【正文】 收益測算序號(hào) 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 合計(jì)1 銷售收入 21000 15000 12022 480002 銷售成本 7350 5250 4200 168003 營業(yè)稅金及附加 366 14644 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 利潤總額 6 所得稅 7 凈利潤 8 銷售凈利潤率 % % % 　9 。167。根據(jù)銷售收入 35%要上交，65%的返還為開發(fā)公司。出讓土地的收入估算為 48000 萬元在完全市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地的價(jià)值取決于市場的價(jià)格，根據(jù)**市國土局提供的資料分析，該該地塊經(jīng)改造開發(fā)后用地平均出讓的地價(jià)約 30 萬元/畝。資金來源情況表合計(jì)及占比　資金來源合計(jì) 占比2022 2022 2022資本金 7000 % 2625自籌資金 / / 　 　 　銀行貸款 16000 % 5000 5000 6000合計(jì) 23000 1 8625**市********市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告３５第 9 章 項(xiàng)目評價(jià)167。 資金籌措根據(jù)投資估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資 23000 萬元人民幣，其中：資本金 7000 萬元，占總投資的比例為 %；債務(wù)資金 16000 萬元，占總投資的比例為 %。167。167。167。 集體土地房屋拆遷補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)公司域內(nèi)需拆遷集體土地住戶 100 戶，按平均每戶 50 萬元計(jì)算，合計(jì)5000 萬元。 集體土地征收費(fèi)用集體土地（包括耕地、林地、水面、道路以及其他）征收費(fèi)用按平均每畝 4萬元計(jì)算，合計(jì) 6400 萬元，宅基地的土地征收費(fèi)用已含在房屋拆遷補(bǔ)償中，在此不另計(jì)算。 集體土地報(bào)批費(fèi)用集體土地報(bào)批費(fèi)用（包括開墾費(fèi)、水利建設(shè)基金、管理費(fèi)及相關(guān)稅收）按平均每畝 4 萬元計(jì)算，合計(jì) 6400 萬元。 項(xiàng)目投資估算的依據(jù)國家計(jì)委、國家建設(shè)部預(yù)算的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 （第 2 版）； 《****省建筑工程預(yù)算定額》 、 《****省安裝工程預(yù)算定額》 、 《****省市政工程預(yù)算定額》 、 《****省建設(shè)工程取費(fèi)定額》 （2022） ；****省建筑工程計(jì)價(jià)暫行辦法；**市建筑工程造價(jià)信息；**市人民政府建政（2022）6 號(hào)《關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見》 ；**市人民政府建政函（2022）164 號(hào)《**市關(guān)于貫徹****省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的實(shí)施意見的通知》 ；**市人民政府建政（2022）29 號(hào)《**市征用集體所有土地實(shí)施辦法》 ；**市人民政府建政函（2022）7 號(hào)《關(guān)于同意實(shí)施新安江橋東區(qū)塊征收集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法的批復(fù)》 ；**市人民政府建政（2022）31 號(hào)《關(guān)于印發(fā)**市被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度實(shí)施辦法的通知》 。 投資估算范圍包括：征地費(fèi)用（含征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)） 、搬遷補(bǔ)償費(fèi)、土地整理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)用，建設(shè)期利息和建設(shè)單位管理費(fèi)等。**市********市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告３２第 8 章 投資估算與資金籌措167。****區(qū)塊：****區(qū)塊優(yōu)先安排有機(jī)胺、香精香料、或其他一些低污染類工業(yè)。167。要注重發(fā)揮政府的積極推動(dòng)作用。要注重產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目的市場研究。 產(chǎn)業(yè)引進(jìn)策略167。 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)采用直線式與環(huán)狀道路相結(jié)合的形式穿越開發(fā)區(qū)的主干路嚴(yán)格按照道路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，次干路及支干路可適當(dāng)降低技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但要求滿足最低要求。 居住用地采用適應(yīng)地形的布局形式結(jié)合地形等高線，盡可能不破壞原始地形，以靈活的布置形式適應(yīng)地形的千變?nèi)f化。 工業(yè)用地采用梯級臺(tái)地式開發(fā)模式公司產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃采用梯級臺(tái)地式土地開發(fā)模式，不僅可以適應(yīng)地形地貌的特殊條件及減少土石方工程量，又可以滿足工業(yè)用地以企業(yè)為單位或工業(yè)組團(tuán)為單位的統(tǒng)一開發(fā)需要。**市********市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告３０第 7 章 產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目實(shí)施策略和進(jìn)度167。 景觀系統(tǒng)規(guī)劃總體景觀格局上做到消除視覺污染，保證規(guī)劃區(qū)內(nèi)的景觀能夠與“兩江一湖”**市********市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２９風(fēng)景區(qū)充分結(jié)合，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)園經(jīng)過開發(fā)后，仍然能夠以“青山綠水”的形態(tài)向外界展示。其中****區(qū)塊設(shè)置 2 處，分別位于****大橋東側(cè)約 500 米的施家港碼頭后方和區(qū)塊南入口的白章線與豐和路交叉口處；****區(qū)塊設(shè)置 1 處，位于區(qū)塊的東南側(cè)，靠近白章線的位置。 ****區(qū)塊和****區(qū)塊的主干路紅線寬度 20～24 m；次干路紅線寬度為14~18 m,，支路紅線寬度 12 m。 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)按照主干路、次干路和支路三級布置。在****區(qū)塊的新安江岸設(shè)置簡易船舶?？奎c(diǎn)一處，主要負(fù)責(zé)接收****熱電廠的原料。 規(guī)劃一處貨運(yùn)碼頭，作為產(chǎn)業(yè)園對外聯(lián)系的水運(yùn)方式。 道路交通系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)域?qū)ν饨煌ǎ阂?guī)劃區(qū)與**市以外區(qū)域聯(lián)系主要依靠杭新景高速公路、臨金高速公路及 320國道來完成，臨金高速公路在****區(qū)塊南側(cè)設(shè)置一處互通，出口與白章線連接。（2）城市發(fā)展用地，分布在南峰區(qū)塊的南部，總面積約 50 萬平方米。167。另外，洋溪消防站和梅城消防站也可參與負(fù)責(zé)三個(gè)區(qū)塊的消防任務(wù)。（8）消防工程規(guī)劃規(guī)劃在南峰區(qū)塊新建一處大型消防站，占地 6000 平方米。（6）環(huán)境衛(wèi)生規(guī)劃規(guī)劃建立布局合理，使用方便、整潔衛(wèi)生的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)置封閉式小型垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 3 所，建立公共廁所、廢物箱、衛(wèi)生設(shè)施通道等。這是由于路途遙遠(yuǎn)，回收不經(jīng)濟(jì)，其次回收系統(tǒng)易污染并難于管理。熱力管網(wǎng)采用枝狀布置方式，沿白章線設(shè)置東西向的主干線，其余應(yīng)盡可能沿河道綠化和道路綠化敷設(shè)，同時(shí)可視熱用戶分布具體情況做相應(yīng)的調(diào)整。****區(qū)塊內(nèi)有建業(yè)有機(jī)、格林香化等大型工業(yè)企業(yè)，其中建業(yè)有機(jī)在廠區(qū)設(shè)計(jì)中設(shè)有熱電廠一座，本規(guī)劃對此熱電站進(jìn)行擴(kuò)容，將其作為整個(gè)區(qū)塊的熱源。并在各區(qū)內(nèi)建成電信營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 220kV 高壓走廊寬度 40 米寬，110kV 高壓走廊寬度 30 米寬，35kV 高壓走**市********市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２７廊寬度 15 米寬（4）通信工程規(guī)劃目標(biāo)：建成網(wǎng)點(diǎn)布局合理，業(yè)務(wù)種類齊全，技術(shù)設(shè)備先進(jìn)的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃以 220kV、110kV、35kV 變電所和 10kV 開閉所組織本區(qū) 10kV 中壓主干配電網(wǎng)，采用環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運(yùn)行或應(yīng)用“N 供一備”的結(jié)線方式。其中****區(qū)塊 萬 kW、****區(qū)塊 萬kw、南峰區(qū)塊 萬 kW。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的雨水和生產(chǎn)性清水可以分散性就地選擇河流排放，工業(yè)廢水和生活污水統(tǒng)一回流到污水處理廠，處理達(dá)標(biāo)后排放。即居民和企業(yè)內(nèi)職工生活用水由水廠供水，工業(yè)生產(chǎn)用水、綠化用水、道路澆灑用水等采用低品質(zhì)水，取自新安江；部分地勢較高和偏遠(yuǎn)廠區(qū)工業(yè)用水取自地下水。（1）給水工程規(guī)劃****和****兩個(gè)區(qū)塊采用生活用水和工業(yè)用水分質(zhì)供水方式。167。 倉儲(chǔ)物流用地規(guī)劃****區(qū)塊設(shè)兩處倉儲(chǔ)物流用地，一處位于白章線和豐和路交叉口處，向南通過白章線接入臨金高速公路，占地 萬平方米。 規(guī)劃結(jié)合用地功能組織設(shè)置綠化節(jié)點(diǎn)，綠化節(jié)點(diǎn)以公園及重要交叉口綠化廣場為主，在各區(qū)塊的主要出入口位置及結(jié)合公共中心的廣場設(shè)置****和****區(qū)塊各規(guī)劃有一條河流，分別為 1 號(hào)河和 2 號(hào)河，南峰區(qū)塊有 5號(hào)河、6 號(hào)河兩條河流，各條河流均由南向北流向新安江，河流兩側(cè)均控制 10**市********市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２６米寬以上的綠化帶。格網(wǎng)綠化包括沿水系及沿路的帶狀綠地，節(jié)點(diǎn)是指公園、廣場等綠色空間。167。 居住用地規(guī)劃居住用地分為村莊安置用地、職工公寓和城市居住區(qū)三類。各居住小區(qū)和工業(yè)組團(tuán)分級配置小區(qū)級公建設(shè)施。 公共設(shè)施用地規(guī)劃公共設(shè)施以服務(wù)****區(qū)塊工業(yè)生產(chǎn)為主，****區(qū)塊的公共設(shè)置中心布置在****大橋西側(cè)，為該區(qū)塊提供行政管理、商務(wù)、辦公、餐飲、娛樂等服務(wù)；****區(qū)塊的公共設(shè)施采用“一主一次”的結(jié)構(gòu)，主中心布置在****大道和姜山路的交叉口處，次中心布置在區(qū)塊的西南部。南峰塔周邊現(xiàn)存的一些與“兩江一湖”風(fēng)景區(qū)有環(huán)境沖突的企業(yè)，如五星化工、奧賽諾化工、福斯特醫(yī)藥等企業(yè)應(yīng)在規(guī)劃年限內(nèi)遷出南峰區(qū)塊。（3）南峰區(qū)塊：規(guī)劃工業(yè)用地面積 82 萬平方米，約占區(qū)塊建設(shè)用地總面積的 30%。**市********市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２５（2）****區(qū)塊：規(guī)劃工業(yè)用地面積 160 萬平方米，約占區(qū)塊建設(shè)用地總面積的 65%。167。 用地功能布局規(guī)劃從整個(gè)產(chǎn)業(yè)園與周邊鎮(zhèn)村的環(huán)境關(guān)系來看，一方面****、****和南峰區(qū)塊均布置在梅城鎮(zhèn)城區(qū)的下風(fēng)向，避免化工產(chǎn)業(yè)與周邊城鎮(zhèn)和村莊的環(huán)境矛盾（區(qū)塊內(nèi)村莊遷出） ；另一方面，從水體環(huán)境控制要求，公司建設(shè)統(tǒng)一的污水處理廠，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后所排入的流域水量較大，環(huán)境自凈能力較強(qiáng)，符合整體水環(huán)境的要求。167。根據(jù) 100 平方米/人建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)估算，南峰區(qū)塊的總?cè)丝谌萘繛? 萬人。 其它南峰區(qū)塊作為梅城鎮(zhèn)的新鎮(zhèn)區(qū)，本區(qū)塊主要以居住、商業(yè)、旅游等功能為主，人口密度相對較大。合區(qū)塊名稱工業(yè)用地面積（hm）工業(yè)從業(yè)人口（按照 30人/hm 工業(yè)用地估算）（萬人）服務(wù)業(yè)人口（按照 1/8工業(yè)人口估算） （萬人）總就業(yè)人口（萬人）工業(yè)人口與服務(wù)業(yè)人口疊加****區(qū)塊 341 ****區(qū)塊 160 **市********市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２４計(jì) +25%= 萬人。外來人員暫住人口全部在區(qū)塊內(nèi)就業(yè)。167。 居住人口作為化工類高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，從未來長期發(fā)展的角度來看，****和****兩個(gè)區(qū)塊的理想狀態(tài)是不予安排居住人口，但是由于各區(qū)塊內(nèi)有較多的農(nóng)村居民居住在里面，短期內(nèi)搬遷工作有一定困難。工業(yè)區(qū)人口數(shù)量對于確定工業(yè)區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)和區(qū)內(nèi)交通活動(dòng)具有一定的指導(dǎo)作用。 總就業(yè)人口總?cè)丝谌萘考礊楣I(yè)從業(yè)人口和服務(wù)業(yè)人口的疊加。按此計(jì)算，****和****區(qū)塊的服務(wù)業(yè)人口分別為 萬人和 萬人。167。規(guī)劃按照每萬平方米工業(yè)用地就業(yè)人口 30 人預(yù)測。一是隨著工業(yè)企業(yè)資金與技術(shù)含量提高，職工人口密度將有所降低；二是隨著土地集結(jié)構(gòu)層次一**市********市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２３約使用程度提高，職工人口密度有可能增加。 人口容量預(yù)測167。東南部工業(yè)片區(qū)。三軸：嚴(yán)州大道、南峰大道、葛家路為發(fā)展軸線。南峰區(qū)塊：一心、一廊、三軸、三片；一心：南峰中心商業(yè)居住住團(tuán)中心。兩軸：****大道、白章線為發(fā)展軸線。****區(qū)塊：一心、一廊、兩軸、兩片一心：公共服務(wù)中心，結(jié)合入口景觀公園設(shè)置工業(yè)區(qū)服務(wù)中心。三軸：以****大道、白章線、豐和路為軸線。層次二是每個(gè)塊自身的用地結(jié)構(gòu)：****區(qū)塊：一心、兩廊、三軸、四片；一心：本區(qū)塊的生活配套公共服務(wù)中心，布置在****大道西側(cè)。**市********市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告２２就業(yè)人口預(yù)測表第 6 章 項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)****高新技術(shù)開發(fā)公司產(chǎn)業(yè)園依山傍水而建，其整體的形態(tài)為“三城夾兩山”，故可根據(jù)本產(chǎn)業(yè)園的特點(diǎn)，將公司區(qū)塊劃分為兩個(gè)結(jié)構(gòu)層次：層次一是指對整個(gè)而言，以白章線為發(fā)展主軸線，串聯(lián)****、****、南峰三個(gè)區(qū)塊，各區(qū)塊間由山體生態(tài)廊道隔離。做出特色，就是要依托臨江優(yōu)勢、緊鄰主城區(qū)和環(huán)三江口經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢、加快發(fā)展具有臨江產(chǎn)業(yè)特色的各類產(chǎn)業(yè)；依托現(xiàn)有高新技術(shù)企業(yè)，加快科技企業(yè)孵化器建設(shè)，大力發(fā)展新材料、新化工、新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃到 2020 年，區(qū)內(nèi)力爭培育成****市級以上高新技術(shù)企業(yè) 10 家，其中國家扶持高新技術(shù)企業(yè) 8 家、省級 3 家、****市級 2 家；****市級企業(yè)研發(fā)（技術(shù)）中心達(dá) 10 家，其中國家級 2 家、省級 5 家、****市級 3 家。做好，就是單位面積投資強(qiáng)度要大、發(fā)展質(zhì)態(tài)要好。做大，就是要繼續(xù)擴(kuò)大總量，首先是規(guī)劃面積要擴(kuò)容，其次是提高對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)份額，當(dāng)好全市工業(yè)功能區(qū)的龍頭。167。二是積極培育以新材料、新能源、電子信息、生物工程、先進(jìn)裝備制造業(yè)等高技術(shù)含量、高附加值和低污染的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；三是圍繞高新技術(shù)制造業(yè)發(fā)展，適時(shí)推進(jìn)現(xiàn)代物流、研發(fā)服務(wù)、職業(yè)培訓(xùn)等生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。167。4）循環(huán)經(jīng)濟(jì)推廣基地——依據(jù)****省關(guān)于“生態(tài)化公司建設(shè)指導(dǎo)意見”的目標(biāo)要求，新型科技產(chǎn)業(yè)基地將以節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地、減排和加強(qiáng)資源綜合利用為方向，并將循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念貫穿基地產(chǎn)業(yè)定位與布局、企業(yè)生產(chǎn)、各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)的全過程，逐步促進(jìn)基地工業(yè)生態(tài)鏈網(wǎng)形成、實(shí)施集中供熱、集中污水處理、推進(jìn)企業(yè)清潔生產(chǎn)和 ISO1400 認(rèn)證、推廣綠色物流、建節(jié)能型建筑、倡導(dǎo)綠色服務(wù)與消費(fèi)等。2）傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提升示范區(qū)——依托區(qū)位、土地、環(huán)境容量等優(yōu)勢，整合市域產(chǎn)業(yè)資源，構(gòu)筑良好的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)和服務(wù)體系，推動(dòng)城區(qū)化工企業(yè)搬遷與產(chǎn)業(yè)改造升級相結(jié)合，集聚發(fā)展以有機(jī)硅、有機(jī)胺、香精香料及下游深加工為代表的高技術(shù)含量、高附加值和低污染的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)全市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。 公司產(chǎn)業(yè)園功能定位和發(fā)展方向167。嚴(yán)格控制工業(yè)污染，切實(shí)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)。處理好與“兩江一湖”風(fēng)景區(qū)沖突的問題在****和****兩個(gè)區(qū)塊的新安江沿岸，沿新安江岸有一定距離的江岸被劃定為“兩江一湖”風(fēng)景區(qū)控制范圍，應(yīng)禁止各類用地的開發(fā)。完善園內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施區(qū)內(nèi)缺乏統(tǒng)一的現(xiàn)代配套服務(wù)設(shè)施，設(shè)施陳舊