【正文】 。 思考題： ?什么是土地產(chǎn)權(quán)？土地產(chǎn)權(quán)具有哪些基本特性？ ?土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及其權(quán)能構(gòu)成是怎樣的？ ?土地產(chǎn)權(quán)政策具有哪些作用？ ?一些具體的土地分配政策及其特點(diǎn)。 三、估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行政管理 四、對(duì)土地估價(jià)過程的行政管理 對(duì)土地估價(jià)過程的行政管理，主要是規(guī)范土地估價(jià) 行為、統(tǒng)一土地估價(jià)方法和規(guī)范土地怕價(jià)報(bào)告等。 (三 )估價(jià)機(jī)構(gòu)的備案和年檢制度 二、對(duì)土地估價(jià)人員的行政管理 目前土地估價(jià)師資格考試的內(nèi)容主要包括： 土地管理知識(shí)和土地管理的法律、法規(guī)； 土地估價(jià)理論與方法； 土地估價(jià)實(shí)務(wù)； 土地經(jīng)濟(jì)、金融、會(huì)計(jì)等基本知識(shí)； 土地利用、建筑經(jīng)濟(jì)及城市規(guī)劃等知識(shí)。 A級(jí)土地 4A價(jià)機(jī)構(gòu)還需具備以下補(bǔ)充條件： (5)有 5人以 L— 獲得土地估價(jià)師資格。 (3)具音一定比例的建筑、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)管理等專業(yè)的技術(shù)人員。 (2)具有土地估價(jià)專業(yè)人員．其中取得土地估價(jià)師資格的人數(shù)不得少于 2人，并且不少于總?cè)藬?shù)的 25％。 有 2名 以上土地估價(jià)師和 10萬元 以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在 地市、縣范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作； 有 4名 以上土地估價(jià)師和 20萬元 以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地 省級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi) 從事土地估價(jià)工作； 有 7名 以上土地估價(jià)師和 50萬元 以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在 全國范圍內(nèi) 從事土地估價(jià)工作。 八、建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度 第四節(jié) 土地價(jià)格評(píng)估行政 土地價(jià)格評(píng)估行政，就是政府土地行政主管部門對(duì)地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)、地價(jià)評(píng)估人員、地價(jià)評(píng)估過程和評(píng)估結(jié)果的行政管理過程。 七、政府可依法提前收回單位和個(gè)人的土地使用權(quán) 提前收回土地位用權(quán)主要有兩點(diǎn)作用： 一是使土地利用方式更為合理。 4．征收土地增值稅的程序 ① 確定征稅始點(diǎn)期的土地價(jià)格； ②確定征稅終點(diǎn)期的土地價(jià)格； ③計(jì)算增值額； ④計(jì)算增值稅； ⑥征收土地增值稅。 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入 (包括：貨幣收人、實(shí)物收入和其他收入 )— 規(guī)定扣除項(xiàng)目金額 (包括：①取得土地使用 權(quán)所支付的金額；②開發(fā)土地的成本；③新建房及配套設(shè)施 的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；④與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)相關(guān)的稅金；⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 )。 二是土地使用權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的情況下，在一定年限內(nèi)，通過對(duì)土地重新估價(jià)，確定土地增值幅度，一般情況下，以上次土地轉(zhuǎn)移成交價(jià)和現(xiàn)時(shí)土地評(píng)估價(jià)格之差作為土地增值。 六、完善土地稅制，強(qiáng)化稅收監(jiān)管 征收土地增值稅 1．征收土地增值稅的作用 ①保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的土地增值收益歸政府，促進(jìn)企業(yè)單位的平等競爭； ②防止土地交易雙方故意壓低交易價(jià)，使受讓方在今后面臨承受交更多土地增值稅的情況下，真實(shí)申報(bào)成交價(jià)，促進(jìn)土地市場(chǎng)的正常發(fā)育； ③防止單位和個(gè)人囤積土地進(jìn)行土地投機(jī)，減少土地資源浪費(fèi)和資產(chǎn)流失，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的正常需求。 在我國，當(dāng)前實(shí)施土地優(yōu)先購買權(quán)的目的主要是防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)，以及擾亂土地市場(chǎng)的行為發(fā)生，以維護(hù)一個(gè)良好的土地市場(chǎng)環(huán)境。 二、 國家對(duì)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價(jià) 作用： ? 防止地方政府在出讓土地使用權(quán)過程中，為了短期利益，采取不正當(dāng)?shù)母偁幏绞?，隨意壓低地價(jià)，造成國家土地資產(chǎn)的流失 ? 增加土地使用權(quán)出讓的透明度，便于上級(jí)政府和社會(huì)對(duì)出讓行為的監(jiān)督， ? 便于土地使用者了解國家對(duì)不同地區(qū)、不同行業(yè)實(shí)行的地價(jià)優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。 ５）對(duì)土地利用、流動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)。 ３）確定新增建設(shè)用地土地有償使用收益中央與地方三七分成標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)之一。 地價(jià)體系圖 評(píng) 估 地 價(jià) 系 列 市場(chǎng)地價(jià)系列 區(qū)域平均 地價(jià)系列 宗 地 地 價(jià) 系 列 交易評(píng)估 價(jià)交易底價(jià) 標(biāo)定地價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià) 成交地價(jià) 資產(chǎn)價(jià)值 稅收價(jià) 、 抵押 、 擔(dān)保價(jià) 、 交換價(jià)值 基準(zhǔn)地價(jià)的作用 １）宏觀控制地價(jià)，反映地產(chǎn)市場(chǎng)中的地價(jià)水平和變動(dòng)趨勢(shì)，為政府制定管理措施和投資者投資決策提供依據(jù)。 出讓底價(jià) 則是報(bào)政府公正常市場(chǎng)狀況下，地塊應(yīng)達(dá)到的價(jià)格水平，并慮反特 殊政策等非市場(chǎng)因素的影響，所確定的某一地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo) 準(zhǔn)。 宗地地價(jià) 是指城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗地土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)格，按評(píng)估目的劃分，宗 地地價(jià)又包括標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)和交易底價(jià)等。 (李元 ,2022) 三者關(guān)系 地價(jià)評(píng)估 地價(jià)行政 促進(jìn)、推動(dòng) 場(chǎng)所、基礎(chǔ) 土地市場(chǎng) 市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn) 三、土地價(jià)格行政的作用 ?合理引導(dǎo)地價(jià)水平，防止低價(jià)波動(dòng)過大 ?規(guī)范市場(chǎng)交易行為，建立良好的市場(chǎng)秩序 ?規(guī)范土地估價(jià)行為，建立科學(xué)的中介服務(wù)市場(chǎng) ?通過地價(jià)政策引導(dǎo)，促進(jìn)土地合理利用 ?規(guī)范土地估價(jià)方法，提高土地估價(jià)精度 ?規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移程序，防止土地收益流失 第三節(jié) 土地市場(chǎng)交易價(jià)格行政 土地市場(chǎng)交易價(jià)格行政 就是通過建立地價(jià)體系，制定地價(jià)管理政策，對(duì)土地市場(chǎng)交易價(jià)格形成過程進(jìn)行調(diào)控，對(duì)交易價(jià)格結(jié)果進(jìn)行登記管理的過程。 第二節(jié) 土地價(jià)格行政概述 一、土地價(jià)格行政的概念 所謂土地價(jià)格行政，是指政府土地行政主管部門通過建立地價(jià)體系，制定地價(jià)管理規(guī)定和政策，對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估、交易過程及其價(jià)格水平進(jìn)行規(guī)范、調(diào)控和管理的過程。 （三）臨時(shí)用地的使用 臨時(shí)用地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，不得在臨時(shí)用地上 修建永久性建筑物。 （二）臨時(shí)用地的補(bǔ)償 臨時(shí)用地的使用者，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門