【正文】 人民中路口集中了 大量商店，如：國(guó)營(yíng)五金交電商場(chǎng)、新天地電器城、健一醫(yī)藥、樂惠商店；東邊臨街有迪斯尼專賣、醫(yī)藥。與內(nèi)環(huán)西路相臨，由教育中路進(jìn)入有城中市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)服裝、小商品批發(fā)等，整體檔次較低，但人氣較旺。目前，內(nèi)環(huán)西路西邊世聯(lián)城中商場(chǎng)旁有一段正在改建，業(yè)態(tài)不詳。尤其是內(nèi)環(huán)西路。 (詳見機(jī)能分布附圖 4) 五 . 內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)南路和內(nèi)環(huán)東路連成的環(huán)形道路 三條相連呈半圓形的道路是環(huán)玉州區(qū)政府的重要商業(yè)通道，本項(xiàng)目就處于這一環(huán)形區(qū)域內(nèi)，臨內(nèi)環(huán)東路。 民主中路上有著名人造景觀云天宮，仿布達(dá)拉宮造型，經(jīng)營(yíng)旅游、古玩字畫等。如：市交通局、市地稅局、廣播電視臺(tái)、煙草專賣局、市國(guó)稅局；市毛巾手帕廠、市玉糧面條廠、立云運(yùn)輸車隊(duì)、商標(biāo)印刷廠等。 民主中路上積聚了兩家移動(dòng)通信運(yùn)營(yíng)商：中國(guó)移動(dòng)玉林分公司和中國(guó)聯(lián)通于林分公司，而且市長(zhǎng)途電信線務(wù)局也落點(diǎn)在這里，這可以說是民主中路的一個(gè)特色。而由于與人民中路構(gòu)成新市區(qū)的核心框架，這里形成了新興的商業(yè)中心。 (詳見機(jī)能分布附圖 3) 四 . 民主中路 民主中路屬于新開發(fā)區(qū)的縱向軸心，路面 開闊，交通順暢。這里有市區(qū)最大的公園人民公園，兩個(gè)新華書店，有博物館，還有基督教福音堂，與不遠(yuǎn)的內(nèi)環(huán)南路上的市天主堂形成相對(duì)集中的宗教文化中心。調(diào)查過程中很明顯地感覺到這里是一個(gè)行政、商業(yè)、文化中心。大量的行政、文化、商業(yè)、休閑企事業(yè)單位集中于此，使這里成為玉林最繁華、最具商業(yè)氛圍的區(qū)域。教育中路上沒有大型商場(chǎng)出現(xiàn)，但飯店、餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，不少大型單位也在此作為駐地。由于教育中路沿線有玉州區(qū)法院、中醫(yī)院、人民醫(yī)院等，有相當(dāng)多的配套服務(wù)業(yè)集中于此。 教育中路道路建設(shè)和環(huán)境明顯不如人民中路，許多路 段基本是民房建筑，而且有些路段非常殘破。與人民中路不同的是，人民中路為政府機(jī)構(gòu)的集中地，教育中路是教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的集中地。作為市區(qū)核心道路，人民中路目前商業(yè)還未成片，相信這一輪改造將大大改變現(xiàn)有面貌，商業(yè)發(fā)展前景可觀。此 段中兩端為玉林市新舊商業(yè)中心，中間以政府機(jī)關(guān)、各類單位和大量門面商鋪為主，尤其北面沿街（包括本項(xiàng)目基地段）。 從對(duì)玉林市的初步掌握的情況來看，在本項(xiàng)目周圍所有道路都是重要的商業(yè)街，以下分別就重點(diǎn)路段進(jìn)行說明： ? 人民中路 ? 教育中路 ? 玉州路 ? 民主中路 ? 內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)南路和內(nèi)環(huán)東路連成的環(huán)形道路 一 . 人民中路 人民中路是東西向商業(yè)干道，也是新老市中心橫向的軸心大道，其與兩端的人民西路和人民中路相連，跨越整個(gè)市區(qū)，是市區(qū)的重要干道。主要調(diào)查目的在 于了解項(xiàng)目周圍商業(yè)街的分布，業(yè)種業(yè) 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷策劃初案 態(tài)的分布及供需狀況。動(dòng)態(tài)分析則本區(qū)域發(fā)展前景可觀，如果正常，這里將成為玉林市最具影響力的行政商業(yè)中心。但這從另一方面也表示這一區(qū)域有相當(dāng)大的潛力：玉州區(qū)政府為適 應(yīng)新的發(fā)展，必將大力改造這一區(qū)域；商業(yè)中心的升級(jí)和擴(kuò)容將使環(huán)境發(fā)生根本性的改變；本項(xiàng)目的投入建設(shè)，人民中路、內(nèi)環(huán)東路的政府修建的廣場(chǎng)等項(xiàng)目的建設(shè)必將大大優(yōu)化這里的環(huán)境。加上人民東路市委、市府及相關(guān)市檢察院、市反貪局、市公安局、市司法局、市中級(jí)法院、市總工會(huì)、市體委等政府單位，基本上這一區(qū)域囊括了市、區(qū)級(jí)全部重要政府機(jī)構(gòu)。具體分布為玉州路上的玉州區(qū)政府、區(qū)經(jīng)貿(mào)局、市房產(chǎn)局、區(qū)公安局等；內(nèi)環(huán)南路有區(qū)審計(jì)局；人民中路上有市規(guī)劃局、市建設(shè)局等。由于商業(yè)為這一區(qū)域的主要功能，且老城區(qū)未有現(xiàn)代綠化廣場(chǎng)建設(shè)，因此這一區(qū)域綠化相當(dāng)缺乏。大型商場(chǎng)中最具規(guī)模、品類較齊全的為玉州路上 的市百貨大樓（溫馨堂商廈有限公司），其它商廈雖然規(guī)模較大，但品類相對(duì)單一，具體有內(nèi)環(huán)西路上的踏浪百貨、世聯(lián)城中商場(chǎng)；內(nèi)環(huán)南路上的新天地電器城；人民中路上的大大音像圖書商廈、圣安商場(chǎng)、金城商廈等。由于地處傳統(tǒng)市中心，這一區(qū)域擁有全市大部分醫(yī)療配套內(nèi)容。 4. 醫(yī)療機(jī)構(gòu) 區(qū)域周邊屬于醫(yī)療機(jī)構(gòu)集中的地方，地塊內(nèi)環(huán)東路正對(duì)面及規(guī)模較大的市中醫(yī)院，而教育中路上則集中了人民醫(yī)院、市骨科醫(yī)院、市二醫(yī)院、市婦幼保健院、市衛(wèi)生防疫站、市甲亢?？漆t(yī)院、市衛(wèi)校附屬醫(yī)院等。 3. 休閑娛樂設(shè)施 區(qū)域內(nèi)在娛樂休閑設(shè)施方面也有，主要集中在傳統(tǒng)市中心軸線玉州路周圍，但并不普遍，經(jīng)營(yíng)也多不善。 2. 金融設(shè)施 區(qū)域內(nèi)金融設(shè)施配套齊全，如教育中路內(nèi)環(huán)西路口的中國(guó)銀行、建設(shè)銀行；內(nèi)環(huán)西路上的工商銀行，建設(shè)銀行；清寧路上的玉林鎮(zhèn)信用社紅星分社；內(nèi)環(huán)南路上的市信用聯(lián)社、農(nóng)業(yè)銀行；以及玉州路上的中國(guó)銀行經(jīng)營(yíng)部等。 1. 教育機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)設(shè)施完善，集中分布于教育中路上，如：教育中路東端市工業(yè)干校、桂南業(yè)余大學(xué)、玉林財(cái)經(jīng)學(xué)校、市機(jī)電學(xué)校、市委黨校、市行政學(xué)院、市教育學(xué)院、玉林師范學(xué)院及師院附中等眾多學(xué)校聚集；教育中路西端也有玉林三中、四中以及玉州區(qū)衛(wèi)生學(xué)校等。區(qū)域內(nèi)主要公交線路如下表所列： 公交線路 起始站點(diǎn) 1 火車站 — 經(jīng)人民中路－汽車總站 3 城西開發(fā)區(qū) — 經(jīng)教育中路－紅十字會(huì)醫(yī)院 4 工業(yè)品市場(chǎng) — 經(jīng)人民中路－嶺塘路口 7 工業(yè)品市場(chǎng) — 經(jīng)人民中路－市技工學(xué)校 11 工業(yè)品市場(chǎng) — 經(jīng)教育中路 — 高等職業(yè)學(xué)院 從 表格顯示來看，共有 5 條主要公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目，但相對(duì)玉林市目前所有的 13 條公交線路情況來看，本項(xiàng)目的交通狀況應(yīng)該說相當(dāng)發(fā)達(dá)。作為傳統(tǒng)的商業(yè)路段，本區(qū)域內(nèi)公交線路的分布，已能滿足客流及來往行人的需求。如 1 路（火車站－西門）通往連云港火車站。向東至民主中路，即圣安商場(chǎng)所在區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)商業(yè)區(qū)，道路情況明顯要好得多。具體情況如下表： 走向 道路名 車道狀況 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷策劃初案 東 西 向 教 育中路 雙向 4 車道 人民中路 雙向 4 車道 內(nèi)環(huán)南路 雙向 2 車道 南 北 向 內(nèi)環(huán)西路 雙向 2 車道 內(nèi)環(huán)東路 雙向 2 車道 民主中路 雙向 4 車道 由上可見，項(xiàng)目周邊道路并不發(fā)達(dá)，而且局部建設(shè)，出現(xiàn)各路段情況不同等特色。 二 . 區(qū)域道路狀況 本項(xiàng)目位于玉林市中心，以本項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)，東西向交通主干道主要為 2 車道的教育中路、人民中路（至民主中路以東為 4 車道），另外有內(nèi)環(huán)東路、內(nèi)環(huán)南路、內(nèi)環(huán)東路構(gòu)成的 2 車道環(huán)形道路；南北向交通主干道有 4 車道的民主中路?；谝陨纤?，為了更詳細(xì)地了解項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的交通、環(huán)境、公建配套、人口分布及市場(chǎng)狀況，本次市場(chǎng)調(diào)查范圍為以人民中路、教育中路為軸線，內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)北路至民主中路為核心區(qū)域（見機(jī)能圖）。汽車還不能在短期內(nèi)成為消費(fèi)熱點(diǎn)。 6. 汽車成為熱點(diǎn)仍需等候 中等收入群體對(duì)汽車有較強(qiáng)烈的需求，但是已消費(fèi)的并不多，并且在兩年內(nèi)就購(gòu)買消費(fèi)汽車還是少數(shù)人。資料顯示， 11。 %的居民家庭表示準(zhǔn)備在今年兩年增加住房投資、 %的居民家 庭準(zhǔn)備增加家庭成套裝修，以創(chuàng)造更好的居住環(huán)境。 4. 居民渴望改善居住條件 隨著收入的增加，居民對(duì)居住環(huán)境要求越來越高， ? 既要房子大，又要房子靚 ? ，除住房面積寬敞和內(nèi)部設(shè)施配套外，住房裝修已成為居民一項(xiàng)重要消費(fèi)內(nèi)容，先裝修后入住的理念已被更多的人所接受。 %的居民家庭計(jì)劃購(gòu)買電腦。 3. 家用電腦受居民青睞 隨著居民生活水平的逐步提高，家庭電腦作為高新科技產(chǎn)品，將對(duì)人們的生活、學(xué)習(xí)、工作產(chǎn)生越來越重要的影響；加上家用電腦價(jià)格和上網(wǎng)費(fèi)的下調(diào)趨勢(shì)，使利用電腦的家庭不斷增多。 2. 旅游消費(fèi)方興未艾 在準(zhǔn)備增加消費(fèi)的家庭中，表示增加省外旅游消費(fèi)的家庭占 %、表示增加省內(nèi)旅游消費(fèi)的家庭占 %、增加出國(guó)旅游消費(fèi)家庭占 %。在準(zhǔn)備增加消費(fèi)調(diào)查中，準(zhǔn)備增加教育投資占 %，而且不同職業(yè)、年齡、收入水平的被調(diào)查者，表示 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷策劃初案 增加教育投資的比重多居前列。那么原因是什么？數(shù)據(jù)表明，認(rèn)為家庭有大的支出安排（如購(gòu)買住房、汽車、添臵家電、旅游、 教育支出等）是主要原因，比例為 %，其次是收入預(yù)期略有增加 %。 %的人認(rèn)為兩年內(nèi)全家的消費(fèi)支出將增加， %的人認(rèn)為基本不變 ,消費(fèi)潛力很大。從調(diào)查資料的數(shù)據(jù)中我們可以看到，廣西中等收入群體在未來的兩年內(nèi)的預(yù)期收入增加充滿信心，也有增加消費(fèi)支出的計(jì)劃。其它城市的中等收入家庭大多 選擇儲(chǔ)蓄占家庭總收入的 1020%。從分各城市來看，小城市的中等收入家庭儲(chǔ)蓄占家庭總收入比例高于大中城市的居民家庭。從儲(chǔ)蓄存款的錢大約占家庭總收入的比例來看， %的中等收入家庭用于儲(chǔ)蓄的錢大約占家庭總收入的1020%，屬于合理儲(chǔ)蓄范疇。調(diào)查抽樣有效樣本 517，誤差〈 5%，臵信度為 95%，基本上能夠代表廣西中等收入城市居民情況。在抽樣調(diào)查中，這個(gè)區(qū)域的群體占全區(qū)總戶數(shù)的 50%。預(yù)計(jì)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅可望達(dá)到 %左右。 3. 2022 年展望 2022 年，影響廣西消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行的不利因素依然存在，但對(duì)刺激市場(chǎng)的有利因素仍起主導(dǎo)作用：一是全球經(jīng)濟(jì)逐漸回升，為廣西擴(kuò)大外貿(mào)出口、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)造了良好的外部條件；二是國(guó)家繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，進(jìn)一步加大實(shí)施西部大開發(fā)力度，這對(duì)于廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)需求將起到積極的促進(jìn)作用；三是為全面建設(shè)小康社會(huì)，廣西繼續(xù)實(shí)施富民興桂新跨越戰(zhàn)略，努力增加城鄉(xiāng)居民收入，不斷擴(kuò)大消費(fèi)需求，以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等。這說明，在諸多不確定因素的影響下，居民多存錢以備不時(shí)之需的預(yù)防性儲(chǔ)蓄心理尚難轉(zhuǎn)變，從而大大影響了即期消費(fèi)。隨著廣西住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)改革等各項(xiàng)政策措施實(shí)施及企業(yè)改革力度的不斷深化，企業(yè)下崗職工和失業(yè)人員就業(yè)壓力加大，從而對(duì) 預(yù)期支出顧慮重重。說明目前廣西農(nóng)村市場(chǎng)購(gòu)買力相對(duì)較弱，在一定程度上制約了廣西農(nóng)村消費(fèi)的較快增長(zhǎng)。 2) 農(nóng)村市場(chǎng)購(gòu)買力還比較脆弱 2022 年廣西農(nóng)村市場(chǎng)雖然得到了較快的發(fā)展，但由于受到廣西農(nóng)民收入水平偏低的影響，其消費(fèi)趨向有一定的期限性。在八大分類中，除娛樂教育文化用品及服務(wù)類上漲 %以及煙酒及用品類與上年持平外，其余各類均有不同程度的下降，其中降幅較大的有衣著類、家庭設(shè)備用品及服務(wù)類、交通和通訊類，分別 下降 %、 %和%。 2022 年，全區(qū)商品零售價(jià)格比上年下降 %；居民消費(fèi)價(jià)格下降%。 111 月，全區(qū) 504 家限額以上貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)商品銷售利潤(rùn) 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) 倍，其中國(guó)有及國(guó)有控股貿(mào)易企業(yè)利潤(rùn)總額由上年同 期虧損 億元扭轉(zhuǎn)到今年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元；企業(yè)繳納稅金總額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；毛利率比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 %；企業(yè)虧損面與上年同期相比縮小了 個(gè)百分點(diǎn)。至 11 月底止，全區(qū)限額以上連鎖總店（分店）數(shù)有 16 家，所屬全部連鎖門店數(shù)達(dá)到 204 個(gè)。經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，所占限額以上零售業(yè)銷售額的比重由上年同期的 %擴(kuò)大到%。 6) 新型零售業(yè)態(tài)有了長(zhǎng)足發(fā)展。用的商品銷售高速增長(zhǎng)，主要表現(xiàn)在汽車、通訊器材、建筑及裝潢材料、文化辦公 用品、化妝品、中西藥品等新的熱銷商品以及石油及制品類商品上。 2022 年，廣西商品銷售結(jié)構(gòu)又發(fā)生明顯變化，吃和穿的商品銷售比重下降，用的商品銷售比重上升，這反映出隨著人們生活水平的提高，以吃為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生變化，休閑、娛樂性消費(fèi)的開支逐步增加。南寧百貨大樓、南寧夢(mèng)之島購(gòu)物中心、廣西華聯(lián)超市、柳州五星商廈、諾瑪特超市等大型商場(chǎng)于長(zhǎng)假期間銷售額均比平時(shí)高出 34 成以上。南寧市國(guó)慶節(jié) ? 黃金周 ? 就實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。目前，我國(guó)包括 ? 春節(jié) ? 、 ? 五一 ? 、 ? 十一 ? 三個(gè)長(zhǎng)假在內(nèi)的假期已接近全年天數(shù)的三分之一，這些節(jié)假日為消費(fèi)者提供了充足的購(gòu)物時(shí)間和消費(fèi)氛圍。 2022 年，全區(qū)餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %；制造業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，與 上年比，分別增長(zhǎng)%和 %。 3) 餐飲業(yè)、制造業(yè)零售額快速增長(zhǎng)。 2022 年，廣西非公有制經(jīng)濟(jì)零售額一直保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2022 年全區(qū)縣及縣以下農(nóng)村實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %；城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。 1. 消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行的主要特征 1) 農(nóng)村 消費(fèi)逐漸加快，城市消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)。 三 . 2022 年廣西社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)分析 2022 年，在國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)政策以及進(jìn)一步加大實(shí)施西部大開發(fā)力度的持續(xù)作用下，廣西國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。在全部空臵面積中，空臵一年以上的 萬平方米，比上年同期下降 %，其中住宅 萬平方米，比上年同期下降 %。 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷策劃初案 受商品房銷售較旺刺激，空臵商品房面積減少。與此同時(shí)，商品房銷售較旺，今年以來，廣西商品房銷售保持旺銷勢(shì)頭，上半年全區(qū)累計(jì)銷售商品房面積 萬平方米，同比增長(zhǎng)