【正文】 附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項目合計200820092010201120121現(xiàn)金流入3975015565148898396900銷售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出36088164421386442451537開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693凈現(xiàn)金流量3662164421701106446859900累計凈現(xiàn)金流量16442147414097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465164421853116267528900累計所得稅前凈現(xiàn)金流量16442145892963456554655凈現(xiàn)值30014947140679974685559累計凈現(xiàn)值14947135415548593006所得稅前凈現(xiàn)值102014947153187355142559累計所得稅前凈現(xiàn)值149471341646814611020計算指標所得稅前所得稅后內部收益率（FIRR）%%財務凈現(xiàn)值（FNPV）1020300投資回收期（年）[靜態(tài)]投資回收期（年）[動態(tài)]基準收益率（Ie）10%10%附表8：現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元序號項目合計200820092010201120121現(xiàn)金流入3975015565148898396900銷售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出36088104421186482455537資本金租售收入用于產(chǎn)品投資自有資金經(jīng)營資金經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付20001328184422165397180380002000844210587952173152223587015898240004593436666940003凈現(xiàn)金流量366210442370166442859900累計凈現(xiàn)金流量10442674197276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量546510442385376263528900累計所得稅前凈現(xiàn)金流量1044265891037456554655凈現(xiàn)值10709493305949921953559累計凈現(xiàn)值94936434144251110706所得稅前凈現(xiàn)值23909493318457302410559累計所得稅前凈現(xiàn)值9493630957918132390計算指標所得稅前所得稅后內部收益率（IRR）%%財務凈現(xiàn)值（NPV）23901070基準收益率（Ie）10%10%附表9：資金來源與運用表 單位：萬元序號項目合計200820092010201120121現(xiàn)金來源581921644217565148898396900銷售收入租金收入其他收入房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金自有資金回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉售收入397508000200084426000200084421556520001488983969002現(xiàn)金運用525301644213864824513979開發(fā)產(chǎn)品投資（含利息）經(jīng)營資金經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤自有資金回收借款本金償還借款利息支付31723216539718038442800016442125879521731522235870158982400045934366669844240004盈余資金56623701664455839005累計盈余資金37011034547625662附表10：長期借款償還表 單位：萬元序號項目合計200820092010201120121長期借款償還年初借款本息累計本金利息本年借款本年應付利息本年還本付息 還本 付息年末借款本息累計800012279227800012276000167167167600060002000391391391800080004464446400044640004000223422340002232還本資金來源17011234515204上年余額攤銷折舊利潤可利用售房收入其他17011064468599003償還等額還款本金400040004償還長期貸款本金能力1701834511204121045長期借款償還期（年）4附表11：資產(chǎn)負債表 單位：萬元序號項目200820092010201120121資產(chǎn)1644218750169997804流動資產(chǎn)總額應收帳款存貨（含在建工程）貨幣資金 累計盈余資金固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值164421644217301331937012663399110345900214247622負債及所有者權益164421875016997804負債600080004000流動負債總額 應付帳款 短期借款 應付稅金借款 經(jīng)營資金借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款600080004000所有者權益1044210750129997804資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤20008442200084425525320008442415214220006605144比率指標參考指標資產(chǎn)負債率（%）≤70%37%43%24%流動比率（%）≥120%速動比率（%）≥65%權益報酬率（%）5%40%15%總資產(chǎn)報酬率（%）3%18%13%權益乘數(shù)（%）182%221%115%銷售利潤率（%）3%12%18%總資產(chǎn)周轉率（%）89%146%71%。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務風險。做好物業(yè)管理和售后服務工作。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益下降。（二）經(jīng)營管理風險分析本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。雖然目前江北市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財政政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房銷售前景看好。按照國際慣例，房價一般是居民收入的3~6倍，而目前江北市房價每平方米為2722元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價在25萬左右，相當于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。七、風險及其對策分析（一）市場風險分析從江北市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結構供過于求的情況，市場有效需求不足。表28：單一變量動態(tài)敏感分析表序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案10201銷售價格+1038561018162銷售面積+1011201018163可邊成本+101714103754從此表可以看出，銷售面積的變動對本項目來說沒有很大的影響，而銷售價格和可變成本的變動則直接的影響了項目的經(jīng)濟利潤，所以在后期操作過程中財務上應加強對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價格的穩(wěn)定。設變量變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預計利潤變動的結果。如果本項目整體定價在3490元/平方米，銷售面積預計達到100%，即109000平方米時，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達到37166萬元。109000100%=%當銷售價格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬元，項目的經(jīng)濟利潤為0；上述計算結果表明：如果本項目的整體價格在3096元/平方米以上時，項目有經(jīng)濟利潤，%的降價空間，保證經(jīng)濟利潤