【正文】 我公司將堅(jiān)持姓“教”不動搖，堅(jiān)持社會效益和經(jīng)濟(jì)效益并重不動搖，發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、進(jìn)取、高效、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，時(shí)刻把“以人為本”的管理理念牢記在每位員工的心中，竭盡全力地用情感人，把我們對 師生的“親情、友情、愛情”深入的融入到我們的物業(yè)管理之中去，讓學(xué)生公寓內(nèi)的每一位學(xué)生都能親身感覺到我們的“情”，我們的“愛”。 安全工 作小組 雙方簽字 公司經(jīng)理： 管理處主任： 第八章 VI設(shè)計(jì)（部分） 略 尾 聲 自我公司接管貴校學(xué)生公寓以來，貴校學(xué)生公寓的物業(yè)管理成為我公司物業(yè)管理的核心 之一，因此，我公司對學(xué)生公寓管理給予高度重視，同時(shí)也投入大量的人力和物力。 財(cái)務(wù)部 三、總收入 15％ 按月考核總收入計(jì)分 凡當(dāng)月成本完成總收入指標(biāo)時(shí)，免收入獎分值（即 15分），但年終管理處考核累計(jì)總收入達(dá)標(biāo)時(shí)，返還其應(yīng)得收入獎分值； 凡當(dāng)月完成總收入指標(biāo)、收入獎分值為滿分（即 15分），全年累計(jì)超標(biāo)時(shí)，按超額部分指標(biāo)給予獎勵金。 品質(zhì)部 二、成本費(fèi)用 25％ 按月成本考核計(jì)分 凡當(dāng)月成本費(fèi)用指標(biāo)超標(biāo)，否決當(dāng)月獎金分值（即 100 分）。 優(yōu)化物料采購流程 為進(jìn)一步加強(qiáng)材料 成本管理，降低材料成本費(fèi)用，公司對物料采購流程進(jìn)行了優(yōu)化，由公司采購部門統(tǒng)一對外訂購各類辦公用品與維修材料，并制訂《物料采購申購流程》，切實(shí)實(shí)行嚴(yán)格的采購成本控制、采購認(rèn)證和材料配送方案，進(jìn)一步保證降低成本和提高材料質(zhì)量。其運(yùn)作流程如圖所示 二、具體管理辦法 每月初由公司總經(jīng)辦、品質(zhì)部、財(cái)務(wù)部對學(xué)生公寓管理處上月的管理服務(wù)質(zhì)量及管理成本進(jìn)行考評及核算。 第四節(jié) 財(cái)務(wù)管理 一、基本思路 為了改變公司物管部各管理處捆在一起的財(cái)務(wù)收支管理辦法，使各管理處獨(dú)自承擔(dān)收支及服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任。 二、員工宿舍 在管理用房面積中劃撥一定數(shù)量的住房面積保證 24小時(shí)職守在各學(xué)生公寓管理站的員工能安排集體宿舍住宿， 具體方案另定。 三、測算項(xiàng)目 員工工資及福利 行政辦公費(fèi) 衛(wèi)生保潔費(fèi) 小項(xiàng)維修費(fèi) 設(shè)備折舊費(fèi) 管理費(fèi) 利潤 稅金 第二節(jié) 物質(zhì)裝備計(jì)劃 為確保學(xué)生公寓的物業(yè)管理工作有序進(jìn)行，我們著眼于“必需、節(jié)約、實(shí)用”的原則， 配備物資裝備，同時(shí)管理站依托我公司的資金實(shí)力、人才實(shí)力，做到資源共享，更好地為業(yè)主服務(wù)。高校社區(qū)物業(yè)本著精心核算、嚴(yán)格控制成本的原則以保證某某高校學(xué)生公寓的物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)質(zhì)、費(fèi)用適中。在物業(yè)管理工作中，我們提出的人員管理體系由五部分組成： 第七章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算及財(cái)務(wù)管理 工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力 配置機(jī)制 組織機(jī)制 壓力機(jī)制 激勵機(jī)制 制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理 分層管理措施 量化考核、素質(zhì)評價(jià) 末位淘汰、優(yōu)化組合 工資福利等物質(zhì)保障，榮譽(yù)晉升等精神獎勵 人員管理 素質(zhì)機(jī)制 公司企業(yè)精神，制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格錄用考核，培訓(xùn)培養(yǎng)提高 第一節(jié) 預(yù)算的依據(jù)與預(yù)算的構(gòu)成 一、指導(dǎo)思想 物業(yè)管理是保本微利的行業(yè)。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。 三、員工的管理 員工是我們最寶貴的資產(chǎn)，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。 保潔員 本崗位的崗位描述、各類工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)； 保潔技巧； 形象教育。 維修員 相關(guān)崗位的崗位描述、工作記錄、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)、 ISO9001相關(guān)知識等； 設(shè)備設(shè)施管理、登記、性能、自然情況、操作、保養(yǎng)規(guī)程、故障排除等； 各設(shè)備設(shè)施應(yīng)急處理規(guī)章制度； 專業(yè)技術(shù)的提高。 管理員、 值班員 崗位描述、管理規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、ISO9001基本知識； 消防設(shè)備設(shè)施操作方法、緊急情況處理預(yù)案； 學(xué)生心理特點(diǎn)、日常行為管理技巧； 學(xué)生公寓秩序維護(hù)、安 全防范。 8月上旬 對全體新員工及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)； 定期對員工進(jìn)行崗中培訓(xùn)和相關(guān)崗位知識考核； 管理站 站長 公司質(zhì)量手冊、程序文件及各類工作手冊； 物業(yè)管理法規(guī)， 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； 站長崗位描述； 管理技巧和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)； 物業(yè)管理發(fā)展趨勢； 學(xué)生公寓管理特點(diǎn)。 培訓(xùn)方式 ： 由下至上可分為班組自行組織、物管部組織和公司組織三種方式。 注：人員配備詳見組織機(jī)構(gòu)圖。管理層學(xué)歷上要求達(dá)到大專以上水平。學(xué)生公寓物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化。同時(shí)，通過定期的組織學(xué)生骨干到我公司外協(xié)單位參觀交流，倡導(dǎo)親善、守法、敬業(yè)觀念 ，使大家從中受到有益的啟發(fā)。努力創(chuàng)造條件，逐步形成具有江蘇高校社區(qū)服務(wù)有限責(zé)任公司特色的系列學(xué)生公寓文化活動。 （二）配合、聯(lián)合學(xué)生處、團(tuán)委、宣傳部、院系、學(xué)生會和自管會搞好各項(xiàng)日常文體娛樂活動，充分發(fā)揮現(xiàn)代傳媒和文化娛樂活動的文化功能。 主動協(xié)調(diào)自管會辦好墻報(bào)、宣傳欄、讀報(bào)欄、才藝展示等。公寓文化建設(shè)中主要包括思想文化建設(shè)和精神文明文化建設(shè)，我公司在今后的公寓文化創(chuàng)建的具體設(shè)想和做法如下： （一）優(yōu)化環(huán)境 在硬件設(shè)施上繼續(xù)投入一定的人力和財(cái)力，搞好公寓環(huán)境美化工作（包括保潔、綠化、安全、裝飾、生態(tài)、舒適、高雅等），全力支持自管會搞好學(xué)生活動室的美化布置。 定期與學(xué)生進(jìn)行溝通與交流，及時(shí)的了解學(xué)生的思想和動態(tài)，便于管理人員更好的有針對性的對學(xué)生進(jìn)行管理。 嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)生離校準(zhǔn)假制度，每晚堅(jiān)持抽查學(xué)生宿舍，特別對遲歸和夜不歸宿的同學(xué)進(jìn)行登記，及時(shí)進(jìn)行教育，同時(shí)向?qū)W生處、有關(guān)院系報(bào)告。 每日對學(xué)生寢室進(jìn)行抽查，表揚(yáng)好的，教育差的，要求同學(xué)遵 守《某某高校學(xué)生公寓管理辦法（試行）》，同時(shí)我公司還將開展“溫馨小家”的評比活動。 指導(dǎo)、支持各站自管會開展學(xué)生日常教育的宣傳工作，讓學(xué)生時(shí)刻在學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度的要求下開展自我教育、自我管理、自我服務(wù)，創(chuàng)良好文明行為。 （八）提供無償和有償服務(wù) 為了給同學(xué)們的生活提供更多的便利條件，除了上述服務(wù)外，我公司還將提供以下 無償 10項(xiàng) 和 有償 14 項(xiàng) 服務(wù)。 （六）醫(yī)藥急救服務(wù) 管理站備有一般急用藥品，當(dāng)學(xué)生發(fā)生急病、受傷、中暑等意外情況，在先行處理的同時(shí)，通知學(xué)校醫(yī)務(wù)處或緊 急召救護(hù)車前來急救。為學(xué)生提供飯菜等食品的加熱服務(wù)，對生病的同學(xué)預(yù)定病號飯，并親自送到學(xué)生的所在寢室。 （三）提示服務(wù) 在學(xué)生公寓的門口設(shè)立提示板，將當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)、留言、失物招領(lǐng)等進(jìn)行提示，為學(xué)生提供一個(gè)方便的信息源。管理站站長、管理人員和服務(wù)人員掌握學(xué)生各個(gè)時(shí)段（開學(xué)、考 試、假期、家庭困難等）的思想動態(tài)，與個(gè)別有心理負(fù)擔(dān)的學(xué)生多交流，必要時(shí)請專家到場，了解這些學(xué)生各方面的狀況及思想脈絡(luò)，正確引導(dǎo)、疏導(dǎo)，解除思想負(fù)擔(dān)，正確地對待人生道路上的困難和挫折，使他們走出心理誤區(qū)，以防止消極行為的行為發(fā)生。對于整個(gè)公共部分的照明設(shè)施，定期進(jìn)行檢查，確保正常。 六、日常服務(wù) 我公司在做好日常的安全管理和環(huán)境保潔外，我公司還將為學(xué)生提供力所能及的日常物業(yè)管理服務(wù)。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。根據(jù)實(shí)際需要，學(xué)生公寓的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。 1 、資料收集 資料的收集堅(jiān)持系統(tǒng)、完整的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，從實(shí)際需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來源，從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間 上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體，公共設(shè)施，小到一樹一木都有詳細(xì)的資料收集。保證一年四季鮮花不斷，我們還要通過租綠、擺綠的方式，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境。 (5)向室外（窗外、陽臺）傾倒污水、垃圾、雜物等。 (3)亂豎廣告欄、指路牌和亂張貼標(biāo)語、廣告、海報(bào)，亂涂亂畫。 保潔綜合管理 加強(qiáng)對學(xué)生公寓內(nèi)外清潔環(huán)境的綜合治理，管理人員加強(qiáng)巡視檢查，杜絕下列事項(xiàng)在學(xué)生公寓的發(fā)生。 每日兩次清掃地面，拖抹干凈；瓷磚墻面每半月清抹一次，粉墻面每半月掃灰塵一次； 隨時(shí)清除室內(nèi)蜘蛛網(wǎng)。 每次起床后將被子放整齊。 墻面無亂貼、亂掛、亂寫劃。 值班室的清潔 地面無雜物、灰塵、污染。 每星期用 毛巾清潔水擦抹二次消防門、門頂、消防栓、公共窗臺和玻璃、指示燈箱、開關(guān)盒、信箱、電表箱等。并將樓層的垃圾收至地面周轉(zhuǎn)站，洗凈垃圾桶，套上垃圾袋，放回原處。 窗戶及玻璃立面無積灰、無污染。 明暗溝、污水井內(nèi)無雜物、無積沙堵塞。 保潔作業(yè)規(guī)范書 配合業(yè)主共同聯(lián)系保修單位（或供應(yīng)商）排除故障 填寫設(shè)備臺帳 按設(shè)備維修程序進(jìn)行 能否自行 維修 NO YES 維修結(jié)果反饋 項(xiàng)目 要求 作業(yè)步驟、方法 室外地面、樓梯的保潔 地面無雜物、無積塵、