【正文】 E、 我們建議的風(fēng)格： 將深圳木棉花酒店的現(xiàn)代時(shí)尚元素與重慶希爾頓酒店的中國風(fēng)情元素等靚點(diǎn)結(jié)合統(tǒng)一，來新創(chuàng)一種“很中國又很世界”的全新風(fēng)格，并將中國文化中的“鼎文化”（即尊貴、權(quán)。而目標(biāo)客群年齡多以 30—— 45 歲人士為主（叁號樓更趨年輕），太古典會與之審美情趣相去較遠(yuǎn)。 B、 “為什么不選后現(xiàn)代風(fēng)格？ ” 因：高單價(jià)高總價(jià)下的客群，畢竟不是年輕藝術(shù)派人群，太前衛(wèi)太另類的方向也會降低項(xiàng)目整體品牌的“尊貴”感。 其關(guān)鍵詞即為：國際品味；現(xiàn)代格調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ] □ 壹號樓命名：“天域” /“天府” □ 貳號樓命名：“美域” □ 叁號樓命名：“商務(wù)領(lǐng)館” /“商領(lǐng)館” B、 [郁金香國際花園公寓 ] C、 [郁金香國際華府 ] 方向 3 A、 [天域國際名苑 ]（壹號與貳號樓可分別命名為 “天域闊景” /“商務(wù)領(lǐng)館” ） B、 [鼎天國際花園公寓 ] C、 [紅鼎城 ] D、 [麗晶俊景 ] 二、項(xiàng)目營銷定位概念設(shè)計(jì)： 形象定位概念設(shè)計(jì)： A、總體形象定位： “繁華之巔的花園王國”（“城市之巔的花園王國”） （闡釋：強(qiáng)調(diào)“繁華”的地段價(jià)值、“巔峰”上的景觀優(yōu)勢與“花園公寓”的生態(tài)價(jià)值；而“王國”則是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目之規(guī)模優(yōu)勢，以區(qū)別于對手“單體樓”的劣勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。） □ 貳號樓命名（暫略；依最終定位而定。行業(yè)類別以外貿(mào)、律師、中介咨詢、房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、建材代理及服裝百貨代理商等為主； （二）項(xiàng)目市場形象定位及營銷概念設(shè)計(jì)： 一、項(xiàng)目案名建議： 方向 1 A、 [紅鼎國際名苑 ] [說明：“紅鼎”與“紅塔”既一脈相承，又一線相牽，即“紅”字當(dāng)頭，從而令受眾較易對本項(xiàng)目與 知名度與信譽(yù)度較高的“紅塔集團(tuán)”產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性聯(lián)想，將有利于品牌的嫁接與統(tǒng)一；另外，“紅鼎”兩字有色有型，沉穩(wěn)大氣，有一定的中國文化內(nèi)涵，與本項(xiàng)目檔次相符，并有利于項(xiàng)目在產(chǎn)品形象包裝上深度挖掘。 D、 外地來北部新城長期商務(wù)頻繁的生意人及外地來渝定居者（其更青睞商業(yè)中心繁華地段）； E、 各類收入較高 的高級公務(wù)員階層，以投資為主要目的； F、 區(qū)縣高收入群體（以在北城商務(wù)活動頻繁者為主）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、目標(biāo)消費(fèi)群職業(yè)特征： 壹號樓： A、個休、私營企業(yè)主； B、北部新城企事業(yè)單位的高級經(jīng)理人與高級白領(lǐng)； C、北部新城里工作繁忙的高級技術(shù)灰領(lǐng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 叁號樓： A、 看好該地段未來繁華便利的商務(wù)發(fā)展前景，了解本物業(yè)的稀有性地段價(jià)值； B、 與同聚遠(yuǎn)景、東方時(shí)代相比具有更高的產(chǎn)品性價(jià)比優(yōu)勢，如更具現(xiàn)代感、高雅感的公共裝修，更具人性化的新風(fēng)系統(tǒng)配臵，公共 會議中心與商務(wù)中心配臵、超大空中花園與游泳池、網(wǎng)球場等配套以及更具震撼力的價(jià)格優(yōu)勢； C、 對“紅塔”品牌的信任度較高。 戶比例最多不會超過 5%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。） 叁號樓目標(biāo)客戶群描述： 中小型辦公自用客戶與大量的投資客戶應(yīng)是本棟物業(yè)的主流客戶； 少量在此區(qū)域工作的高級白領(lǐng)自住客戶也不應(yīng)忽視，依同類物業(yè)代理經(jīng)驗(yàn)判斷，該類自住客 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 貳號樓目標(biāo)客戶群描述： （暫略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們已明顯感到需求市場總量的減少以及對價(jià)格的 抗性，無論是發(fā)展商還是消費(fèi)者，對后市都持觀望態(tài)度。龍湖最近推出的水晶酈城 4 組團(tuán) 6 號樓，套內(nèi)價(jià)格達(dá)到 3900 元 /m2 后，推售速度已不如前，開盤當(dāng)天僅售出 31 套，占 43%。年底前，北部新區(qū)大量高檔花園社區(qū)將面市，其放量達(dá)到前所未有的程度，棕櫚泉 1280畝、奧林匹克花園 3300 畝、金科〃天湖美鎮(zhèn)以及天籟城〃紫園等項(xiàng)目，擁有極大的規(guī)模、環(huán)境配套優(yōu)勢，對于城區(qū)中心內(nèi)的高檔住宅項(xiàng)目是一大沖擊。 （ 3） 項(xiàng)目位于規(guī)劃中心商業(yè)購物、金融酒店區(qū)域，且隨著步行街的打造，區(qū)域內(nèi)的配套、環(huán)境將得到巨大的改善，這使得項(xiàng)目與周邊環(huán)境將能夠更加有機(jī)的結(jié)合并且相互協(xié)調(diào)，特別是對于項(xiàng)目打造高檔寫字樓和都市豪宅創(chuàng)造了市場契機(jī)。 東至龍湖〃北城天街，面積達(dá) 公頃，是江北區(qū)未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域規(guī)劃的良性發(fā)展將給整個地塊帶來無限機(jī)遇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、地塊機(jī)會分析 （ Opportunity） 區(qū)域規(guī)劃前景樂觀 （ 1） 政府《江北商業(yè)中心綜合整治規(guī)劃》的出臺明確制定了觀音橋商圈的規(guī)劃：以建新南北路為中軸線，南起觀音橋轉(zhuǎn)盤，北至世紀(jì)新都，西以嘉陵公園為界， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3） 項(xiàng)目裙樓現(xiàn)代廣場外立面色彩、檔次與未來將要打造的高檔寫字樓、高檔住宅的塔樓部分格格不入，且早已經(jīng)營多年的江重百、南亞家俱市場等經(jīng)營狀況不善的狀 況已在客戶心目中有所印象。 二、項(xiàng)目劣勢分析 （ Weakness） ? 自身產(chǎn)品弱點(diǎn) （ 1） 項(xiàng)目戶型面積在設(shè)計(jì)上偏大，套內(nèi)面積在 70— 80 平方米左右，建筑面積達(dá) 100多平方米，這與近年來都市中心盤多以“小戶型”“高單價(jià)”“低總價(jià)”的推盤趨勢相背離，形成每套戶型總價(jià)偏高，增大客戶可承受能力的較大抗性。 （ 3） 區(qū)域內(nèi)學(xué)校、交通、環(huán)境等日?；A(chǔ)配套設(shè)施齊備。 （ 1） 觀音橋片區(qū)由于扼據(jù)江北區(qū)的各大交通要道，是整個北部城區(qū)發(fā)展較早較為成熟的區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)商圈日漸獨(dú)立與 成熟，家樂福、北京華聯(lián)、協(xié)信〃黃金海岸、金源不夜城等已陸續(xù)投入使用，預(yù)計(jì)今年 10 月茂業(yè)百貨也將開業(yè)投入經(jīng)營，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套齊全，為地塊項(xiàng)目的開發(fā)提供了成熟的商業(yè)配套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 區(qū)域配套優(yōu)勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 地塊周邊人文氛圍 （ 1） 地塊毗鄰龍湖〃楓香庭等高檔高層住宅小區(qū)，未來良好的居住氛圍和已初步形成的都市中心區(qū)域高檔住區(qū)印象為項(xiàng)目在高檔住宅方面的運(yùn)作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。日前，觀音橋步行街市民廣場（改造后的嘉陵公園部分）于 7 月 1 日已經(jīng)投入使用， 區(qū)域內(nèi)的人氣急劇上升。 二、 項(xiàng)目工程進(jìn)度 —— 3 號塔樓主體結(jié)構(gòu)完成 —— 1 號、 2 號塔樓主體結(jié)構(gòu)完成 —— 1 號、 3 號塔樓完成外墻裝飾 —— 2 號塔樓完成外墻裝飾 —— 3 號塔樓竣工 —— 2 號塔樓竣工 —— 1 號塔樓竣工 —— 項(xiàng)目全部竣工 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析 （ Strength） ? 區(qū)位優(yōu)勢 （ 1） 項(xiàng)目所在地觀音橋片區(qū)是北部城區(qū)（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）的商業(yè)、商務(wù)中心，也是連接江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)與主城其它區(qū)域的交通紐帶，而項(xiàng)目地處建新北路主干道上，地理位臵上的區(qū)位優(yōu)勢明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 號塔樓 —— 35m2 一房約占 % ； 42m2 一房約占 58%； 63m2 兩房約占%； 76m2 兩房約占 % 車位： 560 個 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2 號塔樓 —— 78m2 兩房約占 33%； 70 m2 兩房約占 33%； 68m2 兩房約占%； 104m2 三房約占 %。 第 二 部分 項(xiàng)目自身狀況 一、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目用地面積： 30243m2 總建面： 164363m2 總戶數(shù)： 1490 戶 裙樓規(guī)模： 7 層 塔樓情況： 1 號塔樓 —— 1 層架空，共 48 層，住宅 40 層，總建面 62045m2 2 號塔樓 —— 1 層架空，共 33 層，住宅 25 層，總建面 61560m2 3 號塔樓 —— 1 層架空 ，共 31 層，住宅 23 層，總建面 35270m2 裙房屋面： 5488m2 單層戶數(shù)： 1 號塔樓 —— 12 戶 2 號塔樓 —— 24 戶 3 號塔樓 —— 24 戶 單層面積： 1 號塔樓 —— 1491m2/1496m2 2 號塔樓 —— 1175m2 3 號塔樓 —— 1431m2 戶型配比： 1 號塔樓 —— 89m2 兩房約占 33%； 93m2 兩房約占 33%； 119m2三房約占 33%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 注重工程形 象包裝，加強(qiáng)高端客戶信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 拔高項(xiàng)目市場形象，將其定位于高檔產(chǎn)品，拉高產(chǎn)品在客戶心理的預(yù)期價(jià)值，而實(shí)際推出的價(jià)格只在區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的基礎(chǔ)上提升 10%左右，從而提高項(xiàng)目的性價(jià)比。不利于商務(wù)樓宇的后期良性運(yùn)轉(zhuǎn)。 軟硬件配套無特色 在硬件配套上，都是一些常規(guī)項(xiàng)目，如 戶式中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、商務(wù)會所等，電梯僅 6 部。 工程進(jìn)度緩慢 同聚遠(yuǎn)景也是一棟爛尾樓，其主要的工程進(jìn)度體現(xiàn)在外立面的改造上，但自春交會前后亮相至今，外立面工程沒有任何進(jìn)展，使得市場對項(xiàng)目進(jìn)度和發(fā)展商實(shí)力產(chǎn)生種種猜測，嚴(yán)重影響客戶信心。 景觀 項(xiàng)目所在的位臵幾乎被嘉陵公園環(huán)抱，同時(shí)緊靠步行街，景觀視野良好，既有綠意瑩瑩的公園景色，又有時(shí)尚動感街景，宜靜宜動，繁華與自然兼得。 項(xiàng)目位于觀音橋步行街中段，處于嘉陵公園入口處，比鄰金源大酒店，既擁有便捷的交通，又可坐享嘉陵公園的生態(tài)美景，同時(shí)借助超五星級酒店 —— 金源大酒店，提升項(xiàng)目形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 同聚遠(yuǎn)景 ? 優(yōu)勢分析 位臵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在智能化設(shè)施、新風(fēng)系統(tǒng)、商務(wù)會議室等方面欠缺。 超 5 星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 由于江田大廈原有的樓體建筑是按照超五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工的，茂業(yè)接手仍則繼續(xù)采用其原來的設(shè)計(jì)，因此在硬件配套和公共部分的裝修上，都按照酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，如 10 部電 梯、 、 米挑高商務(wù)大堂、 106 米扇面展開式樓體造型等等，都為項(xiàng)目打造“皇家經(jīng)典”的高檔形象奠定了先天基礎(chǔ)。 茂業(yè)百貨 茂業(yè)百貨 —— 深圳最具影響力的品牌，其將成為重慶乃至西南地區(qū)單店經(jīng)營面積最大的綜合性百貨公司，將引進(jìn) 30 多個目前重慶沒有的時(shí)尚服裝品牌，屆時(shí)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻钡貐^(qū)百貨公司最為密集的地方，對高端時(shí)尚人群的吸引力進(jìn)一步加強(qiáng)。未來，該地段屬于規(guī)劃中的商業(yè)購物金融區(qū)，各種市政金融配套設(shè)施將進(jìn)一步完善。 地 段 項(xiàng)目所在位臵，為目前北城最繁華地段，各種商業(yè)設(shè)施集中于此，處在北城天街、新世紀(jì)、北京華聯(lián)三大商場的核心區(qū)域，是人流最集中的地方。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 配套設(shè)施 新風(fēng)系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)、多功能國際會議廳、商務(wù)茶餐廳、休閑運(yùn)動中心、商務(wù)中心、雙層景觀大堂 〈二〉、競爭項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 茂業(yè)〃東方時(shí)代 ? 優(yōu)勢分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。商鋪面積： 1520 m2 銷售率 40% 成交價(jià)格 公寓套內(nèi)均價(jià) 6200 元 /m2，商鋪套內(nèi)均價(jià) 70000 元 /m2 電梯數(shù)量 10 部 每層戶數(shù) 38 配套設(shè)施 超 5 星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)、 米層高、 米挑高大堂、 24 小時(shí)商務(wù)秘書、商務(wù)會議、商務(wù)代訂、代購服務(wù)、酒店式客房清理、衣物干濕洗熨、代租代管 物管公司 深圳甲級商務(wù)物管 —— 崇德物管 ? 同聚遠(yuǎn)景 地理位臵 觀音橋轉(zhuǎn)盤 總建筑面積 46000m2