【正文】 43。五星級酒店、甲級寫字樓天信集團擬在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)規(guī)劃占地約100畝，建造面積為52000㎡的五星級酒店、甲級寫字樓及相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，其中五星級酒店一次性投入超過4億元。教育醫(yī)療配套設(shè)施擬在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)天信綜合服務(wù)中心內(nèi)建造占地50畝，建幼兒園、小學、社區(qū)醫(yī)療中心、養(yǎng)老服務(wù)中心等相應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施，為外來投資打造全面的配套設(shè)施，推動區(qū)域乃至全市的軟環(huán)境。 第十四章 希望政策支持和優(yōu)惠為了響應(yīng)永城市人民政府鼓勵外來投資，為外來投資創(chuàng)建舒適的辦公環(huán)境和商務(wù)洽談區(qū)域，打造國際化產(chǎn)業(yè)聚集示范園區(qū)，在提升城市形象的同時，帶動園區(qū)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。●認真總結(jié)建設(shè)工程的經(jīng)驗并應(yīng)用于本項目建設(shè)，進一步加強建設(shè)項目全過程造價控制與管理，提高項目投資的綜合效益。●項目設(shè)計時，進一步優(yōu)化建筑功能與規(guī)模，開展項目全過程造價控制?！耥椖课挥诋a(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，設(shè)計中應(yīng)注重城市景觀塑造，照明與綠化同步實施，一次到位，為創(chuàng)建國家園林城市、全國文明城市、國家衛(wèi)生城市奠定良好的基礎(chǔ)。為加快項目建設(shè)進度，確保建設(shè)質(zhì)量，創(chuàng)造世紀精品，盡快實現(xiàn)項目的綜合效益，所以項目建設(shè)過程中應(yīng)有如下的措施：●本工程消防方案需經(jīng)當?shù)赜嘘P(guān)消防部門批準認可后方可實施。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目在社會環(huán)境、建設(shè)過程和運行管理三個方面存在著一些不容忽視的問題。 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。鑒于本市目前及今后相當長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關(guān)重要，我司除應(yīng)密切的注意市場，選擇合適的市場策略外，還會組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。由于建設(shè)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進一步研究確定，因此實際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進一步的調(diào)整。 本報告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進行的投資測算的，僅反映項目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資及效益情況。 本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。綜上所述：永城● 項目投資估算依據(jù)充分，投資計劃全面，資金籌措方案基本可行，效益分析真實?！?項目建設(shè)實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行現(xiàn)行較高環(huán)境質(zhì)量標準，環(huán)保措施得當，不會造成環(huán)境污染。同時，該項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率的內(nèi)部收益率。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目符合永城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略要求和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展需求，項目意義重大，必要性充分。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目，服務(wù)于作為永城市政治、經(jīng)濟、文化中心的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展，推動永城乃至整個豫東地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級。3. 本項目建成后，將帶動永城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來上萬人的就業(yè)崗位，每年為政府帶來持續(xù)穩(wěn)定的稅收，帶來良好的經(jīng)濟效益和社會效應(yīng)。1. 本項目建成后，使產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的投資環(huán)境大為改善，可以更好地吸引企業(yè)、商家進駐，促進產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。綜合以上各節(jié)的分析，項目的各項財務(wù)指標較好，經(jīng)營風險較小，具有較強的抗風險能力，有較好的經(jīng)濟效益。政府收益一次性土地金銷售稅收配套投入商業(yè)營業(yè)稅收4億元為了估計經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和投資等因素可能發(fā)生的變化對財務(wù)分析的影響，預(yù)計項目所承擔的風險程度對項目進行不確定性分析。永城 現(xiàn)金流量為：由表達式：式中CI－現(xiàn)金流入量；CO－現(xiàn)金流出量；（CICO）t－第t年的凈現(xiàn)金流量，IRR－計算得出的全部投資內(nèi)部受益率，%。在投資分析中現(xiàn)金流量的狀況甚至比盈虧狀況更為重要，項目的維持取決于是否有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目通過經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益。其近似計算公式如下：貸款建設(shè)期每年應(yīng)計利息=（年初借款累計+本年借款額/2）年利率根據(jù)表101，建設(shè)期貸款每年利息額計算見表102： 表102：建設(shè)期貸款利息計算表（萬元）時 間建設(shè)期（2年)合計 第1年第2年貸款額 130000130000 130000利息 % ，建設(shè)費用有公司自有資金、招商引資、利用國內(nèi)銀行貸款籌集資金。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目投資估算表序號項 目 名 稱工程量單位指標（或單價）金額（萬元）備注1土地費用510 畝800000元/畝408002前期工程費用　　　　可行性研究審批費860000 ㎡　㎡　規(guī)劃管理費860000 M2　18元/㎡1548　航測圖　1000元/張　控規(guī)費畝　100元/畝　地質(zhì)勘察費340001 ㎡　㎡85 　文物勘探費340001 ㎡　㎡17　圖紙設(shè)計費860000 M2　10元/㎡860　抗震審查費860000 M2　㎡投標管理費860000㎡2元/㎡172工程監(jiān)理費860000㎡45元/㎡3870報建（住宅）費用860000㎡29元/㎡2494三通一平、臨建費860000㎡30元/㎡2580圖紙審查費860000㎡㎡3013建筑安裝工程費　　　189200　高層600000M2　2200元/㎡132000　內(nèi)部職工M22200元/㎡　商業(yè)260000M2　2200元/㎡57200　4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建安費15%283805配套設(shè)施費市政配套費 860000M220元/㎡1720供水860000 M2　5元/㎡430　供電860000 M2　80元/㎡6880　道路占道費860000 M2　1元/㎡86道路及綠化860000 M2　1元/㎡86污水處理860000 M2　4元/㎡344消防配套860000 M2　70元/㎡6020安防配套860000 M25元/㎡430人防配套費860000 M2　80元/㎡6880定額勞保、養(yǎng)老待業(yè)費860000 M2　6元/㎡516工程質(zhì)量監(jiān)督費860000 M2　2元/㎡172排水設(shè)施使用費860000 M2　㎡6各項稅費　　　74973　營銷費用萬元銷售額3%　15300測繪費萬元銷售面積3元/㎡258　交易服務(wù)費萬元%2805物價成本構(gòu)成審查費萬元%510房屋預(yù)售管理費萬元銷售收入1%5100企業(yè)所得稅萬元22950營業(yè)稅萬元總銷售額5%25500教育附加稅萬元1785城市維護費萬元7657不可預(yù)見費萬元　　　8總投資（合計）　　　　考慮建設(shè)期貸款利息在建設(shè)期2年結(jié)束后一次償還。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目招標基本情況表招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算（萬元）全部招標部分招標自行