【正文】 以上內(nèi)容僅來源為我公司對建始房地產(chǎn)市場及規(guī)劃項(xiàng)目的初步了解，供貴公司參考，待貴公司最后確定了規(guī)劃方案和施工圖紙后，我公司將根據(jù)相關(guān)內(nèi)容，結(jié)合市場狀況，整合項(xiàng)目優(yōu)勢，擬定具體的整合營銷推廣方案。 一層的層高是多少？。 一樓2軸和C、B軸的風(fēng)口可否有移動的可能。 電梯間（扶梯可否移至34軸最邊置，盡可能減小公攤面積） 消防控制室應(yīng)多用化。這個項(xiàng)目商業(yè)競爭是非常激烈的，業(yè)州廣場項(xiàng)目3個月后開盤，先推商業(yè)部分，預(yù)計(jì)與我們項(xiàng)目開盤時間相近，我們要早動工早開盤，避免日后形成銷售壓力和回款風(fēng)險(xiǎn)。要適當(dāng)?shù)目紤]競爭對手的定位和業(yè)態(tài)劃分，力爭形成差異化。在招商過程中要把握好幾個原則，要先大后小、先易后難，先外地后本地。第九章：執(zhí)行方案——市場定位本項(xiàng)目銷售難度在于二樓三樓商業(yè)的市場定位，根據(jù)業(yè)州鎮(zhèn)的實(shí)際情況，以及一層的需求可以設(shè)計(jì)為兒童天地、手機(jī)賣場、淘寶城系列。廣告運(yùn)用手法：立意高遠(yuǎn)，氣勢磅礴，以恰到好處的大魄力，著力營造項(xiàng)目個性親和力和公眾接受的物業(yè)特征，打造建始高檔次樓盤新形象，并通過差異化的傳播與表現(xiàn)途徑，以不斷翻新的促銷活動，不斷明顯區(qū)別于競爭樓盤，更有利于消費(fèi)者識別與加深印象及好感。 推廣階段開發(fā)節(jié)點(diǎn)時間安排第一階段項(xiàng)目籌備期第二階段項(xiàng)目開工期．02第三階段項(xiàng)目認(rèn)籌期．02第四階段項(xiàng)目開盤期取得預(yù)售許可證后一月內(nèi)推廣目的：a. 以建始引領(lǐng)性樓盤的姿態(tài)搶占市場份額，激發(fā)有購買高品質(zhì)物業(yè)需求的業(yè)主的購買欲望，并最終形成認(rèn)購和實(shí)質(zhì)性銷售；b. 確立該項(xiàng)目在建始房地產(chǎn)的地位，以項(xiàng)目品質(zhì)彰顯開發(fā)商之企業(yè)理念和精神。四、具體推廣進(jìn)程： 推廣模式：從建始房地產(chǎn)高層市場面臨特定發(fā)展階段來看，為回避市場整合對本項(xiàng)目的影響，針對競爭對手的宣傳周期和模式，我項(xiàng)目與競爭對手差異化的產(chǎn)品，需要有差異化的推廣模式。二、媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)： 選擇恩施地區(qū)對消費(fèi)者最有影響力的媒介； 選擇建始地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者接觸最多的媒介； 選擇成本較低的媒介，以節(jié)省宣傳推廣費(fèi)用。（本項(xiàng)目售樓部面積應(yīng)該在50平方米以上） 戶外展示包裝：主要針對項(xiàng)目的系列對外公關(guān)活動，因此，其應(yīng)在保持一貫風(fēng)格和形象的基礎(chǔ)上，亦能夠有所創(chuàng)新。本項(xiàng)目兩面臨街為項(xiàng)目宣傳推廣提供了很好的展示平臺，特此建議在臨街圍墻上設(shè)置大型戶外噴繪廣告，以表現(xiàn)本項(xiàng)目的宏大氣勢，向公眾傳遞開發(fā)商實(shí)力與信心。 區(qū) 域 包 裝：以樹立項(xiàng)目品牌形象，傳播物業(yè)信息、導(dǎo)示物業(yè)為主要目的，并通過合理區(qū)域布局，達(dá)到攔截目標(biāo)客戶，壓制競爭對手之目的。日期：（取得預(yù)售許可證后一個月，預(yù)計(jì)2011年5月左右）注：本項(xiàng)目將商業(yè)與住宅整合一起開盤或分開盤，要根據(jù)發(fā)卡情況和其它樓盤的銷售形式另訂方案。本期如果能取得預(yù)售許可證，就直接開盤,直接成交客戶，如不能取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行認(rèn)籌活動，以認(rèn)籌誠意金的形式，鎖定前期登記客戶。日期：（預(yù)計(jì)2010年11月——2011年2月）開工慶典，發(fā)卡登記，吸引客戶：圖紙完成后就馬上舉行開工典禮，向社會釋放我項(xiàng)目已全面啟動的信號，業(yè)務(wù)員開始公布戶型及市場調(diào)研單價，從客戶中收集信息，通過客戶反饋意見及時修訂方案，同時進(jìn)行發(fā)卡登記，通過系列促銷手段留住客戶。二、入市節(jié)奏把握釋放信息，展示形象，穩(wěn)住客戶：目前建始的大盤項(xiàng)目越來越多，由于競爭對手多比我項(xiàng)目宣傳在先，銷售在先，因此我項(xiàng)目前期宣傳的重點(diǎn)是吸引客戶的關(guān)注，留住客戶，建議在項(xiàng)目開始拆遷的同時就建售樓部，銷售人員進(jìn)場，開始接受客戶咨詢，當(dāng)工地圍墻一建好，就開始做圍墻廣告，展示項(xiàng)目形象，巧妙的向客戶傳遞我項(xiàng)目比別的項(xiàng)目更好，值得等待。我公司認(rèn)為，在建始這個高層市場還不成熟的階段，在競爭對手工程、銷售都搶占先機(jī)的時期，我項(xiàng)目適宜用低開高走策略，一是可以打壓競爭對手，爭搶到客戶資源，二來通過低開高走的溫和價格入市，培育出我項(xiàng)目厚實(shí)的市場基礎(chǔ)，以較低的風(fēng)險(xiǎn)獲得較高的利潤。我公司在市場上有良好的信譽(yù)，同時本著誠信負(fù)責(zé)的服務(wù)宗旨，建議本項(xiàng)目不采用高開高走的策略，分期推出，低開高走，利用價格杠桿調(diào)整，來獲得開發(fā)利潤的保證，是最為有效的定價策略。我公司認(rèn)為，此種策略用于非常成熟的市場還算可行，畢竟市場成熟后，價格得到充分的認(rèn)可，充其量銷售周期拉長一些。第七章 價格策略及入市節(jié)奏一、價格策略： 通過以上分析，我們不難看出，我項(xiàng)目與競爭對手的八大差異性決定其無可比擬的優(yōu)勢，我項(xiàng)目再通過一系列措施把劣勢和風(fēng)險(xiǎn)降到最小的話，獲得的開發(fā)回報(bào)一定會高于競爭對手，房價高于競爭對手是必然，但是我項(xiàng)目以什么價格入市，才能保證得到市場認(rèn)可并最終形成銷售熱潮，受到市場追捧，入市定價策略、市場定位、宣傳整合是成功的關(guān)鍵所在。地下室部分再利用：建議在設(shè)計(jì)地下室時，可以考慮把一些設(shè)備房、物業(yè)管理用房地下化，甚至可考慮結(jié)合外門面的使用（比如餐飲店的操作間地下化）等，盡可能使地下空間利用最大化。通風(fēng)采光：從目前的規(guī)劃看，通風(fēng)采光較好，就是陽光稍小少而已。至于四、五層選擇公寓酒店，則需要在引進(jìn)知名酒店管理公司后方可進(jìn)入市場，引進(jìn)知名酒店管理公司后，在價格營銷方面，可占據(jù)較大優(yōu)勢，同時提升項(xiàng)目自身品牌效應(yīng)，做到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共贏市場。戶型設(shè)計(jì)：根據(jù)我公司多年來積累的銷售經(jīng)驗(yàn)看，決定客戶購買力的主要因素是總價而不是單價，說實(shí)話，建始作為一個地級城市，房地產(chǎn)市場還是很活躍，但是房價已不算低，如果面積過大的話，勢必造成總價過高，購買力下降，因此，我公司建議在戶型設(shè)計(jì)上要考慮以中小戶型為主，豪華戶型為輔的設(shè)計(jì)定位，設(shè)計(jì)的6個戶型基本滿足要求。外立面設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的外立面處理，在色彩及線條方面，還須與設(shè)計(jì)單位再溝通，特別是頂部的造型方面，要有強(qiáng)烈的立體感和個性化，給人以獨(dú)一無二的沖擊性，要能代表地域特點(diǎn)的地標(biāo)氣勢。第五章 項(xiàng)目定位城心地標(biāo) 風(fēng)水寶地 兩個項(xiàng)目集中在一個時間階段進(jìn)行操作，從各方面的定位要有獨(dú)特的個性，為避免兩個項(xiàng)目的沖突，要通過差異化定位優(yōu)勢互補(bǔ)，根據(jù)地段來看面積、體量都較好體現(xiàn)，可著重以人文社區(qū)、風(fēng)水寶地、鉑金品質(zhì)、尚品名筑等來詮釋，可逐步形成自己的個性定位。營銷模式差異：目前當(dāng)?shù)貥潜P的宣傳模式普遍單一，促銷手段很少，我項(xiàng)目如果能在緊扣項(xiàng)目自身賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上，充分整合各種營銷模式，利用各種宣傳工具，進(jìn)行立體化全方位的宣傳，吸附超大的人氣，使項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度增大到極致，同時也把開發(fā)回報(bào)盡可能的最大化。品 質(zhì) 差 異：本項(xiàng)目定位高檔建筑，如果能很好的把中國傳統(tǒng)思想貫穿其中，結(jié)合風(fēng)水寶地的獨(dú)特優(yōu)勢，使本項(xiàng)目散發(fā)出濃厚的文化內(nèi)涵，加上建筑的自身特點(diǎn)，必將在各個層面上高于競爭對手。風(fēng) 水 差 異：曾經(jīng)的城市中樞，自然的風(fēng)水寶地。知 名 度差異：原人行地段，在建始無人不知無人不曉，加之附近有建始最好的學(xué)校，濃郁的文化氛圍是競爭對手沒有的。成 本：我項(xiàng)目的地價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于競爭對手，造成成本增加，勢必帶來定價方面的劣勢，價格高于競爭對手的話，會存在市場不接受的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)優(yōu)勢：具有先進(jìn)開發(fā)理念，善于進(jìn)行資源整合和炒作項(xiàng)目劣勢：開工時間：主要競爭對手毗鄰而立，擁有相似的景觀，而其他樓盤開工在先，工程進(jìn)度將會優(yōu)于我項(xiàng)目，正式開盤在前。區(qū)域配套：學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商業(yè)中心舉步可到。二、優(yōu)劣勢分析：項(xiàng)目優(yōu)勢：地段優(yōu)越：城市中心區(qū),原人行所在地,曾經(jīng)的城市中樞,風(fēng)水寶地,知名度在業(yè)州較高。 容積率：174。 建筑高度/層數(shù)：174。 ，174。 項(xiàng)目地址：業(yè)州鎮(zhèn)業(yè)州大道162號174。第四章 金鼎項(xiàng)目分析一、基本參數(shù)： 174。單一性單一性表現(xiàn)在宣傳和促銷方面，宣傳手段不多，電視廣告基本沒有，報(bào)紙廣告也不多見，住宅銷售最主要的軟文廣告沒有見到，沒有立體宣傳效果。A 戶型同質(zhì)化：基本上主打戶型在130㎡以上的占總量的60％還多，120㎡以下的不多，90㎡以下的小戶型更少。就當(dāng)前建始的高層住宅市場，還處在發(fā)展的初始階段，雖有10多萬方的高層在建項(xiàng)目，但是真正被市場認(rèn)可的基本沒有，就像多層住宅的均價1700元/㎡是經(jīng)過幾年的發(fā)展一步步漲起來的一樣，恩施的高層均價目前確實(shí)都在3200元/㎡左右，但是絕大部分也都是像多層一樣是通過幾年的時間漲起來的，但是建始的1600元/㎡的均價是一步到位，沒有經(jīng)過市場的培育升溫階段，從長興世紀(jì)新城在售的多層項(xiàng)目看，總價在25萬以下的還算好賣，但是超過35萬的就不太好銷，目前在建的一批高層項(xiàng)目主打戶型均在120平方以上，就是說每平米在2000元以下的好賣，每平米在2500元以上的，就不太好賣，業(yè)州廣場、廣潤城等高層樓盤正是看到了這一點(diǎn)，雖然對外宣稱2500元/㎡的均價，但是都遲遲不開盤正式銷售，一直在試探市場的接受情況，其最后會開出