【正文】 我公司將堅持姓“教”不動搖，堅持社會效益和經(jīng)濟效益并重不動搖，發(fā)揚“團結、進取、高效、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，時刻把“以人為本”的管理理念牢記在每位員工的心中，竭盡全力地用情感人，把我們對師生的“親情、友情、愛情”深入的融入到我們的物業(yè)管理之中去，讓學生公寓內的每一位學生都能親身感覺到我們的“情”，我們的“愛”。安全工作小組雙方簽字公司經(jīng)理： 管理處主任：第八章 VI設計（部分）略尾 聲自我公司接管貴校學生公寓以來，貴校學生公寓的物業(yè)管理成為我公司物業(yè)管理的核心之一，因此，我公司對學生公寓管理給予高度重視，同時也投入大量的人力和物力。財務部三、總收入15％按月考核總收入計分凡當月成本完成總收入指標時，免收入獎分值（即15分），但年終管理處考核累計總收入達標時，返還其應得收入獎分值；凡當月完成總收入指標、收入獎分值為滿分（即15分），全年累計超標時，按超額部分指標給予獎勵金。品質部二、成本費用25％按月成本考核計分凡當月成本費用指標超標，否決當月獎金分值（即100分）。優(yōu)化物料采購流程為進一步加強材料成本管理，降低材料成本費用，公司對物料采購流程進行了優(yōu)化，由公司采購部門統(tǒng)一對外訂購各類辦公用品與維修材料，并制訂《物料采購申購流程》，切實實行嚴格的采購成本控制、采購認證和材料配送方案，進一步保證降低成本和提高材料質量。其運作流程如圖所示按管理方案制定全年工作計劃制定全年服務質量指標和成本指標按兩項指標進行預算并逐項分解至部門、崗位運 行組織考核、確定業(yè)績質量達標質量不達標成本達標成本不達標給予獎勵免獎金或給予處罰給予處罰二、具體管理辦法每月初由公司總經(jīng)辦、品質部、財務部對學生公寓管理處上月的管理服務質量及管理成本進行考評及核算。第四節(jié) 財務管理一、基本思路為了改變公司物管部各管理處捆在一起的財務收支管理辦法，使各管理處獨自承擔收支及服務質量的責任。二、員工宿舍在管理用房面積中劃撥一定數(shù)量的住房面積保證24小時職守在各學生公寓管理站的員工能安排集體宿舍住宿，具體方案另定。三、測算項目員工工資及福利行政辦公費衛(wèi)生保潔費小項維修費設備折舊費管理費利潤稅金第二節(jié) 物質裝備計劃為確保學生公寓的物業(yè)管理工作有序進行，我們著眼于“必需、節(jié)約、實用”的原則，配備物資裝備，同時管理站依托我公司的資金實力、人才實力，做到資源共享，更好地為業(yè)主服務。高校社區(qū)物業(yè)本著精心核算、嚴格控制成本的原則以保證某某高校學生公寓的物業(yè)管理服務優(yōu)質、費用適中。在物業(yè)管理工作中，我們提出的人員管理體系由五部分組成： 工作崗位設計合理配置人力配置機制組織機制壓力機制激勵機制制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施量化考核、素質評價末位淘汰、優(yōu)化組合工資福利等物質保障，榮譽晉升等精神獎勵人員管理素質機制公司企業(yè)精神，制定素質標準，嚴格錄用考核，培訓培養(yǎng)提高第七章 物業(yè)管理經(jīng)費測算及財務管理第一節(jié) 預算的依據(jù)與預算的構成一、指導思想物業(yè)管理是保本微利的行業(yè)。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。三、員工的管理員工是我們最寶貴的資產，我們強調人力資本增值目標優(yōu)先于財務資本增值的目標。保潔員本崗位的崗位描述、各類工作流程、工作標準；保潔技巧；形象教育。維修員相關崗位的崗位描述、工作記錄、工作流程、工作標準、ISO9001相關知識等；設備設施管理、登記、性能、自然情況、操作、保養(yǎng)規(guī)程、故障排除等；各設備設施應急處理規(guī)章制度；專業(yè)技術的提高。管理員、值班員崗位描述、管理規(guī)章制度、工作標準、ISO9001基本知識；消防設備設施操作方法、緊急情況處理預案；學生心理特點、日常行為管理技巧；學生公寓秩序維護、安全防范。8月上旬對全體新員工及在職員工進行培訓；定期對員工進行崗中培訓和相關崗位知識考核；管理站站長公司質量手冊、程序文件及各類工作手冊；物業(yè)管理法規(guī)，行業(yè)標準；站長崗位描述；管理技巧和領導藝術；物業(yè)管理發(fā)展趨勢；學生公寓管理特點。 培訓方式
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由下至上可分為班組自行組織、物管部組織和公司組織三種方式。
注：人員配備詳見組織機構圖。管理層學歷上要求達到大專以上水平。學生公寓物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術密集型轉化。同時，通過定期的組織學生骨干到我公司外協(xié)單位參觀交流，倡導親善、守法、敬業(yè)觀念，使大家從中受到有益的啟發(fā)。努力創(chuàng)造條件，逐步形成具有江蘇高校社區(qū)服務有限責任公司特色的系列學生公寓文化活動。（二）配合、聯(lián)合學生處、團委、宣傳部、院系、學生會和自管會搞好各項日常文體娛樂活動，充分發(fā)揮現(xiàn)代傳媒和文化娛樂活動的文化功能。主動協(xié)調自管會辦好墻報、宣傳欄、讀報欄、才藝展示等。公寓文化建設中主要包括思想文化建設和精神文明文化建設，我公司在今后的公寓文化創(chuàng)建的具體設想和做法如下：（一）優(yōu)化環(huán)境在硬件設施上繼續(xù)投入一定的人力和財力，搞好公寓環(huán)境美化工作（包括保潔、綠化、安全、裝飾、生態(tài)、舒適、高雅等），全力支持自管會搞好學生活動室的美化布置。定期與學生進行溝通與交流，及時的了解學生的思想和動態(tài)，便于管理人員更好的有針對性的對學生進行管理。嚴格執(zhí)行學生離校準假制度，每晚堅持抽查學生宿舍，特別對遲歸和夜不歸宿的同學進行登記，及時進行教育，同時向學生處、有關院系報告。每日對學生寢室進行抽查，表揚好的，教育差的，要求同學遵守《某某高校學生公寓管理辦法（試行）》，同時我公司還將開展“溫馨小家”的評比活動。指導、支持各站自管會開展學生日常教育的宣傳工作，讓學生時刻在學校的各項規(guī)章制度的要求下開展自我教育、自我管理、自我服務，創(chuàng)良好文明行為。（八）提供無償和有償服務為了給同學們的生活提供更多的便利條件，除了上述服務外，我公司還將提供以下無償10項和有償14項服務。（六）醫(yī)藥急救服務管理站備有一般急用藥品，當學生發(fā)生急病、受傷、中暑等意外情況，在先行處理的同時，通知學校醫(yī)務處或緊急召救護車前來急救。為學生提供飯菜等食品的加熱服務，對生病的同學預定病號飯，并親自送到學生的所在寢室。（三）提示服務在學生公寓的門口設立提示板，將當天的天氣預報、留言、失物招領等進行提示，為學生提供一個方便的信息源。管理站站長、管理人員和服務人員掌握學生各個時段（開學、考試、假期、家庭困難等）的思想動態(tài)，與個別有心理負擔的學生多交流，必要時請專家到場，了解這些學生各方面的狀況及思想脈絡，正確引導、疏導，解除思想負擔，正確地對待人生道路上的困難和挫折，使他們走出心理誤區(qū)，以防止消極行為的行為發(fā)生。對于整個公共部分的照明設施，定期進行檢查，確保正常。六、日常服務我公司在做好日常的安全管理和環(huán)境保潔外，我公司還將為學生提供力所能及的日常物業(yè)管理服務。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質。根據(jù)實際需要，學生公寓的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內容、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。 1 、資料收集 資料的收集堅持系統(tǒng)、完整的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內容，從實際需要出發(fā)，擴大信息資料的來源，從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料，從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，大到房屋本體，公共設施，小到一樹一木都有詳細的資料收集。保證一年四季鮮花不斷，我們還要通過租綠、擺綠的方式，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境。(5)向室外（窗外、陽臺）傾倒污水、垃圾、雜物等。(3)亂豎廣告欄、指路牌和亂張貼標語、廣告、海報，亂涂亂畫。保潔綜合管理加強對學生公寓內外清潔環(huán)境的綜合治理，管理人員加強巡視檢查，杜絕下列事項在學生公寓的發(fā)生。每日兩次清掃地面，拖抹干凈；瓷磚墻面每半月清抹一次，粉墻面每半月掃灰塵一次；隨時清除室內蜘蛛網(wǎng)。每次起床后將被子放整齊。墻面無亂貼、亂掛、亂寫劃。值班室的清潔地面無雜物、灰塵、污染。每星期用毛巾清潔水擦抹二次消防門、門頂、消防栓、公共窗臺和玻璃、指示燈箱、開關盒、信箱、電表箱等。并將樓層的垃圾收至地面周轉站，洗凈垃圾桶，套上垃圾袋，放回原處。窗戶及玻璃立面無積灰、無污染。明暗溝、污水井內無雜物、無積沙堵塞。保潔作業(yè)規(guī)范書項目要求作業(yè)步驟、方法室外地面、樓梯的保潔地面無雜物、無積塵、無積水、無明顯污漬。