【正文】 防范措施為廣辟融資渠道，力促銀行貸款資金的按時(shí)足額到位；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的現(xiàn)金流管理，建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，隨時(shí)掌握資金收支情況，對(duì)貸款資金做到?？顚Ｓ?、?？顚＿€。防范措施為加大對(duì)公司人力資源的管理，構(gòu)建和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，建立符合企業(yè)目前實(shí)際的具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企業(yè)整體利益與員工個(gè)人利于密切結(jié)合，將短期利于與長(zhǎng)期利益密切結(jié)合。防范措施為進(jìn)一步加大招商引資的力度，鼓勵(lì)中小企業(yè)租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，對(duì)租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和政策支持，在稅收方面給予優(yōu)惠。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。通過測(cè)算分析可知，項(xiàng)目收益能夠較好地覆蓋貸款本息的償還，項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。經(jīng)計(jì)算，在貸款償還期內(nèi)共需償還貸款本息3891萬(wàn)元，其中： 本金3000萬(wàn)元，利息891萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期1年，建設(shè)期內(nèi)只付息不還本；剩余7年貸款期內(nèi)采取等額還本利息照付的方式進(jìn)行還本付息。具體詳見項(xiàng)目利潤(rùn)表和項(xiàng)目現(xiàn)金流量表。當(dāng)內(nèi)部收益率為10%時(shí)，在預(yù)期可接受范圍內(nèi)。對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析計(jì)算可知，出租收費(fèi)價(jià)格、負(fù)荷及投資的變化對(duì)效益的影響比較敏感，但在出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或負(fù)荷降低5%的情況下，同時(shí)投資增加5%的不利因素影響下，項(xiàng)目收益仍能高于銀行貸款利率，顯示項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)測(cè)算，當(dāng)i=10%時(shí)，項(xiàng)目稅前（所得稅前）。經(jīng)測(cè)算，％。具體計(jì)算情況如下：本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=100% =%投資利稅率投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)年份的年利稅總額（指年利潤(rùn)總額+年銷售稅金及附加）與項(xiàng)目總投資的比例。其計(jì)算公式如下：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額100% 項(xiàng)目總投資。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目正常年（扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用外的），具體詳見項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表。根據(jù)目前園區(qū)水電費(fèi)價(jià)格及物業(yè)管理人員的用量，水電及其他燃料、動(dòng)力購(gòu)置費(fèi)按5萬(wàn)元/年計(jì)算。折舊費(fèi)建筑物折舊按平均年限法計(jì)算，年限為40年，殘值率為5%；設(shè)備折舊按平均年限法計(jì)算，年限為10年，殘值率為5%；土地取得費(fèi)（）按40年攤銷，余額為零 ；其他無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按5年攤銷，余額為零。工資福利費(fèi)人均工資保險(xiǎn)及福利費(fèi)按20000元/人/年計(jì)算，項(xiàng)目需要聘任18個(gè)人，工資保險(xiǎn)福利總費(fèi)用為36萬(wàn)元/年。具體出租情況如下：，出租平均價(jià)格為180元/平方米/年；辦公樓出租面積為3960平方米，出租平均價(jià)格為250元/平方米/年；，出租平均價(jià)格為250元/平方米/年；食堂出租面積為936平方米，出租平均價(jià)格為250元/平方米/年；活動(dòng)中心出租面積為816平方米，出租平均價(jià)格為250元/平方米/年。項(xiàng)目的主要收入來(lái)源是廠房項(xiàng)目出租租金收入。由于項(xiàng)目運(yùn)行的主體為X工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開發(fā)有限公司，屬封閉運(yùn)行的國(guó)有獨(dú)資公司，而房產(chǎn)出租稅、營(yíng)業(yè)稅及附加和印花稅都屬于地方稅種，為支持園區(qū)建設(shè)和發(fā)展，公司所需支付的稅費(fèi)將全額免征。有關(guān)負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目建成后第一年負(fù)荷（即出租率）為70%，第二年為90%，從第三年起均按100%進(jìn)行計(jì)算?；鶞?zhǔn)收益率的確定根據(jù)本項(xiàng)目資金占用成本，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，設(shè)定本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為10%。第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與還貸分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）及國(guó)家最新的財(cái)稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。銀行貸款3000萬(wàn)元。具體情況詳見項(xiàng)目投資估算表。參照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）進(jìn)行估算；設(shè)備價(jià)格采用廠價(jià)及詢價(jià)，并以此為基價(jià)按規(guī)定計(jì)算運(yùn)雜費(fèi)等設(shè)備附屬費(fèi)用；建筑工程費(fèi)系參照伍市工業(yè)園已建和在建廠房指標(biāo)進(jìn)行估算；安裝工程費(fèi)按單項(xiàng)工程安裝費(fèi)率進(jìn)行計(jì)算；其他費(fèi)用除征地費(fèi)外均以單項(xiàng)工程費(fèi)用總額為基數(shù)按規(guī)定范圍比例估算，征地費(fèi)用為10萬(wàn)元/畝；預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的5%計(jì)取，不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)；貸款利率按中國(guó)人民銀行現(xiàn)行頒布的固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期貸款利率（2008年12月23日調(diào)整后的利率）%計(jì)算。2011年7月2011年8月，竣工驗(yàn)收及投入使用。2010年8月2011年6月，完成道路和建筑物的土建及附屬設(shè)施施工。2010年6月7月，完成整體項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)，及初步設(shè)計(jì)審查。招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬(wàn)元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料其他根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，結(jié)合建設(shè)單位資金籌措計(jì)劃，其實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下：2010年1月6月，實(shí)施準(zhǔn)備階段?！吨腥A人民共和國(guó)招標(biāo)招標(biāo)法》；《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令）為確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)期工程，提高投資效益，秉著公正、公開、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，該工程在一定范圍內(nèi)公開招標(biāo)，擇優(yōu)選定施工單位。本項(xiàng)目建成后嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格后才能交付使用。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前，有針對(duì)性的對(duì)職工進(jìn)行崗前培訓(xùn)，以使員工能盡快適應(yīng)本質(zhì)工作。招商招租科負(fù)責(zé)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)廠房及配套用房的出讓、出租等工作。工程技術(shù)科負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土建施工、設(shè)備安裝、施工進(jìn)度與計(jì)劃以及施工質(zhì)量與安全的監(jiān)督、檢查基工程驗(yàn)收工作和項(xiàng)目的技術(shù)管理、技術(shù)文件、技術(shù)檔案、技術(shù)培訓(xùn)等工作。其各部門職能如下：行政管理科負(fù)責(zé)日常行政工作及項(xiàng)目履行單位的接待、聯(lián)絡(luò)工作。因此，本項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)和建設(shè)期而確定的。項(xiàng)目的實(shí)施是否成功，不僅受到組織內(nèi)部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備。接好管網(wǎng)進(jìn)行供水，節(jié)省能源。電纜、導(dǎo)線敷設(shè)，盡量避免線路迂回。采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無(wú)功功率補(bǔ)償，以提高用電設(shè)備的自然功率因數(shù)，減少無(wú)功功率引起的有功損耗。因此，電氣設(shè)計(jì)應(yīng)做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下：變電所位置盡可能位于用電負(fù)荷中心。對(duì)各種規(guī)章制度的執(zhí)行情況及周圍環(huán)境、消防、安全措施等進(jìn)行定期檢查。建立管理制度。安全疏散樓梯、通道等均滿足作業(yè)及消防要求。動(dòng)力和照明供電系統(tǒng)均設(shè)有觸電保護(hù)器，以防觸電。設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)嚴(yán)格執(zhí)行防塵、防噪措施，保證電氣設(shè)備正常安全工作。屋項(xiàng)設(shè)消防水箱，以保證火災(zāi)初期前10分鐘的用水量。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為一獨(dú)立消防系統(tǒng)，消火栓管道布置成環(huán)狀，在地下貯水池旁的水泵房?jī)?nèi)設(shè)消防水泵2臺(tái)，供消火栓系統(tǒng)加壓用。室外設(shè)置消火栓。建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)，火災(zāi)危險(xiǎn)類別為戊類，其采用防火結(jié)構(gòu)的范圍，安全出口等設(shè)置符合建筑規(guī)范。其措施如下：項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)消防環(huán)行車道，并按規(guī)范考慮各建筑物的消防間距。推行清潔生產(chǎn)，不會(huì)對(duì)原有環(huán)境產(chǎn)生大的影響，同時(shí)，搞好項(xiàng)目區(qū)內(nèi)綠化和美化工作，將促進(jìn)本區(qū)域環(huán)境的良好發(fā)展，%，對(duì)環(huán)境有所改善。工程施工應(yīng)可能避免夜間進(jìn)行。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配合灑水設(shè)備，定時(shí)灑水，減少起塵量，并及時(shí)清掃，防止二次揚(yáng)塵。生活污水（糞便污水）經(jīng)化糞池消化處理后排入園區(qū)污水管道進(jìn)入污水處理廠；建筑垃圾的處理以填埋方式為主。垃圾站堆存的生活垃圾。此工程的污染物主要是生活污水和建筑垃圾。項(xiàng)目選址于園區(qū)的東北部偏中，該區(qū)以山體為主，無(wú)基本農(nóng)田和村民建筑物，目前空氣環(huán)境質(zhì)量良好，水環(huán)境總體保持較好。第六章 環(huán)保、消防、安全與節(jié)能X伍市工業(yè)園位于伍市鎮(zhèn)東部，南部山體綿延植被豐富。天然氣管網(wǎng)壓力級(jí)制和供氣方式采用中壓B——低壓兩級(jí)系統(tǒng)，在園區(qū)設(shè)三座天然氣中低壓調(diào)壓站，服務(wù)半徑不大于1公里。燃?xì)夤こ虉@區(qū)目前尚未實(shí)現(xiàn)管道化供氣，居民生活用氣主要以瓶裝液化石油氣為主。在園區(qū)內(nèi)構(gòu)建寬帶網(wǎng)，光纖接入。動(dòng)力配線采用銅芯絕緣導(dǎo)線穿鋼管暗敷設(shè)。場(chǎng)區(qū)設(shè)置變配電室，電纜采用地埋式。供電工程園區(qū)用電主要由110KV伍市變所供給，伍市變所110KV電源進(jìn)線引自220KV汨羅變；園區(qū)規(guī)劃電壓等級(jí)為110KV—10 KV— KV三級(jí)供電。污水以生活污水為主，生活污水經(jīng)化糞池處理后，經(jīng)場(chǎng)區(qū)污水系統(tǒng)匯集經(jīng)園區(qū)污水管網(wǎng)排入園區(qū)污水處理廠。給、排水工程本項(xiàng)目用水主要為職工生活用水和生產(chǎn)用水，水源來(lái)自青沖自來(lái)水廠，水廠一期工程日供水量為1萬(wàn)噸。（4）食堂建筑2層食堂1棟，建筑面積936平方米。主要功能設(shè)置：園區(qū)物業(yè)管理辦公用房、入駐企業(yè)外聯(lián)用房等。主要建筑物結(jié)構(gòu)特征（1）廠房建筑廠房2棟，層磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混泥土條形基礎(chǔ)，層高5層，外墻瓷磚，內(nèi)墻設(shè)涂料，樓地面為普通地磚，鋁合金窗。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱數(shù)量備注1征地面積（平方米）2總建筑面積（平方米）3建筑密度%4道路、廣場(chǎng)占地面積23305容積率6綠化率35%場(chǎng)地概況(1)建設(shè)用地屬工業(yè)園二類工業(yè)用地，場(chǎng)地為山地，地上附著