【正文】 會(huì)議市場(chǎng)大規(guī)模發(fā)展、展覽市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)、旅游市場(chǎng)穩(wěn)中有升，這些均將推動(dòng)北京酒店業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展 酒店行研 20220821ZGF 56 酒店行業(yè)分析報(bào)告結(jié)束 機(jī)密 BACKUP 酒店行研 20220821ZGF 58 外部環(huán)境分析方法論 外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu) ? 產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 、 分類及特點(diǎn)說(shuō)明 ? 外部影響因素說(shuō)明 ? 行業(yè)的發(fā)展歷史 ? 行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模 ? 行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) ， 增長(zhǎng)速度 ? 行業(yè)的市場(chǎng)集中度 ? 業(yè)務(wù)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 行業(yè)的 KSF總結(jié) ? 行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀 ? 行業(yè)獲利空間未來(lái)趨勢(shì) 背景說(shuō)明 市場(chǎng)空間 獲利空間 競(jìng)爭(zhēng)格局 酒店行研 20220821ZGF 59 2022中國(guó)飯店業(yè)國(guó)際品牌 10強(qiáng) 1. 洲際酒店集團(tuán) 2. 香格里拉酒店集團(tuán) 3. 上海豪生酒店管理有限公司 4. 萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán) 5. 喜達(dá)屋酒店與度假村集團(tuán) 6. 法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán) 7. 康年國(guó)際酒店集團(tuán) 8. 美國(guó)最佳西方國(guó)際集團(tuán) 9. 希爾頓國(guó)際亞太有限公司 10. 香港中旅酒店管理有限公司 資料來(lái)源：中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì) 酒店行研 20220821ZGF 60 2022中國(guó)飯店業(yè)民族品牌 20強(qiáng) 1. 錦江國(guó)際酒店管理有限公司 2. 北京首旅建國(guó)酒店管理有限公司 3. 粵海國(guó)際酒店管理 （ 中國(guó) ） 有限公司 4. 河南中州國(guó)際集團(tuán)管理有限公司 5. 南京金陵酒店管理有限公司 6. 上海海航國(guó)際酒店管理有限公司 7. 嶺南花園酒店管理有限公司 8. 開(kāi)元國(guó)際酒店管理有限公司 9. 浙江世貿(mào)飯店管理有限公司 10. 北京東方嘉柏酒店管理有限公司 11. 北京泰達(dá)酒店管理有限公司 12. 湖南華天國(guó)際酒店管理有限公司 13. 凱萊國(guó)際酒店管理有限公司 14. 中旅飯店總公司 15. 安徽古井酒店 （ 集團(tuán) ） 有限責(zé)任公司 16. 北京天倫國(guó)際酒店管理有限公司 17. 北京國(guó)賓友誼國(guó)際酒店管理有限公司 18. 上海市衡山 （ 集團(tuán) ） 公司 19. 中國(guó)航空集團(tuán)旅業(yè)有限公司 20. 青島海天酒店管理集團(tuán) 資料來(lái)源：中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì) 酒店行研 20220821ZGF 61 2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌先鋒 ? 錦江之星旅館有限公司 ? 如家和美酒店管理有限公司 ? 上海莫泰酒店管理有限公司 ? 速伯艾特 （ 北京 ） 國(guó)際酒店管理有限公司 ? 北京中江之旅酒店管理有限公司 ? 天津雅高酒店管理有限公司 ? 浙江新宇之星賓館有限公司 資料來(lái)源：中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì) 酒店行研 20220821ZGF 62 國(guó)際酒店管理集團(tuán)通常具有較全的酒店品牌系列 ，并且一般也有級(jí)別的差距 酒店 未來(lái)發(fā)展計(jì)劃 洲際 洲際 、 皇冠假日 （ 五星級(jí) ） ；假日 （ 四星級(jí) ） ； 快捷假日 （ 三星級(jí) ） ； Staybridge Suites, Candlewood Suites Hotel ,Indigo 萬(wàn)豪 萬(wàn)豪 、 JW萬(wàn)豪 、 麗思 卡爾頓 ， 萬(wàn)麗 、 萬(wàn)怡 、 麗嘉 、 華美達(dá) 、 新世界 、 行政公寓 雅高 諾富特 、 索菲特 （ 五星級(jí) ） ；美居 （ 三星級(jí) ） ；宜必思 （ 經(jīng)濟(jì)型 ） 、 佛繆勒第 汽車(chē)旅館第 6 圣達(dá)特 戴斯 、 豪生 、 天天 （ 中檔 ） 、 速 8（ 經(jīng)濟(jì)型 ） 希爾頓 康拉德 （ 超豪華 ） ， 希爾頓 （ 五星 ） 、 斯堪的克 （ 經(jīng)濟(jì)型 ） 凱悅 凱悅 、 君悅 、 柏悅 （ 五星級(jí) ） 喜達(dá)屋 威斯汀 、 喜來(lái)登 、 圣 瑞吉斯 、 福朋 、 寰鼎 、 至尊精選 、 W飯店 精品國(guó)際 Clarion Hotels、 Comfort innamp。五星房?jī)r(jià)下降為120160元 受 2022年亞運(yùn)會(huì)影響，廣州將新建 50家四、五星級(jí)豪華酒店，目前正籌建的 30多家五級(jí)星酒店中，有 10多家將在未來(lái) 3年內(nèi)建成并開(kāi)業(yè)； 廣州酒店業(yè)特別是高星級(jí)酒店業(yè)將迎來(lái)第二次投資熱潮；目前政府正醞釀恢復(fù)前期審批、備案制，實(shí)行正確引導(dǎo)，防止酒店投資過(guò)熱 ? 房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中實(shí)現(xiàn)了資本積累，競(jìng)相涌入酒店業(yè)，獲取長(zhǎng)線回報(bào) ? 民營(yíng)資本通過(guò)建酒店彰顯身份 ? 政府通過(guò)建酒店樹(shù)立地方形象 ? 也有部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)酒店炒作房地產(chǎn)價(jià)格 ? …… 多重效益帶來(lái)投資沖動(dòng) ? “酒店新建項(xiàng)目的審批、備忘制度”能部分控制酒店供給，但該政策執(zhí)行因各地方政府而異 ? 不是所有的酒店投資項(xiàng)目都會(huì)申請(qǐng) ? 酒店投資決策往往存在信息不對(duì)稱 酒店供給往往較難控制 酒店行研 20220821ZGF 39 酒店要經(jīng)營(yíng)成功并獲得較好的投資回報(bào) ， 其關(guān)鍵在于區(qū)位和品牌 ， 優(yōu)越地段的高端酒店無(wú)論是收益性還是增值潛力上都相對(duì)更好 酒店經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功要素 準(zhǔn)確定位，明確的目標(biāo)市場(chǎng) 品牌 區(qū)位 經(jīng)營(yíng)管理 成本控制 ? 選址：良好的地段（商業(yè)區(qū)、交通樞紐、高速公路邊） ? 商務(wù)酒店一定要求商務(wù)氛圍濃厚；旅游酒店一般要求有良好的景點(diǎn)資源 ? 國(guó)際知名品牌能積累忠誠(chéng)的客戶群 ? 確保入住率 ? 經(jīng)營(yíng)策略 ? 服務(wù)創(chuàng)新 ? 營(yíng)銷等等 ? 合理的前期投資成本 ：避免酒店投資的總成本失控，總成本和酒店的規(guī)模、檔次錯(cuò)位 ? 合理的資金結(jié)構(gòu)： 一般貸款的比例不要超過(guò) 60% ? 運(yùn)營(yíng)成本控制 ：如采購(gòu)等 酒店行研 20220821ZGF 40 由于酒店經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性要求高 ， 且只有形成規(guī)模才能進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力 ， 一般以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的業(yè)主都傾向于將其交給酒店管理公司來(lái)管理 降低運(yùn)營(yíng)成本 共享營(yíng)銷資源 穩(wěn)定忠誠(chéng)客戶 國(guó)際酒店管理集團(tuán)由于其較高的管理和服務(wù)水平，以及國(guó)際知名度使得其具備了品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì) 酒店盈利能力 *注：擁有完善的全球預(yù)定系統(tǒng) 管理優(yōu)勢(shì) 網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì) * 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 品牌優(yōu)勢(shì) 酒店行研 20220821ZGF 41 雖然不同管理模式下的五星級(jí)酒店的入住率差異不大 ， 但在房?jī)r(jià)上卻存在很大差異 資料來(lái)源： 2022/2022年中國(guó)酒店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)； 不同管理模式下五星級(jí)酒店的 房?jī)r(jià) 不同管理模式下五星級(jí)酒店的 入住率 70%75%65%57% 56% 57%69%68%60%國(guó)際5 星 國(guó)內(nèi)5 星 自管5 星2022 2022 2022727604518763612847680452946657483448國(guó)際5 星 國(guó)內(nèi)5 星 自管5 星2022 2022 2022 2022酒店行研 20220821ZGF 42 案例：從財(cái)務(wù)績(jī)效上可以看出 ， 錦江雖位列國(guó)內(nèi)酒店管理公司 20強(qiáng)首位 ， 但在酒店管理能力上與國(guó)際酒店管理集團(tuán)仍存在一定差距 錦江自營(yíng)酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率 (GOP)低于國(guó)際管理酒店 （錦江位列 05年國(guó)內(nèi)酒店管理公司 20強(qiáng)首位） 資料來(lái)源：中金公司 錦江自營(yíng)酒店凈利潤(rùn)率低于國(guó)際管理酒店 （錦江位列 05年國(guó)內(nèi)酒店管理公司 20強(qiáng)首位） 錦江自營(yíng) 錦江自營(yíng) 酒店行研 20220821ZGF 43 相比開(kāi)發(fā)和持有 ， 酒店經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的獲利水平更高 ， 因此國(guó)際酒店管理集團(tuán)也更傾向于采用非帶資管理的擴(kuò)張模式 委托管理 特許經(jīng)營(yíng) 帶資管理 業(yè)務(wù)模式 代表酒店業(yè)主，輸出管理 以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓為核心，銷售連鎖品牌，沒(méi)有直接經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 通過(guò)獨(dú)資，控股或參股等直接或間接投資方式來(lái)獲取酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 盈利模式 收取一定比例的 基本管理費(fèi)(約占營(yíng)業(yè)額的 2%至 5%)和 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi) (約占毛利潤(rùn)的3%至 6%) 一次性收取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，以及每月根據(jù)營(yíng)業(yè)收入而浮動(dòng)的特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi) 酒店盈利的分紅 一定比例的管理費(fèi) EBITDA Margin* 中等（ 50%70%） 較高（ 90%） 較低（酒店投資商一般為 2540%） 收益 /現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 中等 較低 較高 代表性 企業(yè) 洲際、萬(wàn)豪、喜達(dá)屋 喜來(lái)登集團(tuán)、圣達(dá)特集團(tuán)、精品國(guó)際集團(tuán) 香格里拉 資料來(lái)源： Bear Stearns，申銀萬(wàn)國(guó)， 2022年 *注：息稅前折舊攤銷前獲利率 “中國(guó)酒店行業(yè) 80%的利潤(rùn)被總數(shù)不足 20%的國(guó)際酒店管理集團(tuán)賺取 ……“ —— 中國(guó)酒店業(yè)的資深專家 酒店行研 20220821ZGF 44 酒店開(kāi)發(fā)的盈利性較高且回報(bào)快 ， 酒店持有的回報(bào)較低 、回收期長(zhǎng)但能獲取較高地產(chǎn)增值 ， 酒店管理的盈利性高 ，但高端市場(chǎng)目前主要被國(guó)際酒店管理集團(tuán)所主導(dǎo) 開(kāi)發(fā) 持有 經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)狀 ? 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的獲利性較高 ? 年投資回報(bào)一般在 15%以上 ? 高星級(jí)酒店投資回收期 1520年 ， 投資回報(bào)率 56%；五星級(jí)盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng) ? 五星級(jí)酒店能保持每年 1015%的地產(chǎn)升值；優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)甚至更高 酒店類上市公司 （ 均涉及酒店經(jīng)營(yíng) ） 平均毛利潤(rùn) 60%以上 ， 最高者達(dá) 96% 酒店管理業(yè)務(wù)通過(guò)輸出管理獲利基本上不需要成本費(fèi)用的投入 ， 獲利性很高 未來(lái)趨勢(shì) 酒店開(kāi)發(fā)仍能維持比較高的盈利水平 ? 持有經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)基本維持現(xiàn)有水平 ? 稀缺地段的高端酒店物業(yè)的地產(chǎn)增值前景看好 隨著我國(guó)酒店行業(yè)集團(tuán)化趨勢(shì)的加快 ， 酒店經(jīng)營(yíng)管理的業(yè)務(wù)市場(chǎng)前景廣闊 ， 盈利能力仍將保持較高水平 酒店行研 20220821ZGF 45 目錄 182。來(lái)福士控股與來(lái)福士國(guó)際一起開(kāi)展亞洲以外的國(guó)際性區(qū)域拓展 ，目標(biāo)是首都及門(mén)戶城市 起步階段 自身能力培養(yǎng)階段 擴(kuò)張階段 ? 1997年之后 ， 來(lái)福士控股不斷得在世界范圍內(nèi)收購(gòu)酒店 ， 來(lái)福士國(guó)際則不斷簽約多家酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) ? 2022年之后 ， 來(lái)福士國(guó)際進(jìn)行國(guó)際化拓展 ， 開(kāi)始收購(gòu)酒店項(xiàng)目 ? 2022年 7月 ， 來(lái)福士控股成功地將 所屬的全部 41家酒店資產(chǎn) 以 的價(jià)格出售給 Colony Capital， 退出酒店持有領(lǐng)域 退出 開(kāi)發(fā) +持有＋經(jīng)營(yíng) （收購(gòu)持有 +自己出售管理權(quán)方式發(fā)展） 委托國(guó)際酒店公司管理 案例 酒店行研 20220821ZGF 38 由于酒店物業(yè)的多重效益 ， 容易導(dǎo)致投資沖動(dòng) ， 而酒店建設(shè)又往往比較難以控制 ， 因此局部地區(qū)的五星級(jí)酒店還可能會(huì)存在投資過(guò)熱的潛在風(fēng)險(xiǎn) 97年，昆明有 4家四星酒店， 沒(méi)有一家五星級(jí)酒店，世博會(huì)后四星級(jí)酒店增加到 19家，五星級(jí)酒店一下子到 5家， 世博會(huì)一結(jié)束， 全市酒店業(yè)就開(kāi)始全面虧損。來(lái)福士國(guó)際從 2022年開(kāi)始負(fù)責(zé)來(lái)福士廣場(chǎng)和瑞士酒店管理 （ 重更名 ） ? 在 19911996年 ， 來(lái)福士國(guó)際致力于酒店和度假設(shè)施的建設(shè) ， 并且以來(lái)福士國(guó)際為主要品牌 。CO,申銀萬(wàn)國(guó)證券 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求也在逐步向國(guó)外模式靠攏，商業(yè)地產(chǎn)的增值可以在賬面上反映出來(lái) 商業(yè)地產(chǎn)重估價(jià)值 =商業(yè)地產(chǎn)面積 *公允價(jià)格 酒店行研 20220821ZGF 36 特別是優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè) ， 其地產(chǎn)增值效應(yīng)非常明顯 ， 如錦江旗下的 2家五星級(jí)酒店在資產(chǎn)重估后價(jià)值大幅增加 酒店物業(yè) 星級(jí) 賬面總資產(chǎn) （ 04年底百萬(wàn)） 重置成本 ** （百萬(wàn)） 資產(chǎn)重估 增值 權(quán)益 比例 權(quán)益重估增值（百萬(wàn)） 新亞大酒店 三星 80 287 207 100% 207 新城飯店 三星 80 146 66 100% 66 東亞飯店 二星 74 294 220 100% 220 大方飯店 經(jīng)濟(jì)型 29 98 69 100% 69 閔行飯店 二星 24 102 78 100% 78 中亞飯店 三星 65 188 123 45% 55 新亞湯臣州際（ 96年開(kāi)業(yè)） 五星 372 1353 981 50% 490 揚(yáng)子江萬(wàn)麗 * （ 91年開(kāi)業(yè)） 五星 226 1031 805 40% 322 溫州王朝 四星 105 143 38 15% 6 * 注：由于其土地為行政劃撥，故確定其單位重置成本時(shí)采用市場(chǎng)價(jià)格 *（ 130%） ** 建筑面積 單價(jià) 資料來(lái)源：申銀萬(wàn)國(guó)的調(diào)研數(shù)據(jù)，資產(chǎn)重估日為 05年 4月 酒店行研 20220821ZGF 37 嘉德置地的前身發(fā)展置地曾一度將酒店持有經(jīng)營(yíng)作為自身戰(zhàn)略性業(yè)務(wù) ， 后來(lái)嘉德置地認(rèn)為其資金占用過(guò)大將其打包出售 ， 獲利 6億多新元 ， 并部分用于收購(gòu)商業(yè)物業(yè) ? 1979年 ， 發(fā)展置地開(kāi)發(fā)公司第一個(gè)