武岡城北農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目操盤方案1(參考版)
2025-05-13 12:18本頁(yè)面
【正文】 節(jié)奏建議第一批開發(fā)：46地塊；第二批開發(fā)：3地塊；第三批開發(fā)：78地塊；第四批開發(fā)：12地塊。四、開發(fā)與銷售節(jié)奏節(jié)奏控制的原則均好性目標(biāo)達(dá)成原則——通常情況下，可以難度、價(jià)值適中者為首批開發(fā)、銷售對(duì)象，難度最大、價(jià)值最次者放在中段開發(fā)，最后開發(fā)難度最低、價(jià)值最高者。2=基準(zhǔn)價(jià)格水平（16000元/平方米）1價(jià)格定位建議結(jié)合加權(quán)比較定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和心理定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)果，建議本項(xiàng)目商業(yè)首層物業(yè)銷售價(jià)格定位為：16000元/㎡。建議稍微調(diào)整至144㎡以下。根據(jù)有關(guān)政策，購(gòu)買住宅商品房單套建筑面積在144㎡以下（不含）契稅稅率為2%，144㎡（含）以上契n 稅稅率為4%。238地塊產(chǎn)品優(yōu)化n ，處理方式為騎樓。當(dāng)然，銷售時(shí)可以等同于產(chǎn)權(quán)式酒店客房進(jìn)行處理。3地塊業(yè)態(tài)定位3定位的主要考量點(diǎn) 地塊與北站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、2地塊及區(qū)域現(xiàn)有核心商業(yè)的延伸性關(guān)系3定位方向作為2地塊商業(yè)的延伸區(qū)域及與46地塊的商業(yè)功能過渡區(qū)域3定位建議主營(yíng)建材，輔營(yíng)社區(qū)生活服務(wù)性行業(yè)46地塊業(yè)態(tài)定位4定位的主要考量點(diǎn) 地塊與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、龍沅家苑的關(guān)系4定位方向生活配套功能區(qū)+商貿(mào)衍伸功能區(qū)4定位建議快餐店+糖水冷飲燉品店+名煙酒專營(yíng)店+網(wǎng)吧+彩票點(diǎn)+社區(qū)藥房+美容美發(fā)+小型餐飲店+麻將房+社區(qū)診所+糧油食雜+干貨+日雜店+……78地塊業(yè)態(tài)定位5定位的主要考量點(diǎn) 地塊與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及豐仁加油站之間的關(guān)系5定位方向商貿(mào)衍伸功能區(qū)5定位建議精加工特色產(chǎn)品區(qū)+成衣鞋帽區(qū)二、產(chǎn)品優(yōu)化改良建議本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)的較明顯的問題n 交通動(dòng)線組織不科學(xué)，容易造成功能與人群之n 間的互相干擾和影響；n 空間利用對(duì)不同產(chǎn)品關(guān)系之間缺乏更充分、合n 理的照顧與尊重；n 過于追求容積率的最充分利用，反而導(dǎo)致產(chǎn)品n 缺乏層次感，增加價(jià)值均衡的難度。競(jìng)爭(zhēng)攔截點(diǎn)——商業(yè)驅(qū)動(dòng)和主力商家將是本項(xiàng)目致勝的核心砝碼第三部分：銷售力的營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)一、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位1地塊業(yè)態(tài)定位1定位的主要考量點(diǎn)n 主干道、主入口、主昭示面n 地標(biāo)性意義n ㎡n 與豐仁加油站的實(shí)際距離、心理距離n 整體市場(chǎng)需求與市場(chǎng)空白（差異化定位戰(zhàn)略）1定位方向偏商務(wù)功能的商業(yè)形態(tài)：酒店及酒店配套設(shè)施+商務(wù)寫字樓1定位建議n 1F：銀行營(yíng)業(yè)廳+酒店大堂n 2F：商會(huì)會(huì)所之至尊KTV（最高檔次的）n 3F：商會(huì)會(huì)所之特色茶餐吧（花之林）n 4F：商會(huì)會(huì)所之足浴休閑（洗浴城）n 57F:商務(wù)酒店（標(biāo)準(zhǔn)客房層）n 8F：商務(wù)酒店（豪華套房層）n 911F：LOFT型商務(wù)寫字樓（復(fù)式寫字樓）1產(chǎn)品要點(diǎn)寫字樓應(yīng)配備獨(dú)立電梯，以免與商業(yè)及酒店形成互相的干擾，影響到商業(yè)特別是酒店的私隱性。二、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析核心競(jìng)爭(zhēng)影響元素通過競(jìng)品分析可知，如果在綜合品質(zhì)、地段上沒有足夠的亮點(diǎn)，僅有價(jià)格優(yōu)勢(shì)
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