【正文】 我公司將堅持姓“教”不動搖，堅持社會效益和經(jīng)濟(jì)效益并重不動搖，發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、進(jìn)取、高效、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，時刻把“以人為本”的管理理念牢記在每位員工的心中，竭盡全力地用情感人，把我們對師生的“親情、友情、愛情”深入的融入到我們的物業(yè)管理之中去，讓學(xué)生公寓內(nèi)的每一位學(xué)生都能親身感覺到我們的“情” ，我們的“愛” 。安全工作小組雙方簽字公司經(jīng)理： 管理處主任：第八章 VI 設(shè)計（部分）略尾 聲自我公司接管貴校學(xué)生公寓以來，貴校學(xué)生公寓的物業(yè)管理成為我公司物業(yè)管理的核心之一，因此，我公司對學(xué)生公寓管理給予高度重視，同時也投入大量的人力和物力。財務(wù)部三、總收入15％按月考核總收入計分凡當(dāng)月成本完成總收入指標(biāo)時，免收入獎分值（即 15 分） ，但年終管理處考核累計總收入達(dá)標(biāo)時，返還其應(yīng)得收入獎分值；凡當(dāng)月完成總收入指標(biāo)、收入獎分值為滿分（即 15 分） ，全年累計超標(biāo)時，按超額部分指標(biāo)給予獎勵金。品質(zhì)部 完美 WORD 格式 整理分享 二、成本費用25％按月成本考核計分凡當(dāng)月成本費用指標(biāo)超標(biāo)，否決當(dāng)月獎金分值（即 100 分） 。優(yōu)化物料采購流程為進(jìn)一步加強(qiáng)材料成本管理，降低材料成本費用，公司對物料采購流程進(jìn)行了優(yōu)化，由公司采購部門統(tǒng)一對外訂購各類辦公用品與維修材料，并制訂《物料采購申購流程》 ，切實實行嚴(yán)格的采購成本控制、采購認(rèn)證和材料配送方案，進(jìn)一步保證降低成本和提高材料質(zhì)量。其運(yùn)作流程如圖所示按管理方案制定全年工作計劃制定全年服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)和成本指標(biāo)按兩項指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項分解至部門、崗位 完美 WORD 格式 整理分享 二、具體管理辦法每月初由公司總經(jīng)辦、品質(zhì)部、財務(wù)部對學(xué)生公寓管理處上月的管理服務(wù)質(zhì)量及管理成本進(jìn)行考評及核算。第四節(jié) 財務(wù)管理一、基本思路為了改變公司物管部各管理處捆在一起的財務(wù)收支管理辦法，使各管理處獨自承擔(dān)收支及服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任。二、員工宿舍在管理用房面積中劃撥一定數(shù)量的住房面積保證 24 小時職守在各學(xué)生公寓管理站的員工能安排集體宿舍住宿，具體方案另定。三、測算項目員工工資及福利行政辦公費衛(wèi)生保潔費小項維修費設(shè)備折舊費管理費利潤稅金第二節(jié) 物質(zhì)裝備計劃為確保學(xué)生公寓的物業(yè)管理工作有序進(jìn)行，我們著眼于“必需、節(jié)約、實用”的原則，配備物資裝備，同時管理站依托我公司的資金實力、人才實力，做到資源共享，更好地為業(yè)主服務(wù)。高校社區(qū)物業(yè)本著精心核算、嚴(yán)格控制成本的原則以保證某某高校學(xué)生公寓的物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)質(zhì)、費用適中。在物業(yè)管理工作中，我們提出的人員管理體系由五部分組成： 工作崗位設(shè)計合理配置人力配置機(jī)制組織機(jī)制壓力機(jī)制激勵機(jī)制制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施 量化考核、素質(zhì)評 價末位淘汰、優(yōu)化組合工資福利等物質(zhì)保障，榮譽(yù)晉升等精神獎勵人員管理素質(zhì)機(jī)制 公司企業(yè)精神，制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格錄用考核，培訓(xùn)培養(yǎng)提高 完美 WORD 格式 整理分享 第七章 物業(yè)管理經(jīng)費測算及財務(wù)管理第一節(jié) 預(yù)算的依據(jù)與預(yù)算的構(gòu)成一、指導(dǎo)思想物業(yè)管理是保本微利的行業(yè)。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。三、員工的管理員工是我們最寶貴的資產(chǎn)，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財務(wù)資本增值的目標(biāo)。保潔員本崗位的崗位描述、各類工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)；保潔技巧；形象教育。 完美 WORD 格式 整理分享 維修員相關(guān)崗位的崗位描述、工作記錄、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)、ISO9001 相關(guān)知識等；設(shè)備設(shè)施管理、登記、性能、自然情況、操作、保養(yǎng)規(guī)程、故障排除等；各設(shè)備設(shè)施應(yīng)急處理規(guī)章制度；專業(yè)技術(shù)的提高。管理員、值班員崗位描述、管理規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、ISO9001 基本知識；消防設(shè)備設(shè)施操作方法、緊急情況處理預(yù)案；學(xué)生心理特點、日常行為管理技巧；學(xué)生公寓秩序維護(hù)、安全防范。8 月上旬 對 全 體 新 員 工及 在 職 員 工 進(jìn) 行 培 訓(xùn) ；定期對員工進(jìn)行崗中培訓(xùn)和相關(guān)崗位知識考核； 完美 WORD 格式 整理分享 管理站站長公司質(zhì)量手冊、程序文件及各類工作手冊；物業(yè)管理法規(guī)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；站長崗位描述；管理技巧和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)；物業(yè)管理發(fā)展趨勢；學(xué)生公寓管理特點。 培訓(xùn)方式 培訓(xùn)的組織方式： 由下至上可分為班組自行組織、物管部組織和公司組織三種方式。 注：人員配備詳見組織機(jī)構(gòu)圖。管理層學(xué)歷上要求達(dá)到大專以上水平。學(xué)生公寓物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化。同時，通過定期的組織學(xué)生骨干到我公司外協(xié)單位參觀交流，倡導(dǎo)親善、守法、敬業(yè)觀念，使大家從中受到有益的啟發(fā)。努力創(chuàng)造條件，逐步形成具有江蘇高校社區(qū)服務(wù)有限責(zé)任公司特色的系列學(xué)生公寓文化活動。（二）配合、聯(lián)合學(xué)生處、團(tuán)委、宣傳部、院系、學(xué)生會和自管會搞好各項日常文體娛樂活動，充分發(fā)揮現(xiàn)代傳媒和文化娛樂活動的文化功能。主動協(xié)調(diào)自管會辦好墻報、宣傳欄、讀報欄、才藝展示等。公寓文化建設(shè)中主要包括思想文化建設(shè)和精神文明文化建設(shè)，我公司在今后的公寓文化創(chuàng)建的具體設(shè)想和做法如下：（一）優(yōu)化環(huán)境在硬件設(shè)施上繼續(xù)投入一定的人力和財力，搞好公寓環(huán)境美化工作（包括保潔、綠化、安全、裝飾、生態(tài)、舒適、高雅等） ，全力支持自管會搞好學(xué)生活動室的美化布置。定期與學(xué)生進(jìn)行溝通與交流，及時的了解學(xué)生的思想和動態(tài)，便于管理人員更好的有針對性的對學(xué)生進(jìn)行管理。嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)生離校準(zhǔn)假制度，每晚堅持抽查學(xué)生宿舍，特別對遲歸和夜不歸宿的同學(xué)進(jìn)行登記，及時進(jìn)行教育，同時向?qū)W生處、有關(guān)院系報告。每日對學(xué)生寢室進(jìn)行抽查，表揚(yáng)好的，教育差的，要求同學(xué)遵守《某某高校學(xué)生公寓管理辦法（試行） 》 ，同時我公司還將開展“溫馨小家”的評比活動。指導(dǎo)、支持各站自管會開展學(xué)生日常教育的宣傳工作，讓學(xué)生時刻在學(xué)校的各項規(guī)章制度的要求下開展自我教育、自我管理、自我服務(wù)，創(chuàng)良好文明行為。（八）提供無償和有償服務(wù)為了給同學(xué)們的生活提供更多的便利條件，除了上述服務(wù)外，我公司還將提供以下無償 10 項和有償 14 項服務(wù)。（六）醫(yī)藥急救服務(wù)管理站備有一般急用藥品，當(dāng)學(xué)生發(fā)生急病、受傷、中暑等意外情況，在先行處 完美 WORD 格式 整理分享 理的同時，通知學(xué)校醫(yī)務(wù)處或緊急召救護(hù)車前來急救。為學(xué)生提供飯菜等食品的加熱服務(wù)，對生病的同學(xué)預(yù)定病號飯，并親自送到學(xué)生的所在寢室。（三）提示服務(wù)在學(xué)生公寓的門口設(shè)立提示板，將當(dāng)天的天氣預(yù)報、留言、失物招領(lǐng)等進(jìn)行提示，為學(xué)生提供一個方便的信息源。管理站站長、管理人員和服務(wù)人員掌握學(xué)生各個時段（開學(xué)、考試、假期、家庭困難等）的思想動態(tài)，與個別有心理負(fù)擔(dān)的學(xué)生多交流，必要時請專家到場，了解這些學(xué)生各方面的狀況及思想脈絡(luò)，正確引導(dǎo)、疏導(dǎo)，解除思想負(fù)擔(dān)，正確地對待人生道路上的困難和挫折，使他們走出心理誤區(qū)，以防止消極行為的行為發(fā)生。對于整個公共部分的照明設(shè)施，定期進(jìn)行檢查，確保正常。六、日常服務(wù) 完美 WORD 格式 整理分享 我公司在做好日常的安全管理和環(huán)境保潔外，我公司還將為學(xué)生提供力所能及的日常物業(yè)管理服務(wù)。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防” ，即防火、防潮、防變質(zhì)。根據(jù)實際需要，學(xué)生公寓的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。 1 、資料收集 資料的收集堅持系統(tǒng)、完整的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，從實際需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來源，從時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體，公共設(shè)施，小到一樹一木都有詳細(xì)的資料收集。保證一年四季鮮花不斷，我們還要通過租綠、擺綠的方式，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境。(5)向室外（窗外、陽臺）傾倒污水、垃圾、雜物等。(3)亂豎廣告欄、指路牌和亂張貼標(biāo)語、廣告、海報，亂涂亂畫。保潔綜合管理加強(qiáng)對學(xué)生公寓內(nèi)外清潔環(huán)境的綜合治理，管理人員加強(qiáng)巡視檢查，杜絕下列事項在學(xué)生公寓的發(fā)生。每日兩次清掃地面，拖抹干凈；瓷磚墻面每半月清抹一次，粉墻面每半月掃灰塵一次；隨時清除室內(nèi)蜘蛛網(wǎng)。每次起床后將被子放整齊。墻面無亂貼、亂掛、亂寫劃。 完美 WORD 格式 整理分享 值班室的清潔地面無雜物、灰塵、污染。每星期用毛巾清潔水擦抹二次消防門、門頂、消防栓、公共窗臺和玻璃、指示燈箱、開關(guān)盒、信箱、電表箱等。并將樓層的垃圾收至地面周轉(zhuǎn)站，洗凈垃圾桶，套上垃圾袋，放回原處。窗戶及玻璃立面無積灰、無污染。明暗溝、污水井內(nèi)無雜物、無積沙堵塞。保潔作業(yè)規(guī)范書項目 要求 作業(yè)步驟、方法室外地面、樓梯的保潔地面無雜物、無積塵、無積水、無明顯污漬。填寫《維修保養(yǎng)任務(wù)單》 ，并向業(yè)主匯報配合業(yè)主共同聯(lián)系保修單位（或供應(yīng)商）排除故障填寫設(shè)備臺帳按設(shè)備維修程序進(jìn)行能否自行維修NONOYES維修結(jié)果反饋 完美 WORD 格式 整理分享