【正文】 10. 值班人員在值勤中，若遇到不愿出示證件強(qiáng)行進(jìn)入，強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地方停車等情況處理規(guī)程 糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語，以理服人； 對不聽勸阻者，要查請姓名、單位、如實記錄并想管理處或保安領(lǐng)班、主任匯報； 發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，有管理處出面妥善處理； 若外來人員來大廈物業(yè)管理區(qū)域故意擾亂，不聽勸告，自行其是，清潔嚴(yán)重的，報公安機(jī)關(guān)依法處理。（或業(yè)戶投訴）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶之間有爭吵、斗毆現(xiàn)象時，要及時制止；；、住口；；；。（包括偷竊、搶劫現(xiàn)場）要保護(hù)現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場；在公安機(jī)關(guān)人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不得離開；，記錄被搶（盜）物品及價值，詢問用戶是否線索、懷疑對象等情況。，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知中控室并封鎖出事大堂出口并錄像，然后視情況而定。、匪警處理程序工作程序（或接報）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或損壞公司和用戶財務(wù)或威脅用戶人身安全犯罪行為時，要切實履行保安員職責(zé)，迅速制止罪犯。請各位婦女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。以下行動必須有總指揮的命令：發(fā)生火災(zāi)煙感、溫感報警現(xiàn)場確認(rèn)后消控中心聯(lián)動開關(guān)置聯(lián)動位置現(xiàn)場啟動氣體滅火設(shè)備女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請馬上撤離現(xiàn)場。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場補(bǔ)救。，工程部在當(dāng)日將詳細(xì)情況報管理者，如存在管理問題應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。，工程部應(yīng)通知相關(guān)用電部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。，當(dāng)所有客人撤離后保安巡邏員檢查整幢大樓，確保所有乘客已安全離開。如無法立即恢復(fù)，由工程經(jīng)理/工程主管將實際情況報告管理者領(lǐng)導(dǎo)，按應(yīng)急程序疏散客人。，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序進(jìn)行處理。，則起用務(wù)用電源泉并用聯(lián)絡(luò)柜實行切換。,檢查供電設(shè)備,查處停電原因。，設(shè)備管理部應(yīng)在當(dāng)日將事故報告以書面形式向業(yè)主及公司匯報，事故報告中寫清事故發(fā)生時間、地點、處理事故時間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。、致謙工作。如發(fā)生被困人員突發(fā)疾病，及時報告服務(wù)主管及以上管理人員。耐心作好對被困人員的解釋及安慰工作。，并應(yīng)在事后完整填寫電梯急修單，并工程部電梯組審核備案。500毫米范圍，則須由維修單位急修人員負(fù)責(zé)采取措施，使被困人員發(fā)全離開電梯轎廂。，應(yīng)及時報電梯維修單位處理。，并采取措施使被困人員安全離開電梯轎廂。，且轎廂內(nèi)地坪離電梯廳地坪在177。，以及被困人員的情況，并通過對話器做好被困人員工作，并將觀測到的情況用對講機(jī)告知現(xiàn)場處理人員。，值班保安員應(yīng)及時電話通知維保單位，并通過對講機(jī)/電話通知工程經(jīng)理/工程主管/運行人員、服務(wù)主管、保安主管、領(lǐng)班及就近保安人員5分鐘內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場，加強(qiáng)安全防范，疏導(dǎo)客人流向，配合工程部采取各種措施，以避免因故障而發(fā)生各種人、財、物損失的事件。，要寫出事故報告。：——采用仰頭抬頜法，取出口內(nèi)異物；（鼻）人工呼吸——先吹氣兩次，每次1—，然后每5秒吹氣1次（每分鐘12次）；（人工循環(huán)）——兩手指并齊，中指放肋骨和胸骨接合處的中點，食指平放在胸骨下部，另一只手的掌根緊挨食指上緣；壓限3—5CM（兒童和瘦弱者灼減），每分鐘80次左右。，現(xiàn)場人員要設(shè)法先斷開造成觸電事故的電源，然后立即對觸電者實施緊急救護(hù)。4. 觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案、配用電設(shè)備、設(shè)施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài)；工程部人員要定期對供配用電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開關(guān)上，然后合上電開關(guān)，保證設(shè)備強(qiáng)行起動工作。，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。3. 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。緊急情況及時向上級匯報。，增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。、設(shè)施進(jìn)行檢查，確保完好和暢通。2. 防臺、防汛應(yīng)急預(yù)案、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。，打開系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進(jìn)行排水；，防止機(jī)房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進(jìn)一步擴(kuò)大，同時根據(jù)現(xiàn)場實際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點；，同時暫時關(guān)閉此電梯的使用；、推水器立即將機(jī)房及現(xiàn)場帶的積水排凈；，同時協(xié)助工程及保潔人員搶險。，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，同時立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場。培訓(xùn)計劃將為理論與實際并行，并配合適當(dāng)之演習(xí)，使之能熟悉及實際體會突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。4. 員工招聘及培訓(xùn)計劃本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項由人力主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓(xùn)練。單位內(nèi)遺漏工程亦需要用戶于一定時間通知管理公司以便傳達(dá)有關(guān)承判商作適當(dāng)修理。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由組長級員工與用戶作移交程序。并按下列之程序，由管理處進(jìn)行：，查驗有關(guān)單位，以確定無重大遺漏工程；，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒；，并由業(yè)戶簽署確認(rèn)；3. 移交物業(yè)，用戶搬遷及裝修之管理服務(wù)【合肥市財政局辦公樓】用戶搬遷階段，物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，而此對物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。當(dāng)接收隊伍于錄下各項遺漏工程后，將跟進(jìn)及監(jiān)察各承判商進(jìn)行有關(guān)改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進(jìn)度，以免因改善工程延誤而影響租售、租務(wù)及業(yè)戶之遷入。故此，于工程及設(shè)備接收時必須進(jìn)行全面及詳細(xì)之驗收，以確保物業(yè)本身之素質(zhì)，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。 我們會就【合肥市財政局辦公樓】室內(nèi)裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南，說明審批裝修建議之程序，裝修商必須遵守的規(guī)條，供各租戶參照。既然【合肥市財政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊，以供業(yè)主作為未來進(jìn)行物業(yè)管理的依據(jù)。同時我們之工程及管理人員可以參與檢討【合肥市財政局辦公樓】各類型系統(tǒng)（如保安警報等），以及就基本設(shè)計之改動，提供專業(yè)性的意見及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。同時以管理者角度提供對將來管理之意見，以盡量為日后管理打好基礎(chǔ)，以最低之管理成本，進(jìn)行最有效及最好服務(wù)水平之管理。物業(yè)管理的早期介入從物業(yè)規(guī)劃、工程圖紙的審核開始，根據(jù)發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)性質(zhì)定位，各管理處、各部門用的設(shè)施、設(shè)備及材料，我司將根據(jù)長期積累的專業(yè)經(jīng)驗從功能的使用及日后的維修保養(yǎng)等因素考慮，向發(fā)展商提供專業(yè)意見和建議，以達(dá)到節(jié)約投資，促進(jìn)銷售，保證質(zhì)量及今后有利于物業(yè)管理服務(wù)等目的，使發(fā)展商的投資真正物有所值。2. 分項目標(biāo)1. 設(shè)備完好率98％ 房屋設(shè)施完好率98％（故障排除時間不超過48小時） 運行設(shè)備完好率99％（故障排除時間不超過4小時） 公共設(shè)施完好率96％（故障排除時間不超過24小時） 設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實物及臺帳）2. 維護(hù)保養(yǎng)率100％ 自修設(shè)備按計劃完成保養(yǎng)率100％（按計劃、預(yù)算、完成記錄檢查） 外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100％（按保養(yǎng)合同，驗收記錄檢查） 房屋設(shè)施故障維修率100％（按檢查記錄，維修記錄檢查） 業(yè)主報修上門維修率100％（按報修記錄，業(yè)主驗收記錄檢查）3. 管理費收繳率98％以上％以上（按月統(tǒng)計，財務(wù)結(jié)算考核）％以上（按月統(tǒng)計，財務(wù)結(jié)算考核）4. 業(yè)主滿意率95％以上％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 5. 員工培訓(xùn)合格率100％％（一年考核一次，平時抽查）％（一年考核一次，平時抽查）％（一年考核一次，平時抽查）6. 無重大事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）7. 管理費收支平衡％（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）六、物業(yè)接管工作方案合肥政文物業(yè)物業(yè)管理有限公司出于誠意友好合作，愿在【合肥市財政局辦公樓】建設(shè)期間委派相關(guān)工程技術(shù)人員跟蹤和參與整個項目的工程建設(shè)工作。目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗、考核、調(diào)整的要素，通過ISO9000體系的運行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價值。我們將憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。 管理目標(biāo) 、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。運用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時多方位的管理服務(wù)。無特殊情況開關(guān)應(yīng)開至“自動”位置。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備，對設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行，嚴(yán)禁違章操作。 機(jī)房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換，對嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的，要即使報告工程部經(jīng)理。機(jī)房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進(jìn)行檢查。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動和更改，應(yīng)按計劃內(nèi)定期對機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。 機(jī)房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過40度。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。機(jī)房內(nèi)無人時，門不得敞開。未經(jīng)工程主管同意，機(jī)房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。、錯相保護(hù)功能的試驗。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動導(dǎo)靴）。使每臺電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機(jī)滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運動部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪）。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。對電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。，如不足夠，加油。，清洗風(fēng)葉和蝸殼。，為各絲桿加油。、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。 。 ，如不足夠，加油。 。，刷上防銹油及面油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。 。 ，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。 ，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。 。，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。 。 。 ，如不足夠，加油。 。 、震動及過熱情況。、止回閥。 ，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 ，如不足夠，加油。 ，包括電流、出入水壓力。，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、