【正文】 酒店要經(jīng)營(yíng)成功并獲得較好的投資回報(bào)一般需要具備以下一些關(guān)鍵要素：準(zhǔn)確定位 、良好的區(qū)位 、 成本控制 （ 包括合理的投資成本與資金結(jié)構(gòu) ） 、 經(jīng)營(yíng)管理 、 品牌與規(guī)模等等 182。 酒店業(yè)務(wù)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào) ， 且對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品位和地產(chǎn)升值有促進(jìn)作用 ， 往往成為眾多資本特別是房地產(chǎn)商追逐的熱點(diǎn) ， 但由于回收期長(zhǎng) （ 前 35年基本處于虧損或不盈利 ） ， 而且受周期性波動(dòng)的影響 （ 階段性供需結(jié)構(gòu)失衡 ） ， 在企業(yè)資金壓力大的情況下應(yīng)謹(jǐn)慎持有或不宜大量持有 182。 國(guó)際酒店管理集團(tuán)一般都傾向于采用輕資產(chǎn)低成本的方式進(jìn)行擴(kuò)張 ， 獲取較穩(wěn)定的回報(bào) ， 風(fēng)險(xiǎn)很低 （ 景氣下降時(shí)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) ） 182。 獲利現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)： ? 能否比較商務(wù)酒店及旅游酒店的目前獲利水平 ？ 增長(zhǎng)速度及不同的波動(dòng)性 、 風(fēng)險(xiǎn) ？ 酒店行研 20220821ZGF 68 主要發(fā)現(xiàn)綜述 182。 酒店投資與周邊地產(chǎn)升值的帶動(dòng)效應(yīng) ——投資的理由 、 可能之一 182。 酒店經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功要素：定位準(zhǔn)確 、 投資時(shí)機(jī)適當(dāng) 、 檔次定位 、 忠誠(chéng)客戶 、 國(guó)際酒店管理公司服務(wù) 、 ？？？ 182。 目前市場(chǎng)總量 ， 增長(zhǎng)速度 ， 可以反映到酒店行業(yè)收入總規(guī)模及增速方面； －客戶群體分類及結(jié)構(gòu)變化 ？ － 投資主體 變化 ？ 最重要的分析點(diǎn) ， 182。 Suites、 Sleep Inn、 Econo Loddge、 Rodeway Inn、 MainStay Suites 香格里拉 香格里拉 （ 五星 ） 、 商貿(mào) （ 四星 ） 、 嘉里中心 酒店行研 20220821ZGF 63 酒店行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)比較明顯 ， 一般酒店的規(guī)模越大 ， 擁有的客房越多 ， 其創(chuàng)造收入的能力就越強(qiáng) %%% %%%%%%%%%%%%5 0 0 間以上 300500間 200300間 100200間 1 0 0 間以下數(shù)量收入不同規(guī)模酒店的創(chuàng)收能力比較 資料來(lái)源： 《 2022中國(guó)旅游飯店統(tǒng)計(jì) 》 2022年全國(guó)現(xiàn)有 500間以上客房的大酒店 129家 ，這 129家酒店全年的人均勞動(dòng)生產(chǎn)率為 15萬(wàn)元，高出中小酒店 1倍； 酒店行研 20220821ZGF 64 R eal GDP T ouri stA rlv als A v erag e 1975 2022 A v erag e 1975 2022 10 8 6 4 2 0 2 1975 1980 198 5 1990 19 95 2022 1975— 2022年全球 GDP與國(guó)際旅游的增長(zhǎng)狀況 酒店行研 20220821ZGF 65 隨著國(guó)內(nèi)居民收入的提高 ， 國(guó)內(nèi)游也將持續(xù)增長(zhǎng) 國(guó)內(nèi)出游人數(shù)與收入間的關(guān)系 y = + R2 = y = + R2 = 1002003004005006000 900 1800 2700 3600 4500 5400 6300 7200 8100 9000人均收入( 元)出游人次(百萬(wàn)人)城鎮(zhèn)居民出游人數(shù) 農(nóng)村居民出游人數(shù)資料來(lái)源：根據(jù)各年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)公報(bào)整理 國(guó)內(nèi)居民的人均收入每增加 1元，則可以使農(nóng)村居民的國(guó)內(nèi)游出游人數(shù)增加 ，使城鎮(zhèn)居民增加 酒店行研 20220821ZGF 66 目前國(guó)內(nèi)游主要是以觀光旅游和探親訪友為主 觀光旅游%其他%文體交流%探親訪友%商務(wù)%會(huì)議%度假休閑%觀光游覽%探親訪友%商務(wù)%會(huì)議%交流訪問(wèn)%度假休閑%宗教朝拜%其他%農(nóng)民 城鎮(zhèn) 居民 9% 酒店行研 20220821ZGF 67 關(guān)心的問(wèn)題： 182。 北京酒店市場(chǎng)分析 酒店行研 20220821ZGF 46 近年來(lái) ， 北京市入境游和國(guó)內(nèi)游快速增長(zhǎng) ， 并且要高于全國(guó)增速 45個(gè)百分點(diǎn) 北京接待入境過(guò)夜旅游人數(shù) 星級(jí)飯店接待國(guó)內(nèi)游客人數(shù) 2022 2022 2022 2022 2022 2022外國(guó)人 港澳臺(tái) % % % % % % 年均 11% 2022 2022 2022 2022 2022 2022年均 % 資料來(lái)源：北京市旅游局 萬(wàn)人次 萬(wàn)人次 北京國(guó)際化程度高，入境游客中以國(guó)外游客為主體 ；這部分客群支付能力最強(qiáng)，是高檔商務(wù)酒店的主力客源，約占 30%左右的客源比例 國(guó)內(nèi)游客的持續(xù)高速增長(zhǎng)將經(jīng)濟(jì)型酒店帶來(lái)巨大市場(chǎng)空間；同時(shí)，國(guó)內(nèi)高端旅游客群（休閑度假、商務(wù)會(huì)議客戶）增長(zhǎng)也支撐了中高檔酒店的快速發(fā)展 酒店行研 20220821ZGF 47 高端旅游市場(chǎng) *增長(zhǎng)迅速 ， 特別是商務(wù)旅游表現(xiàn)強(qiáng)勁 ， 而且具備很強(qiáng)的消費(fèi)能力 2022年 2022年 商務(wù)旅游占高端旅游市場(chǎng)的比例（非完全統(tǒng)計(jì)） 27% 46% 46%2 7 . 5 %5%2 1 . 5 %商務(wù)旅游 休閑度假 商務(wù)及度假 其它北京高端旅游市場(chǎng)按目的構(gòu)成分布 資料來(lái)源：北京旅游局旅游促進(jìn)一處 2022年 9調(diào)研數(shù)據(jù) 商務(wù)旅客人均總消費(fèi)達(dá)到 1125美元，高于國(guó)際商務(wù)旅游市場(chǎng) *注：指旅游市場(chǎng)中消費(fèi)較高，超過(guò)一般觀光旅游者的平均花費(fèi)水平的群體所構(gòu)成的旅游消費(fèi)市場(chǎng) 酒店行研 20220821ZGF 48 2022年后 ， 北京酒店業(yè)快速發(fā)展 ， 星級(jí)酒店以每年約 70家的速度增長(zhǎng) ， 且入住率保持相對(duì)穩(wěn)定 北京星級(jí)酒店的數(shù)量增長(zhǎng)圖 資料來(lái)源：北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒；北京市旅游局 21 34 363573 791232132241492662673540462022 2022 2022一星二星三星四星五星363 626 652 CAGR=% 69% 68%52%69%75%71% 71%56%71%64%61% 62%50% 51%46%59%44%38%33%44%2022 2022 2022 2022 2022五星四星三星二星一星北京星級(jí)酒店的平均入住率 ? 高星級(jí)酒店的入住率明顯高于中低檔酒店 ? 就入住率而言，四星和五星級(jí)的差別并不大 酒店行研 20220821ZGF 49 平均房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲 ， 盈利能力也有顯著提升 ， 五星級(jí)酒店的業(yè)績(jī)表現(xiàn)明顯要強(qiáng)于四星和三星 681656691758447430 425 436269 272 280 2792022 2022 2022 2022五星 四星 三星1 . 8 20 . 8 13 . 6 71 . 1 71 . 5 7 0 . 8 8 0 . 9 4 0 . 0 8 0 . 3 82022 2022 2022五星 四星 三星資料來(lái)源： 0104年數(shù)據(jù)來(lái)源于北京統(tǒng)計(jì)年鑒 北京星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià) 北京星級(jí)酒店的人均利潤(rùn) 酒店行研 20220821ZGF 50 在北京現(xiàn)有的星級(jí)酒店中 ， 高星級(jí)酒店主要分布在朝陽(yáng) 、 東城和海淀三個(gè)區(qū)域 ， 而西城區(qū)高端酒店的數(shù)量很少且零星散布 ， 缺乏具有影響力的酒店 1 0 , 2 8 %9 , 2 5 %1 , 3 %3 , 8 %1 3 , 3 6 %朝陽(yáng)區(qū)東城區(qū)海淀區(qū)西城區(qū)郊區(qū)北京 五星級(jí) 酒店的區(qū)域分布：數(shù)量及百分比 1 1 , 1 4 %7 , 9 %4 , 5 %2 , 3 %5 , 6 %3 , 4 %2 4 , 3 0 %2 3 , 2 9 %朝陽(yáng)區(qū)海淀區(qū)西城區(qū)東城區(qū)崇文區(qū)宣武區(qū)豐臺(tái)區(qū)郊區(qū)資料來(lái)源：北京旅游局信息網(wǎng)， 2022年 北京 四星級(jí) 酒店的區(qū)域分布：數(shù)量及百分比 2022年西城區(qū)酒店的平均利潤(rùn)率為 %，低于北京 %的平均水平，也說(shuō)明西城區(qū)高檔酒店少，缺乏具有影響力的酒店，整體管理水平相對(duì)較差 酒店行研 20220821ZGF 51 因看好奧運(yùn)商機(jī)和北京酒店業(yè)發(fā)展前景 ， 國(guó)際酒店集團(tuán)紛紛在京搶攤設(shè)點(diǎn)布局高檔酒店 ， CBD區(qū)域依然最受關(guān)注 在建項(xiàng)目 預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間 地理位置 /備注 凱悅國(guó)際酒店 “ 柏悅 ” 2022年春 北京銀泰中心主樓 （ CBD） 香格里拉飯店 2022年底 二期工程；耗資超 5千萬(wàn)美元的 18層 “ 豪華新廈 ” 將擁有 130套面積超過(guò) 49m2的豪華客房及多種規(guī)格的豪華套間 、 總統(tǒng)套房 2022年 國(guó)貿(mào)三期內(nèi) 索菲特萬(wàn)達(dá)大酒店 2022年年底 北京的第一家索菲特品牌 （ 歐洲白金五星純商務(wù)酒店 CBD） 麗思卡爾頓； JW萬(wàn)豪 2022年末 華貿(mào)中心 （ CBD） 麗茲卡爾頓；威斯汀 2022年下半年 金融街 舉例 注：高端商務(wù)酒店一般都選址在商務(wù)氣氛濃厚的商業(yè)區(qū)附近，且需具備良好的交通條件 酒店行研 20220821ZGF 52 據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì) ， 目前北京共有在建 、 擬建及未評(píng)星級(jí)的酒店 110家 **， 且高星級(jí)酒店占絕大多數(shù) 酒店星級(jí) 數(shù)量（家） 所占比例 五星級(jí) 53 （ 在建 29 家；擬建 9 家；未評(píng)星 15 家 ） % 四星級(jí) 41 （ 在建 17 家；擬建 11 家；未評(píng)星 13 家 ） % 三星級(jí) 15 （ 括在建 3 家；擬建 1 家；未評(píng)星 12 家 ） % 合計(jì) 110 100% 資料來(lái)源：北京旅游局信息網(wǎng) **注：這些酒店最遲的也將于 2022年前開(kāi)業(yè)或評(píng)星 110家在建、擬建及未評(píng)星級(jí)酒店預(yù)計(jì)的星級(jí)分布狀況 酒店行研 20220821ZGF 53 受奧運(yùn)效應(yīng)的影響 ， 奧運(yùn)期間酒店房?jī)r(jià)的大幅上漲將使得現(xiàn)有新建酒店的收益性在一段時(shí)間 *會(huì)比較可觀 2022年 特別價(jià) 優(yōu)惠價(jià) 普通價(jià) 五星級(jí)飯店 340 370 425 四星級(jí)飯店 250 290 319 三星級(jí)飯店 180 200 220 二星級(jí)飯店 120 140 154 “ 2022年北京奧組委簽約飯店的房?jī)r(jià)將上漲 左右，五星、四星、三星的簽約價(jià)格分別為 4230 193美元“ 資料來(lái)源：北京旅游局信息網(wǎng) 北京奧組委向國(guó)際奧委會(huì)爭(zhēng)取的客房?jī)r(jià)格（美元） *注：奧運(yùn)效應(yīng)對(duì)旅游行業(yè)的影響較長(zhǎng)，一般會(huì)影響到奧運(yùn)前 2年到奧運(yùn)后 23年 酒店行研 20220821ZGF 54 但由于高星級(jí)酒店增長(zhǎng)速度較快 ， 比例偏高；預(yù)計(jì)奧運(yùn)后不可避免會(huì)進(jìn)入 35年的調(diào)整期 ， 入住率和房?jī)r(jià)將同時(shí)下降 ， 但不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑 3679224468912023946267 267050100150200250300五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 二星級(jí) 一星級(jí)2022 20222022年： 652家 2022年： 762家 北京 2022年和 2022年星級(jí)酒店數(shù)量 2022 2022五星 四星 三星 二星 一星% % % % 北京星級(jí)飯店結(jié)構(gòu)分布 資料來(lái)源：北京旅游局信息網(wǎng) 酒店行研 20220821ZGF 55 長(zhǎng)期來(lái)看 ， 城市經(jīng)濟(jì)水平高且商務(wù)發(fā)展好的城市 ，五星級(jí)酒店的盈利能力相對(duì)更強(qiáng) ， 北京 、 上海等經(jīng)濟(jì)中心城市未來(lái)高星級(jí)酒店的獲利空間仍然看好 8311 , 1 9 8766 769620 5776 4 . 6 %7 7 . 5 % 7 8 . 5 %6 2 . 7 %6 9 . 1 %8 0 . 7 %2004006008001 , 0 0 01 , 2 0 01 , 4 0 0北京 上海 廣州 /深圳 三亞 江蘇 /浙江 天津 /山東0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%平均房?jī)r(jià) 入住率3 8 . 3 %4 6 . 8 %3 9 . 7 %3 6 . 2 %4 0 . 2 %3 4 . 3 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%北京 上海 廣州 / 深圳 三亞 江蘇 / 浙江 天津 / 山東2022不同省市五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)和入住率 2022不同省市五星級(jí)酒店的 GOP 資料來(lái)源： 2022年中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)，非完全統(tǒng)計(jì) ? “十一五”期間北京的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將保持在 9% ? 2020年末，將北京建設(shè)成為具有東方特色的 一流國(guó)際旅游城市 和具有首都風(fēng)貌的 國(guó)內(nèi)首位旅游中心城市 ，旅游業(yè)無(wú)疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，北京將成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市 ? 長(zhǎng)期來(lái)看，北京的 商務(wù)旅游增長(zhǎng)比較迅速、公務(wù)旅游持續(xù)增長(zhǎng)、