【正文】 考慮到 項(xiàng)目 所在 地 目前商業(yè)規(guī)模比較大 ，商業(yè)競爭 激烈 ， 如能取得本項(xiàng)目地塊， 在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，精心組織規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 功能定位，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理，抓好 宣傳、策劃和營銷工作，其經(jīng)濟(jì)效益顯而易見，且市場前景十分廣闊 。 前期租金水平應(yīng)稍低一些，以后項(xiàng)目成熟后可逐步提高租金水平。 本項(xiàng)目未來商業(yè)部分只租不售，投資 回報(bào)周期長，收益率偏低， 公司經(jīng)營壓力較大。 工程投資、運(yùn)營費(fèi)用 的 變化對 本 項(xiàng)目效益 的 影響較 小。 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 38 項(xiàng)目投資 可行性 在整個(gè) 15 年測算期中，貼現(xiàn)率 I=6%時(shí)， NPV 為 3, 萬元，NPV＞ 0；靜態(tài)投資回收期 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 年，內(nèi)含 報(bào)酬率（ IRR）為 %， 因此 項(xiàng)目完全具備 投資 可行性。 本項(xiàng)目功能定位 集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務(wù)，相對于單一商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營有比較優(yōu)勢 。到 2020 年勝浦鎮(zhèn)規(guī)劃人口 15 萬人，比 2020 年翻一番。 隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長，勝浦企業(yè)的增加，勝浦人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。勝浦已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)：即精密 機(jī)械、輕工紡織、電子信息和生物環(huán)保 。是勝浦人氣商氣最旺盛的區(qū)域 之一 。 本項(xiàng)目 周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是勝浦的南北主干道， 項(xiàng)目離蘇勝路僅 300M，離現(xiàn)代大道 3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)； 項(xiàng)目 周邊有五路公交車可達(dá)市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點(diǎn)。中的部分 商業(yè) ，上述投資分析指標(biāo)可大大提高。的 地下一層商業(yè)和地下二層停車場，合計(jì) 71,335 M178。商業(yè)、 6,750 M178。 另外，本項(xiàng)目 前提只出售 8,100 M178。 四、指標(biāo)分析 本項(xiàng)目按照 15 年測算期 投資指標(biāo)分析 ： 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 序號(hào) 指標(biāo)名稱 注① 注② 1 靜態(tài)回收期 (年） 2 動(dòng)態(tài)回收期 (年 ) 3 項(xiàng)目運(yùn)行 15年凈現(xiàn)值 (NPV I=6%) 3, 3, 4 IRR(內(nèi)含報(bào)酬率 \試插法 ) % % 注： 在 整個(gè)項(xiàng)目測算期中 NPV＞ 0， 說明本項(xiàng)目在期內(nèi)有投資效益，項(xiàng)目可行。 酒店入住率第一年 20%、第二年 30%、第三年 50%，以后每年保持在 65%。 （ 3）酒店經(jīng)營管理收入 本項(xiàng)目酒店面積 6,750 M178。以及部分地下室可用于租賃。 實(shí)現(xiàn)銷售收入 6,480 萬元。 （ 1）商務(wù)辦公房 銷售收入 假定本項(xiàng)目地塊建成并取得預(yù)售證后，商務(wù)辦公房 8,100 M178。 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 三、項(xiàng)目收入估算 本項(xiàng)目 未來主要收入來源為商務(wù)辦公房銷售收入、商鋪?zhàn)赓U收入、 酒店 經(jīng)營管理 收入 及 其它收入。 以后 租賃 每年以 5%遞增 ，酒店 前 5 年每年以10%增長，以后每年遞增 5%。 （ 2）項(xiàng)目經(jīng)營成本估 算 項(xiàng)目營業(yè)后運(yùn)營總成本根據(jù)現(xiàn)有 公司 項(xiàng)目，主要包括物業(yè)管理人員人件費(fèi)、保安保潔費(fèi)、消防維保費(fèi)以及大修等費(fèi)用。 ② 工程投資成本 項(xiàng)目工程投資成本包括工程建設(shè)費(fèi)、裝修費(fèi)、管理費(fèi)等，項(xiàng)目工程投資成本在建設(shè)期內(nèi)分期投入，預(yù)計(jì)不含資本化部分 24, 萬元 。 樓面價(jià)格在 400 元 / M178。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)成本估算 項(xiàng)目開發(fā)成本包括土地成本和工程投資成本。項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2020 年初 正式營業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算年限：從開始營業(yè)起 15 年，即2020 年至 2027 年。 地下室一半以上也用于商業(yè)出租。/M的凈收益， 以后每年租金 以 5%遞增，按租金價(jià)格的 %計(jì)提稅金。預(yù)測 商務(wù)辦公房 銷售價(jià)格為 8,000元 / M178。 （ 1）當(dāng)土地競拍價(jià)達(dá)到 2,800 萬元時(shí)，營業(yè)成本測算如下： 單位：萬元 年份 2020 2020 2020 2020 ┅┅ 2024 2025 2026 2027 總收入 9,857 3,646 4,042 4,412 ┅┅ 6,488 6,810 7,147 7,501 總成本 (減項(xiàng) :) 5,236 1,955 2,025 2,096 ┅┅ 2,716 2,812 2,912 3,018 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 32 租賃運(yùn)營費(fèi)用 394 414 434 456 ┅┅ 674 708 743 780 租賃稅金 547 574 603 633 ┅┅ 935 982 1,031 1,083 客房運(yùn)營費(fèi)用 145 152 160 168 ┅┅ 248 261 274 288 客房稅金 11 17 30 41 ┅┅ 61 64 67 70 銷售成本 2,787 ┅┅ 銷售稅金 554 ┅┅ 折舊與攤銷 797 797 797 797 ┅┅ 797 797 797 797 大修費(fèi)用 60 63 ┅┅ 94 98 103 109 所得稅 829 96 193 297 ┅┅ 943 1,000 1,059 1,121 每平米租賃 運(yùn)營成本 ┅┅ 每間酒店 運(yùn)營成本 10, 11, 11, 12, ┅┅ 18, 19, 20, 21, （ 2）當(dāng)土地競拍價(jià)達(dá)到 3,200 萬元時(shí)，營業(yè)成本測算如下： 單位：萬元 年份 2020 2020 2020 2020 ┅┅ 2024 2025 2026 2027 總收入 9,857 3,646 4,042 4,412 ┅┅ 6,488 6,810 7,147 7,501 總成本 (減項(xiàng) :) 5,285 1,964 2,034 2,105 ┅┅ 2,725 2,821 2,921 3,027 租賃運(yùn)營費(fèi)用 394 414 434 456 ┅┅ 674 708 743 780 租賃稅金 547 574 603 633 ┅┅ 935 982 1,031 1,083 客房運(yùn)營費(fèi)用 145 152 160 168 ┅┅ 248 261 274 288 客房稅金 11 17 30 41 ┅┅ 61 64 67 70 銷售成本 2,828 ┅┅ 銷售稅金 554 ┅┅ 折舊與攤銷 806 806 806 806 ┅┅ 806 806 806 806 大修費(fèi)用 60 63 ┅┅ 94 98 103 109 所得稅 810 88 184 289 ┅ ┅ 941 997 1,056 1,118 每平米租賃 運(yùn)營成本 ┅┅ 每間酒店 運(yùn)營成本 10, 11, 11, 12, ┅┅ 18, 19, 20, 21, 項(xiàng)目凈收益 （ 1）考慮到 本 項(xiàng)目 每年運(yùn)營成本費(fèi)用 （ 主要是 財(cái)務(wù)費(fèi)用） 、現(xiàn)金流回籠等因素， 全部出售商務(wù)辦公房 8,100 M178。其中：管理費(fèi)、修理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)均以租金收入為取費(fèi)基數(shù)；折舊費(fèi)、攤銷 費(fèi)采用平均年限折舊法，其中房產(chǎn) 折舊 年限 30年、土地?cái)備N年限 40年。 本項(xiàng)目在運(yùn)營期需繳納營業(yè)稅金及附加和房產(chǎn)稅，其中房產(chǎn)稅(12%)、營業(yè)稅（ 5%）、城建（ 7%）、教育附加和地方教育附加（ 4%）、土地增值稅（ 3%）、所得稅稅率（ 25%）。） 月租金 均價(jià) 60 元 / M178。 三 、項(xiàng)目收益測算 營業(yè)收入 根據(jù)本項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目建成后以商鋪出租以及酒店 自主 經(jīng)營為主 ，故其營業(yè)收入主要來自商務(wù)辦公房出售 （第一年全部售出） 、商鋪的租金以及酒店自營收入，其中商務(wù)辦公房銷售 均價(jià) 8,000 元 / M178。 單位：萬元 項(xiàng) 目 總成本 備注 土地成本 2,800注 ① 3,200注 ② 工程投資 （ 1）建筑 15,887 15,887 （ 2）裝修 4, 4, （ 3）其它 4,000 4,000 合計(jì) 27, 27, 二、 項(xiàng)目資金籌措 公司與勝浦鎮(zhèn) 雙方 自籌資金 1億元 作為 注冊資本 參與土地競拍 以及支付 項(xiàng)目前期的 相關(guān) 費(fèi)用 ，其余通過 項(xiàng)目 貸款獲取支持。（不含土地）?？偨ㄖ娣e 79,435M178。公司 從 投資效益和 風(fēng) 險(xiǎn)控制方面考慮，在參與該地塊競拍時(shí)，設(shè)立了 二 種可能的土地競拍價(jià)（注 ① 表示土地價(jià)格為 2,800萬元 ；注 ② 表示土地價(jià)格為 3,200 萬元 ），作為本項(xiàng)目投資、收益估算 以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的依據(jù)。鑒于目前的客觀條件和市場的實(shí)際情況，有必要對報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明 : ● 公司 所進(jìn)行的財(cái)務(wù)測算是建立在最新的市場調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi)用估算及效益評價(jià)具有一定的可信度與參考價(jià)值 ； ● 本報(bào)告在測算數(shù)據(jù)時(shí)， 為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，公司 需精心組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位， 組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊(duì)伍，以及高水準(zhǔn) 的專業(yè) 營銷團(tuán)隊(duì) 操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。 6,750 地下室 M178。 31,571 商務(wù)辦公 M178。 18,958 2 總建筑面積 M178。） 寫字樓 面積 （ M178。） 影院 面積 （ M178。） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 主要商業(yè) 功能 商鋪面積 （ M178。 三、 項(xiàng)目定位方案 項(xiàng)目 主要功能建筑規(guī)模 樓層 建筑 面積 （ M178。 （ 2） 提升業(yè)態(tài) 基于上述三大業(yè)態(tài)，通過商業(yè)整合 、提升，根據(jù)運(yùn)營情況（市場反饋），可規(guī)劃調(diào)整設(shè)置部分 中 高檔餐飲、精品 spa 館、高檔商務(wù)會(huì)所等業(yè)態(tài)，同步提升租金、物業(yè)管理費(fèi)等。 酒店定位 —— 商務(wù) 型酒店，擬打造 便捷舒適 的商務(wù)酒店，為商務(wù)人群提供快捷便利的商旅服務(wù)。 項(xiàng)目核心競爭點(diǎn) （ 1）差異定位 環(huán)比 項(xiàng)目 周邊現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，擬在本項(xiàng)目中設(shè)置“各類商業(yè) 、酒勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 店、 商務(wù)辦公”三大功能相結(jié)合的業(yè)態(tài)， 除滿足周邊居民日常生活需要 （ 12 項(xiàng)目必備功能）外， 將項(xiàng)目打造成區(qū)域的消費(fèi)休閑中心、商務(wù)共享中心、生活?yuàn)蕵分行?。?xiàng)目集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務(wù)，相對于單一商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營有比較優(yōu)勢。 綜合評價(jià) 無論是勝浦企業(yè)還是居民，離項(xiàng)目距離較近，可以節(jié)省時(shí)間，方便企業(yè)和居民消費(fèi)，這是最大的優(yōu)勢。 T（威脅） ST WT ? 周遍沿街商業(yè)體量較大，競爭激烈 。 ? 營建 “一站式”商業(yè)模式 ，打造區(qū)域商業(yè)中心綜合體 ； ? 制定媒體發(fā)布計(jì)劃，大張旗鼓進(jìn)行形象宣傳，結(jié)合當(dāng)?shù)卣?，引領(lǐng)商業(yè)合作新模式 。 ? 周遍屬老社區(qū)范圍，地段形象欠佳 ； ? 周邊小型商業(yè)業(yè)態(tài)眾多； ? 商業(yè)整合，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣能否接受。 項(xiàng)目周邊規(guī)劃 勝浦的城市定位、 發(fā)展方向： “ 有配套產(chǎn)業(yè)支撐、交通便利 ” 的現(xiàn)代城市副中心 。到 2020年勝浦鎮(zhèn)規(guī)劃人口 15 萬人，比 2020 年翻一番。 隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長，勝浦企業(yè)的增加，勝浦人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。 項(xiàng)目 地塊處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，按照勝浦鎮(zhèn)用地布局控制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設(shè)中的商貿(mào)中心位置。 序號(hào) 離項(xiàng)目距離 住宅 總套數(shù) 總?cè)藬?shù) 交房日期 銷售均價(jià) （元） 1 50M 盛景