【正文】 現(xiàn)假定投資者期望的內(nèi)部收益率為6%，在這種情況下，固定資產(chǎn)投資的臨界點為91475萬元，可增加28906萬元，租房價格平均可降低為25元，%，見下表：表 出租率分析表敏感因素基本方案結(jié)。前三項為項目的敏感性因素。四、財務(wù)風險分析敏感性分析從本項目的情況來看，影響項目收益的主要情況有：固定資產(chǎn)投資，出租房屋價格，出租房屋率，經(jīng)營成本。還款來源包括：固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷費，可供分配利潤，根據(jù)借貸償還表數(shù)據(jù)，本項目具備還款能力。四年還本付息共計18152萬元。%。三、財務(wù)評價財務(wù)盈利能力分析，,。經(jīng)營費用按以下三部分計算：固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷及財務(wù)費用。（3）還款期限：六年（固定資產(chǎn)貸款）（自貸款之日起計算）第十二章 經(jīng)濟分析一、編制依據(jù)國家現(xiàn)行的相關(guān)財稅制度與規(guī)定；項目單位提供的有關(guān)資料等；二、基本數(shù)據(jù)預測項目計算期根據(jù)項目實施進度計劃，本項目的建設(shè)期為3年，本項目的運營期20年，項目計算期23年。（%）資金投入資金使用計劃與資金籌措見下表：資金使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱合計200520062007一建設(shè)投資1土地費用2改造工程3一期工程4二期工程5三期工程6四期工程總計二資金籌措1資本金2其他3借款總計五、債務(wù)資金籌措方案目前項目法人已向銀行共提出貸款20000萬元人民幣的申請，具體方案如下：（1）貸款銀行：中國建設(shè)銀行市分行支行（2）貸款計劃：固定資產(chǎn)貸款15000萬元人民幣用于支付創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園三期的建設(shè)安裝工程費用。216。l 流動資金：216。市海洋高新技術(shù)開發(fā)總公司自有：。征地費用：一期工程（含配套工程）：二期工程（含配套工程）：改造工程：216。投資估算明細見下表：創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項目投資估算總表表 單位：萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)成本＝∑土地費用前期工程費行政性收費配套工程費建筑安裝工程費管理費用銷售費用不可預見費財務(wù)費用2流動資金3項目總投資＝1＋2開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資流動資金四、資金籌措與資金投入計劃資金籌措方案如下：l 建設(shè)投資：216。三、投資估算結(jié)果。除去經(jīng)營用的流動資金以外，建設(shè)單位還需要短期流動資金，用于供暖、供電、路燈工程的建設(shè)，其建設(shè)周期為一年，預計2006年建成。 投資估算中的管理費用按工程造價的1%估算，銷售費用按500萬元進行估算，建筑安裝工程包括建筑工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，其他費用估算方法見各表明細。項目經(jīng)營期20年。 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園的預備費按開發(fā)建設(shè)成本（除財務(wù)費用）之和的5%測算。 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園選址于高新區(qū)， 公頃，總建筑面積為279740平方米。二、投資估算編制說明 本投資估算包括創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園的建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施工程及各項其他費用。 業(yè)主提供的相關(guān)資料。第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算編制依據(jù) 國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版）規(guī)定的投資估算范圍。噪聲污染對工業(yè)區(qū)中各種易產(chǎn)生噪音的工業(yè)設(shè)備應(yīng)采取隔聲、減震措施。固體廢物? 生活垃圾全部袋裝，集中運往垃圾處理部門進行集中處理。（二）使用期廢水治理措施? 對于特殊工業(yè)廢水在排入市政污水管網(wǎng)前應(yīng)進行預處理，其他工業(yè)廢水全部排入市政污水處理管網(wǎng)，各種工業(yè)廢水應(yīng)達到《污水綜合排放標準》（GB89781996）中規(guī)定的國家二級排放標準? 全部生活廢水排入市政污水管網(wǎng)。 加強對施工現(xiàn)場的管理，盡量減少夜間施工和少用噪聲大的施工設(shè)備，以避免夜間擾民，影響周圍居民的學習休息。廢水排放本項目污水主要包括生活廢水和工業(yè)廢水。該項目建設(shè)用地為原捷昌儲運公司倉儲用地，無重大污染源，自然狀況良好?！督ㄖ┕鼋缭肼曄拗怠罚℅B1252390）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB30951996《污水綜合排放標準》GB89781996《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB309693三、環(huán)境控制目標廢氣的影響不超過大氣環(huán)境二級標準城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準二類廢水排放達到國家污水綜合排放三級標準固體廢物以無害化處理為目標項目單位SO2TSPNOX聲強PHCODCRBOD動植物油標準編號大氣二級日均Mg/m3GB30951996時均噪聲二類晝間DB（A）60GB30961993夜間50廢水三級Mg/L69500300100GB89781996四、項目環(huán)境環(huán)境影響概況本項目為“海洋高新區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項目”，項目地址位于市區(qū)海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)起步區(qū)內(nèi)，北臨新北公路，東臨東江路，南面為錦江道，西面為塘漢公路。二、編制依據(jù)《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》國務(wù)院令第253號。建成后可于2008年開始招租，計劃2008年出租率達到80%，；2009年出租率達到90%，；2010年出租率達到95%，即達到預計最大的出租規(guī)模，以后保持此規(guī)模。建成后可于2007年開始招租，計劃2007年出租率達到80%，；2008年出租率達到90%，；2009年出租率達到95%，即達到預計最大的出租規(guī)模，以后保持此規(guī)模。計劃今年（2005年）出租率達到80%；明年（2006年）出租率達到90%；后年（2007年）出租率達到95%，即達到預計最大的出租規(guī)模，以后保持此規(guī)模。第四期：，包括商務(wù)大廈、孵化器、廠房、變電站及換熱站等在內(nèi)的7個單體建筑，計劃2007年開工。第三期：，總建筑面積為149685平方米，正在建設(shè)中。一、二期工程建設(shè)完成了工業(yè)園綜合樓、孵化中心、天泰廠房和二期工程的標準廠房的建設(shè)。本項目分四期進行建設(shè)：第一期：，目前已經(jīng)完成。第九章 項目建設(shè)計劃及招租計劃海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項目總占地面積為332819平方米，建筑面積為279740平方米。供水管采用耐高溫型聚氨酯硬質(zhì)泡沫（聚異氫尿酸酯），回水管采用聚氨酯硬質(zhì)泡沫，保溫材料厚度根據(jù)輸送介質(zhì)溫度的不同而變化，外套管采用高密度聚乙烯（PE），產(chǎn)品應(yīng)符合《高密度聚乙烯外護管聚氨酯泡沫塑料預制直埋保溫管》CJ/T1142000標準。，耐溫90℃的產(chǎn)品。東線接供熱站出線向東敷設(shè)DN300管道，沿途根據(jù)建筑物分布情況南北敷設(shè)支干線主和分支線。根據(jù)中小企業(yè)工業(yè)園及創(chuàng)業(yè)中心孵化基地供熱范圍內(nèi)的熱負荷分布情況和道路分布，設(shè)計二級供熱管網(wǎng)路徑。為提高供熱水平、保證供熱質(zhì)量，熱力站的工藝流程可按照就地全自動控制、遠程監(jiān)測無人值守設(shè)計，同時考慮運行安全可靠，建議設(shè)置定時巡檢人員。熱力站。全年采暖小時數(shù)2880h，最大負荷利用小時數(shù)為：2069 h。建筑物的全年（采暖季）耗熱量的計算，是依據(jù)市氣象條件，采暖期不同室外溫度下的延續(xù)小時數(shù)和對應(yīng)室外溫度下的熱負荷進行計算和統(tǒng)計。（4）全年耗熱量由于在供暖期間，隨著室外溫度的不同，建筑物的采暖耗熱量也不同。 qn —— 建筑物采暖熱指標，W/m2。倉庫不采暖。照明箱變的布置原則為低壓供電半徑一般為不超過500米，路燈箱變采用10KV環(huán)網(wǎng)供電，小區(qū)內(nèi)共一環(huán)。主干道照度標準取20lx,支路照度標準取10lx。10KV電力電纜集中沿道路兩側(cè)設(shè)電力電纜溝，為電纜溝內(nèi)支架上敷設(shè)，分散處為直接埋地敷設(shè)；道路電纜均為直接埋地敷設(shè)。對道路照明采取10KV環(huán)網(wǎng)供電。35KV變電站采用微機綜合保護。采用真空斷路器，開關(guān)柜采用手車柜。小區(qū)配電電壓為10KV，這樣，小區(qū)將存在35KV/10KV/。在小區(qū)內(nèi)設(shè)35KV變電站一座，安裝220000KVA主變，兩臺主變同時運行，互為備用。供配電系統(tǒng)本工程存在二級用電負荷，為此需雙回路電源供電。負荷估算綜合按1000KVA/ha進行估算，總用電負荷為33280KVA。（6） Φ1000污水檢查井 120座。給水、污水、雨水室外工程的工程量（1） ，共31座（2） 水表井 2座，內(nèi)置帶止回閥LXLC200水表2塊（3） 閥門井 42座（4） PE給水管DN200，3500米；DN150，1850米；DN100，800米；DN80，70米；DN70，620米；DN50，330米；DN40，120米；DN32，80米。建筑物周圍道路雨水經(jīng)雨水收水口收集，通過設(shè)置的區(qū)域雨水管網(wǎng)，匯集后排至錦江路上的市政雨水管道，最終進入附近雨水泵站。雨水工程（1）雨水管道平面布置原則a、 結(jié)合建筑布局和道路布置，使園區(qū)雨水以最短距離排入雨水管道。b、 除綜合樓、宿舍樓首層污水單獨排至室外；其余均采用重力流排出；糞便污水經(jīng)化糞井發(fā)酵、沉淀處理后，與普通生活廢水匯合，排至錦江路上的市政污水管道，最終進入附近污水泵站。污水工程（1）排水體制選擇該區(qū)域排水采用完全分流制排水系統(tǒng)，完全分流制分設(shè)污水和雨水兩個管道系統(tǒng)。d、 園內(nèi)生活、綠化用水、澆灑道路及場地用水均由市政給水管網(wǎng)直接供給，配水干管下行上給，并與該區(qū)域內(nèi)室外消火栓用水共用同一系統(tǒng)，其水壓可滿足區(qū)域內(nèi)建筑物最不利處配水點所需流出水頭的要求。給水管網(wǎng)遍布整個給水區(qū)域，保證用戶有足夠的水量和水壓。一般按道路以最短距離敷設(shè)給水管線。水源由錦江路上的市政給水管網(wǎng)引入一條DN200輸水管線，其供水水質(zhì)均符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB574985規(guī)定的要求，供水壓力。草皮磚路面：過篩腐殖質(zhì)沙粘土填空；鋪80厚草皮磚，加紅色車為分隔磚；30厚沙土層；150厚級配碎石層，粒徑0~40MM；路基下原土夯實。構(gòu)造做法為如下：混凝土路面： 200厚C20混凝土路面，分塊現(xiàn)制；20厚粗沙隔離層，滿鋪刮平；200厚級配碎石層，粒徑0~40MM；300厚3:7灰土墊層,分兩步夯實；路基下原土夯實。園區(qū)內(nèi)道路總面積約60000平方米。二、道路工程該工業(yè)園區(qū)以貫通南北的主干路金江路，將園區(qū)分為東西兩大分區(qū)，園區(qū)支干路沿東西設(shè)置,環(huán)路沿園區(qū)周邊設(shè)置,其余為網(wǎng)狀支路。其基礎(chǔ)配套設(shè)施按照項目引進的進程正在統(tǒng)籌規(guī)劃，分期實施的過程之中，并有能力保證與引進項目同期竣工。第八章 項目配套公用工程一、室外環(huán)境及市政配套工程情況室外環(huán)境本項目室外環(huán)境結(jié)合園區(qū)內(nèi)道路及建筑布局進行設(shè)計，采取點、線、面相結(jié)合的原則，集中綠地為主，建筑周邊綠地為輔，以園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的5個成片綠地整體提升該區(qū)域的人文環(huán)境，配合以建筑小品、噴泉等景觀設(shè)施，營造出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)有的室外環(huán)境。本工程職工生活附屬設(shè)施及文化體育設(shè)施主要由職工宿舍樓和體育館構(gòu)成，其中職工宿舍樓擬建2棟，層數(shù)5層，磚混結(jié)構(gòu)。本工程綜合辦公及商務(wù)用房建設(shè)內(nèi)容包括綜合樓1座，商務(wù)樓2座，以及規(guī)劃建設(shè)的商務(wù)大廈1座。廠房及標準廠房大體分為工業(yè)潔凈廠房、生物潔凈廠房和普通機加工、裝配廠房。初步構(gòu)想為2層鋼結(jié)構(gòu)建筑，其建筑內(nèi)部環(huán)境設(shè)計要求寬敞、靈活，設(shè)備設(shè)施要求舒適，以適應(yīng)產(chǎn)、學、研一體運作模式。本工程孵化器作為扶植中小型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬件設(shè)施，用于培養(yǎng)、扶植成果型和科技型企業(yè)發(fā)展。在擬建項目中，單項工程涉及孵化器和標準廠房、綜合辦公及商務(wù)用房、職工生活附屬設(shè)施及文化體育設(shè)施等三大類別。建設(shè)工程方案“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園”是一種面向中小型生產(chǎn)型高科技企業(yè)生產(chǎn)和研發(fā)的一種創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地園區(qū)。具體建設(shè)內(nèi)容包括建筑工程等。附一~四期工程建設(shè)項目一覽表一期工程建設(shè)項目覽表序號建設(shè)項目面積（m2）層數(shù)結(jié)構(gòu)形式1綜合樓5鋼筋混凝土2孵化器2鋼結(jié)構(gòu)3天泰廠房27001鋼結(jié)構(gòu)4標準廠房（2座）39041鋼結(jié)構(gòu)5體育館1鋼結(jié)構(gòu)6宿舍樓（2座）5磚混建筑面積合計二期工程建設(shè)項目覽表序號建設(shè)項目面積（m2）層數(shù)結(jié)構(gòu)形式1標準廠房（8座）1鋼結(jié)構(gòu)建筑面積合計三期工程建設(shè)項目覽表序號建設(shè)項目面積（m2）層數(shù)結(jié)構(gòu)形式1商務(wù)樓（2座）5鋼筋混凝土2廠房（6座）3~4鋼筋混凝土3標準廠房（7座）3~5鋼筋混凝土建筑面積合計四期工程建設(shè)項目覽表序號建設(shè)項目面積（m2）層數(shù)結(jié)構(gòu)形式1商務(wù)大廈3342012鋼筋混凝土2孵化器40002鋼結(jié)構(gòu)3