有70%80%都是在一個悠閑自在的環(huán)境里，不知不覺地購物的。一般來說，大賣場面積和后場辦公、庫房的比例是4：1，有數(shù)據(jù)顯示，大賣場面積和停車場面積之比4：1最為合適。7000平方米作為下限是為了保證綜合化經(jīng)營，而如果超過12000平方米，顧客購物會感到太累。大賣場這種大型超市模式是目前在中國發(fā)展速度最快、規(guī)模最大的零售業(yè)態(tài)，家樂福和沃爾瑪就是其中的典型代表。LSA是一本自助式零售的商業(yè)出版物，它定義的“大型超市”主要指銷售區(qū)域大于2500平方米，即是那時的典型的家樂福大賣場的面積?！　≡趯⑦@些人口、收入、消費(fèi)習(xí)慣、便捷、交通等客觀因素調(diào)查清楚后，接下來就是實(shí)質(zhì)性的硬件要求，比如商務(wù)條件方面：包括房屋結(jié)構(gòu)、租金、地價、付款條件、停車場；工程要求方面：包括承重、層高、照明、消防等；法律要求方面：如土地性質(zhì)等等。　　機(jī)動車圈，指開車或乘車能及的范圍，單程為30分鐘左右。這就要求除了要按銷售比重劃分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈外，還要按到達(dá)顧客所采用的交通工具做出以下劃分：　　徒步圈，指步行可忍受的商圈半徑，單程以15分鐘為限。因此，在傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計算所有競爭對手的銷售情況、產(chǎn)品線組成和單位面積銷售額等情況，然后將這些估計的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去，得出未來的銷售潛力?！　〗徊嫘浴　∮捎谟械拇笮统卸ㄎ坏纳倘艽?，有的甚至?xí)采w整個城市，如沃爾瑪?shù)臅T店?！　≠徺I力　　一家具備優(yōu)良店址的超市必然擁有一批穩(wěn)定的目標(biāo)顧客，這就要求在其商圈范圍內(nèi)擁有足夠多的戶數(shù)和人口數(shù)。不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格，這會影響超市的開設(shè)成本并帶來其他一系列問題，如超市貨架通常比商場的貨架高，相應(yīng)地要求建筑物的層高也比較高等等。當(dāng)前在我國私家車沒有普及的情況下，這點(diǎn)尤為重要，它直接關(guān)系到消費(fèi)者購物的便利程度。道路是否暢通不僅影響商品的質(zhì)量和安全性，而且影響商品的運(yùn)達(dá)時間和運(yùn)輸費(fèi)用?！　”憷浴　?yōu)良店址的一個必備條件就是進(jìn)出暢通。對于經(jīng)營者來說，所選的地址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，這樣才能在該地區(qū)具有競爭優(yōu)勢，保證在以后一定時期內(nèi)有利可圖。　　前瞻性　　超市選址是一項長期投資，關(guān)系著超市經(jīng)營發(fā)展的前途。零售巨頭們充分理解選址的重要性，更明白基本商圈的關(guān)鍵所在。萬客隆的第二家是酒仙橋店，目前萬客隆正在跟大鐘寺國際廣場接觸，其選址的觸角已越來越接近城區(qū)，這同時也體現(xiàn)出了萬客隆的另一個選址策略——注重商場的輻射作用及商圈戰(zhàn)略，從整個北京來講，如果大鐘寺店能成功開業(yè)，萬客隆在京的穩(wěn)定的三角戰(zhàn)略布局就完成了。跟家樂福依賴公交系統(tǒng)的選址不同，麥德龍更傾向于靠近高速公路或主干道，避免市區(qū)內(nèi)的交通擁擠?！　←湹慢堅谥袊倪x址則更加注重商圈戰(zhàn)略的重要性，強(qiáng)調(diào)將目標(biāo)市場由點(diǎn)擴(kuò)展成網(wǎng)絡(luò)，以產(chǎn)生規(guī)模效益。不過公交系統(tǒng)方面卻非常方便，擁有20幾條公交線路，而且能比較均勻、全面地覆蓋整個市區(qū)。這是因?yàn)椋谥袊某邢M(fèi)遠(yuǎn)不是像海外依靠自駕車帶來，根據(jù)一份資料統(tǒng)計，家樂福顧客中有60%的顧客在34歲以下，70%是女性，28%的人走路，45%通過公共汽車而來。在歐洲，家樂福超市的選址一般是在城市邊緣的城鄉(xiāng)結(jié)合部，為了靠近城區(qū)和大型居住區(qū)，因此通常開在十字路口。　　超市賣場應(yīng)具備怎樣的交通？　　家樂福的法文是CARREROUR，它的意思是“十字路口”。因此這對于超市以及超市附近的店鋪來說，是重要而龐大的目標(biāo)客戶群。居住在超市附近的居民由于其地域性的特點(diǎn)，是核心商圈內(nèi)基本消費(fèi)者的主要來源。如把位置設(shè)在中心商業(yè)區(qū)，交通方便，流動人口多，有大量的潛在消費(fèi)者，但是，也必須承受較高的場地租金。而超大商圈指高速公路或快運(yùn)所形成的廣大商圈，以販賣特殊器材為主?！　τ诔衼碚f，中小商圈的范圍約500米1500米，步行或騎自行車可到達(dá)，以銷售便利商品、生活必需品為主。次級商圈的顧客占1525％，其余的為邊緣商圈的顧客?！　∪绾卧u估商圈？　　超市的商圈由基本商圈、次級商圈和邊緣商圈組成?！　『愤€認(rèn)為，在密集商業(yè)區(qū)零售業(yè)日趨飽和的情況下，零售企業(yè)在選址過程中還應(yīng)該要有前瞻性，把握制造商圈原則或者說未來中心原則，同時還要把握好時間上的切入點(diǎn)，如果進(jìn)入太早，商圈還不成熟，時間成本會加大；如果太晚，租賃的價格會很高，成本同樣會很大。為了在廣州選到一個好商場，家樂福曾讓自己的市場開發(fā)人員在廣州考察4年，調(diào)查涉及的范圍包括文化、氣候、居民素質(zhì)、生活習(xí)慣及購買力水平等諸多方面，最后才選定地點(diǎn)。同樣，家樂福每開一家分店，首先會對當(dāng)?shù)剡M(jìn)行詳細(xì)而嚴(yán)格的調(diào)查與論證，歷時都在一年以上?！　∥譅柆斣谶M(jìn)入中國之前，就對中國市場進(jìn)行了長達(dá)數(shù)年的深入細(xì)致的市場調(diào)查。這些因素使零售商店的選址變得異常重要，特別是外資零售企業(yè)在這方面表現(xiàn)得極為慎重。合適的買主通常很難尋找，需要花數(shù)月，甚至更長時間。　　對于沃爾瑪、家樂福這樣的連鎖零售店來說，由于其大多數(shù)的單店規(guī)模較大，位置固定，資金投入量大，合同期長，所以不可能輕易搬遷，也不太可能輕易改變經(jīng)營方式。廣告、價格、顧客服務(wù)、產(chǎn)品及服務(wù)種類都能夠隨著環(huán)境的變化較迅速地做出調(diào)整，相比之下，商店選址可以說是零售戰(zhàn)略組合中靈活性最差的要素，因?yàn)榱闶凵痰甑倪x址本身資金投入大，同時又與企業(yè)后期經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，以及適應(yīng)消費(fèi)趨向變動所作的經(jīng)營決策的調(diào)整都息息相關(guān)，很容易受到長期約束。而這些與大賣場的選址有極其密切的關(guān)系，如果選址適當(dāng)，大賣場占有地利優(yōu)勢，就能吸引大量顧客，其經(jīng)營業(yè)績自然就會很好。大賣場作為大型超市，其定位在廣大的日常消費(fèi)品群體。因此，跟著零售巨頭開店成為盈利最為簡