【正文】 可見該項目的建設具有十分顯著的社會效益。另一方面，該項目的實施，還可為社會直接或間接帶來大量新增就業(yè)崗位，為緩解社會就業(yè)壓力做出一定的貢獻。綜上所述，從財務上看，項目的建設是可行的。第三節(jié) 財務評價結論財務分析表明，項目全部投資財務內(nèi)部收益率達11%，（含建設期2年），（含建設期），本項目為大型農(nóng)產(chǎn)品物流基礎設施建設，作為滿足市民生活消費必須的完善城市綜合配套功能的項目，其盈利能力和還貸能力是可以接受的。財務敏感性分析表序號不確定因素不確定因素變化率財務內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)基本方案11%1建設投資變化20%8%－20%14%2經(jīng)營成本變化20%10%－20%12%3銷售收入變化20%13%－20%9%由上分析可知，在各影響因素變化率在20%時，其財務內(nèi)部收益率變化不大，項目具有一定抗風險能力。七、敏感性分析考慮項目實施過程中，一些不確定的因素變化，如投資增減，經(jīng)營成本的變動以及營業(yè)收入的升降，這些因素的變化，對財務內(nèi)部收益率、投資回收期都會有不同程度的影響，本項目對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、經(jīng)營收入分別增減20%進行敏感性分析。六、清償能力分析項目借款13000萬元，本項目清償能力按最大還款能力進行分析,既利用未分配利潤、折舊費攤銷費來償還貸款，（含建設期）。當Ic=8%時，說明項目有一定的盈利能力。四、財務盈利能力分析項目財務現(xiàn)金流量分析見附表三。根據(jù)有關政策，本項目建成經(jīng)營后享受前兩年免征所得稅，其后三年減半征收所得稅的優(yōu)惠政策。各年測算見附表二《》。各年經(jīng)營收入測算見《利潤及利潤分配表》。預計中心第三方物流代理等公共信息服務業(yè)務第一年可收入80萬元，前四年間每年以10%遞增，以后進入穩(wěn)定期。根據(jù)某目前經(jīng)營檔口及倉庫租賃費用行情及本項目的特點和規(guī)模，其租金擬定為：第一年租金，經(jīng)營檔口綜合價每月每平方米50元；倉儲倉庫綜合價每月每平方米25元；冷庫綜合價每月每平方米150元；其他經(jīng)營管理用房綜合價每月每平方米15元；預計營業(yè)后第一年經(jīng)營收入為2444萬元，前四年收入按10%遞增，以后進入穩(wěn)定期。二、經(jīng)營收入、營業(yè)稅及附加（一）經(jīng)營收入本項目各項收入以目前某或其它地區(qū)相類似企業(yè)市場收費平均價確定，并根據(jù)某的中、遠期城市發(fā)展規(guī)劃，確定經(jīng)營收入的增長率。經(jīng)測算。經(jīng)計算。管理費用：（1）按規(guī)定應提取的費用：養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、住房公積金、工傷計生統(tǒng)籌、工會經(jīng)費等，%計提。土地費用為2267萬元，按50年攤銷。固定資產(chǎn)折舊及攤銷本項目固定資產(chǎn)投資18711萬元，其中土建及設施費用（含預備費、建設期利息）14297萬元，按綜合折舊年限30年計算，殘值率5%。電費：據(jù)估算，本項目用于市政設施、道路廣場、維修費按折舊的20%提取。勞動定員60人，其中管理和技術人員20人，工作人員40人。項目總建筑面積133333萬平方米，其中可出租部分面積50523平方米。投資計劃及資金籌措表單位：萬元序號項目合計121.總投資18711107118000建設投資17777104877290建設期利息9342247102.資金籌措18711107118000自有資金571147111000銀行貸款1300060007000投資估算表單位:萬元序號項目名稱建設規(guī)模及內(nèi)容單價投資額備注一工程費用135871建筑工程12046(多層)建筑47090㎡1250元/m25886(高層)建筑13250m21600元/m22120冷庫2880 m21700元/m248地下室7400 m22500元/m21850地下人防工程1100 m22800元/m2308道路及地坪16215m2100元/m2162給排水工程71720m250元/m2359電力電信工程71720m265元/m2466消防71720m285元/m2610環(huán)保50綠化8221㎡50元/m241溪流改道210m1500元/m11場地整備及臨時設施費1352設備購置及安裝1541電梯及安裝246人梯、貨梯等暖通工程480信息系統(tǒng)80農(nóng)副產(chǎn)品檢測設備190研發(fā)及辦公設備200冷凍設備220地下人防設備50交通工具75二其它費用28731土地費用25萬元/畝22672建設單位管理費1363工程監(jiān)理費1504前期工作費320含勘設費三基本預備費1317四建設期利息934五建設項目總投資18711第十三章 效益分析第一節(jié) 基礎數(shù)據(jù)及說明一、編制依據(jù)國家計委頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；國家現(xiàn)行的有關財稅規(guī)定；項目單位提供的有關數(shù)據(jù)。根據(jù)項目建設進度安排及投資規(guī)模，該項目投資資金擬按以下方案籌措：企業(yè)自籌5711萬元；銀行貸款13000萬元，%計。詳見投資估算表。第二節(jié) 投資估算本項目投資估算內(nèi)容包括：土地費用、建安工程、給排水、供配電、公共設施、道路、綠化等其它輔助工程及各項費用。三、參考類似項目投資估算指標。第十二章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 投資估算依據(jù)一、省某建筑安裝工程概算預算定額、建筑材料價格。二、招標組織形式擬采用委托招標形式三、招標方式采用公開招標方式進行。第十章 組織機構及勞動定員 一、組織機構閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心按現(xiàn)代企業(yè)制度運作，公司實行總經(jīng)理負責制，下設辦公室、財務部、研發(fā)中心、檢測中心、綜合管理部、信息部、市場部、配送中心、公關事業(yè)部、保安部等職能部室，在總經(jīng)理領導下，對公司各項事業(yè)進行經(jīng)營管理，機構設置見下圖：總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理財務部辦公室綜合管理部保安部公關事業(yè)部配送中心市場部信息部檢測中心研發(fā)中心二、勞動定員按照人員一專多能、一人多職的原則，人員編制如下表： 物流中心人員編制表序號崗 位編 制備 注1總經(jīng)理12副總經(jīng)理23辦公室34財務部25研發(fā)中心76檢測中心87綜合管理部88信息部39市場部710配送中心1011公關事業(yè)部312保安部6合 計60第十一章 項目實施進度第一節(jié) 項目實施進度該項目擬于2009年2月前完成所有項目的前期工作，工程建設期限為2年，其實施進度安排如下：2008年8月 完成項目可行性研究報告編制及審批2008年12月 完成初設及審批2009年2月 完成各項施工準備并動工建設2011年2月 竣工第二節(jié) 工程建設招投標本項目建設符合《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》中規(guī)定的進行招投標工程建設項目，依據(jù)《招標投標法》規(guī)定，該項目應進行招投標。動力及照明系統(tǒng)裝有漏電保護器以防觸電。三、勞動安全本工程在工藝流程、設備配套選型、測控儀表等設計過程中均應考慮安全生產(chǎn)的有關措施：用電安全措施，所有的電氣設備均有良好的接零保護系統(tǒng)。生產(chǎn)人員要定期體檢，不能有傳染病或病菌攜帶者。第九章 勞動衛(wèi)生、安全生產(chǎn)一、編制依據(jù)《生產(chǎn)過程安全衛(wèi)生要求總則》；《輕工勞動保護條例》；《工業(yè)企業(yè)采光設計標準》；《建筑設計防火規(guī)劃》。嚴格衛(wèi)生管理制度，加強生活垃圾管理，保護廠區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。生活污水和雨水、糞便污水，生活污水經(jīng)處理后排放，雨水直接排放，糞便污水經(jīng)三級化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。對上述可能對周圍環(huán)境造成影響的因素擬采取如下防治措施：施工期盡量避免夜間施工，建筑垃圾及時清運，做到文明施工。本項目屬農(nóng)產(chǎn)品物流配送企業(yè)，在其施工及建成后的生產(chǎn)過程中均不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生大的影響。第八章 環(huán)境保護本項目依據(jù)國家發(fā)展和改革委員會，國務院環(huán)境保護委員會發(fā)布的建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定和省開發(fā)建設環(huán)境影響報告表的要求采取環(huán)保措施。（三）其它各使用單元水、電線路上設置計量儀表，做到科學管理，合理使用能源。公共走廊及樓梯間照明采用定時開關控制。利用移相電容器實現(xiàn)無功功率補償。變電所設在負荷中心，以減少饋線能耗，提高供電質(zhì)量。利用通風、水體和綠化改善氣候，以節(jié)約能源。利用新型材料和復合材料，提高圍護結構的保溫、隔熱性能，提高外窗的保溫和氣密性。二、采取主要節(jié)能措施（一）建筑節(jié)能措施盡量避免布置東西向的建筑物，盡量避免在東西向外墻面上設置窗戶。詳見用地平衡表。項目由展示拍賣區(qū)、物流配送中心及辦公服務區(qū)、物流倉儲區(qū)等功能區(qū)組成。二、土地開發(fā)原則土地開發(fā)力求挖填方平衡、減少運土工程量及運輸污染；場地平整后，應滿足排污管道污水重力自流至市政排污管網(wǎng)的最小坡度要求，并滿足地表水工程的排放要求；場地平整后，幾個出入口標高、轉(zhuǎn)變半徑應符合城市道路交通規(guī)范要求；所回填的地塊堅固、硬實，地面平整、土層內(nèi)無易引起地面凹陷的植物根、莖等易腐爛物質(zhì)。無重要建構筑物、文物，非基本農(nóng)田保護區(qū)?？偩G化面積8221m2，％。八、綠化本項目綠化采取集中綠化與分散綠化相結合的形式進行，集中綠化主要布置于場區(qū)道路兩側，建筑物周圍，分散綠化充分利用場區(qū)空地及拐角等不宜布置建筑的地方進行。七、電子商務平臺根據(jù)項目功能要求，其主要功能為以內(nèi)部大容量數(shù)據(jù)傳輸、交互多媒體通信及與internet連接實現(xiàn)電子商務，因此需采用internet/intranet技術，用防火墻與internet相連，構成一個開放分布及動態(tài)的多媒體交流環(huán)境。車輛進出道作為補充進風的送風口。六、通風本項目地下人防工程（平時兼做車庫）需設置機械通風系統(tǒng)。消火栓接口設置間距小于120米進行布置。用水量按一處著火，火災