【正文】 那么酒店工程部、安保部、銷售部乃至高層管理的人員成本、能耗成本、營銷推廣成本該如何進行分擔，另一方面單單依靠客房的經營利潤兌現(xiàn)小業(yè)主的回報壓力自然會更大；如果全部公攤，無疑會提高產權酒店投資門檻，加大開發(fā)商銷售。這樣操作開發(fā)商的風險是，如果當地房管部門因項目最終用途與用地性質不符不允許產權拆細，開發(fā)商可能將面臨資金鏈斷裂的巨大風險。發(fā)展商和投資人比較青睞固定回報的方式。投資回報方式：主要有三種：固定回報方式、營業(yè)額比例回報方式和凈利潤比例回報方式?；ㄩ_四季除連鎖經營酒店外還成立了21自駕租車系統(tǒng)（業(yè)主可以優(yōu)惠租用）。準確的市場定位：酒店的房間面積、裝修標準、家具與家電配置、管理公司等構成開發(fā)與管理成本，而對市場接受能力與價格預期的準確把握，才能獲得成功。第二節(jié)、中國產權式酒店成功的因素擁有良好自然環(huán)境和區(qū)域成熟度（包括投資環(huán)境和交通環(huán)境）：是項目成功的最基本的要求，成功的幾家基本都有這個因素，區(qū)域成熟度越高，銷售和經營的難度就越小。度假屋是人們實現(xiàn)度假體驗的重要載體，產權酒店則是度假屋中最經濟實惠、省心劃算的一種。根據國際經驗，通常當一個國家的人均收入達到1000美元時，國內旅游即開始興旺。我們認為產權酒店滿足了購買者投資和度假體驗（消費）的雙重需求。而通過產權酒店模式出讓酒店客房產權，用收回的本金歸還銀行貸款，剩下的10年通過酒店經營只需要兌現(xiàn)小業(yè)主的投資回報，其總額和銀行貸款成本相比，要少了很多。同時，投資商一般會保留餐廳、會議室等公建部分產權，由此還可以分享酒店物業(yè)升值和經營帶來的收益，實現(xiàn)其利益最大化之目的。雖然看好酒店的經營利潤和其給投資商帶來的品牌效應，但是酒店正常的投資回收周期又是投資商們不能接受的。這些非國有資本，尤其是房地產開發(fā)商，在酒店建設方面會傾向于產權酒店，我們認為主要原因有二：　　其一，利益最大化驅動　　建造一個酒店所需的資金，少則幾千萬元，多則幾個億，乃至幾十個億。因此，當前中國房地產的競爭實質上是獲取相對廉價土地的競爭。這緣于房地產的不動產特性，它使他們的競爭并不象想象的那么充分，而只是存在于少數相鄰企業(yè)之間空間經濟學稱之為環(huán)形競爭(petition on the circle)。 五、客戶分析 ：產權式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60％是中產家庭投資，40％左右是企業(yè)集團購買。由于酒店管理專業(yè)性很強，加之財務監(jiān)管困難，投資小業(yè)主難于監(jiān)管和及時了解信息，因此第1種方式普遍受到購買者認可； 產權酒店采用的投資回報率一般在5%～12%之間，考慮到不同產權酒店承諾的回報率有的稅前，有的稅后，有的需要小業(yè)主另外支付管理費。三、中國產權式酒店投資回報方式中國產權酒店投資回報方式現(xiàn)狀（1994～2009） （數據來源：友擇咨詢）　　目前國內產權酒店采用的回報方式主要有三種：①固定回報②分紅③保底回報+分紅?！　》治銎湓?，第三階段的產權酒店項目主要來自于存量房產改建，而這些存量房產一般占據的都是城市的黃金地段，開發(fā)高檔酒店不但可以滿足高檔酒店消費需求，也能給開發(fā)商帶來更豐厚的利潤；第四階段的產權酒店主要來自于經濟快速發(fā)展的二、三線城市，這些城市或者隸屬于他們的旅游度假區(qū)原有的賓館酒店大多陳舊，滿足不了現(xiàn)代旅游、商務住宿要求，新建的產權酒店往往承擔著當地城市住宿接待的升級任務，很多產權酒店都是當地的形象工程。分析認為產權酒店在中國經過10幾年的發(fā)展，正在步入良性發(fā)展軌道。產權酒店失敗的原因主要有以下三種：①資金不足，如秦皇島維多利亞海灣；②股東出現(xiàn)利益紛爭（主要是指酒店沒有按期兌現(xiàn)小業(yè)主投資回報），如上海太平洋國際酒店③無法實現(xiàn)產權分割，如桂林陽朔一尺水酒店。中國目前還沒關于這個行業(yè)的政策法規(guī)，而信用環(huán)境又相對較差，所以中國人更愿意選擇有國家頒發(fā)的《產權證書》作為保障的產權酒店投資。如圖，1994～2003年新增產權酒店數前三名為廣東、上海、北京，這三地聚集了較多的存量房產；而2004～2009年新增產權酒店數前三名為浙江、海南、江蘇，這些區(qū)域大部分是由于經濟、旅游發(fā)展而產生的酒店需求作為主要驅動力的。特征包括：項目前期聘請請專業(yè)的咨詢公司介入，定價及投資回報率的趨于合理，售后和經營階段重視和小業(yè)主的溝通，交換概念的引入和發(fā)展等等。1994～2003年產權酒店數量統(tǒng)計 （資料來源：友擇咨詢）　　第四個階段：即2004年到現(xiàn)在，這個階段可以稱之為理性發(fā)展階段：　　自2004年，為了產權酒店行業(yè)的良性發(fā)展，行業(yè)開始自發(fā)組織一年一度的“產權酒店合作發(fā)展論壇”：總結經驗教訓，研討解決重點、難點問題，表彰行業(yè)先進。主要是處置上一輪房地產發(fā)展周期中遺留下來的爛尾樓盤和存量房產?！　〉谌齻€階段：即2001～2003年，這個階段可以稱之為井噴階段。產權酒店概念開始受到了各地房地產開發(fā)商的關注，產權酒店行業(yè)開始進入快速發(fā)展的軌道?！　〉诙€階段：即2000年，這個階段可以稱之為破冰階段。又由于這些“產權酒店”主要是在海南本地銷售，所以沒有形成任何市場影響力。然而這種創(chuàng)新概念，在房地產市場整體萎縮的大勢之下，依然無力回天。第二部分 中國產權式酒店發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢第一章 中國產權式酒店發(fā)展現(xiàn)狀第一節(jié)： 中國產權式酒店的產生與發(fā)展　一、 產生：中國的產權酒店產生于二十世紀九十年代初期的海南，當時宏觀調控政策導致海南房地產市場出現(xiàn)下滑，為了盤活手中的樓盤，有些開發(fā)商參照國外的產權酒店概念，將手中的樓盤包裝成可以委托經營的“假日住宅”，如?？谑械奶m夢家園、三亞東方花園酒店、萬華大廈等。對酒店是否盈利早有思想準備，這對酒店的長遠發(fā)展以及客源市場培育極為不利，這類業(yè)主對酒店的后期維護和再投入都極為有限，酒店很難在這種情況下維持應有的硬件條件和服務水準。這讓中國數量眾多的三線以下城市形成了巨大的市場空間，但同時也產生了更大的市場風險和挑戰(zhàn)。但是從經營面來看，很難看出有明顯的增長空間。對于高星級酒店來講，從市場的基本面來看，沒有大規(guī)模做文章的事件和由頭；從供給上來講，以上所說的力量依然存在，一方面需求是常規(guī)的增長，供給還是非理性的增長，所以，未來高星級酒店從經營面來看，不會有太好的市場表現(xiàn)。但是從全國來看，高星級酒店大規(guī)模的建造是不理性的。境外的資本市場紛紛投資國內的漢庭、7天等經濟型酒店，就是看中了中國中低端的消費。在這三大因素之下，酒店建設腳步很難停下。從民營結構來說，在更多的投資渠道沒有打開的前提下，則把資金投到固定資產上，倚靠資本的增值來保值。事實上一個酒店的產生或發(fā)展的驅動力是GDP和地方的經濟增長；第二是社會商品零售額，即商業(yè)氛圍；第三是旅客的周轉量；第四是旅游人數?，F(xiàn)在的情況是，一方面星級酒店是1萬4千家，五星級酒店為500多家，同時還有30萬家沒有評星的旅游住宿機構，產業(yè)存量巨大。目前最重要的是要把握難得的發(fā)展機遇，把中國酒店品牌的建設提升到新的高度去認識和探求，使我國的酒店能實實在在的從品牌運營中受益，不僅建造在本土市場上成功的品牌，也能在將來成長為全球強勢品牌。 參與國際競爭，需要更大規(guī)模的資本運作，進行品牌的培育。 全國酒店管理公司20強中，幾乎都是國外的品牌，國內的僅有錦江、首旅幾家。酒店業(yè)引入外資很早，但是在管理上遠遠未實現(xiàn)與國際接軌。為了打破中國酒店業(yè)高端市場由國際品牌壟斷的現(xiàn)象，中國酒店業(yè)也應該擁有自己的國際品牌。未來酒店競爭優(yōu)勢將迅速向具有品牌經營優(yōu)勢、具有資本市場優(yōu)勢的企業(yè)聚攏。但酒店品牌定位要從硬件的品質規(guī)格標準，配合服務共存，才能成功；也要較多連鎖式酒店，一起加上現(xiàn)代化管理標準，才能逐步建立自己的品牌。中國酒店管理集團急需自己的國際品牌中國本土酒店管理集團要想繼續(xù)不斷的發(fā)展壯大，并在全方位趕超國際酒店管理公司。因此，酒店要適當提高員工薪酬，改善員工的工作、生活環(huán)境，為員工制定個人職業(yè)發(fā)展計劃。如果員工流失率降低10%，顧客流失率就可以降低1%～3%，營業(yè)額就可增加5%～15%，此時節(jié)約的費用幾乎可超過利潤總額，酒店的服務質量水平也得到穩(wěn)定的保證。員工對工作是否感到滿意，是決定其是否辭職走人的最重要影響因素之一。二是培訓應該是伴隨員工職業(yè)生涯的連續(xù)活動。提高員工素質是酒店服務質量管理的當務之急，培訓能夠起到好的作用。嚴把員工進入質量關。酒店業(yè)人力資源管理和人員培訓急需規(guī)范化（一）員工招聘規(guī)范化。在過去20年很長一段時間里，歐美等國的酒店集團在連鎖進程中大體扮演著領跑者和助推器的角色，而國內的酒店集團則基本上都在扮演著模仿追隨的角色，盡管逐步自主自立起來，也開始發(fā)力打破外企獨大之勢，但若想全面超越，乃至盡吞市場優(yōu)勢，尚為一個艱苦的過程，尚要再磨磨牙，修煉修煉咬力。目前中國酒店業(yè)連鎖化經營的比例不超過10%，而在美國超過80%，連鎖發(fā)展空間廣泛。因此，在感覺消費時代，各集團酒店經營者應注意品牌形象戰(zhàn)略的應用，避免在沒有明確市場地位、及市場結構分析的情況下，就妄下論斷，相互抄襲，造成對同類客源市場的過量供應和重復競爭。消費者重視品牌和形象，“喜歡”和“不喜歡”成為消費者的主要購買標準。品牌通過酒店的名稱、標識物、標識語及優(yōu)質的服務讓顧客感受到與別家酒店的不同特色，從而給消費者留下與眾不同的美好印象。在這一點上，還是有必要向國際品牌取經的。四、本土酒店管理集團發(fā)展面臨的問題分析 1. 管理制度和體制有待進一步完善 不管是高中端品牌，還是經濟型品牌，國內酒店集團雖然不斷取得進步，但從總體上看，包括管理、人才建設等都滯后于國際品牌，還有差距，還需繼續(xù)追近?，F(xiàn)在多數酒店大量使用生硬材料，不是石材就是木材，走進酒店感覺十分生硬，明顯缺乏溫馨之感。高星級酒店硬件設施的豪華程度是一高再高，低星級酒店硬件也是低者不低，造成了高投入卻沒有高回報的市場現(xiàn)象。2．盲目追求豪華。目前酒店裝修普遍存在的問題包括：1．一味追求流行。4．酒店定位后，僅僅注重標準化的設計，缺乏個性化、特色化的體現(xiàn)，并且沒有實質性的對酒店進行投資總成本的測算，投資成本的可控制性差。3．酒店設計的眼光短淺。各業(yè)主沒有酒店建設的總體構思，而由建筑設計師進行設計，但他們考慮的重點是由外到內，因為對一個建筑設計師來說，與眾不同的外立面是極為關鍵的，至于內部具體功能，則往往參照其他酒店做。一個酒店建設成功與否、造價高低，首先取決于酒店的設計，良好的設計是酒店成功的一半。3．由于不考慮市場的需求，單純從檔次上做文章，許多酒店機械地套用星級標準或模仿相應星級酒店，使得我國酒店過于雷同化，從而導致了我國缺乏專業(yè)性酒店，還會形成經營上的過度競爭。2．導致了資產的巨大浪費。在酒店業(yè)處于賣方市場的狀況中，這種定位模式下建成的酒店或許仍然會門庭若市，但在我國酒店業(yè)整體進入賣方市場的狀態(tài)下，這種定位的弊端就顯而易見了：1．檔次定位造成新建酒店經營難度加大。為使我國酒店業(yè)能健康有序地發(fā)展，我們必須清醒的認識到，我國酒店業(yè)建設和管理過程中尚存在以下幾大誤區(qū)：（一）從酒店建設定位的角度看，應該從目前的檔次定位走向市場需求定位。此類酒店對規(guī)范管理、經濟效益、市場競爭、行業(yè)管理的信息不夠敏感，也缺乏相應的主動性，推向市場經濟的基礎較差，從而造成這些酒店難以形成市場化、現(xiàn)代化企業(yè)制度和商業(yè)化運作。除此以外，中國酒店業(yè)還存在著經營與管理理念相對落后，行業(yè)立法嚴重滯后、行業(yè)高等職業(yè)技術人才缺乏以及企業(yè)產權不清等諸多弊端。據統(tǒng)計資料顯示，自2001年以來，中國酒店每年至少有四十萬間客房處于閑置狀態(tài)，按照平均每間客房投資十萬元人民幣計算，全國就有四百億元人民幣的酒店資產閑置。二、中國酒店業(yè)發(fā)展中資產閑置情況分析2010年11月14日在北京酒店舉行的“北京酒店業(yè)發(fā)展國際CEO論壇”上得到消息稱，2001年以來，中國每年大約有四百億元人民幣的酒店資產閑置。 外資酒店在中國的發(fā)展重視品牌建設、市場調研、戰(zhàn)略管理和資本運作，并具有全球經營的眼光、全球學習的能力和資源整合能力。酒店業(yè)有向兩端發(fā)展的趨勢，即高端和低端都在快速增長，中檔市場不斷萎縮，一星級和二星級酒店不是改造升級成三星級以上酒店就是被改造成經濟型酒店。國人耳熟能詳的酒店品牌多為國際品牌，外資品牌憑借其強大的品牌效應在很多商旅人士心目中占據了強大的優(yōu)勢。據悉，目前國內高端酒店市場的2/3已被外資品牌占有。在全球擁有最多酒店的美國酒店業(yè)巨頭溫德姆酒店集團，該集團在2008年11月在香港稱，未來五年將把中國作為公司在亞太地區(qū)發(fā)展的重要市場，并計劃在中國各線城市開設多家不同層次的酒店。酒店行業(yè)人士認為：10%的外資酒店占據了90%的行業(yè)利潤，這種說法自有其依據。目前，這些國際品牌星級酒店正在籌劃和籌建階段，他們對市場的影響將在未來幾年逐步顯現(xiàn)。在全國主要的30個旅游城市中，有一半將在2010年至2013年間面臨超過20%的客房新增供給，明顯超出2005年至2010年間的增長數量，并且供給速度還在加快。預計至2013年，上海擁有的國際品牌酒店客房數量將居于全國首位，預計將到達52000間客房。總體上來說，未來35年我國酒店發(fā)展的區(qū)域分布將呈現(xiàn)如下趨勢：1．向經濟發(fā)達省份及沿海地區(qū)的二、三線以下城市擴張；2．向經濟發(fā)展較為滯后的中、西部地區(qū)中經濟發(fā)展較好的省會城市或者一線城市擴展；3．向旅游資源豐富，但尚未完全開發(fā)的次要旅游城市或者地區(qū)發(fā)展；4．新興的二線城市會議目的地，或者國家將重點發(fā)展的二線城市或經濟區(qū)域，將成為酒店布局和競爭的主要區(qū)域。因此，未來35年許多酒店集團將逐漸向中西部地區(qū)和經濟發(fā)達地區(qū)的三線以下城市布局。洲際集團已計劃推出旗下首個中式酒店品牌，以此來討好中國消費者并借此向海外市場推廣。因此，綜合會議型酒店將在未來的5年時間成為城市酒店業(yè)的新生力量。另外，我國會議會展和獎勵旅游市場的快速發(fā)展已經成為國內城市酒店需求增長的主要驅動力。未來35年一方面經濟型酒店市場仍將以資本的較量、發(fā)展速度的較量為主，與此同時，酒店品牌建設的競爭、服務質量的競爭以及綜合管理能力的競爭將越來越在競爭中占據主導地位。經濟型酒店仍將繼續(xù)發(fā)展，品牌整合將加快。2．酒店類型從酒店類型上看，隨著我國