【正文】 。5. 建設單位應在打造旅游產品的同時，積極做好項目的包裝和宣傳促銷工作，全面開發(fā)旅游客源市場和旅游線路產品。3. 建議建設單位抓緊工程的上報審批工作和資金籌措工作。 建議1. 建議長安區(qū)委、區(qū)政府及相關部門在政策上予以大力支持，保證項目的順利進行和可持續(xù)發(fā)展。其中，建設單位管理費、勘察設計費、工程監(jiān)理費、招標代理費等費用190萬元，工程基本預備費200萬元，流動資金100萬元。2. 開發(fā)建設條件良好該地段地勢平坦，無不良地質災害，開發(fā)建設條件良好，供應充足，技術成熟，為東大溫泉度假村的建設和可持續(xù)發(fā)展提供了良好的基礎。1. 東大溫泉度假村工程的建設，具有廣闊的市場前景。4. 制定風險規(guī)避和預防措施，對經營過程中有可能出現的風險因素，逐一進行分析，科學地制定預防措施和補救措施、處理方案等。2. 建立健全管理規(guī)章和管理體制，加強全員素質教育和崗位技能培訓，實行崗位責任制，嚴格業(yè)務技術指導，監(jiān)督檢查責任制落實情況，不斷提高經營管理水平，降低經營管理風險發(fā)生頻度。表161 風險因素和風險程度分析表序號風險因素風險程度說明災難性嚴重較大一般1市場風險客源市場√價格√2經營管理風險管理效率√人員素質√3其它不可抗拒風險嚴重自然災害√環(huán)境災害事故√政策風險√在對風險因素和風險程度預測的基礎上，對可控制的風險進行風險控制，降低風險發(fā)生的可能和減少風險損失，本可研提出以下建議。3. 其它不可抗拒的風險由于嚴重自然災害、環(huán)境災害事故、重大社會經濟政策變動等原因可能造成不可抗拒的意外風險。分析在項目建設期和營業(yè)期可能存在下列潛在風險：1. 市場風險市場風險主要來自旅游客源市場供需實際情況與預測值發(fā)生嚴重偏離，客源市場遠遠小于預測期望值，導致經營收入和利潤減少，投資回報降低。因此，可以說項目對國民經濟的凈貢獻遠遠超過了要求的水平，并可得到符合社會折現率的社會盈余和以現值計算的社會盈余。%。表151 社會對項目的適應性和可接受程度分析表序號社會因素適應程度1不同利益群體當地群眾積極支持該項目的開發(fā)建設2組織機構政府高度重視和支持開發(fā)建設，并給予一定的政策來扶持項目建設3技術文化條件可以滿足項目的開發(fā)建設和需求 項目對國民經濟的貢獻衡量旅游區(qū)開發(fā)對國民經濟貢獻的指標較多，針對本項目的特點和具體情況，選用上繳稅額、投資回報率來說明項目對國民經濟的貢獻。2. 調查，當地政府和人民群眾積極主動地支持東大溫泉度假村的建設和開發(fā)。 5. 本項目的實施有利于國家資源保存、生態(tài)環(huán)境保護、生態(tài)意識增強和國民素質的提高，其社會效益顯著。3. 本項目的實施不僅能為建設業(yè)主提供直接經濟效益，還可為當地提供較多的就業(yè)機會，經濟效益較好。第十五章 社會評價 1. 本項目生產過程中不生產“三廢”，達到清潔生產。但在項旅游收費價格及客流量分別降低5%的不利因素影響下，%%，均高于12%的基準財務內部收益率。%；%%，均高于稅前基準收益率12%和稅后基準收益率10%；Ic=12%和10%時的稅前、稅后財務凈現值分別為6947萬元和5644萬元；%；%，高于行業(yè)基準收益率14%；。表明項目具有一定的抗風險能力，詳見經濟評價附敏感性分析表及敏感性分析圖142。圖141 盈虧平衡分析2. 敏感性分析對該項目進行敏感性分析可見：各項旅游收費價格及客流量的變化對項目效益的影響最大，最為敏感，建設投資及經營成本的變化相對影響較小。%即可保本。為減少投資風險，提高投資安全性，最大程度地實現預期效益，有必要進行項目不確定性分析。計算期內可得到稅后利潤162232萬元，盈余公積1622萬元。因此，項目具備財務生存能力。根據財務計劃現金流量表可以看出（財務分析附表十六），計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出。其計算公式如下：本項目所得稅前全部投資投資回收期（pt）。計算過程詳見經濟評價附表十五。其計算公式如下： 5. 資本金內部收益率（IRR）按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數》的規(guī)定，資本金內部收益率是考察所得稅后資本金可能獲得的收益水平。（式中為基準折現率，本項目基準收益率稅前為12%，稅后為10%時）本項目所得稅前及所得稅后全部投資財務凈現值（）計算結果分別為6947萬元和5644萬元，計算過程詳見經濟評價附表十。計算過程詳見經濟評價附表十四。其計算公式如下：2. 財務內部收益率（FIRR）按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數》的規(guī)定，財務內部收益率（FIRR）系指能使項目計算期內凈現金流量現值累計等于零時的折現率。年經營費用為161 萬元。其中房屋折舊年限按30 年、殘值率按5%計算；設備按18年、殘值率按5%計算。年修理費用估算情況詳見財務分析附表九。項目建成后外購燃料動力費用為24萬元。詳見財務分析附表八。原材料費用估算結果詳見經濟評價附表七。（4）購物的材料費本項目購物動的材料費按收入的50%計提，年購物的材料費為80萬元。（2）溫泉湯泡的材料費本項目溫泉湯泡的材料費按收入的30%計提，年溫泉湯泡的材料費為238萬元。營業(yè)收入、稅金及附加估算結果詳見經濟評價附表十二。表141經營收入測算表序號沐浴項目標準容量日周轉數（次）日均接待年可用天數（天）年收入（萬元）1停車場收入10元/車15車/次345車次3602溫泉湯泡收入150元/人70人/次3210人次3603休閑度假收入3500元 /天經營收入測算以年旅游客源市場預測人數為基數，根據游客消費水平，年均經營天數取360天。（4）所得稅按有關旅游業(yè)發(fā)展政策，項目開發(fā)建設期免交，投入運營后按25%交納。（3）營業(yè)稅及附加稅收按國家現行稅收政策和稅率計算。（2）基本參數的確定。根據項目的性質和目標，本項目主要分析計算以下財務評價指標：1. 投資回收期Pt2. 財務內部收益率FIRR3. 財務凈現值FNPV4. 資本金凈利潤率ROE5. 總投資收益率ROI（1）本項目計算期設定為12年，即（20102022）。分析項目盈利能力，進而分析項目在財務上的可行性。，由陜西成泰實業(yè)有限公司負責融資。3. 制定優(yōu)惠政策，吸引社會各界投資。具體籌資辦法有：1. 政府應加大對旅游業(yè)的投入導向，每年在財政預算中安排一定比例的旅游重點建設項目資金，加大對旅游重點項目建設的支持力度。表121 基礎設施投資估算項 目設 施規(guī) 模單價投資額（萬元）道路景區(qū)公路170萬/km景區(qū)游步道90萬/km18停車場890m2178電力箱式變電站1個60萬/個60電力線10萬/km電訊光纜線10萬/km供熱電鍋爐及管線1座100萬/個80給排水加壓泵站2座5萬/個10蓄水池2個10萬/個20給水管（DN100）16萬/km小型一體化污水處理設備1套30萬/套30污水管（DN200）32萬/km環(huán)衛(wèi)公廁3座20萬/座60垃圾收集點2處6萬/處12垃圾箱40個指示牌50個不可預見費100合 計表122 各功能區(qū)投資估算建設項目規(guī)模投資額（萬元）備注門景服務管理區(qū)入口門景21 m2含附屬建筑錦繡花園 m2籃球場120m2網球場250m2溫泉湯泡娛樂區(qū)生態(tài)會所1099 m2含裝修及內部設施溫泉游泳池700 m2溫泉湯泡小池150m2景觀小亭5座50景觀長廊500 m250休閑度假別苑26個別苑25740m2（建筑面積9691 m2）含內外裝修、內部設施及院內景觀營造附屬管理用房759 m2含裝修及內部設施總計4327表123 總投資估算 序號項 目 名 稱投資額一建設項目二其他費用1901建設單位管理費502質監(jiān)及監(jiān)理費403設計費904招標代理費10三基本預備費200四流動資金100五總投資第十三章 融資方案本項目投資較高，陜西成泰實業(yè)有限公司的自有資金投入，難以承受。從投資估算匯總表中可以看出。漲價預備費不計。工程建設其他費用主要包括：勘察設計費、工程質監(jiān)及監(jiān)理費及招標代理等組成。建筑工程根據同類建筑的決算價格、現行建材價格以及當地費用水平，按照不同類型建筑結構形式進行計算。2. 陜西省建筑工程概預算定額及其收費標準，安裝及裝飾工程全國統一定額山西價目表。建議：，以利于宣傳和提高知名度。項目區(qū)開發(fā)涉及計劃、規(guī)劃、城建、水利林業(yè)、環(huán)保、交通、財政、金融、工商、物價等部門，本項目將由“西安長安區(qū)旅游局”作為該開發(fā)項目的協調機構，負責該項目的有效監(jiān)督和管理。（3）工人培訓本項目工人主要采取面向社會公開招聘，擇優(yōu)錄取。所有技術人員需要進行專業(yè)技術培訓。（2）技術人員培訓技術人員培訓要求能全面掌握、運用有關專業(yè)知識，并且有創(chuàng)新意識和良好的職業(yè)道德。對于主要管理人員，在開業(yè)前送到國內同類最優(yōu)企業(yè)接受規(guī)范化專業(yè)培訓，并組織赴境外考察學習。根據園區(qū)管理體制，園區(qū)所需工作人員如下表：部門管理人員服務人員備注經理2財務部3管理部215其中季節(jié)工5名建設部315其中季節(jié)工10名合計1030員工培訓工作由行政人事部負責，有計劃地、有目的地對原員工進行短期培訓，以適應項目建成后的工作需求。公司經理即為公司法人。并秉承組織結構小型化、簡單化、彈性化的原則，設置組織機構、安排部門職能。第十一章 組織機構與人力資源配置旅游業(yè)是一項綜合性很強的經濟產業(yè)，其內部結構要素多，與外部同各企業(yè)、部門聯系密切，因而需要有一個相應的管理體制進行組織管理。3. 評審委員會成員資格要求評審會成員要求職稱在高工（副教授）以上，從事本專業(yè)至少在8 年以上，對工程項目有較深的研究，且職業(yè)道德良好，與投標單位無任何利害關系。按得分高低排出名次，推薦中標候選人，得分最高者中標。 評標委員會的人員組成和資質要求項目全部采用公開招標的方式，因此，在招投標過程中，為保證項目的公平、公正、公開，對評標委員會的組成和資質有如下要求；1. 評標委員會人員組成評標委員會由項目承辦單位的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成。4. 評標按照《中華人民共和國招投標管理法》的規(guī)定和程序進行。3. 開標時由委托招標單位主持，邀請所有投標人參加，開標時由招標人為首公證機構檢查并公證。投標人少于3 個時，應當重新進行招標。 投標、開標、評標和中標程序根據建設項目規(guī)模和建設要求，在招標過程中必須遵守如下程序：1. 項目經政府有關單位批復后，項目承辦單位在省計委指定的報紙上發(fā)布招標公告。表91 項目建設總進度計劃表序號項目名稱14個月58個月920個月2124個月1立項及方案設計工作2工程勘察設計3施工準備（含設備）4土建施工5設備安裝第十章 項目招標方案為了提高工程質量，縮短工程建設期，防范和化解工程建設中的違法行為，保護國家利益、社會公眾利益的合法權益，提高經濟效益，按照《中華人民共和國招標投標法》，本著公開、公平、公正的原則，編制本項目的招投標方案。根據該項目的工作量的實際情況，本項目計劃安排工期24個月。為加快建設進度，縮短建設時間，各階段的工作應盡量提前進行，允許有一定程度的交叉。（4）竣工驗收：試運轉、交工驗收。（2）勘察設計：園區(qū)測量勘察、初步設計及審批、施工圖設計。5. 建立健全工程項目建設的組織機構，配置得力的管理、工程技術、經濟和財務人員，落實項目責任制，項目結束后，進行審計。3. 加強管理，對園區(qū)范圍內建設項目實行統一管理，杜絕亂建、亂挖以及破壞園區(qū)資源的行為和事件發(fā)生。第九章 項目實施進度計劃