【正文】 ，以便物業(yè)管理工作能順利進(jìn)行。同時(shí)我們之工程及管理人員可以參與檢討【合肥市財(cái)政局辦公樓】各類型系統(tǒng)（如保安警報(bào)等），以及就基本設(shè)計(jì)之改動(dòng)，提供專業(yè)性的意見及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。 現(xiàn)時(shí)，投資房地產(chǎn)之人士最關(guān)注之問題之一為物業(yè)之管理水平及制度是否完善。既然【合肥市財(cái)政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊(cè)，以供業(yè)主作為未來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理的依據(jù)。 我們將會(huì)編制一份【合肥市財(cái)政局辦公樓】用戶手冊(cè)，概括地為各業(yè)主提供有關(guān)未來(lái)之運(yùn)作及一切用戶守則。 我們會(huì)就【合肥市財(cái)政局辦公樓】室內(nèi)裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南，說(shuō)明審批裝修建議之程序，裝修商必須遵守的規(guī)條，供各租戶參照。2．物業(yè)接收及交付使用 成立接收隊(duì)伍我們會(huì)協(xié)助成立一支接收隊(duì)伍，負(fù)責(zé)與總承判商及各分判商，設(shè)備安裝商等保持緊密聯(lián)系，因?yàn)槿魏芜z漏工程將影響物業(yè)未來(lái)之運(yùn)作。故此，于工程及設(shè)備接收時(shí)必須進(jìn)行全面及詳細(xì)之驗(yàn)收，以確保物業(yè)本身之素質(zhì)，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。 遺漏工程處理我們會(huì)為物業(yè)管理處編制一份全面之遺漏工程表，供驗(yàn)收工程及設(shè)備之用。當(dāng)接收隊(duì)伍于錄下各項(xiàng)遺漏工程后，將跟進(jìn)及監(jiān)察各承判商進(jìn)行有關(guān)改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進(jìn)度，以免因改善工程延誤而影響租售、租務(wù)及業(yè)戶之遷入。 交付使用于各業(yè)戶辦妥一切有關(guān)承租及完成物業(yè)成交手續(xù)后，我們會(huì)安排交付有關(guān)單位供他們使用。并按下列之程序，由管理處進(jìn)行：，查驗(yàn)有關(guān)單位，以確定無(wú)重大遺漏工程；，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒；，并由業(yè)戶簽署確認(rèn)；3. 移交物業(yè)，用戶搬遷及裝修之管理服務(wù)【合肥市財(cái)政局辦公樓】用戶搬遷階段，物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，而此對(duì)物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。本公司將針對(duì)物業(yè)管理之特性，制定一系列有系統(tǒng)之搬遷流程及裝修指南。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由組長(zhǎng)級(jí)員工與用戶作移交程序。提示應(yīng)知事項(xiàng)，如單位內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物作安排等。單位內(nèi)遺漏工程亦需要用戶于一定時(shí)間通知管理公司以便傳達(dá)有關(guān)承判商作適當(dāng)修理。 裝修工程及物料運(yùn)送控制之程序?yàn)榇_保用戶之裝修工程及材料運(yùn)送能配合物業(yè)整體運(yùn)作情況，要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶之權(quán)益。4. 員工招聘及培訓(xùn)計(jì)劃本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項(xiàng)由人力主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理?yè)?dān)當(dāng)?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓(xùn)練。除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，亦包括其它項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)計(jì)劃將為理論與實(shí)際并行，并配合適當(dāng)之演習(xí)，使之能熟悉及實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。七、緊急時(shí)間處理預(yù)案，立即告知監(jiān)控中心。，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，同時(shí)立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場(chǎng)。，統(tǒng)一調(diào)度分派各部門人員。，打開系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場(chǎng)積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進(jìn)行排水；，防止機(jī)房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點(diǎn)；，同時(shí)暫時(shí)關(guān)閉此電梯的使用；、推水器立即將機(jī)房及現(xiàn)場(chǎng)帶的積水排凈；，同時(shí)協(xié)助工程及保潔人員搶險(xiǎn)。，對(duì)業(yè)主住戶及顧客進(jìn)行解釋安慰，并告之故障將馬上消除；，各部門將現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀，同時(shí)總工程師/工程經(jīng)理向上級(jí)管理者有關(guān)人員匯報(bào)；，設(shè)備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況組織實(shí)施修復(fù)，修復(fù)過程中應(yīng)盡可能減小對(duì)客戶的影響。2. 防臺(tái)、防汛應(yīng)急預(yù)案、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，確保牢固。、設(shè)施進(jìn)行檢查，確保完好和暢通。，及時(shí)做好關(guān)好門窗的工作。，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無(wú)人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強(qiáng)對(duì)物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。，增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。，如對(duì)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實(shí)話修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。3. 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。，則立即通知維修人員前來(lái)修復(fù)。，通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。：消防設(shè)備（如消防泵、噴淋泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等）在火警時(shí)如發(fā)生故障，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)，將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動(dòng)檔并手動(dòng)起動(dòng)，如還不能起動(dòng)且在短時(shí)間內(nèi)不能排故，應(yīng)采用強(qiáng)制起動(dòng)的方法，方法有二種：設(shè)法另接主接觸器線圈電源，使其吸合，保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開關(guān)上，然后合上電開關(guān)，保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。當(dāng)所有BA控制或自動(dòng)控制設(shè)備的自控部分故障時(shí)，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)，將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動(dòng)檔并手動(dòng)控制，保證公共區(qū)域正常工作不受影響。4. 觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案、配用電設(shè)備、設(shè)施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài)；工程部人員要定期對(duì)供配用電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。、設(shè)施有會(huì)引起人員觸電的危險(xiǎn)，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)或工程部人員；緊急情況下可采取斷電措施。，現(xiàn)場(chǎng)人員要設(shè)法先斷開造成觸電事故的電源，然后立即對(duì)觸電者實(shí)施緊急救護(hù)。，用少于5秒的時(shí)間來(lái)觀察觸電者神志狀態(tài)，用少于10秒的時(shí)間來(lái)觀察觸電者呼吸、心跳情況；發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時(shí)，應(yīng)立即在現(xiàn)場(chǎng)用心肺復(fù)蘇法就地?fù)尵?，不得拖延。：——采用仰頭抬頜法，取出口內(nèi)異物；（鼻）人工呼吸——先吹氣兩次，每次1—，然后每5秒吹氣1次（每分鐘12次）；（人工循環(huán)）——兩手指并齊，中指放肋骨和胸骨接合處的中點(diǎn)，食指平放在胸骨下部，另一只手的掌根緊挨食指上緣；壓限3—5CM（兒童和瘦弱者灼減），每分鐘80次左右。、心跳恢復(fù)后，要立即送醫(yī)院繼續(xù)治療。，要寫出事故報(bào)告。工程部人員要及時(shí)查明觸電原因：如存在隱患，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施，立即進(jìn)行整改。，值班保安員應(yīng)及時(shí)電話通知維保單位，并通過對(duì)講機(jī)/電話通知工程經(jīng)理/工程主管/運(yùn)行人員、服務(wù)主管、保安主管、領(lǐng)班及就近保安人員5分鐘內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)安全防范，疏導(dǎo)客人流向，配合工程部采取各種措施，以避免因故障而發(fā)生各種人、財(cái)、物損失的事件。，不斷與被困人員對(duì)話并告知對(duì)方自我保護(hù)措施，目的要使被困人員情緒穩(wěn)定。，以及被困人員的情況，并通過對(duì)話器做好被困人員工作，并將觀測(cè)到的情況用對(duì)講機(jī)告知現(xiàn)場(chǎng)處理人員。，查明故障原因，嚴(yán)格按電梯操作規(guī)范采取應(yīng)急措施，并使用電話/對(duì)講機(jī)等通信工具聯(lián)系維保單位人員，將故障情況及時(shí)告之。，且轎廂內(nèi)地坪離電梯廳地坪在177。500毫米之內(nèi)，由運(yùn)行人員按下列步驟先行釋放被困客戶。，確定電梯轎廂位置。，并采取措施使被困人員安全離開電梯轎廂。、廳門，確認(rèn)無(wú)誤。，應(yīng)及時(shí)報(bào)電梯維修單位處理。177。500毫米范圍，則須由維修單位急修人員負(fù)責(zé)采取措施，使被困人員發(fā)全離開電梯轎廂。，嚴(yán)禁在不明情況下“二次動(dòng)車”。，并應(yīng)在事后完整填寫電梯急修單，并工程部電梯組審核備案。，應(yīng)立即通過對(duì)講機(jī)向監(jiān)控中心保安、工程主管、運(yùn)行人員報(bào)告，并可按警鈴向監(jiān)控中心保安報(bào)告，并及時(shí)報(bào)告服務(wù)主管及以上管理人員。耐心作好對(duì)被困人員的解釋及安慰工作。重點(diǎn)并注特殊被困人員（如老、弱、殘、幼），并根據(jù)具體情形，予以適當(dāng)幫助。如發(fā)生被困人員突發(fā)疾病，及時(shí)報(bào)告服務(wù)主管及以上管理人員。主動(dòng)配合工程部及相關(guān)部門人員的維修或解救工作。、致謙工作?！稇?yīng)急事件處理記錄表》，由事件第一發(fā)現(xiàn)人記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、人員等現(xiàn)場(chǎng)情況，各相關(guān)部門負(fù)責(zé)填寫處理情況。，設(shè)備管理部應(yīng)在當(dāng)日將事故報(bào)告以書面形式向業(yè)主及公司匯報(bào)，事故報(bào)告中寫清事故發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、處理事故時(shí)間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。，立即通知工程經(jīng)理/工程主管/運(yùn)行電工。,檢查供電設(shè)備,查處停電原因。，工程經(jīng)理/工程主管立即向變配電站查詢，如無(wú)法立即恢復(fù)則按應(yīng)急程序疏散乘客。，則起用務(wù)用電源泉并用聯(lián)絡(luò)柜實(shí)行切換。，工程經(jīng)理/工程主管立即組織搶修，同時(shí)向中心領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告情況。，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序進(jìn)行處理。，工程經(jīng)理/工程主管向管理者作停電原因的報(bào)告。如無(wú)法立即恢復(fù)，由工程經(jīng)理/工程主管將實(shí)際情況報(bào)告管理者領(lǐng)導(dǎo)，按應(yīng)急程序疏散客人。，保安部按應(yīng)急方案處理，協(xié)助指引客人安全撤離。，當(dāng)所有客人撤離后保安巡邏員檢查整幢大樓，確保所有乘客已安全離開。、事件經(jīng)過、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。，工程部應(yīng)通知相關(guān)用電部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。停電恢復(fù)后，設(shè)備組檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。，工程部在當(dāng)日將詳細(xì)情況報(bào)管理者，如存在管理問題應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。7. 火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案（溫度68℃）自動(dòng)噴水發(fā)生火災(zāi)噴頭動(dòng)作噴水水流指示器動(dòng)作消控中心確認(rèn)并起動(dòng)噴淋水泵水力警鈴報(bào)警濕式報(bào)警閥動(dòng)作壓力開關(guān)報(bào)警總管壓力開關(guān)啟動(dòng)噴漆水泵發(fā)生火災(zāi)消控中心確認(rèn)并起動(dòng)消防水泵用小榔頭敲碎玻璃、按下消火栓按鈕啟動(dòng)消防水泵發(fā)生火災(zāi)煙感、溫感報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后消控中心聯(lián)動(dòng)開關(guān)置聯(lián)動(dòng)位置現(xiàn)場(chǎng)啟動(dòng)氣體滅火設(shè)備發(fā)生火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后消控中心聯(lián)動(dòng)開關(guān)置聯(lián)動(dòng)位置現(xiàn)場(chǎng)和相鄰區(qū)域防火閥門關(guān)閉警鈴響頻閃燈亮消防前室正壓風(fēng)機(jī)打開空調(diào)機(jī)停止非消防電源切斷排煙機(jī)打開新風(fēng)停止卷簾門落下防火門關(guān)閉排煙窗打開進(jìn)行廣播電梯迫降至低層 火災(zāi)發(fā)生后的現(xiàn)場(chǎng)指揮消控中心保安值班員接報(bào)警后，立即通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，五分鐘內(nèi)確認(rèn)火警回復(fù)消控中心保安，及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。如現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)較大無(wú)法自行補(bǔ)救時(shí)，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場(chǎng)回到指揮中心，指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。以下行動(dòng)必須有總指揮的命令：發(fā)生火災(zāi)煙感、溫感報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后消控中心聯(lián)動(dòng)開關(guān)置聯(lián)動(dòng)位置現(xiàn)場(chǎng)啟動(dòng)氣體滅火設(shè)備女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請(qǐng)馬上撤離現(xiàn)場(chǎng)。請(qǐng)大家不要驚慌，不要擁擠，從這里的消防樓梯往下走，盡快疏散到廣場(chǎng)。請(qǐng)各位婦女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。女士們、先生們！你所在的樓層發(fā)生火警，請(qǐng)各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，請(qǐng)聽從現(xiàn)場(chǎng)指揮人員的指揮。、匪警處理程序工作程序（或接報(bào)）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或損壞公司和用戶財(cái)務(wù)或威脅用戶人身安全犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行保安員職責(zé)，迅速制止罪犯。，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即通過通訊設(shè)備呼叫救援。，要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知中控室并封鎖出事大堂出口并錄像，然后視情況而定。，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等，并及時(shí)報(bào)告管理處，重大案件要立即撥“１１０”電話報(bào)警。（包括偷竊、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自移動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘察現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢之前，不得離開；，記錄被搶（盜）物品及價(jià)值，詢問用戶是否線索、懷疑對(duì)象等情況。，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。（或業(yè)戶投訴）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶之間有爭(zhēng)吵、斗毆現(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)制止；；、住口；；；。 迅速報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)，由管理處出面調(diào)解，如個(gè)人力量單薄，應(yīng)請(qǐng)求增援； 在制止?fàn)幊扯窔p方時(shí)，切記不能動(dòng)粗，不允許惡言相象。10. 值班人員在值勤中，若遇到不愿出示證件強(qiáng)行進(jìn)入，強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地方停車等情況處理規(guī)程 糾正違章時(shí)，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語(yǔ)，以理服人； 對(duì)不聽勸阻者，要查請(qǐng)姓名、單位、如實(shí)記錄并想管理處或保安領(lǐng)班、主任匯報(bào)； 發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無(wú)理，打罵值班人員的，可上報(bào)管理處，有管理處出面妥善處理； 若外來(lái)人員來(lái)大廈物業(yè)管理區(qū)域故意擾亂，不聽勸告，自行其是，清潔嚴(yán)重的，報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。