【正文】 防范措施為廣辟融資渠道，力促銀行貸款資金的按時足額到位；同時加強對項目運營期的現(xiàn)金流管理，建立健全的財務管理制度，隨時掌握資金收支情況，對貸款資金做到?？顚Ｓ?、?？顚＿€。防范措施為加大對公司人力資源的管理，構建和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，建立符合企業(yè)目前實際的具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企業(yè)整體利益與員工個人利于密切結合，將短期利于與長期利益密切結合。防范措施為進一步加大招商引資的力度，鼓勵中小企業(yè)租賃標準廠房進行生產(chǎn)經(jīng)營，對租賃標準廠房的企業(yè)進行獎勵和政策支持，在稅收方面給予優(yōu)惠。第十一章 風險分析本項目存在的風險主要有市場風險、人員風險、管理風險、資金風險等。通過測算分析可知，項目收益能夠較好地覆蓋貸款本息的償還，項目償債能力較強。經(jīng)計算，在貸款償還期內共需償還貸款本息3891萬元，其中： 本金3000萬元，利息891萬元。項目建設期1年，建設期內只付息不還本；剩余7年貸款期內采取等額還本利息照付的方式進行還本付息。具體詳見項目利潤表和項目現(xiàn)金流量表。當內部收益率為10%時，在預期可接受范圍內。對該項目進行敏感性分析計算可知，出租收費價格、負荷及投資的變化對效益的影響比較敏感，但在出租收費標準或負荷降低5%的情況下，同時投資增加5%的不利因素影響下，項目收益仍能高于銀行貸款利率，顯示項目有一定的抗風險能力。財務凈現(xiàn)值經(jīng)測算，當i=10%時，項目稅前（所得稅前）。經(jīng)測算，％。具體計算情況如下：本項目投資利潤率=100% =%投資利稅率投資利稅率是指項目達到設計能力的一個正常運營年份的年利稅總額（指年利潤總額+年銷售稅金及附加）與項目總投資的比例。其計算公式如下：投資利潤率=年平均利潤總額100% 項目總投資。經(jīng)測算，本項目正常年（扣除財務費用和其他費用外的），具體詳見項目總成本費用估算表。根據(jù)目前園區(qū)水電費價格及物業(yè)管理人員的用量，水電及其他燃料、動力購置費按5萬元/年計算。折舊費建筑物折舊按平均年限法計算，年限為40年，殘值率為5%；設備折舊按平均年限法計算，年限為10年，殘值率為5%；土地取得費（）按40年攤銷，余額為零 ；其他無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按5年攤銷，余額為零。工資福利費人均工資保險及福利費按20000元/人/年計算，項目需要聘任18個人，工資保險福利總費用為36萬元/年。具體出租情況如下：，出租平均價格為180元/平方米/年；辦公樓出租面積為3960平方米，出租平均價格為250元/平方米/年；，出租平均價格為250元/平方米/年；食堂出租面積為936平方米，出租平均價格為250元/平方米/年；活動中心出租面積為816平方米，出租平均價格為250元/平方米/年。項目的主要收入來源是廠房項目出租租金收入。由于項目運行的主體為平江工業(yè)園區(qū)建設投資開發(fā)有限公司，屬封閉運行的國有獨資公司，而房產(chǎn)出租稅、營業(yè)稅及附加和印花稅都屬于地方稅種，為支持園區(qū)建設和發(fā)展，公司所需支付的稅費將全額免征。有關負荷計算項目建成后第一年負荷（即出租率）為70%，第二年為90%，從第三年起均按100%進行計算?；鶞适找媛实拇_定根據(jù)本項目資金占用成本，再加上一定的風險系數(shù)，設定本項目基準收益率為10%。第十章 經(jīng)濟評價與還貸分析本項目經(jīng)濟效益分析依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）及國家最新的財稅制度和行業(yè)有關規(guī)定。銀行貸款3000萬元。具體情況詳見項目投資估算表。參照國家發(fā)改委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）進行估算；設備價格采用廠價及詢價，并以此為基價按規(guī)定計算運雜費等設備附屬費用；建筑工程費系參照伍市工業(yè)園已建和在建廠房指標進行估算；安裝工程費按單項工程安裝費率進行計算；其他費用除征地費外均以單項工程費用總額為基數(shù)按規(guī)定范圍比例估算，征地費用為10萬元/畝；預備費用按工程費用的5%計取，不計漲價預備費；貸款利率按中國人民銀行現(xiàn)行頒布的固定資產(chǎn)投資長期貸款利率（2008年12月23日調整后的利率）%計算。2011年7月2011年8月，竣工驗收及投入使用。2010年8月2011年6月，完成道路和建筑物的土建及附屬設施施工。2010年6月7月，完成整體項目初步設計，及初步設計審查。招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬元)備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√監(jiān)理√√√設備√√√重要材料其他根據(jù)項目建設內容，結合建設單位資金籌措計劃，其實施進度計劃如下：2010年1月6月，實施準備階段?！吨腥A人民共和國招標招標法》；《工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規(guī)定》（國家發(fā)展計劃委員會第9號令）為確保工程質量，縮短建設期工程，提高投資效益，秉著公正、公開、公平競爭的原則，該工程在一定范圍內公開招標，擇優(yōu)選定施工單位。本項目建成后嚴格按照國家有關規(guī)定和批復的建設內容進行竣工驗收，竣工驗收合格后才能交付使用。在項目運營前，有針對性的對職工進行崗前培訓，以使員工能盡快適應本質工作。招商招租科負責項目標準廠房及配套用房的出讓、出租等工作。工程技術科負責項目的土建施工、設備安裝、施工進度與計劃以及施工質量與安全的監(jiān)督、檢查基工程驗收工作和項目的技術管理、技術文件、技術檔案、技術培訓等工作。其各部門職能如下：行政管理科負責日常行政工作及項目履行單位的接待、聯(lián)絡工作。因此，本項目的組織機構的設置是根據(jù)項目的建設規(guī)模、目標和建設期而確定的。項目的實施是否成功，不僅受到組織內部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設備。接好管網(wǎng)進行供水，節(jié)省能源。電纜、導線敷設，盡量避免線路迂回。采用并聯(lián)電容器進行無功功率補償，以提高用電設備的自然功率因數(shù)，減少無功功率引起的有功損耗。因此，電氣設計應做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下：變電所位置盡可能位于用電負荷中心。對各種規(guī)章制度的執(zhí)行情況及周圍環(huán)境、消防、安全措施等進行定期檢查。建立管理制度。安全疏散樓梯、通道等均滿足作業(yè)及消防要求。動力和照明供電系統(tǒng)均設有觸電保護器，以防觸電。設置火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)嚴格執(zhí)行防塵、防噪措施，保證電氣設備正常安全工作。屋項設消防水箱，以保證火災初期前10分鐘的用水量。室內消火栓系統(tǒng)為一獨立消防系統(tǒng)，消火栓管道布置成環(huán)狀，在地下貯水池旁的水泵房內設消防水泵2臺，供消火栓系統(tǒng)加壓用。室外設置消火栓。建筑物耐火等級為二級，火災危險類別為戊類，其采用防火結構的范圍，安全出口等設置符合建筑規(guī)范。其措施如下：項目內設消防環(huán)行車道，并按規(guī)范考慮各建筑物的消防間距。推行清潔生產(chǎn)，不會對原有環(huán)境產(chǎn)生大的影響，同時，搞好項目區(qū)內綠化和美化工作，將促進本區(qū)域環(huán)境的良好發(fā)展，%，對環(huán)境有所改善。工程施工應可能避免夜間進行。施工現(xiàn)場應配合灑水設備，定時灑水，減少起塵量，并及時清掃，防止二次揚塵。生活污水（糞便污水）經(jīng)化糞池消化處理后排入園區(qū)污水管道進入污水處理廠；建筑垃圾的處理以填埋方式為主。垃圾站堆存的生活垃圾。此工程的污染物主要是生活污水和建筑垃圾。項目選址于園區(qū)的東北部偏中，該區(qū)以山體為主，無基本農田和村民建筑物，目前空氣環(huán)境質量良好，水環(huán)境總體保持較好。第六章 環(huán)保、消防、安全與節(jié)能平江伍市工業(yè)園位于伍市鎮(zhèn)東部，南部山體綿延植被豐富。天然氣管網(wǎng)壓力級制和供氣方式采用中壓B——低壓兩級系統(tǒng)，在園區(qū)設三座天然氣中低壓調壓站，服務半徑不大于1公里。燃氣工程園區(qū)目前尚未實現(xiàn)管道化供氣，居民生活用氣主要以瓶裝液化石油氣為主。在園區(qū)內構建寬帶網(wǎng)，光纖接入。動力配線采用銅芯絕緣導線穿鋼管暗敷設。場區(qū)設置變配電室，電纜采用地埋式。供電工程園區(qū)用電主要由110KV伍市變所供給，伍市變所110KV電源進線引自220KV汨羅變；園區(qū)規(guī)劃電壓等級為110KV—10 KV— KV三級供電。污水以生活污水為主，生活污水經(jīng)化糞池處理后，經(jīng)場區(qū)污水系統(tǒng)匯集經(jīng)園區(qū)污水管網(wǎng)排入園區(qū)污水處理廠。給、排水工程本項目用水主要為職工生活用水和生產(chǎn)用水，水源來自青沖自來水廠，水廠一期工程日供水量為1萬噸。（4）食堂建筑2層食堂1棟，建筑面積936平方米。主要功能設置：園區(qū)物業(yè)管理辦公用房、入駐企業(yè)外聯(lián)用房等。主要建筑物結構特征（1）廠房建筑廠房2棟，層磚混結構，鋼筋混泥土條形基礎，層高5層，外墻瓷磚，內墻設涂料，樓地面為普通地磚，鋁合金窗。主要經(jīng)濟技術指標如下表：項目主要經(jīng)濟技術指標表序號名稱數(shù)量備注1征地面積（平方米）2總建筑面積（平方米）3建筑密度%4道路、廣場占地面積23305容積率6綠化率35%場地概況(1)建設用地屬工業(yè)園二類工業(yè)用地，場地為山地，地上附著物主要為林木，無其他建筑設施。場區(qū)內