【正文】 參考文獻： 1 杜葵編，《工程經(jīng)濟學》，重慶，重慶大學出版社， 2021 2 武獻華編，《工程經(jīng)濟學》，沈陽，東北財經(jīng)大學出版社， 2021 3余立君編，《工程經(jīng)濟學》，北京，機械工業(yè)出版社， 2021 4 李南編，《工程經(jīng)濟學學習指導與習題》，北京，科學出版社， 2021 5 劉曉君主編，《工程經(jīng)濟學》，北京，中國建工出版社， 2021 24 。 通過對該項目進行風險與不確定性分析，從各方面綜合考慮，該項目有一定的抗風險能力。 項目投資凈現(xiàn)值為 萬元，凈現(xiàn)值大于零，說明項目可行。項目開發(fā)利潤為 萬元，稅后利潤為 萬元。通 過對敏感性的分析發(fā)現(xiàn)，對項目投資收益影響較大的因素是營業(yè)收入，其次是經(jīng)營成本，建設(shè)投資較小，所有不利因素的收益計算值 EA 均大于零，即項目贏利，故可以認為，投資項目有一定的抗風險能力。 投資收益 EA =銷售總收入 總成本 營業(yè)稅及附加和增值稅 =銷售總收入 工程建設(shè)成本（投資部分） 銷售成本 營業(yè)稅及附加和增值稅 考察的因素有：營業(yè)收入分別增減 10%、 20%，靜態(tài)投資分別增減 10%、 20%，經(jīng)營成本分別增減 10%、 20%等。 項目敏感性分析 僅分析 該項目的敏感性，主要通過敏感度分析，考察該項目投資不確定參數(shù)對投資效果 23 的影響，從中找出敏感的因素，并確定其影響程度，采取措施限制敏感因素的變動范圍，以達到降低投資風險的目的。 (5).其他外部因素。 （ 4） .市場供求結(jié)構(gòu)的變化。 (3） .技術(shù)進步。 （ 2） .通貨膨脹。 不確定性產(chǎn)生原因： （ 1） .項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計偏差。 22 四．風險與不確定分析 不確定分析含義 對工程項目進行不確定分析就是對工程項目未來將要發(fā)生的情況加以掌握，分析這些不確定因素在什么范圍類變化，以及這些不確定因素的變化對方案經(jīng)濟技術(shù)效果的影響程度如何，并對是否接受該經(jīng)濟效果可接受做出評價，提出具體的論證結(jié)果或修改方案的建議和意見，從而做出比較切合實際的方案評價和投資決策。 ic— 該行業(yè)基準折現(xiàn)率取 12% n— 項目建設(shè)期取 3 年 NPV=*(1+12%)*(1+12%)2+*(1+12%)3 = (萬元 )0 凈現(xiàn)值大于零，說明項目可行。第二年銷售收入為項目開發(fā)預(yù)收售房款的 30%，為 萬元；第三年平均收入為 萬元。項目投資收益財務(wù)狀況良好。 項目開發(fā)利潤估算 (1)項目開發(fā)利潤 =銷售總收入 總成本 營業(yè)稅及附加 == 萬元； (2)所得稅 =項目開發(fā)利潤稅率 33%= 33%= 萬元； (3)稅后利潤 =項目開發(fā)利潤 所得稅 =— =。 總成本 20 總成本費用 =建 設(shè)成本 +銷售費用 +管理費用 +財務(wù)費用 =++= 萬元。利息支出的估算包括長期借款利息支出、流動資金借款利息支出和短期借款利息支出。 單位建設(shè)成本： 222640300/98700= 元 /㎡。 (2)土地增值稅： 土地增值稅稅額＝增值額 30％ =（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 扣除項目金額） 30%；或按以下計算：預(yù)交土地增值稅 =預(yù)售收入 1%= 1%= 萬元 營業(yè)稅及附加合計為 萬元。銷售收入具體計算見下表 6： 表 6 項目開發(fā)銷售收入計算表 單位：萬元 序號 項目收入名稱 建筑面積 平均價格 銷售收入 備注 （ m2） （元 /m2） （萬元） 1 住宅 84070 綜合單價 2 商鋪 4586 3 配套公建面積 10045 4 地上車庫 6800 不計建筑面積 5 地下車庫 2021 不計建筑面積 6 合計 107501 為總建筑面積 項目營業(yè)稅及附加估算 19 (1)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費以及教育費附加，取其綜合費率 %： 其中營業(yè)稅以銷售收入為基數(shù)計算、城市維護建設(shè)費和教育費附加以營業(yè)稅為基數(shù)計算。 項目銷售收入分析 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：住宅 3300 元 /㎡；商鋪 4500 元 /㎡；配套面積 1500 元 /㎡；汽車庫 2250 元 /㎡。財務(wù)評價的目標主要是開發(fā)項目的盈利能力、清償能力和財務(wù)外匯效果。本項目取定財務(wù)基準收益率為 12%。經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的主要依據(jù)。 18 項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目評價包括三個層次 :財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價和社會評價。 資金成本 自有及自籌資金不考慮資金占用成本。 資金計劃來源于： 注冊資本金 萬元； 公司自有資金及自籌 5000 萬元； 企業(yè)內(nèi)部自籌及銷售收入滾動投入 5000 萬元； 預(yù)備向銀行借款 萬元。固定資產(chǎn)投資擬采用滾動式開發(fā)，預(yù)計前期土地及工程前期投入為 萬元。 項目開發(fā)資金籌集計劃 資金籌措 該項目開發(fā)總投資為 萬元，流動資金為 萬元。總投資估算為 萬元。本項目流動資金有三部分來源： 開發(fā)單位自籌； 銀行融資； 采用 滾動開發(fā)辦法，邊建設(shè)邊出售，先期取得的售房預(yù)付款及售房回款用于后期建設(shè)。 項目建設(shè)期利息 本項目計劃利用銀行貸款額為 萬元，貸款期 4年，貸款年利率為 %，按等額還貸， 2021 年底開始還貸，貸款利息按復利計算： 17 各年應(yīng)計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款 /2）有效年利率 2021 年借款利息 = %=270 萬元； 2021 年借款利息 =（ +270） %= 萬元； 2021 年借款利息 =(8000+270+) %= 萬元； 2021 年借款利息 =(8000+270++) %= 萬元 借款利息共計 萬元 流動資金 流動資金按項目開發(fā)資金周轉(zhuǎn)需求估算，流動資金需求量 =項目開發(fā)資金收入開發(fā)投入資金率。 （ 2）項目工程其他費用 工程建設(shè)其他費用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費、工程配套費用以外所必須花費 16 的其他費用，工程建設(shè)其他費用按國家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計算方法和費率或取費標準分項估算，具體見表 5。 綠化、景觀、道路等室外工程費用：含道路、場地、綠化、景觀等，按工程建設(shè)費用的%考慮為 萬元。具體計算見表 4。 15 該地塊開發(fā)后，可建住宅建筑面積 84070 ㎡；公建建筑面積 10045 ㎡，其中商業(yè) 4586 ㎡，；不計入容積率部分的建筑面積： 98986 平方米，其中層高小于 車庫 6800 ㎡，半地下室2021 ㎡，人防地下室 2021 ㎡。詳細計算見下表 3. 表 3 工程前期費用估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 數(shù)量 單位 合價 1 場地整理 66600 m2 2 場內(nèi)臨時排水 66600 m2 3 施工臨時水 66600 m2 4 施工臨時電 66600 m2 5 合計 2)建筑工程建設(shè)費用 總占地面積： 100 畝，規(guī)劃總建筑面積為 98700 ㎡，多層住宅及小高層為框架結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)用房為底框結(jié)構(gòu)。 土地出讓金：該地塊為公司掛牌拍賣競拍土地，土地出讓金為 5000 萬元 ，土地成本估算為 50 萬元 /畝； 契稅 =土地評估值 4%=5000 4%=200 萬元；土地使用稅 =土地面積 6 元 /平方米 =40 萬元； 印花稅 =出讓金 5? =25 萬元；土地費用合計： 5265 萬元。 項目建設(shè)投資估算 按概算法分類進行估算，分別估算建安工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費。建設(shè)投資是項目費用的重要組成部分，按概算法分類，建設(shè)投資由建筑安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費三部分組成。 該工程項目緊靠城市主道路，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水、用氣等使用手續(xù)。該地塊的骨干輸電線路為 110KV，供電保證率可達 100%，基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。 該地塊周圍的城市供水管徑為 600mm，供水保證率可達 100%。 基礎(chǔ)設(shè)施 近年來連云港市近年來為提高城市綜合服務(wù)能力，投入巨資對城市基礎(chǔ)設(shè)施進行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水煤氣等供應(yīng)緊張的問題 。連云港市地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬華北地帶，連云 — 嘉山隆起帶，基底為前震旦系中深度變質(zhì)巖系，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度 0— 50m。氣候特征：四季分明，溫度適宜，光照充足，雨量適中，日照和風能資源為江蘇省最多。主導 風向為東南風。 表 2 項目施工工期橫道圖 12 序號 項目名稱 2021 年 2021 年 2021 年 2021年 3月 6月 12月 1月 3月 6月 9月 12月 3月