【正文】 習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。GIS是將計(jì)算機(jī)硬件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及系統(tǒng)管理人員組織而成的，對(duì)任一形式的地理信息進(jìn)行高效獲取、存儲(chǔ)、更新、操作、分析及顯示的集成。通常超過10000平方米的營業(yè)面積，大賣場對(duì)其都希望分設(shè)兩個(gè)樓面來實(shí)現(xiàn)，一來顧客不會(huì)感覺單層空間過大而造成勞累；另一方面更可以根據(jù)不同類型的商品分類營造不同的購物樂趣和體驗(yàn)?！　}儲(chǔ)式零售店特有的商圈，鐵路圈、高速公路圈，指搭乘鐵路、高速公路來此購物的顧客范圍，屬于商店的邊緣商圈部分。首先，對(duì)商圈內(nèi)人口的消費(fèi)能力進(jìn)行調(diào)查，對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，展示這片區(qū)域內(nèi)各個(gè)居住小區(qū)的詳盡人口規(guī)模和特征的調(diào)查，計(jì)算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等許多指標(biāo)，了解其商圈范圍內(nèi)的核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)顧客的數(shù)量和收入程度、消費(fèi)特點(diǎn)與偏好。交通的便利性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)，商品從運(yùn)輸?shù)剡\(yùn)至超市是否方便?！　×闶劬揞^選址的商圈分析要點(diǎn)　　超市選址中重要的一項(xiàng)工作，就是對(duì)賣場周圍的商圈的考察。以中關(guān)村店為例，在家樂福在北京開的幾個(gè)店里最靠近繁華的商業(yè)區(qū)，很多人都擔(dān)心其車位不夠的問題，但實(shí)際上，家樂福的車位并未出現(xiàn)告急的現(xiàn)象，相反還有較大容納空間。超市附近的工作人口越多，說明潛在消費(fèi)者數(shù)量越多，下班之余到超市賣場購物已經(jīng)成為越來越多的上班族選擇的生活方式，他們甚至把購物當(dāng)成一種工作壓力的宣泄。就銷售額來說，基本商圈一般占6070％的銷售額，次級(jí)商圈一般產(chǎn)生20％的銷售額，邊緣商圈屬于顧客極少光顧的區(qū)域范圍，僅占門店日常銷售額的1015％。選擇理想店址是一個(gè)復(fù)雜的過程，必須耐心、慎重。而如果自己購買土地新建商店，更難以變動(dòng)。　　選址，決定零售企業(yè)成功與否的岔路口　　國外很多成功零售企業(yè)在總結(jié)其經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)時(shí)特別指出，超市經(jīng)營成功的原因第一是地點(diǎn)，第二是地點(diǎn)，第三還是地點(diǎn)。其中的原因何在？　　投資專家認(rèn)為，零售巨頭們具有極佳的經(jīng)營業(yè)績，它不可能在自己店址的選擇上有任何冒失，更不可能拿自己一點(diǎn)一滴積累起來的品牌當(dāng)兒戲。如果往西一百米，競爭者再開一家西式快餐店就不妥當(dāng)了，因?yàn)橹饕土魇菑臇|邊過來的，再在西邊開，大量客流就被肯德基截住，效益就不會(huì)好。 　　二、聚客點(diǎn)的測算與選擇 　　1．要確定這個(gè)商圈內(nèi)，最主要的聚客點(diǎn)在哪。 通過打分把商圈分成好幾大類，以北京為例，有市級(jí)商業(yè)型（西單、王府井等）、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)（目標(biāo)）消費(fèi)型、還有社區(qū)型、旅游型等等。連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化、簡單化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。麥當(dāng)勞連鎖經(jīng)營發(fā)展成功的三個(gè)首選條件是“選址、選址、選址”，他們就是要選擇目標(biāo)市場以加快連鎖經(jīng)營度的步伐。但本土化只是他成功的一個(gè)方面，麥當(dāng)勞最成功的地方在于選址，它只選擇在適合漢堡包生存的地方開店，所以它的每個(gè)店都非常成功。麥當(dāng)勞、肯德基選址秘笈１、 麥當(dāng)勞、肯德基選址秘笈２、 世界零售巨頭的選址準(zhǔn)則３、 店址調(diào)查及其評(píng)估方法文章提供者：一只會(huì)飛的貓吾愛吾師，吾更愛真理。 　　“應(yīng)該說，正因?yàn)辂湲?dāng)勞的選址堅(jiān)持通過對(duì)市場的全面資訊和對(duì)位置的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，才能夠使開設(shè)的餐廳，無論是現(xiàn)在還是在將來，都能健康穩(wěn)定地成長和發(fā)展。 　　據(jù)了解，麥當(dāng)勞的選址主要分為如下步驟： 　　首先，市場調(diào)查和資料信息的收集。因此，肯德基對(duì)快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級(jí)審批制，通過兩個(gè)委員會(huì)的同意，一個(gè)是地方公司，另一個(gè)是總部。 　　2．選擇商圈 　　即確定目前重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開店，主要目標(biāo)是哪些。 　　例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置。 　　麥當(dāng)勞和肯德基的選址要決，其實(shí)對(duì)我們的個(gè)人投資者來說也有不少的借鑒意義。投資者大多看中的正是世界零售巨頭經(jīng)過系統(tǒng)而科學(xué)研究之后的獨(dú)具戰(zhàn)略眼光的選址。大賣場作為大型超市，其定位在廣大的日常消費(fèi)品群體。合適的買主通常很難尋找，需要花數(shù)月，甚至更長時(shí)間。為了在廣州選到一個(gè)好商場，家樂福曾讓自己的市場開發(fā)人員在廣州考察4年，調(diào)查涉及的范圍包括文化、氣候、居民素質(zhì)、生活習(xí)慣及購買力水平等諸多方面，最后才選定地點(diǎn)?！　?duì)于超市來說，中小商圈的范圍約500米1500米，步行或騎自行車可到達(dá)，以銷售便利商品、生活必需品為主。因此這對(duì)于超市以及超市附近的店鋪來說，是重要而龐大的目標(biāo)客戶群。不過公交系統(tǒng)方面卻非常方便，擁有20幾條公交線路，而且能比較均勻、全面地覆蓋整個(gè)市區(qū)。零售巨頭們充分理解選址的重要性，更明白基本商圈的關(guān)鍵所在。道路是否暢通不僅影響商品的質(zhì)量和安全性，而且影響商品的運(yùn)達(dá)時(shí)間和運(yùn)輸費(fèi)用。　　交叉性　　由于有的大型超市定位的商圈很大，有的甚至?xí)采w整個(gè)城市，如沃爾瑪?shù)臅?huì)員店?！　≡趯⑦@些人口、收入、消費(fèi)習(xí)慣、便捷、交通等客觀因素調(diào)查清楚后，接下來就是實(shí)質(zhì)性的硬件要求，比如商務(wù)條件方面：包括房屋結(jié)構(gòu)、租金、地價(jià)、付款條件、停車場；工程要求方面：包括承重、層高、照明、消防等；法律要求方面：如土地性質(zhì)等等。一般來說，大賣場面積和后場辦公、庫房的比例是4：1，有數(shù)據(jù)顯示，大賣場面積和停車場面積之比4：1最為合適。　　GIS的優(yōu)勢在于它能將不同來源、類型的大量數(shù)據(jù)通過地理空間結(jié)構(gòu)有效整合在一起，提供其他傳統(tǒng)分析方式不具備的空間分析能力、數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。　?、儆行倘Ψ秶恼{(diào)查　　對(duì)于新設(shè)店鋪商圈的劃定，往往通過調(diào)查評(píng)價(jià)，包括對(duì)市場趨勢的分析和對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查。　　雷利法則假定兩地的交通條件和供應(yīng)狀況是相同的。兩種人口對(duì)營業(yè)額的影響不同。 　　c．客單價(jià)預(yù)估則與入店率成反比，距離近、常上門的顧客，其購買單價(jià)通常不會(huì)太高，而距離遠(yuǎn)、上門次數(shù)少的顧客，其購買的單價(jià)通常較高。因?yàn)轱柡椭笖?shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高?！　例]假定目前國內(nèi)中小型超市平均每天每平方米銷售額為90元，則超市的賣場面積為60 093／90：667．720(平方米)?！　．包裝材料，如營業(yè)性和保沽性消耗晶等。　?、蹞p益平衡點(diǎn)分析。假設(shè)預(yù)選地的商圈規(guī)模為100萬，只要銷售額達(dá)30萬即可達(dá)損益平衡點(diǎn)，即30％的商圈占有率，風(fēng)險(xiǎn)便不高。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上?！　　旌蠀^(qū)?！　∪倘Ψ治龅膬?nèi)容與步驟　　商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：　　(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄?！　?8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o　　(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等　　下面對(duì)上述內(nèi)容作一具體分析。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。　　第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度?！　〉谒牟绞谴_定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源?！　〖僭O(shè)在商國內(nèi)有10萬個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知。　　(2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性?！　　慕虆^(qū)。因而，在該地開店的風(fēng)險(xiǎn)就過高?！　．損益的計(jì)算方法如下：　　實(shí)際攢益＝稅前損益—分擔(dān)總部費(fèi)用　　稅前損益＝銷售毛利—變動(dòng)費(fèi)用—固定費(fèi)用　　銷售毛利＝營業(yè)收人—銷售成本　　b．損益平衡點(diǎn)的計(jì)算方法如下：　　　　　　　　　　　　　　固定費(fèi)用　　損益平衡點(diǎn)銷售額：　　　　　　　　　　　　毛利率變動(dòng)費(fèi)用率　　c．經(jīng)營安全率的計(jì)算方法如下　　　　　　　　　損益平衡點(diǎn)銷售額　　經(jīng)營安全率=(1)X100