武岡城北農貿市場項目操盤方案1(文件)
【正文】 家具展示中心，不對外銷售。銷售價格：一期住宅銷售價格2585元/㎡起，二期住宅銷售價格2800元/㎡起。商鋪未對外銷售。核心賣點：院落式建筑+低價格。銷售價格：預計首層商鋪均價800010000元/㎡。競爭攔截點——商業(yè)驅動和主力商家將是本項目致勝的核心砝碼第三部分：銷售力的營銷實現(xiàn)一、項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位1地塊業(yè)態(tài)定位1定位的主要考量點n 主干道、主入口、主昭示面n 地標性意義n ㎡n 與豐仁加油站的實際距離、心理距離n 整體市場需求與市場空白（差異化定位戰(zhàn)略）1定位方向偏商務功能的商業(yè)形態(tài)：酒店及酒店配套設施+商務寫字樓1定位建議n 1F：銀行營業(yè)廳+酒店大堂n 2F：商會會所之至尊KTV（最高檔次的）n 3F：商會會所之特色茶餐吧（花之林）n 4F：商會會所之足浴休閑（洗浴城）n 57F:商務酒店（標準客房層）n 8F：商務酒店（豪華套房層）n 911F：LOFT型商務寫字樓（復式寫字樓）1產品要點寫字樓應配備獨立電梯，以免與商業(yè)及酒店形成互相的干擾，影響到商業(yè)特別是酒店的私隱性。當然，銷售時可以等同于產權式酒店客房進行處理。根據(jù)有關政策，購買住宅商品房單套建筑面積在144㎡以下（不含）契稅稅率為2%，144㎡（含）以上契n 稅稅率為4%。2=基準價格水平（16000元/平方米）1價格定位建議結合加權比較定價標準和心理定價標準的結果，建議本項目商業(yè)首層物業(yè)銷售價格定位為：16000元/㎡。節(jié)奏建議第一批開發(fā)：46地塊；第二批開發(fā)：3地塊；第三批開發(fā)：78地塊；第四批開發(fā)：12地塊。四、開發(fā)與銷售節(jié)奏節(jié)奏控制的原則均好性目標達成原則——通常情況下，可以難度、價值適中者為首批開發(fā)、銷售對象，難度最大、價值最次者放在中段開發(fā)，最后開發(fā)難度最低、價值最高者。建議稍微調整至144㎡以下。238地塊產品優(yōu)化n ，處理方式為騎樓。3地塊業(yè)態(tài)定位3定位的主要考量點 地塊與北站、農貿市場、2地塊及區(qū)域現(xiàn)有核心商業(yè)的延伸性關系3定位方向作為2地塊商業(yè)的延伸區(qū)域及與46地塊的商業(yè)功能過渡區(qū)域3定位建議主營建材，輔營社區(qū)生活服務性行業(yè)46地塊業(yè)態(tài)定位4定位的主要考量點 地塊與農貿市場、龍沅家苑的關系4定位方向生活配套功能區(qū)+商貿衍伸功能區(qū)4定位建議快餐店+糖水冷飲燉品店+名煙酒專營店+網吧+彩票點+社區(qū)藥房+美容美發(fā)+小型餐飲店+麻將房+社區(qū)診所+糧油食雜+干貨+日雜店+……78地塊業(yè)態(tài)定位5定位的主要考量點 地塊與農貿市場及豐仁加油站之間的關系5定位方向商貿衍伸功能區(qū)5定位建議精加工特色產品區(qū)+成衣鞋帽區(qū)二、產品優(yōu)化改良建議本項目設計方面出現(xiàn)的較明顯的問題n 交通動線組織不科學，容易造成功能與人群之n 間的互相干擾和影響；n 空間利用對不同產品關系之間缺乏更充分、合n 理的
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1