【正文】 由此看來，鄭州 的商業(yè)地產(chǎn)存在很大市場。 鄭州中原萬達廣場的配套設(shè)施 ? 銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國信合、交行崗坡路支行、建行伏牛路支行、中信銀行、建設(shè)銀行、光大銀行、交行工人路支行； ? 學(xué)校：伊河路小學(xué)、伏牛路小學(xué)、鄭州市 1中、鄭州第 16中學(xué)、鄭州市第 19中學(xué)、鄭州第 24中、鄭州 69中學(xué)、外國語中學(xué)、中原職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中原工學(xué)院、河南工程學(xué)院、河南工業(yè)大學(xué)； ? 政府機構(gòu)：中原區(qū)司法局、鄭州市環(huán)保局、中原區(qū)政府、鄭州市交通局、鄭州市政府、鄭州市房管局； ? 醫(yī)院：中原中醫(yī)院、華山醫(yī)院、五建醫(yī)院、鄭州中心醫(yī)院、鄭州中醫(yī)院、市骨科醫(yī)院； 公園：五一公園、碧沙崗公園、綠城廣場； ? 城市人文：鄭州科技館、鄭州博物館、河南省圖書館。項目總規(guī)劃用地面積 ，地上總建筑面積約， 將建成集大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、高級寫字樓、精品公寓、商業(yè)步行街為一體的大型城市綜合體 ,建成后將極大的提升周邊的商業(yè)、商務(wù)環(huán)境，成為鄭州中原區(qū)新的城市商業(yè)中心。 ? 鄭州市目前擁有兩座萬達廣場，鄭州中原萬達廣場已于 2022年 10月 28日開業(yè)，鄭州二七萬達廣場仍在建設(shè)中，計劃于 2022年 10月開業(yè)。 鄭州中原萬達廣場 ? 萬達廣場由國內(nèi)著名地產(chǎn)企業(yè)大連萬達集團在各地投資興建的商業(yè)大樓， 一般都包括購物中心， 娛樂中心和城市公寓。 ? 規(guī)模 25萬平方米的寶龍城市廣場便是該商業(yè)中心的代表之一，該項目是集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、寫字樓、酒店式公寓于一體的大型綜合項目，突破了原有 鄭州 老商業(yè)中心的商業(yè)經(jīng)營模式以及提供的消費購物環(huán)境。商場集百貨、量販、餐飲、娛樂健身為一體，借鑒臺灣太平洋百貨、SOGO百貨的管理經(jīng)驗和經(jīng)營模式，引進有多年國外同行業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人士經(jīng)營管理，打造中原地區(qū)百貨零售業(yè)的超級航母。 ? 中原區(qū)擁有 60多萬的居住人口，卻沒有一個較為集中的商業(yè)中心，商業(yè)大廈隨著時間的流逝，已經(jīng)無法滿足消費者的需求，政府已經(jīng)把碧沙商圈作為鄭州市三大城市級商業(yè)中心來發(fā)展，中原商貿(mào)城的出現(xiàn)順應(yīng)民心；中原商貿(mào)城的出現(xiàn)，則意味著碧沙商圈的復(fù)興，對西區(qū)商業(yè)的發(fā)展和復(fù)蘇起到帶頭作用。中環(huán)百貨、易初蓮花、凱利農(nóng)萬貨、正道花園、丹尼斯以及已有 22年歷史正在轉(zhuǎn)型的紫荊山百貨等等，正把這片前沿陣地牢牢的占據(jù)。 ? 區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員為主的居住人群消費力強勁， 05年紫荊山百貨的開業(yè)，加速了新 商圈 的形成，并給該區(qū)域商圈 發(fā)展模式起了一個好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，統(tǒng)一、集中規(guī)劃出高品質(zhì)的、功能互補的商業(yè)物業(yè)集群，形成真正匹配 鄭州 未來新行政區(qū)、居住區(qū)的優(yōu)良 商圈 。 火車站商圈 ? 紫荊山 商圈 由于地處 鄭州 的行政區(qū)，河南省委、省政府、省政協(xié)、省公安廳、省司法廳以及檢察院等政府辦公，其政治、文化教育的氣氛濃重了些，經(jīng)濟的作用反而有些弱化。來這里批發(fā)的商戶來源很廣，不僅省內(nèi)十幾個地市的商戶長年包長途車來這里，周邊省份如河北、山西、陜西、湖北、安徽也有不少商戶選擇來鄭州進貨。 火車站商圈 —— 批發(fā)集散地 ? 一馬路童裝批發(fā)市場、世貿(mào)商城、錦榮服裝城、天榮時裝城，錢塘衣城以及敦睦路服裝批發(fā)中心、恒泰服飾廣場等 ? 苑陵小商品、鄭州國際小商品城 ? 大同路以南因為隴海路方便外地車進出，形成以服裝批發(fā)為主的區(qū)域；而大同路以北則更方便乘公交車和出租車的本地人進出，從而形成了小商品批發(fā)區(qū)。 ? 鄭州火車站是全國最大的客運站之一，每天的客流量達 15萬人次。 ? 鄭州的便利的鐵路交通使火車站商圈形成大型的批發(fā)市場，以銀基商貿(mào)城為代表的火車站商圈成為河南省主要的服裝、小商品的集散地。 ? 火車站地區(qū)的確是當之無愧的“流金之地”。如德化步行街，其一端在二七 商圈 ，一端又牽著火車站 商圈 的尾巴。也是 鄭州 商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富配套最為全面的區(qū)域。他們利用連鎖經(jīng)營的優(yōu)勢，迅速地覆蓋并占領(lǐng)了相當多的有利位置。他們擁有先進的操作手法、營銷模式，并且善于利用規(guī)模的優(yōu)勢、新興的概念以及多年的經(jīng)驗，搶占并蠶食著有限的商業(yè)空間； ? 穩(wěn)扎穩(wěn)打連鎖商業(yè)。如金博大、北京華聯(lián)、丹尼斯等； ? 野心勃勃的競爭者。如亞細亞、天然商廈、友誼商城、商城大廈等； ? 個性張揚后起之秀。 ? 多次商戰(zhàn)的犧牲者。 ? 鄭州三大傳統(tǒng)商圈 :火車站商圈、二七商圈、紫荊山商圈。 ? 無數(shù)個社區(qū)商業(yè)。服務(wù)范圍 3~5平方公里，服務(wù)人口 10~15萬人。 ? 41個區(qū)域商業(yè)中心。 ? 三個市級商業(yè)中心。若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為500元，則： 主要商圈居民支出總額： 500 2022=100 萬元 次要商圈居民支出總額 : 500 4000=200 萬元 邊際商圈居民支出總額 : 500 6000=300 萬元 據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為 30%，在次要商圈為 10%，在邊際商圈為 5%，則： 主要商圈購買力為： 100 30%=30 萬元 次要商圈購買力為 : 200 10%=20 萬元 邊際商圈購買力為 : 300 5%=15 萬元 該新店營業(yè)潛力可估計為： 30+20+15=65 萬元 ◆ 開店投資與經(jīng)營費用測算 ◆ 損益平衡點分析 損益平衡點銷售額＝ 固定費用 毛利率－變動利率 ◎ 開店前期投資預(yù)估 ◎ 開店后經(jīng)營費用預(yù)估 第四節(jié) 兩種具體的選址方法 一、市場需求與供應(yīng)密度分析方法 確定可變因素： 假設(shè)：中等的家庭收入超過 40000元 每平方公里的住戶數(shù)超過 2022戶 最近三年人口平均增長率 2%以上 ◆ 需求密度 公 路 1 2 3 4 山區(qū) 鐵 5 6 7 8 1 2 1 3 1 4 路 9 10 11 山區(qū) 17 18 1 9 2 0 1 5 16 2 1 2 2 2 3 公 路 需求密度圖 案例：下他圖中有３個區(qū)（６、１０、１７）符合所有三個條件