【正文】 第一章 總論湖南平江工業(yè)園標準化廠房建設項目可行性研究報告編制單位：北京中天元工程設計有限責任公司工程咨詢資格等級：甲級工程咨詢資格發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會工程咨詢資格證書編號：工咨甲10120080002法定代表人：李促進國家發(fā)改委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（2002年版）；國家發(fā)改委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》（2006年第三版）；國土資發(fā)2008（24）號國土資源部關于發(fā)布和實施《工業(yè)項目建設用地控制指標》的通知；國土資發(fā)2009（56）號國土資源部關于發(fā)布和實施《關于調整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策》的通知；《湖南平江工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃（20062020）》文本；業(yè)主提供的相關資料；項目調研收集的相關資料。本報告編制的主要內容包括項目建設的意義和必要性、市場需求、項目建設地址和建設條件、項目建設方案、環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生與消防、節(jié)約資源、組織機構設置及人力資源配置、實施進度安排、投資估算與資金籌措、經濟效益分析等。項目實施單位為湖南平江工業(yè)園區(qū)建設投資開發(fā)有限公司，該公司是由平江縣人民政府于2001年11月15日授權平江工業(yè)園區(qū)管理委員會投資設立的國有獨資公司。公司為自主經營、自負盈虧的獨立法人實體，注冊資金2000萬元，經營范圍為平江工業(yè)區(qū)建設項目投資、園林綠化、市政工程開發(fā)與管理，中國移動通信代辦業(yè)務等。截止至2009年底止，公司總資產為24067萬元，凈資產為00000萬元，資產負債率為00%。公司實行董事會領導下的總經理負責制，公司下設行政辦公部、綜合部、財務部、工程部四個科室，其運行機制較為完善；公司現有員工16人，其中高級工程師2人，工程師8人，且全部具有大專以上的文化學歷。截止目前。本項目建設地址位于平江伍市工業(yè)園內，東靠華龍食品、西至嚴家鋪路、南至平伍公路。，場地為淺丘林地，地勢起伏不大，無其他建筑設施，無需拆遷。該址距京珠高速公路3公里，距107國道10公里，緊貼省道S207線和S308線，地理位置優(yōu)越，交通非常便利。平江伍市工業(yè)園區(qū)成立于2002年，經過近8年的建設開發(fā)，目前區(qū)內市政給排水管網、市政道路、電力通訊等設施基本成形，園區(qū)的基礎配套設施已逐步完善。根據伍市工業(yè)園區(qū)產業(yè)布局、發(fā)展定位和項目功能要求，并考慮項目資金能力和建設場地等多種因素，及項目未來市場需求，。主要建設內容具體包括：，辦公樓建筑面積3960平方米，食堂建筑面積936平方米，活動中心建筑面積816平方米。經估算，其中：，。項目資金來源：公司自有資本金和銀行貸款，%；銀行貸款3000萬元，%。經對項目進行財務分析，%，%；%，當i=10%時，。通過上述分析表明，項目具備一定盈利能力，且項目內部收益率高于銀行貸款利率水平，滿足于行業(yè)基準收益率要求，因此，實施項目在財務上是可行的。項目實施是落實平江伍市工業(yè)園總體規(guī)劃及產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，構建園區(qū)良好的招商引資平臺，提升園區(qū)項目承載能力的的具體體現；是大力扶助中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，承接產業(yè)轉移，活躍區(qū)域經濟的重大舉措；是促進園區(qū)產業(yè)規(guī)范化、集約化、規(guī)模化、合理化，延伸產業(yè)鏈，形成產業(yè)集群的發(fā)展要求；是促進園區(qū)經濟增長和實現土地資源集約使用的有效途徑。經研究表明，本項目承辦單位作為政府類企業(yè)，在企業(yè)入園、產業(yè)引導上具備政策優(yōu)勢。項目的實施具有廣闊的市場前景，符合園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略要求，項目建設依據充分，外部建設條件具備，因此，項目的實施是必要和可行的。第二章 項目背景及實施的必要性湖南平江工業(yè)園成立于2002年，是經湖南省人民政府批準與國家發(fā)改委審核的省級工業(yè)園區(qū)，園區(qū)規(guī)劃發(fā)展控制占地面積12平方公里。平江工業(yè)園位于湖南省會長沙市（長株潭經濟圈）和沿江開放口岸岳陽市的結合部——伍市鎮(zhèn)，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汩羅、湘陰，北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的商品集散地，長株潭經濟圈和沿江開放帶的交匯點，國家西部大開發(fā)、西氣東輸工程的過渡帶。其工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢地位顯著，具體表現為：園區(qū)交通便捷。京珠高速公路、107國道、S308省道和汩羅江縱橫交錯，在園區(qū)形成交匯點，京廣鐵路擦邊而過，距長沙市66km、岳陽市70km、平江縣城38km，具有“一江四路”的交通優(yōu)勢。距京廣線、武廣高鐵線長沙火車站66km，岳陽火車站70km，汩羅火車站10km，全封閉高速公路直達，驅車50分鐘即可抵達。距長沙黃花國際機場62km，全封閉高速公路直達，驅車40分鐘即可抵達。距長沙港70km，距長江城陵磯港76km。區(qū)內有300噸汩羅江內河航道連接洞庭湖、湘江、長江，可直達長沙港、岳陽港、武漢港。優(yōu)越的交通優(yōu)勢可為企業(yè)降低5%—10%的運輸成本。勞動力資源豐富。全縣總人口達100萬以上，其中受過中、初級教育的適齡勞動人口眾多，有近20萬人在沿海打工；同時這里又是全國重點職業(yè)教育中心，勞動力資源十分豐富。一般高級管理人員2000元/月；一般技術員工1500元/月；一般熟練工人1000元/月，最低薪資600元/月。 土地等生產要素價格低廉。土地開發(fā)成本價為10萬元/畝，為長沙城區(qū)工業(yè)用地價格三分之一。建設成本為500—700元/平方米，低于省會長沙300—500元/平方米?！　@區(qū)產業(yè)特色鮮明。目前，園區(qū)已形成以機械電子、有色金屬深加工、食品深加工為主導產業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。機械電子產業(yè)方面入園落戶的企業(yè)有湖南恒信、平江正也機械、宏邦凈化和上市公司天一科技等；有色金屬深加工產業(yè)方面入園落戶的企業(yè)有中國黃金科技集團投資的中南黃金冶煉，浙江久立集團投資的鑫立合鋼，冶煉深加工企業(yè)長城銅業(yè)、玉峰銅業(yè)、長益銅業(yè)、永昊銅業(yè)等；食品深加工產業(yè)方面有華龍方便面、今麥郎粉絲、果之然食品、翔宇食品等?！　@區(qū)基礎設施配套完善?？v橫交錯的循環(huán)路網格局、變電站、自來水廠、燃氣站、醫(yī)院、學校、通訊、銀行、郵政等共同構成運轉高效，功能齊全的園區(qū)基礎設施配套網絡，為企業(yè)營造了良好的投資環(huán)境?！　@區(qū)功能分區(qū)明確。工業(yè)生產區(qū)，產業(yè)服務區(qū)、政務服務區(qū)、生活居住區(qū)等分區(qū)明確，規(guī)劃合理，充分展示著園區(qū)科學的建設理念、和諧的創(chuàng)業(yè)文化及廣闊的發(fā)展空間?！　@區(qū)經濟發(fā)展迅速。至今園區(qū)共引進工業(yè)項目56家，正式投產企業(yè)38家，2009年園區(qū)企業(yè)完成工業(yè)總產值35億元，創(chuàng)稅3220萬元。園區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃根據《湖南平江伍市工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃（20062020）》文本，平江伍市工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍為：北抵平伍公路，西達京珠高速公路，東、南兩側至主要山體。園區(qū)規(guī)劃總體目標是：緊抓“中部崛起”和泛珠三角、長株潭經濟圈發(fā)展和區(qū)域合作的戰(zhàn)略機遇，進一步加快園區(qū)基礎設施建設和招商引資力度，通過努力提升園區(qū)管理水平，實現開發(fā)管理市場化；通過努力提升產業(yè)發(fā)展水平，實現產業(yè)配置集中化；通過努力提升基礎設施發(fā)展水平，實現用地控制彈性化；通過努力提升生態(tài)環(huán)境和企業(yè)環(huán)保發(fā)展水平，實現園區(qū)環(huán)境生態(tài)化，最終建成功能分區(qū)明確、基礎設施完善、現代工業(yè)景觀和生態(tài)景觀融合的省內一流的省級開發(fā)區(qū)。近期目標（20062010年）：進一步完善建成區(qū)塊，同時在完成園區(qū)總體規(guī)劃的基礎上，加快園區(qū)的主要路網建設和市政公用設施建設，為園區(qū)的招商引資創(chuàng)造良好的基礎條件。中期目標（20102015年）：基本完成園區(qū)主要路網和市政公用設施的建設，到2015年，力爭園區(qū)固定資產投資總額達到58億元，引進利用省內境內資金達到38億元以上，技工貿總收入達到200億元，高新技術產值達到150億元，工業(yè)增加值達到50億元，年利稅達到12億元。到2015年，銷售收入超5億元的企業(yè)達到510家，超1億元的企業(yè)2030家，超5000萬元的企業(yè)100家。遠期目標（20152020年）：園區(qū)規(guī)劃范圍內用地建設基本完成，基本達到總體發(fā)展目標，力爭固定資產總額達到100億元，引進利用省內境外資金達到80億元，利用外資達到3億美元，技工貿總收入達到300億元，高新技術產值達到250億元，工業(yè)增加值達到120億元，年利稅達到30億元，年稅收總額超過15億元，出口創(chuàng)匯總額達到2億美元。遠景目標：同時考慮到園區(qū)的發(fā)展需要，進一步滿足園區(qū)遠景發(fā)展的需求。產業(yè)發(fā)展規(guī)劃指導思想：以“夯實基礎產業(yè)、培育優(yōu)勢產業(yè)、引進發(fā)展有潛力產業(yè)”為戰(zhàn)略方針，以泛珠三角經濟圈和全省產業(yè)集群的產業(yè)轉移，以長株潭經濟圈作為工業(yè)園產業(yè)發(fā)展的支撐條件，以岳陽產業(yè)經濟帶作為工業(yè)園產業(yè)配套與產業(yè)互動，以平江縣域及周邊區(qū)域的資源為依據，以縣域內已有的技術、市場和優(yōu)勢企業(yè)為支持，圍繞平江工業(yè)園區(qū)及平江縣擁有的金屬冶煉與深加工、食品加工、機械電子、新型材料與竹木加工及輕工產業(yè)五大主要產業(yè)，通過整合、強化在工業(yè)園產業(yè)鏈上的各項資源，運用“發(fā)展一批、培養(yǎng)一批、儲備一批”的產業(yè)梯隊配置方式，對不同的產業(yè)制定不同的發(fā)展策略、實施不同的產業(yè)政策；通過提升產業(yè)發(fā)展水平、改變產品形態(tài)、延伸產業(yè)鏈、配套輸出、經濟循環(huán)五項方針，強化工業(yè)園區(qū)現有的具有競爭優(yōu)勢的基礎產業(yè)，挖掘具有外部對接能力的和潛在優(yōu)勢的培育型產業(yè)，建設具有“特質”的國內工業(yè)園區(qū)和新型發(fā)展產業(yè)基地。發(fā)展目標：發(fā)展壯大食品加工產業(yè)與金屬冶煉深加工產業(yè)，至2015年底，園區(qū)食品加工產業(yè)產值達到20億元，金屬冶煉深加工產業(yè)產值達到120億元。積極培育機械電子、建材與竹木加工與輕工產業(yè)，至2015年底，機械電子產業(yè)產值達到44億元，新型建材產業(yè)產值達到6億元，輕工產業(yè)產值達到10億元。形成金屬冶煉深加工和再生資源深加工產業(yè)組團，以華龍食品為龍頭的方便食品為特點的農副加工產業(yè)組團，以恒信電子等電子生產制造企業(yè)和天一泵業(yè)為主體的機械電子產業(yè)組團，以新型建材和竹木加工為主體的建材與竹木加工產業(yè)組團和以塑料、塑膠、制鞋為主體的輕工業(yè)產業(yè)組團。重點產業(yè)發(fā)轉方向：（1）金屬冶煉深