【正文】 5. 本項目投資回收期較長，借 款財務(wù)費(fèi)用占后期經(jīng)營成本的 40%左右，財務(wù)成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。 3. 本項目建設(shè)成本較高（主要是地價因素），加重了后期銷售和經(jīng)營的難度。 2. 本項目的投資回收主要靠酒店的后期經(jīng)營，經(jīng)營風(fēng)險較大，因此我們認(rèn)為本項目的投資風(fēng)險較大。 經(jīng)營期自有資金占用 項目 資金占用量 (萬元 ) 計算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2 萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元 /㎡ 。 B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。654 ） = 年 項目總投資的回收期為 年。（詳表略） 方案 B+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個車位。15487=212% 每年為 212%247。654 ） = 年 項目總投資的回收期為 年。50=% 盈虧平衡分析（略） 敏感性分析（略） 方案 B+1 即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部 出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個車位。（假定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息） D、投資回報率計算 按 50 年經(jīng) 營 周期 （ 不 變價 ） 計算 ， 1193 （ ）+3222247。 財務(wù)盈利能力動態(tài)分析 A、營業(yè)收入 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售 2730 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出租 486/年 50 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/年 300 元 /㎡ 月 個 合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入 3222 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 2982 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 25 配套功能營業(yè)收入 185/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1193 年 未計住宅樓銷售利潤 3222 萬元 C、投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（ 154873222） 247。對于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。50=10% 即出租率達(dá)到 10%即可以保本經(jīng)營。200=25% 即住房率達(dá)到 25%能夠保本經(jīng)營。3300=98% 即出 售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點。50=6% 盈虧平衡分析 A、住宅銷售的平衡點是 （ 154878472） 247。（假此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 23 定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息） E、投資回報率計算 按 50 年 經(jīng) 營 周 期 （ 不 變 價 ） 計 算 ， 1192 （ ）+1794247。 財務(wù)盈利能力動態(tài)分析 A、營業(yè)收入 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收 入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/年 300 元 /㎡ 月 個 合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入 1794 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 22 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1129/年 未計住宅樓銷售 利潤 1794 萬元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元 時間項目 2020 2020 2020 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707 土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利息 250 250 250 歸還借款本金 其他費(fèi)用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 6116 D、投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 K、項目總投資估算 綜合以上 1 至 10 項費(fèi)用，本項目總投資估算為 15487 萬元（方案 1），16342（方案 2）。 H、 預(yù)備費(fèi) 由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的 6%計提。 F、 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價的 1%計算，共計為 85 萬元。 E、 室外工程費(fèi) 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。按建安成本的 10%取費(fèi)。按建安成本的 2%取費(fèi)。 A、 土地費(fèi)用 本項目占地 畝，每畝 450 萬元，土地總價值為 4302 萬元。開發(fā)周期估算為 2 年。 方案 B 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57 個，機(jī)動車位留出 11 個外，其余出售。 ② 建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時 IC 卡）。 ⑷ 供需差額為 24 個。 ⑶ 本項目能夠提供的停車位：地下停車場為 123 個；綜合樓門前停車場約 15 個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約 30 個。8%= 萬元 /個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 247。 ⊙ 注：停車位售價的核算： 目前的市場價為 10 萬元 /個，但銷售情況不好。 ⑵ 地下停車場的設(shè)計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖 方案 ① 方案 ② 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 15 方案 ① 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計算依據(jù) 面積 4320 ㎡ 停車場為地下 1 層，不包括地下二層 設(shè)備間 停車位 123 個 35 ㎡ /個 造價 693 萬元 1600 元 /㎡ 出租 效益 44 萬元 /年 租價 300 元 /個 月 回收期 年 693247。