【正文】 防范措施為廣辟融資渠道，力促銀行貸款資金的按時足額到位；同時加強對項目運營期的現(xiàn)金流管理，建立健全的財務(wù)管理制度，隨時掌握資金收支情況，對貸款資金做到?？顚Ｓ谩？顚＿€。防范措施為加大對公司人力資源的管理，構(gòu)建和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，建立符合企業(yè)目前實際的具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企業(yè)整體利益與員工個人利于密切結(jié)合，將短期利于與長期利益密切結(jié)合。防范措施為進一步加大招商引資的力度，鼓勵中小企業(yè)租賃標準廠房進行生產(chǎn)經(jīng)營，對租賃標準廠房的企業(yè)進行獎勵和政策支持，在稅收方面給予優(yōu)惠。第十一章 風險分析本項目存在的風險主要有市場風險、人員風險、管理風險、資金風險等。通過測算分析可知，項目收益能夠較好地覆蓋貸款本息的償還，項目償債能力較強。經(jīng)計算，在貸款償還期內(nèi)共需償還貸款本息3891萬元，其中： 本金3000萬元，利息891萬元。項目建設(shè)期1年，建設(shè)期內(nèi)只付息不還本；剩余7年貸款期內(nèi)采取等額還本利息照付的方式進行還本付息。具體詳見項目利潤表和項目現(xiàn)金流量表。當內(nèi)部收益率為10%時，在預(yù)期可接受范圍內(nèi)。對該項目進行敏感性分析計算可知，出租收費價格、負荷及投資的變化對效益的影響比較敏感，但在出租收費標準或負荷降低5%的情況下，同時投資增加5%的不利因素影響下，項目收益仍能高于銀行貸款利率，顯示項目有一定的抗風險能力。財務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)測算，當i=10%時，項目稅前（所得稅前）。經(jīng)測算，％。具體計算情況如下：本項目投資利潤率=100% =%投資利稅率投資利稅率是指項目達到設(shè)計能力的一個正常運營年份的年利稅總額（指年利潤總額+年銷售稅金及附加）與項目總投資的比例。其計算公式如下：投資利潤率=年平均利潤總額100% 項目總投資。經(jīng)測算，本項目正常年（扣除財務(wù)費用和其他費用外的），具體詳見項目總成本費用估算表。根據(jù)目前園區(qū)水電費價格及物業(yè)管理人員的用量，水電及其他燃料、動力購置費按5萬元/年計算。折舊費建筑物折舊按平均年限法計算，年限為40年，殘值率為5%；設(shè)備折舊按平均年限法計算，年限為10年，殘值率為5%；土地取得費（）按40年攤銷，余額為零 ；其他無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按5年攤銷，余額為零。工資福利費人均工資保險及福利費按20000元/人/年計算，項目需要聘任18個人，工資保險福利總費用為36萬元/年。具體出租情況如下：，出租平均價格為180元/平方米/年；辦公樓出租面積為3960平方米，出租平均價格為250元/平方米/年；，出租平均價格為250元/平方米/年；食堂出租面積為936平方米，出租平均價格為250元/平方米/年；活動中心出租面積為816平方米，出租平均價格為250元/平方米/年。項目的主要收入來源是廠房項目出租租金收入。由于項目運行的主體為平江工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開發(fā)有限公司，屬封閉運行的國有獨資公司，而房產(chǎn)出租稅、營業(yè)稅及附加和印花稅都屬于地方稅種，為支持園區(qū)建設(shè)和發(fā)展，公司所需支付的稅費將全額免征。有關(guān)負荷計算項目建成后第一年負荷（即出租率）為70%，第二年為90%，從第三年起均按100%進行計算?；鶞适找媛实拇_定根據(jù)本項目資金占用成本，再加上一定的風險系數(shù)，設(shè)定本項目基準收益率為10%。第十章 經(jīng)濟評價與還貸分析本項目經(jīng)濟效益分析依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）及國家最新的財稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。銀行貸款3000萬元。具體情況詳見項目投資估算表。參照國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）進行估算；設(shè)備價格采用廠價及詢價，并以此為基價按規(guī)定計算運雜費等設(shè)備附屬費用；建筑工程費系參照伍市工業(yè)園已建和在建廠房指標進行估算；安裝工程費按單項工程安裝費率進行計算；其他費用除征地費外均以單項工程費用總額為基數(shù)按規(guī)定范圍比例估算，征地費用為10萬元/畝；預(yù)備費用按工程費用的5%計取，不計漲價預(yù)備費；貸款利率按中國人民銀行現(xiàn)行頒布的固定資產(chǎn)投資長期貸款利率（2008年12月23日調(diào)整后的利率）%計算。2011年7月2011年8月，竣工驗收及投入使用。2010年8月2011年6月，完成道路和建筑物的土建及附屬設(shè)施施工。2010年6月7月，完成整體項目初步設(shè)計，及初步設(shè)計審查。招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬元)備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料其他根據(jù)項目建設(shè)內(nèi)容，結(jié)合建設(shè)單位資金籌措計劃，其實施進度計劃如下：2010年1月6月，實施準備階段。《中華人民共和國招標招標法》；《工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》（國家發(fā)展計劃委員會第9號令）為確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)期工程，提高投資效益，秉著公正、公開、公平競爭的原則，該工程在一定范圍內(nèi)公開招標，擇優(yōu)選定施工單位。本項目建成后嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定和批復的建設(shè)內(nèi)容進行竣工驗收，竣工驗收合格后才能交付使用。在項目運營前，有針對性的對職工進行崗前培訓，以使員工能盡快適應(yīng)本質(zhì)工作。招商招租科負責項目標準廠房及配套用房的出讓、出租等工作。工程技術(shù)科負責項目的土建施工、設(shè)備安裝、施工進度與計劃以及施工質(zhì)量與安全的監(jiān)督、檢查基工程驗收工作和項目的技術(shù)管理、技術(shù)文件、技術(shù)檔案、技術(shù)培訓等工作。其各部門職能如下：行政管理科負責日常行政工作及項目履行單位的接待、聯(lián)絡(luò)工作。因此，本項目的組織機構(gòu)的設(shè)置是根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模、目標和建設(shè)期而確定的。項目的實施是否成功，不僅受到組織內(nèi)部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備。接好管網(wǎng)進行供水，節(jié)省能源。電纜、導線敷設(shè)，盡量避免線路迂回。采用并聯(lián)電容器進行無功功率補償，以提高用電設(shè)備的自然功率因數(shù)，減少無功功率引起的有功損耗。因此，電氣設(shè)計應(yīng)做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下：變電所位置盡可能位于用電負荷中心。對各種規(guī)章制度的執(zhí)行情況及周圍環(huán)境、消防、安全措施等進行定期檢查。建立管理制度。安全疏散樓梯、通道等均滿足作業(yè)及消防要求。動力和照明供電系統(tǒng)均設(shè)有觸電保護器，以防觸電。設(shè)置火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)嚴格執(zhí)行防塵、防噪措施，保證電氣設(shè)備正常安全工作。屋項設(shè)消防水箱，以保證火災(zāi)初期前10分鐘的用水量。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為一獨立消防系統(tǒng)，消火栓管道布置成環(huán)狀，在地下貯水池旁的水泵房內(nèi)設(shè)消防水泵2臺，供消火栓系統(tǒng)加壓用。室外設(shè)置消火栓。建筑物耐火等級為二級，火災(zāi)危險類別為戊類，其采用防火結(jié)構(gòu)的范圍，安全出口等設(shè)置符合建筑規(guī)范。其措施如下：項目內(nèi)設(shè)消防環(huán)行車道，并按規(guī)范考慮各建筑物的消防間距。推行清潔生產(chǎn)，不會對原有環(huán)境產(chǎn)生大的影響，同時，搞好項目區(qū)內(nèi)綠化和美化工作，將促進本區(qū)域環(huán)境的良好發(fā)展，%，對環(huán)境有所改善。工程施工應(yīng)可能避免夜間進行。施工現(xiàn)場應(yīng)配合灑水設(shè)備，定時灑水，減少起塵量，并及時清掃，防止二次揚塵。生活污水（糞便污水）經(jīng)化糞池消化處理后排入園區(qū)污水管道進入污水處理廠；建筑垃圾的處理以填埋方式為主。垃圾站堆存的生活垃圾。此工程的污染物主要是生活污水和建筑垃圾。項目選址于園區(qū)的東北部偏中，該區(qū)以山體為主，無基本農(nóng)田和村民建筑物，目前空氣環(huán)境質(zhì)量良好，水環(huán)境總體保持較好。第六章 環(huán)保、消防、安全與節(jié)能平江伍市工業(yè)園位于伍市鎮(zhèn)東部，南部山體綿延植被豐富。天然氣管網(wǎng)壓力級制和供氣方式采用中壓B——低壓兩級系統(tǒng)，在園區(qū)設(shè)三座天然氣中低壓調(diào)壓站，服務(wù)半徑不大于1公里。燃氣工程園區(qū)目前尚未實現(xiàn)管道化供氣，居民生活用氣主要以瓶裝液化石油氣為主。在園區(qū)內(nèi)構(gòu)建寬帶網(wǎng)，光纖接入。動力配線采用銅芯絕緣導線穿鋼管暗敷設(shè)。場區(qū)設(shè)置變配電室，電纜采用地埋式。供電工程園區(qū)用電主要由110KV伍市變所供給，伍市變所110KV電源進線引自220KV汨羅變；園區(qū)規(guī)劃電壓等級為110KV—10 KV— KV三級供電。污水以生活污水為主，生活污水經(jīng)化糞池處理后，經(jīng)場區(qū)污水系統(tǒng)匯集經(jīng)園區(qū)污水管網(wǎng)排入園區(qū)污水處理廠。給、排水工程本項目用水主要為職工生活用水和生產(chǎn)用水，水源來自青沖自來水廠，水廠一期工程日供水量為1萬噸。（4）食堂建筑2層食堂1棟，建筑面積936平方米。主要功能設(shè)置：園區(qū)物業(yè)管理辦公用房、入駐企業(yè)外聯(lián)用房等。主要建筑物結(jié)構(gòu)特征（1）廠房建筑廠房2棟，層磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混泥土條形基礎(chǔ)，層高5層，外墻瓷磚，內(nèi)墻設(shè)涂料，樓地面為普通地磚，鋁合金窗。主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下表：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號名稱數(shù)量備注1征地面積（平方米）2總建筑面積（平方米）3建筑密度%4道路、廣場占地面積23305容積率6綠化率35%場地概況(1)建設(shè)用地屬工業(yè)園二類工業(yè)用地，場地為山地，地上附著物主要為林木，無其他建筑設(shè)施。場區(qū)內(nèi)