【正文】 可見(jiàn)該項(xiàng)目的建設(shè)具有十分顯著的社會(huì)效益。另一方面，該項(xiàng)目的實(shí)施，還可 為社會(huì)直接或間接帶來(lái)大量新增就業(yè)崗位，為緩解社會(huì)就業(yè)壓力做出一定的貢獻(xiàn)。 綜上所述，從財(cái)務(wù)上看，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 第三節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá) 11%，投資回收期 （含建設(shè)期 2年），借款償還期為 （含建設(shè)期），本項(xiàng)目為大型農(nóng)產(chǎn)品物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，作為滿足市民生活消費(fèi)必須的完善城市綜合配套功能的項(xiàng)目，其盈利能力和還貸能力是可以接受的。 財(cái)務(wù)敏感性分析表 序號(hào) 不確定因素 不確定因素變化率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 基本方案 11% 1 建設(shè)投資變化 20% 8% － 20% 14% 2 經(jīng)營(yíng)成本變化 20% 10% － 20% 12% 3 銷售收入變化 20% 13% － 20% 9% 由上分析可知，在各影響因素變化率在 20%時(shí)，其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化不大，項(xiàng)目具有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 七、敏感性分析 考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，一些不確定的因素變化，如投資增減，經(jīng)營(yíng)成本的變動(dòng)以及營(yíng)業(yè)收入的升降，這些因素的變化，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率、投 資回收期都會(huì)有不同程度的影響，本項(xiàng)目對(duì)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成 本、經(jīng)營(yíng) 收入分別增減 20%進(jìn)行敏感性分 析。 六、清償能力分析 項(xiàng)目借款 13000 萬(wàn)元，本項(xiàng)目清償能力按最大還款能力進(jìn)行分析 ,既利用未分配利潤(rùn)、折舊費(fèi)攤銷費(fèi)來(lái)償還貸款，借款償還期為 年（含建設(shè)期）。當(dāng) Ic=8%時(shí)，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，說(shuō)明項(xiàng)目有一定的盈利能力。 四、財(cái)務(wù)盈利能力分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析見(jiàn)附表三。根據(jù)有關(guān)政策，本項(xiàng)目建成經(jīng)營(yíng)后享受前兩年免征所得稅，其后三年減半征收所得稅的優(yōu)惠政策。各年測(cè)算見(jiàn)附表二《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 .表》。 各年經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算見(jiàn)《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表》。預(yù)計(jì)中心第三方物流代理等公共信息服務(wù)業(yè)務(wù)第一年可收入 80萬(wàn)元，前四年間每年以 10%遞增，以后進(jìn)入穩(wěn)定期。根據(jù) 沙洋 目前經(jīng)營(yíng)檔口及倉(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)用行情及本項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)模，其租 金擬定為：第一年租金，經(jīng)營(yíng)檔口綜合價(jià)每月每平方米 50元；倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)綜合價(jià)每月每平方米 25元；冷庫(kù)綜合價(jià)每月每平方米 150元；其他經(jīng)營(yíng)管理用房綜合價(jià)每月每平方米 15元；預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)后第一年經(jīng)營(yíng)收入為 2444 萬(wàn)元，前四年收入按 10%遞增，以后進(jìn)入穩(wěn)定期。 二、 經(jīng)營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)稅及附加 （一）經(jīng)營(yíng)收入 本項(xiàng)目各項(xiàng)收入以目前 沙洋 或其它地區(qū)相類似企業(yè)市場(chǎng)收費(fèi)平均價(jià)確定，并根據(jù) 沙洋 的中、遠(yuǎn)期城市發(fā)展規(guī)劃，確定經(jīng)營(yíng)收入的增長(zhǎng)率。固定成本為 。 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的借款利息列入成本費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用，年利率按%計(jì)。 （ 2）其它管理費(fèi)用：如辦公費(fèi)、教育費(fèi)、差旅費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)等，這部分費(fèi)用按工資總額的 50%計(jì)提。其它費(fèi)用 606 萬(wàn)元 ,按 5 年攤銷，年攤銷費(fèi) 萬(wàn)元。設(shè)備投資 1541萬(wàn)元，折舊年限按 10年計(jì)算，為此在第 12年時(shí)，需追加投入維持運(yùn)營(yíng)投資 1541萬(wàn)元，殘值率 5%，則年折舊額為 萬(wàn)元。 h 計(jì)，年電費(fèi) 。 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 一、成本計(jì)算 本項(xiàng)目成本測(cè)算主要包括： 42 水費(fèi)：水費(fèi)主要包括工作人員生活用水、道路沖洗用水和綠化用水，水價(jià)按 元 /噸計(jì)，年用水量約 16000 噸，年費(fèi)用為 萬(wàn)元。 職工福利費(fèi)按工資總額的 14%提取。 項(xiàng)目計(jì)算期 22 年，其中建設(shè)期 2年，經(jīng)營(yíng)期 20 年。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目總投資 18711 萬(wàn)元，其中基建投資 17777 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 934 萬(wàn)元。 投資計(jì)劃及資金籌措見(jiàn)下表。 第三節(jié) 資金籌措 本項(xiàng)目總投資為 18711 萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為 18711萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 13587萬(wàn)元，工程其它費(fèi)用 2873萬(wàn)元 ，基本預(yù)備費(fèi) 1317萬(wàn)元，建設(shè)期利息 934萬(wàn)元。 四、委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。 二、 有關(guān)設(shè)備目錄報(bào)價(jià)清單 。其招標(biāo)公告在指定于在福建省規(guī)定的指定媒體上發(fā)布。其招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式、招標(biāo)方式擬定為： 一、招標(biāo)范圍 建安工程、設(shè)備采購(gòu)、工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理。 冷藏工序使用氨作為制冷劑，操作工人上崗需備有防毒面具。設(shè)備的外露轉(zhuǎn)動(dòng)部分 均設(shè)防護(hù)罩。 冷庫(kù)設(shè)備噪聲，擬采取機(jī)底座加墊彈性墊片等減振降噪手段，為生產(chǎn)工人創(chuàng)造較好的工作環(huán)境。 二、勞 動(dòng)衛(wèi)生 本項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程中，操作工人所接觸的物料對(duì)人體均無(wú)不良影響，為保護(hù)勞動(dòng)環(huán)境，保證食品衛(wèi)生，操作工人進(jìn)入生產(chǎn)場(chǎng)所必須更衣統(tǒng)一著工作服、戴工作帽、口罩、穿工作鞋上班。 31 做好項(xiàng)目區(qū)內(nèi)外的綠化美化工作，創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、清新的工作生活環(huán)境。 固定廢棄物，主要來(lái)自蔬菜商品化處理時(shí)丟棄的廢葉殘根和泥土沙石等雜物，經(jīng)集中處理后可作肥料，化廢為寶。 生產(chǎn)廢水主要來(lái)自于清洗蔬菜的過(guò)程中，經(jīng)過(guò)三級(jí)沉淀處理后，清水循環(huán)利用或直接排入排水溝。可能對(duì)周圍環(huán)境造成影響的因素有：施工期的土建垃圾及施工噪聲；經(jīng)營(yíng)期主要有場(chǎng)地沖洗廢水、生活污水和雨水，生活垃圾、蔬菜瓜果的根、廢葉子、泥沙等。 擬選廠址 位于 沙洋 水 南閩西北物流園區(qū)內(nèi)， 附近不存在有嚴(yán)重污染的企業(yè)，環(huán)境總體質(zhì)量較好。 工藝凡需一定溫度的設(shè)備和管道均采取保溫措施，選擇節(jié)能保溫效果好的材料，防止熱量損失。 室外照明采用光電自動(dòng)控制開(kāi)關(guān)或光電定時(shí)開(kāi)頭控制。 照明系統(tǒng)盡 量采用高效電光源，優(yōu)先選用日光燈，盡量使用 29 高光效的氣體放電光源。 選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電機(jī)等。 （二）電氣節(jié)能措施 設(shè)置開(kāi)閉所，以提高配電電壓，降低饋線電能損耗。 盡量降低建筑物的形體系數(shù)（外表面積和所包圍的體積之比值），以降低外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的面積，降低能耗。 盡 量減小外窗面積，窗戶采用反射玻璃和遮陽(yáng)措施，提高外窗的隔熱性能。 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心建設(shè)用地平衡表 序號(hào) 用地代碼 用地名稱 面積（㎡） 占建設(shè)用地 （ %） 1 C 建構(gòu)筑物占地 10686 2 S 道路及硬地占地 3 G 綠化占地 8221 小計(jì) 建設(shè)用地 100 4 S 代征城市道路用地 合計(jì) 規(guī)劃用地 133333 28 第七章 節(jié)能 一、編制依據(jù) 國(guó)務(wù)院頒布《節(jié)約能源暫行條例》； 《設(shè)備及管道保溫技術(shù)通則》 GB427284。其建設(shè)用地方案為：建構(gòu)筑物占地10686平方米，道路及地坪用地 16215平方米 (含地面停車坪 )，綠化 27 用地 8221 平方米。 三、土地開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心規(guī)劃用地總面積 200 畝，其中根據(jù)規(guī)劃選址意見(jiàn)書要求須代征城市道路等用地 平方米 ,項(xiàng)目建設(shè)用地為 。土層穩(wěn)定，無(wú)不良地質(zhì)，土地開(kāi)發(fā)工程較為簡(jiǎn)單。 26 第六章 土地開(kāi)發(fā)利用 一、自然地貌 項(xiàng)目所在地位于 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，場(chǎng)地屬 沙洋 丘陵地帶，地勢(shì)平坦。以美化場(chǎng)區(qū)，改善場(chǎng)區(qū)條件，創(chuàng)造良好的場(chǎng)區(qū)環(huán)境。網(wǎng)絡(luò) 設(shè)計(jì)要滿足以下功能要求： 高性能全交換，千兆主干，滿足大負(fù)荷網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行要求； 支持多媒體及經(jīng)營(yíng)管理自動(dòng)化； 利用虛擬網(wǎng)絡(luò)，方便管理、提高網(wǎng)絡(luò)安全與性能； 系統(tǒng)安全、保密性高； 利用寬帶優(yōu)化技術(shù)，降低鏈路費(fèi)用； 專線接入 inter，實(shí)現(xiàn)高速訪問(wèn)廣域網(wǎng)。排氣口分上下兩部分，上部排除三分之一，下部排除三分之二。通風(fēng)系統(tǒng)采用機(jī)械排風(fēng)、排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量不小于每小時(shí)換氣 6次（夜間允許降低為每小時(shí)換氣 3次）。泵房?jī)?nèi)設(shè)置消防專用泵兩 臺(tái)（一備一用）。室外消防管網(wǎng)與場(chǎng)區(qū)供水管網(wǎng)合用，采用低壓制。 24 消防給水 消防給水：室內(nèi)消防供水按臨時(shí)高壓制供給，出現(xiàn)火警時(shí)，由加壓泵房?jī)?nèi)專用消防泵抽水加壓送到消火栓進(jìn)行滅火。 建筑消防 （ 1）建筑物耐火等級(jí)二級(jí)，采用消火栓滅火系統(tǒng)，建筑物每層樓梯口室內(nèi)消火栓按規(guī)范設(shè)置。 （二）消防 總圖消防 場(chǎng)區(qū)道路環(huán)形布置，建筑物間距大于 10m，滿足消防規(guī)范要求。 本工程防雷接地、電氣設(shè)備工作接地、弱電系統(tǒng)接地和電氣保護(hù)接地共用一個(gè)接地網(wǎng)，接地電阻小于 1歐姆，全場(chǎng)接地網(wǎng)互連成一個(gè)總接地網(wǎng)。基礎(chǔ)鋼筋作為接地極。采用集中報(bào)警方式，消防控制中心可聯(lián)動(dòng)相應(yīng)消防設(shè)備。 公共廣播與消防廣播系統(tǒng) 交易區(qū)設(shè)置內(nèi)背景音響廣播用揚(yáng)聲器，平時(shí)播放背景音響，消防時(shí)強(qiáng)切至消防廣播。在整個(gè)配送區(qū)之間設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò)接口。語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像通信經(jīng)光 —— 電轉(zhuǎn)換設(shè)備至總配線架及各單體分配線架和主樓層配線架至網(wǎng)戶。無(wú) 22 功補(bǔ)償采用低壓電容集中補(bǔ)償方式，功率因素補(bǔ)償?shù)?。 供電系統(tǒng) 本工程用電負(fù)荷容量為 3586KW，同時(shí)系數(shù) 65％，計(jì)算負(fù)荷2331KW，采用四臺(tái) 630KVA 變壓器。電力負(fù)荷按 50W/㎡計(jì)算，經(jīng)測(cè)算本工程用電設(shè)備裝機(jī)約為 3586KW，計(jì)算負(fù)荷 2331KW。 二、供電 （一）編制范圍 本工程變配電工程范圍包括：變配電室設(shè)計(jì)、動(dòng)力系統(tǒng)配電、照明 系統(tǒng)配電等。 生活污水排放：生活污水經(jīng)三級(jí)化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。 水源 項(xiàng)目用水水源擬由 沙洋 城市供水管網(wǎng)提供，供水有保證。排水主要是場(chǎng)區(qū)生活污水、雨水等。 業(yè)主提供的有關(guān)資料。 主要建筑物一覽表 序號(hào) 名稱 面積（㎡） 結(jié)構(gòu)形式 1 冷藏保鮮庫(kù) 2880 框架 2 配送倉(cāng)庫(kù) 38384 磚混 3 展示拍賣中心 8640 框架 4 物流配送中心 13250 框架 5 公廁 66 磚混 6 地下停車場(chǎng) 8500(含人防1100) 合計(jì) 71720 20 第五章 公用工程 一、給 排水工程 （一）編制依據(jù) 按國(guó)家制定的現(xiàn)行有關(guān)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范及有關(guān)部門的規(guī)定。建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為：采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、抗震設(shè)防裂度為 6度，框架抗震等級(jí)為四級(jí)。 三、建設(shè)方案 本項(xiàng)目是一個(gè)集儲(chǔ)存、運(yùn)輸、加工、配送、商貿(mào)、信息為一體的農(nóng)副產(chǎn)品配送中心。 運(yùn)輸設(shè)備 由于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)運(yùn)輸事業(yè)較為發(fā)達(dá)，本項(xiàng)目的運(yùn)輸以委托當(dāng)?shù)厣鐣?huì)運(yùn)輸為主。道路分主干道、次干道二個(gè)等級(jí)。主出入口設(shè)三個(gè) ，配送倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)設(shè)兩個(gè)、展示拍賣中心及物流配送中心區(qū)設(shè)一個(gè)。 （三）運(yùn)輸 場(chǎng)區(qū)道路及出入口 作為農(nóng)產(chǎn)品加工配送場(chǎng)所，應(yīng)使場(chǎng)區(qū)內(nèi)、外交通運(yùn)輸相適應(yīng)。 18 豎向布置 擬建場(chǎng)地東北高，西南低，其新建建筑物豎向設(shè)計(jì)本著盡量減少土方工程量，節(jié)約基建投資的原則，豎向布置擬采用平坡式系統(tǒng)布置，場(chǎng)地標(biāo)高及排水盡量結(jié)合原地形，并兼顧與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路地面標(biāo)高進(jìn)行平整。 （ 2）物流配送中心及服務(wù)區(qū)：布置 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，包括物流配送調(diào)度、信息服務(wù)中心、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、技術(shù)研發(fā)中心、結(jié)算服務(wù)、商務(wù)活動(dòng)、管理辦公場(chǎng)所及生活配套服務(wù)設(shè)施，由一高層建筑構(gòu)成。各功能區(qū)的交通組織通過(guò)閩西北物流園區(qū)道路與 沙洋 的路網(wǎng)構(gòu)架相連，形成便捷的人流、物流通道。 平面布局 根據(jù)功能劃分，閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心在平面分區(qū)上將由展示拍賣中心、物流配送中心及配送倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)等功能區(qū)組成。 （ 6）建筑物或構(gòu)筑物的布置應(yīng)符合防火、衛(wèi)生規(guī)范及各種安全的要求，并應(yīng)滿足地上、地下工程管線的輔設(shè)和交通運(yùn)輸?shù)囊蟆? （ 4）在滿足配送工藝的要求下，根據(jù)配送性質(zhì)、動(dòng)力供應(yīng)、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)、衛(wèi)生及防火等條件分區(qū)布置。避免反復(fù)運(yùn)輸和作業(yè)線的交叉。 （二）總圖 布 局原則 （ 1）按照現(xiàn)有國(guó)家的方針、政策，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，在滿足使用的要求下，做到經(jīng)濟(jì)、合理，盡量減少投資、降低造價(jià)，并應(yīng)切實(shí)注意節(jié)約用地。這是配送中心對(duì)物流功能的一種延伸，不僅僅是物流費(fèi)用的結(jié)算，而且可拓展為在從事代理、配送的情況下，還有替貨主向收貸人結(jié)算貸款等其它延伸服務(wù)功能。并可及時(shí)、主動(dòng)提供和顯示全國(guó)各 16 地農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷的實(shí)時(shí)情況。 信息處理功能。 技術(shù)研發(fā)功能。 質(zhì)量檢驗(yàn)功能。同時(shí)，還應(yīng)具備轉(zhuǎn)送功能，進(jìn)行不同運(yùn)輸方式的轉(zhuǎn)運(yùn)。在存儲(chǔ)區(qū)將根據(jù)客戶的要求，進(jìn)行揀