【正文】 消防系統(tǒng) 當被檢測探測器響應參數(shù)達到預定值時，探測器應輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈； 操作啟動部件，手動火災報警按鈕應能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示； 火災時應能將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強制轉(zhuǎn)入火災應急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內(nèi)； 報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災報警信號，發(fā)出聲光信號； 故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應當正確指示出故障部位； 火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號； 電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。 熱水鍋爐——定期對溫控儀進行檢測；——附屬設(shè)備的維護保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應條款實施。除定期送檢外，還應做好以下日常維護：——每年對鍋爐及附屬設(shè)備進行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內(nèi)部進行檢查并除垢；——每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛清灰；——每季度對鍋爐及附屬設(shè)備進行一次一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設(shè)備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次；——每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次；——檢測水質(zhì)的硬度，應不大于3毫克/升；——鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠；——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內(nèi)。 在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統(tǒng)停機一段時間后又重新投入運行時，必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風管、新風系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調(diào)整，確定正常后方能投入運行。設(shè)備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象； 生活水泵、管道、閥門定期進行維護保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞； 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物； 雨、污水分離，不得混排，污水排放達到DB51/19093《四川省水污染物排放標準》； 制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》； 二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗； 二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質(zhì)檢測合格報告； 制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規(guī)定提前通知顧客； 計量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計檢局校驗； 未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。 應急供電系統(tǒng) 每周檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏； 制定發(fā)電機組管理規(guī)程，常備不低于4小時運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材； 每月啟動發(fā)電機組試機30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度； 每運行250小時或兩年更換發(fā)機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液； 發(fā)電機組手動及自動聯(lián)機正常，保護功能完善，發(fā)生停電時保證30分鐘內(nèi)向重點設(shè)備、區(qū)域供電； 應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于90分鐘，蓄電池無漏液、腐蝕現(xiàn)象； 定期對應急照明柜進行檢查、維護、清潔，每月進行一次切換試驗，每年進行一次蓄電池組充、放電試驗； 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發(fā)生停電時30分鐘內(nèi)恢復供電。如制止無效，應向業(yè)主和有關(guān)部門報告。遇緊急情況時，應采取必要的應急措施。 專項特約服務受理對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內(nèi)回復；在物業(yè)管理機構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。屬于物業(yè)管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。 裝修管理服務 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為； 簽訂《裝修管理服務協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務； 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。維修完成后應進行回訪。 入駐、退租服務顧客需入駐和退租時，應按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。顧客服務 接待服務——有條件的寫字樓物業(yè)管理應設(shè)置總服務臺。 節(jié)能管理寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認真執(zhí)行。 顧客滿意度，顧客對物業(yè)服務的滿意度不低于合同約定標準； 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3； 對調(diào)查結(jié)果進行分析，有改進措施。 財務管理，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。 檔案管理 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。 管理服務人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。 管理機構(gòu)與人力資源配置要求 物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應的管理機構(gòu)，配備適當?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務人員； 管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應取得相應專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。基本要求 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應具有相應的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。 專項特約服務寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)在《物業(yè)管理服務合同》約定的服務內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。 顧客接受寫字樓物業(yè)管理服務的組織或個人。 物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本標準適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務活動。負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。______________由____________開發(fā)建設(shè)，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有___臺電梯。收支預算的說明：收入元，支出元，盈虧元；本預算未計入中央空調(diào)、電梯、水泵的運行能耗費和公共區(qū)域水電費；本預算未計入排污費；本預算未計入垃圾清運費；本預算未計入消防耗費；本預算未計入外墻清洗費；本預算中工資標準參照當?shù)匚飪r及工資水平；本預算未計入報警中心和商務中心收支；本預算未計入物管公司收益；本預算中有關(guān)數(shù)據(jù)摘自《樓書》。物業(yè)管理收支預算（各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進行調(diào)整）（一）物管收入：__________元/年物管費收入（總建筑面積___㎡，物管費標準按___元/㎡?月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標準的70%計）：______元/年；車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位___個，管理費按___元/個?月計；地上車庫___個，管理費按___元/個?月計；出售率以70%計）：___元/年；車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標準分別為___元/個?月和___元/個?月計；露天停車泊位出租標準___元/個?月，出租率為___%）：______元/年；經(jīng)營用房收入：______元/年；有償服務收入：______元/年。機構(gòu)設(shè)置及人員配置（一）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配備機構(gòu)設(shè)置根據(jù)_________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：（二）管理職責：主任全面負責物業(yè)管理處的工作；管理部負責行政事務管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務管理、小區(qū)裝修管理、會所管理、社區(qū)文化建設(shè)和業(yè)主接待、回訪等；工程部負責房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務等；保安部負責維護小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等；清潔綠化部負責園區(qū)共用部位、公共場所、公共設(shè)施的保潔，負責綠化的培植、養(yǎng)護及業(yè)主相關(guān)的委托服務等。（六）日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。（四）建立設(shè)備運行檔案建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。（二）管理人員的業(yè)務素質(zhì)培訓對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（二）管理措施：制定崗位責任制，做到責、權(quán)、利分明；建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；加強思想作風建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合；全面考核，做到公開、公平、公正。十二、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（一）管理內(nèi)容：工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。（二）管理措施：抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導；配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。十、質(zhì)量管理方案：導入ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。（一）管理內(nèi)容：加強現(xiàn)金收支管理；搞好財務核算；及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）做好預算和決算工作；認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。（二）管理措施測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。設(shè)備設(shè)施維護：（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；（4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；（5）中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案；（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應每月通風打掃一次；? 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。（一）管理內(nèi)容：房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。（二）管理措施：建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。（一）管理內(nèi)容：綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。（二）管理措施：制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；制訂消防事故處理預案，防患于未然；建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；定期進行消防檢查，預防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；制止任何違反消防安全的行為；積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。（2）值班保安接到