【正文】 土地出讓計劃近年來，某縣房地產開發(fā)的對土地需求量較大，基本處于供不應求的局面。本項目的還貸來源為土地并國土局統(tǒng)一安排至某縣城市建設投資有限公司名下的土地（該公司以前建設的安置房，整理出的土地）。評價結果表明，本項目具有較好的國民經濟效益。由于其凈貢獻難以確切的定量計算，因此以上僅做定性分析。根據土地價值分析及項目基礎設施的投入情況，同比某縣類似土地出讓情況，出讓熟地價格如下表：表112 本項目涉及整理土地出讓價格表擬土地整理地塊面積(畝)單價（萬元/畝）李樓村張莊村通過計算分析，整合土地出讓所得總收入為90000萬元。根據目前的開發(fā)速度。具體整理地塊面積見下表。 本項目通過建設安置區(qū)安置張莊村及李樓村的農民，整理土地。間接經濟效益從對國民經濟貢獻考慮，本項目間接經濟效益主要可概括以下幾個方面：①通過本項目的實施，改善了項目區(qū)投資環(huán)境，將吸引更多的投資項目進入項目區(qū)，增加了當?shù)卣呢斦杖?。使拆遷居民的生活質量得到很大的提高。區(qū)域經濟影響分析通過本項目的建設，可以從根本上改善項目區(qū)居民的居住條件和生活環(huán)境，實現(xiàn)農村居民區(qū)向城市社區(qū)的轉變，同時可以集約、節(jié)約用地，騰出土地用于項目區(qū)建設。資金實力雄厚。（二）經濟效益分析本項目為拆遷安置項目，建設的安置房全部用于安置張莊村和李樓村的農民，住房不存在銷售環(huán)節(jié)，基本無銷售收入。評價方法本項目經濟評價采用“有項目情況與“無項目情況(作為基準情況)對比的方法。（一）經濟分析依據評價依據(1)本項目財務評價以原國家計委頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》(第三版)為依據；(2)本項目成本、效益等方面的財務測算，按財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務通則》和《企業(yè)會計準則》的有關規(guī)定為依據；(3)本項目稅金測算，按國家頒發(fā)的稅種、稅目及相關規(guī)定為測算依據。本項目是拆遷安置建設項目，它所產生的效益除一部分以定量分析外，其他往往表現(xiàn)為許多難以用貨幣量化的社會效益，本項目符合城市國民經濟建設發(fā)展的需要。 （11）、開發(fā)成本 開發(fā)成本為（1）（9）項的總和，即：+892+3015=（萬元） 表105 項目投資估算表 單位：萬元序號項 目總投資（萬元）1土地購置費02建筑安裝費3前期工程費26644基礎設施建設費16235其他費用5566開發(fā)期稅費7開發(fā)間接費用已經納入前期費用8管理費用1409不可預見費用89210銀行利息3105合計二、資金籌措 。 （9）、不可預見費 不可預見費按（1）（8）項合計的2%進行估算，即：(0++2664+1623+556++140)2%=2%=892萬元（10）、銀行還貸利息本項目2013銀行貸款30000萬元，建設期兩年，銀行分兩期放貸，每期放貸15000萬元。（8）管理費用管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻改費、分散建設市政費等。表103 基礎設施建設費用表序號項目計算依據金額（萬元）1室外工程1421其中：道路廣場估451室外管線估492綠化工程50元/平方米（平方米）172 景觀水系估算3062管道煤氣估算1003電信工程估算1024合計1623 （5）其他費用其他費用主要包括工程造價咨詢費、總承包管理費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、環(huán)境影響評價費、工程保險費等。（2）、建筑安裝成本表101 住宅建安成本表序號項目單價工程量金額（元/m2）（m2）（萬元）1土建工程費其中基礎工程主體結構工程主體結構工程 其他主體工程 磚墻保溫工程 外墻保溫工程 外飾面工程 屋面工程 門窗工程2安裝工程費其中給排水工程 電氣工程 弱電工程 小 計/（3）、前期工程費用前期工程費主要包括開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測等階段的費用支出。建設建設資金估算。其中，建筑工程費形成固定資產；工程建設其他費用可分別形成固定資產、無形資產、遞延資產。⑸預備費按直接工程費用的6%估算。項目單位提供的有關資料。《2000年全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額—安徽省綜合估價表》《2000年全國統(tǒng)一市政工程預算定額安徽省估價表》《XX市工程造價—價格信息》，不足部分參照市場調研價。三、項目實施進度表（橫線圖）本項目工程實施時間為2013年5月至2015年5月。項目前期： 3個月可行性研究報告編制及批準 1個月環(huán)境評價、選址規(guī)劃 1個月土地征用、地質勘探 1個月施工準備：3個月初步設計及審查 1個月施工圖設計及審查 1個月造價、施工準備 1個月項目建設期：24個月土建工程施工、設備采購 21個月項目總驗收 3個月 。本工程的建設周期可分為項目前期、施工準備、項目建設期三個階段。二、項目實施進度安排本工程的建設周期可分為項目前期、施工準備、項目建設期三個階段，其中項目前期準備3個月，項目建設期24個月。實習試崗一個月，經考核合格后，簽訂上崗協(xié)議，正式上崗。因此人員的招聘必須面向社會及人才市場公開考核招聘錄用。三、人員來源公司管理人員要求均為大專以上學歷，應是一支年輕化、知識化、專業(yè)化的隊伍，有較高的管理水平和競爭意識。住宅小區(qū)物業(yè)管理定員為60人，其中總經理1人，副總經理2人，辦公室6人，工程維修部10人，財務部8人，保潔綠化部18人, 安全保衛(wèi)部15人。詳見組織機構示意圖。第八章、組織機構與人力資源配置一、項目建成后組織機構組織機構采用總經理負責制，總經理負責公司日常運營管理工作。⑤室內消火栓管道采用熱浸鍍鋅鋼管，DN≤65mm絲扣連接，DN≥80mm法蘭連接。（5）防火構造各建筑在防火構造上均按防火規(guī)范要求設計。（3）消防通道所有建筑四周均設有消防通道，當沿街長度超過150米或建筑物長度超過220米時，均在適當位置加設消防通道。二、消防措施設計依據《建筑設計防火規(guī)范》GBJ1687（2001版）消防措施（1）耐火等級所有建筑的耐火等級均為二級。（2）本項目在勞動衛(wèi)生方面采取以下措施：①混凝土攪拌站是易產生職業(yè)病的場所，對作業(yè)人員發(fā)放防塵口罩等防護勞保用品，并定期體檢。⑤進入工地工作人員，必須頭戴安全帽；高空作業(yè)人員必須使用安全帶。④工地施工臨時用電要嚴格控制，要有專人管理，加強巡視，嚴禁亂拉亂接。在吊裝作業(yè)時，要嚴格按照起重機具允許的承載能力作業(yè)，不得超載。②工地起重機具應定期作安全檢查。剪刀撐在腳手架兩端部雙跨內設置，并在腳手架中間部位每隔30米凈距雙跨設置。砌筑腳手架荷載變動性較大，可按容許應力計算，即安全系數(shù)K=3。在施工期間，在各種荷載作用下，腳手架不變形、不搖晃、不傾斜。（1）本項目在安全防護方面應采取如下措施：①搭建腳手架必須滿足以下基本要求a、搭建腳手架要有足夠的面積，能滿足工人操作、材料堆放及運輸?shù)男枰６┕そM織設計是建筑施工的組織方案，是指導施工準備和組織施工的全面的技術經濟文件，是指導現(xiàn)場施工的法規(guī)。使業(yè)主真正生活在園林式的環(huán)境中。生活垃圾要做到日產日清一日兩清。④利用街旁綠化降低交通噪聲；⑤組團內不設置有噪聲的餐飲娛樂設施；⑥項目竣工后交由物業(yè)管理公司負責全面管理。生活污水初步沉淀后經污水管網輸往污水處理廠。（2）環(huán)保措施①執(zhí)行國家大氣環(huán)境質量二級標準，居民生活燃料全部采用天然氣，嚴禁用煤，避免造成煙塵污染。居民生活噪聲對環(huán)境影響很小，周圍道路上的機動車產生的噪聲，據調查資料表明，距道路30米時測得的噪聲值己達到國家的《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB309693)的標準值。②固體廢棄物生產及生活中產生的固體廢棄物，除了可回用外，定點堆放，注意堆放場地的衛(wèi)生，做到定期清運。因為項目運行很少產生廢水、廢氣、廢渣、粉塵、噪聲等不利影響。組織施工單位、街道及業(yè)主聯(lián)絡會議，及時解決施工中對環(huán)境影響的問題。③施工現(xiàn)場廢物處理應與當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物；對施工人員加強教育，不隨意亂丟棄物，保證工人工作環(huán)境衛(wèi)生質量。為了減少施工對周圍的居民的影響，工程在距民舍200米的區(qū)域內不允許在晚上十一時至次日上午六時內施工，同時應在施工設備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機械。建筑材料堆放整潔，用蓬布覆蓋。為了減少工程揚塵對周圍環(huán)境的影響，建設施工中遇到連續(xù)晴好天氣又起風的情況下，對棄土表面灑水處理，防止揚塵，并要求按照棄土處理計劃，及時運走棄土，并在裝運的過程中不要超載，風天應加蓋苫布，確保沿途不灑落。（2）緩解措施在施工建設時期，合理組織施工計劃，加強交通管理減少交通阻塞，提倡文明施工，減少揚塵噪聲的對外影響，及時清除建筑及生活垃圾。這些臨時住宿地的水、電以及生活廢棄物若不做出妥善的安排，則會嚴重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境。特別是在夜間，施工的噪聲將產生嚴重擾民問題，影響鄰近居民的工作和休息。雨天，由于雨水的沖刷以及車輛輾壓，使施工現(xiàn)場泥濘不堪，行人步履艱難。堆土裸露，以致車輛過往，滿天塵土，使大氣中懸浮粒物含量驟增，嚴重影響市容和景觀，給施工現(xiàn)場周圍的生活環(huán)境帶來不利影響。道路上的機動車產生的噪聲和尾氣排放，對環(huán)境造成一定的影響，項目區(qū)總體環(huán)境條件較好。第六章 環(huán)境影響評價一、項目環(huán)境保護執(zhí)行的法規(guī)、標準《中華人民共和國環(huán)境影響評價法 》（2002）《地表水環(huán)境質量標準》GB3838一2002《地下水質量標準》GB/T14848—93《環(huán)境空氣質量標準》GB3095—1996《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096—93《污水排入城市下水道水質標準》CJ3082—1999《建筑施工廠界噪聲限制》GB12523—90《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》GB12348—2008《一般工業(yè)固體廢物貯存、處置場污染控制標準》 GB18599—2001二、環(huán)境現(xiàn)狀擬建項目位于XX市政務區(qū)，東至百合路，南臨岱河西路，西至合歡路，北接閘河西路。（2）《民用建筑節(jié)水設計標準》（試行）節(jié)水措施（1）給水系統(tǒng)使用優(yōu)質管材、管件、閥門等，防止跑冒滴漏；產品符合行業(yè)標準；（2）合理設計供水壓力，避免系統(tǒng)壓力過高或壓力驟變；（3）選擇高靈敏度水表及節(jié)水型衛(wèi)生器具；（4）適當考慮雨水、再生水的使用，景觀用水不采用自來水；（5）綠化用水采用灌噴、滴灌等節(jié)水灌溉方式。第五章 節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能措施設計依據《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住部分）》JGJ26—95《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住部分）安徽省實施細則》DB22/164—1998《公共建筑節(jié)能設計標準》GB 50189—2005節(jié)能措施（1）控制體形系數(shù)S≤；（2）控制窗墻面積比≤；（3）采用外保溫節(jié)能墻體；（4）采用單框雙玻塑鋼窗；（5）住宅朝向以南北朝向為主，可減小建筑能耗；（6）采用大寒日2小時日照標準，爭取盡可能多的日照以減小采暖能耗；（7） 供電、供暖設備用房盡量設在負荷中心，縮短管線距離，減少能源浪費；（8）集中采暖系統(tǒng)采用水利平衡措施，室內分戶控制并預留熱表位置；（9）鍋爐及機電設備選用高效節(jié)能產品，并采取節(jié)能措施，鼓、引風機及水泵均采用變頻控制；（10）直埋采暖管道采用聚氨酯保溫，厚度滿足節(jié)能要求。（2）調壓站本地塊規(guī)劃在小區(qū)內設有調壓站一座，實現(xiàn)低壓供氣。小區(qū)內設消防控制中心。大型商業(yè)綜合樓內設置獨立的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)各出入口及小區(qū)內主要道路適當位置設置室外全天候360。同時戶內機與集中機均可看見單元機所攝圖象。（6）可視對講系統(tǒng)小區(qū)內設置可視系統(tǒng)，各棟住宅單元入口處設可視對講單元機(內置攝像頭)，住戶內設置可視對講戶內機，小區(qū)物業(yè)管理處設集中機。（5）電話及寬帶網系統(tǒng)小區(qū)內設置電信機房，由市電信網絡光纜接入。（4）有線電視系統(tǒng)：由市有線電視網引入信號源。利用柱內主筋為接地引下線，利用基礎內鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護接地及弱電共用此接地極，接地電阻≤1Ω。公建高供高計。低壓采用放射式與樹干式相結合的供電方式。a、供電電源及電壓：根據負荷容量及負荷等級，本工程由市政引來2路10kV專用線路。電氣設計（1）設計范圍及內容本設計承擔此項目各單體照明及配電、動力配電、消防設施配電系統(tǒng)、防雷與接地系統(tǒng)、通訊、電視、對講、消防報警等系統(tǒng)。e、滅火器配置按《建筑滅火器配置設計規(guī)范》要求配置磷酸按鹽干粉手提滅火器。消防泵房內設噴淋系統(tǒng)加壓泵兩臺，一用一備。水泵房內設噴淋加壓泵兩臺，一用一備，火災時從地下消防水池抽水送至火場滅火。設置噴頭的每個樓層和每個防火分區(qū)均設信號蝶閥和水流指示器，以發(fā)信號至消防控制中心。d、自動噴水滅火系統(tǒng)自動噴水滅火系統(tǒng)除地下車庫按中危險級II級設防外，其它區(qū)域按中危