【正文】 38。另外，也可考慮出售部分商業(yè)。只有確定合理的租金水平，承租期不宜過(guò)長(zhǎng)，對(duì)主力店項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)讓利。而營(yíng)業(yè)收入是影響效益的重要因素，因此需要給予充分的重視。二、存在問(wèn)題與建議本項(xiàng)目地塊地理位置優(yōu)越，經(jīng)與鎮(zhèn)政府協(xié)商，該土地未來(lái)公開(kāi)掛牌競(jìng)拍擬定2,800萬(wàn)元—3,200萬(wàn)元之間，因公開(kāi)掛牌出讓，競(jìng)拍價(jià)存在不確定性，保守估計(jì)土地價(jià)格在3,000萬(wàn)元元左右成交，因此，項(xiàng)目投資金額較大，資金回籠較慢，公司財(cái)務(wù)壓力明顯。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，推動(dòng)鎮(zhèn)中心商圈升級(jí)，提升商圈整體價(jià)值。人口增長(zhǎng)為勝浦?jǐn)U大消費(fèi)繁榮市場(chǎng)提供了支撐。%，外來(lái)人口增長(zhǎng)115%。勝浦商業(yè)能基本滿足當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦?lái)打工者的需求，但企業(yè)和企業(yè)主、商務(wù)人士的滿足率很低，勝浦商業(yè)在滿足企業(yè)需求方面有很大的潛力。市場(chǎng)需求2009年勝浦鎮(zhèn)有注冊(cè)企業(yè)1,233家，其中外資企業(yè)308家、內(nèi)資企業(yè)925家。本項(xiàng)目周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個(gè)小區(qū)環(huán)繞。第八部分 　結(jié)論和建議一、結(jié)論區(qū)域條件本項(xiàng)目處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，按照勝浦鎮(zhèn)用地布局控制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設(shè)中的商貿(mào)中心位置。如果出售剩余71,335 M178。的酒店、33,014 M178。的商務(wù)辦公房，剩余的31,571 M178。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）%、%，大于目前同期中長(zhǎng)期貸款利率（基準(zhǔn)利率），項(xiàng)目可行。酒店房?jī)r(jià)收入單間以200元估算，第一年實(shí)現(xiàn)銷售收入197萬(wàn)元，以后每年以5%增長(zhǎng)?？头繑?shù)共計(jì)135間。2013年每平米商業(yè)租金收入為60元/M，實(shí)現(xiàn)租賃收入3,115萬(wàn)元，以后每年遞增5%，商業(yè)出租率為90%（按照公司目前運(yùn)營(yíng)模式此出租率沒(méi)有問(wèn)題）。（2）商鋪?zhàn)赓U收入商鋪可租賃面積31,571 M178。實(shí)施全部銷售，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為8,000元/ M178。鑒于本項(xiàng)目投資資金來(lái)自商業(yè)貸款以及未來(lái)商鋪只租不售，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用支出較大，經(jīng)營(yíng)壓力明顯，因此商務(wù)辦公房建成后全部出售，減輕公司財(cái)務(wù)壓力。具體收入、成本、稅金、現(xiàn)金流量等估算見(jiàn)附件。根據(jù)目前公司已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，商業(yè)每平米經(jīng)營(yíng)成本100元/年左右，酒店每間經(jīng)營(yíng)成本11,000元/年左右。② 工程投資成本項(xiàng)目工程投資成本包括工程建設(shè)費(fèi)、裝修費(fèi)、管理費(fèi)等，項(xiàng)目工程投資成本在建設(shè)期內(nèi)分期投入，預(yù)計(jì)不含資本化部分24,。樓面價(jià)格在400元/ M178。（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括土地成本和工程投資成本。項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2013年初正式營(yíng)業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算年限：從開(kāi)始營(yíng)業(yè)起15年，即2013年至2027年。地下室一半以上也用于商業(yè)出租。/M的凈收益，以后每年租金以5%遞增，%計(jì)提稅金。預(yù)測(cè)商務(wù)辦公房銷售價(jià)格為 8,000元/ M178。（1）當(dāng)土地競(jìng)拍價(jià)達(dá)到2,800萬(wàn)元時(shí)，營(yíng)業(yè)成本測(cè)算如下： 單位：萬(wàn)元年份2013201420152016┅┅2024202520262027總收入9,8573,6464,0424,412┅┅6,4886,8107,1477,501總成本(減項(xiàng):)5,2361,9552,0252,096┅┅2,7162,8122,9123,018租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用394414434456┅┅674708743780租賃稅金547574603633┅┅9359821,0311,083客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用145152160168┅┅248261274288客房稅金11173041┅┅61646770銷售成本2,787┅┅銷售稅金554┅┅折舊與攤銷797797797797┅┅797797797797大修費(fèi)用6063┅┅9498103109所得稅82996193297┅┅9431,0001,0591,121每平米租賃 運(yùn)營(yíng)成本┅┅每間酒店 運(yùn)營(yíng)成本10,11,11,12,┅┅18,19,20,21,（2）當(dāng)土地競(jìng)拍價(jià)達(dá)到3,200萬(wàn)元時(shí)，營(yíng)業(yè)成本測(cè)算如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元年份2013201420152016┅┅2024202520262027總收入9,8573,6464,0424,412┅┅6,4886,8107,1477,501總成本(減項(xiàng):)5,2851,9642,0342,105┅┅2,7252,8212,9213,027租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用394414434456┅┅674708743780租賃稅金547574603633┅┅9359821,0311,083客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用145152160168┅┅248261274288客房稅金11173041┅┅61646770銷售成本2,828┅┅銷售稅金554┅┅折舊與攤銷806806806806┅┅806806806806大修費(fèi)用6063┅┅9498103109所得稅81088184289┅┅9419971,0561,118每平米租賃 運(yùn)營(yíng)成本┅┅每間酒店 運(yùn)營(yíng)成本10,11,11,12,┅┅18,19,20,21,項(xiàng)目?jī)羰找妫?）考慮到本項(xiàng)目每年運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用（主要是財(cái)務(wù)費(fèi)用）、現(xiàn)金流回籠等因素，全部出售商務(wù)辦公房8,100 M178。其中：管理費(fèi)、修理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)均以租金收入為取費(fèi)基數(shù)；折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)采用平均年限折舊法，其中房產(chǎn)折舊年限30年、土地?cái)備N年限40年。本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期需繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加和房產(chǎn)稅，其中房產(chǎn)稅(12%)、營(yíng)業(yè)稅（5%）、城建（7%）、教育附加和地方教育附加（4%）、土地增值稅（3%）、所得稅稅率（25%）。）月租金均價(jià)60 元/ M178。三、項(xiàng)目收益測(cè)算營(yíng)業(yè)收入根據(jù)本項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目建成后以商鋪出租以及酒店自主經(jīng)營(yíng)為主，故其營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自商務(wù)辦公房出售（第一年全部售出）、商鋪的租金以及酒店自營(yíng)收入，其中商務(wù)辦公房銷售均價(jià)8,000元/ M178。單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目總成本備注土地成本2,800注①3,200注②工程投資 （1）建筑 15,887 15,887 （2）裝修 4, 4, （3）其它 4,000 4,000 合計(jì)27,27,二、項(xiàng)目資金籌措公司與勝浦鎮(zhèn)雙方自籌資金1億元作為注冊(cè)資本參與土地競(jìng)拍以及支付項(xiàng)目前期的相關(guān)費(fèi)用，其余通過(guò)項(xiàng)目貸款獲取支持。（不含土地）?？偨ㄖ娣e79,435M178。公司從投資效益和風(fēng)險(xiǎn)控制方面考慮，在參與該地塊競(jìng)拍時(shí)，設(shè)立了二種可能的土地競(jìng)拍價(jià)（注①表示土地價(jià)格為2,800萬(wàn)元；注②表示土地價(jià)格為3,200萬(wàn)元），作為本項(xiàng)目投資、收益估算以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的依據(jù)。鑒于目前的客觀條件和市場(chǎng)的實(shí)際情況，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明:● 公司所進(jìn)行的財(cái)務(wù)測(cè)算是建立在最新的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)具有一定的可信度與參考價(jià)值；● 本報(bào)告在測(cè)算數(shù)據(jù)時(shí)，為了保證開(kāi)發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，公司需精心組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位，組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊(duì)伍，以及高水準(zhǔn)的專業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。6,750地下室M178。31,571商務(wù)辦公M1