【正文】 迅速報告管理處領(lǐng)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)，由管理處出面調(diào)解，如個人力量單薄，應(yīng)請求增援； 在制止爭吵斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相象。，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要立即撥“１１０”電話報警。女士們、先生們！你所在的樓層發(fā)生火警，請各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，請聽從現(xiàn)場指揮人員的指揮。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補救時，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應(yīng)急方案。停電恢復(fù)后，設(shè)備組檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運作。，保安部按應(yīng)急方案處理，協(xié)助指引客人安全撤離。，工程經(jīng)理/工程主管立即組織搶修，同時向中心領(lǐng)導(dǎo)報告情況。，立即通知工程經(jīng)理/工程主管/運行電工。主動配合工程部及相關(guān)部門人員的維修或解救工作。，應(yīng)立即通過對講機向監(jiān)控中心保安、工程主管、運行人員報告，并可按警鈴向監(jiān)控中心保安報告，并及時報告服務(wù)主管及以上管理人員。177。，確定電梯轎廂位置。，查明故障原因，嚴格按電梯操作規(guī)范采取應(yīng)急措施，并使用電話/對講機等通信工具聯(lián)系維保單位人員，將故障情況及時告之。工程部人員要及時查明觸電原因：如存在隱患，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施，立即進行整改。，用少于5秒的時間來觀察觸電者神志狀態(tài)，用少于10秒的時間來觀察觸電者呼吸、心跳情況；發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時，應(yīng)立即在現(xiàn)場用心肺復(fù)蘇法就地搶救，不得拖延。當(dāng)所有BA控制或自動控制設(shè)備的自控部分故障時，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動控制，保證公共區(qū)域正常工作不受影響。，則立即通知維修人員前來修復(fù)。，及時做好關(guān)好門窗的工作。，對業(yè)主住戶及顧客進行解釋安慰，并告之故障將馬上消除；，各部門將現(xiàn)場恢復(fù)原狀，同時總工程師/工程經(jīng)理向上級管理者有關(guān)人員匯報；，設(shè)備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場實際情況組織實施修復(fù)，修復(fù)過程中應(yīng)盡可能減小對客戶的影響。七、緊急時間處理預(yù)案，立即告知監(jiān)控中心。 裝修工程及物料運送控制之程序為確保用戶之裝修工程及材料運送能配合物業(yè)整體運作情況，要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶之權(quán)益。本公司將針對物業(yè)管理之特性，制定一系列有系統(tǒng)之搬遷流程及裝修指南。 遺漏工程處理我們會為物業(yè)管理處編制一份全面之遺漏工程表，供驗收工程及設(shè)備之用。 我們將會編制一份【合肥市財政局辦公樓】用戶手冊，概括地為各業(yè)主提供有關(guān)未來之運作及一切用戶守則。 物業(yè)驗收前管理服務(wù)（物業(yè)竣工前三個月）管理公司將派遣工程人員在質(zhì)檢環(huán)節(jié)中協(xié)助發(fā)展商，以便物業(yè)管理工作能順利進行。當(dāng)【合肥市財政局辦公樓】進入物業(yè)管理前期介入階段，在我方獲委任后，我司將馬上委派一名高級物管顧問和高級管理人員駐入現(xiàn)場。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。同時遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。 機房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標記，各種機組，配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號燈等設(shè)備予以明確，醒目功能標識，同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。室內(nèi)嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內(nèi)用物品，不準亂堆亂放物品。、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。機房內(nèi)不準會客，不準帶無關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。對整機進行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。 每周對電梯的機構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構(gòu)傳動裝置、自動門機構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸）每月對電梯機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。8. 電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案 每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試運行。，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。 。 ，如不足夠，加油。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求 、震動及過熱情況。 ，如不足夠，加油。 ，包括電流、出入水壓力。，為各絲桿加油。、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。 。 ，如不足夠，加油。，刷上防銹油及面油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機絕緣值進行檢測； 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)； 、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng)；建立運行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 壓縮機排氣壓力 冷凝器進出水水溫 潤滑油油位 設(shè)備運行電流 設(shè)備運行電壓 水泵進出水壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制 。同時與空氣混合，~27%（體積計）時，遇明火還會發(fā)生爆炸。 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理世紀巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風(fēng)機組、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。b. 電子防盜門閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上；電子密碼鎖好，且密碼能修改；鍵盤無損壞，不滲漏；電源正常。e. 錄像機所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。 質(zhì)量標準a. 控制臺各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等；操作鍵盤靈活、可靠；電源鎖開關(guān)完好。 保安人員a. 負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。 消火栓及配套設(shè)施a. 各層消火栓箱及附件齊全完好；b. 啟動報警按鈕完好、性能可靠；c. 各層消火栓出水壓力符合要求；d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏；e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；f. 消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標 記。 設(shè)備主管a. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c. 組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。 定期檢查a. 由設(shè)備維修工負責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；b. 由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 排水系統(tǒng)a. 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；b. 各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；c. 各檢查口標記清楚，操作方便；d. 各排水橫管無倒返水，排水暢通。4. 給排水設(shè)備 設(shè)備主管a. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c. 組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 質(zhì)量標準 低壓開關(guān)柜a. 耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；b. 開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全；d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏；e. 操作部分應(yīng)靈活，接點和機械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確；f. 閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；h. 雙電源箱能自動切換；i. 控制箱手動和自動操作均能運行。b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通， 排水系統(tǒng)暢通。 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進行搶修。 ，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間； ，不能將垃圾散落在地面上；，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；。 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。 定期作業(yè)：利用晚間操作。 ，符合大廈各種功能及防范。保潔管理 物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。 工程師負責(zé)對中控室維修工的工作進行檢查監(jiān)督。，積極參與救護。、助動車、摩托車 非機動車、助動車、摩托車應(yīng)停放在指定位置，摩托車、助動車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放；，嚴禁隨地亂放影響通道；，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任?！锻＼噲觥窇?yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。4. 車管作業(yè)規(guī)程 職責(zé)、停放和收費管理。，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報警電話。，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長和機電人員前去處理?！白詣印蔽恢谩?. 監(jiān)控作業(yè)規(guī)程、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實、規(guī)范、字跡端正、無涂改。 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。 按規(guī)定的時間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴禁脫崗。 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。，要及時處理。、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火?！捌卟弧薄缁鹪O(shè)施不落實不動火。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動火后立刻清查現(xiàn)場。，符合標準作業(yè)規(guī)程要求。 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。 保安員在每日工作交接班時，必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進行接班。，立即向管理處報告。、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。，立即報告管理處。 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。 負責(zé)對講機、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認真、準確、如實的填寫《中控室設(shè)備運行記錄表》。 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。 付對突發(fā)事件，制