【正文】 幾個出入口標高、轉(zhuǎn)變半徑應符合城市道路交通規(guī)范要求； 所回填的地塊堅固、硬實，地面平整、土層 內(nèi)無易引起地面凹陷的植物根、莖等易腐爛物質(zhì)。項目由展示拍賣區(qū)、物流配送中心及辦公服務區(qū)、物流倉儲區(qū)等功能區(qū)組成。詳見用地平衡表。 二、采取主要節(jié)能措施 （一）建筑節(jié)能措施 盡量避免布置東西向的建筑物，盡量避免在東西向外墻面上設置窗戶。 利用新型材料和復合材料，提高圍護結(jié)構(gòu)的保溫、隔熱性能，提高外窗的保溫和氣密性。 利用通風、水體和綠化改善氣候，以節(jié)約能源。 變電所設在負荷中心，以減少饋線能耗，提高供電質(zhì)量。 利用移相電容器實現(xiàn)無功功率補償。 公共走廊及樓梯間照明采用定時開關(guān)控制。 （三）其它 各使用單元水、電線路上設置計量儀表，做到科學管理，合理使用能源。 30 第八章 環(huán)境保護 本項目依據(jù)國家發(fā)展和改革委員會，國務院環(huán)境保護委員會發(fā)布的建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定和福建省開發(fā)建設環(huán)境影響報告表的要求采取環(huán)保措施。 本項目屬農(nóng)產(chǎn)品物流配送企業(yè)，在其施工及建成后的生產(chǎn)過程中均不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生大的影響。 對上述可能對周圍環(huán)境造成影響的因素擬采取如下防治措施： 施工期盡量避免夜間施工，建筑垃圾及時清運，做到文明施工。 生活污水和雨水、糞便污水，生活污水經(jīng)處理后排放，雨水直接排放，糞便污水經(jīng)三級化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。 嚴格衛(wèi)生管理制度，加強生活垃圾管理，保護廠區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 32 第九章 勞動衛(wèi)生、安全生產(chǎn) 一、編制依據(jù) 《生產(chǎn)過程安全衛(wèi)生要求總則》； 《輕工勞動保護條例》； 《工業(yè)企業(yè)采光設計標準》； 《建筑設計防火規(guī)劃》。生產(chǎn)人員要定期體檢，不能有傳染病或病菌攜帶者。 三、勞動安全 本工程在工藝流程、設備配套選型、測控儀表等設計過程中均應考慮安全生產(chǎn)的有關(guān)措施： 用電安全措施 配電盤與墻壁間距不小于 米，所有的電氣設備均有良好的接零保護系統(tǒng)。動力及照明系統(tǒng)裝有漏電保護器以防觸電。 33 第十章 組織機構(gòu)及勞動定員 一、組織機構(gòu) 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心按現(xiàn)代企業(yè)制度運作，公司實行總經(jīng)理負責制，下設辦公室、財務部、研發(fā)中心、檢測中心、綜合管理部、信息部、市場部、配送中心、公關(guān)事業(yè)部、保安部等職能部室，在總經(jīng)理領(lǐng)導下，對公司各項事業(yè)進行經(jīng)營管理，機構(gòu)設置見下圖： 二、勞動定員 按照人員一 專多能、一人多職的原則，人員編制如下表： 辦公室 財務部 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 研發(fā)中心 檢測中心 綜合管理部 市場部 配送中心 公關(guān)事業(yè)部 保安部 信息部 34 物流中心人員編制表 序號 崗 位 編 制 備 注 1 總經(jīng)理 1 2 副總經(jīng)理 2 3 辦公室 3 4 財務部 2 5 研發(fā)中心 7 6 檢測中心 8 7 綜合管理部 8 8 信息部 3 9 市場部 7 10 配送中心 10 11 公關(guān)事業(yè)部 3 12 保安部 6 合 計 60 35 第十一章 項目實施進度 第一節(jié) 項目實施進度 該項目擬于 2021 年 2 月前完成所 有項目的前期工作，工程建設期限為 2 年，其實施進度安排如下： 2021 年 8 月 完成項目可行性研究報告編制及審批 2021 年 12 月 完成初設及審批 2021 年 2 月 完成各項施工準備并動工建設 2021 年 2 月 竣工 第二節(jié) 工程建設招投標 本項目建設符合《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》中規(guī)定的進行招投標工程建設項目，依據(jù)《招標投標法》規(guī)定， 該項目應進行招投標。 二、招標組織形式 擬采用委托招標形 式 三、招標方式 采用公開招標方式進行。 36 第十二章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算依據(jù) 一、福建省 沙洋 建筑安裝工程概算預算定額、建筑材料價格。 三、參考類似項目投資估算指標。 第二節(jié) 投資估算 本項目投資估算內(nèi)容包括：土地費用、建安工程、給排水、供配電、公共設施、道路、綠化等其它輔助工程及各項費用。詳見投資估算表。根據(jù)項目建設進度安排及投資規(guī)模，該項目投資資金擬按以下方案籌措： 企業(yè)自籌 5711 萬元； 銀行貸款 13000萬元，利率按 %計。 37 38 投資計劃及資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 1. 總投資 18711 10711 8000 建設投資 17777 10487 7290 建設期利息 934 224 710 2. 資金籌措 18711 10711 8000 自有資金 5711 4711 1000 銀行貸款 13000 6000 7000 投資估算表 單位 :萬元 序號 項目名稱 建設規(guī)模及內(nèi)容 單價 投資額 備注 一 工程費用 13587 1 建筑工程 12046 (多層 )建筑 47090 ㎡ 1250 元 /m2 5886 (高層 )建筑 13250m2 1600 元 /m2 2120 冷庫 2880 m2 1700 元 /m2 48 39 地下室 7400 m2 2500 元 /m2 1850 地下人防工程 1100 m2 2800 元 /m2 308 道路及地坪 16215m2 100 元 /m2 162 給排水工程 71720m2 50 元 /m2 359 電力電信工程 71720m2 65 元 /m2 466 消防 71720m2 85 元 /m2 610 環(huán)保 50 綠化 8221 ㎡ 50 元 /m2 41 溪流改道 210m 1500 元 /m 11 場 地整備及臨時設施費 135 2 設備購置及安裝 1541 電梯及安裝 246 人梯、貨梯等 暖通工程 480 信息系統(tǒng) 80 農(nóng)副產(chǎn)品檢測設備 190 研發(fā)及辦公設備 200 冷凍設備 220 地下人防設備 50 交通工具 75 二 其它費用 2873 1 土地費用 畝 25 萬元 /畝 2267 2 建設單位管理費 136 40 3 工程監(jiān)理費 150 4 前期工作費 320 含勘設費 三 基本預備費 1317 四 建設期利息 934 五 建設項目總投資 18711 41 第十三章 效益分析 第一節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及說明 一、編制依據(jù) 國家計委頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； 國家現(xiàn)行的有關(guān)財稅規(guī)定； 項目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。 項目總建筑面積 133333萬平方米，其中可出租部分面積 50523平方米。 勞動定員 60 人，其中管理和技術(shù)人員 20 人，工作人員 40 人，管理人員按年工資總額 ，工作人員按年工資總額 元測算。 維修費按折舊的 20%提取。 電費：據(jù)估算，本項目用于市政設施、道路廣場、綠地用 電年耗約 ，電價按 元 /kw 固定資產(chǎn)折舊及攤銷 本項目固定資產(chǎn)投資 18711萬元，其中土建及設施費用（含預備費、建設期利息） 14297 萬元，按綜合折舊年限 30 年計算，殘值率5%，則年折舊額 。土地費用為 2267 萬元，按 50 年攤銷，年攤銷費 。 管理費用： （ 1）按規(guī)定應提取的費用：養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、住房公積金、工傷計生統(tǒng)籌、工會經(jīng)費等，這些費用按工資總額的 %計提。 經(jīng)計算，該部分管理費用為 萬元。 經(jīng)測算，本項目正常年的總成本費用 ，其經(jīng)營成本 43 。各年成本測算見附表一《總成本費用估算表》。 租金收入 本項目檔口、倉儲倉庫等用房以出租形式經(jīng)營，可出租面積按地面總建筑面積扣除公廁面積后的 80%計算為 50523 平方米，其中：經(jīng)營檔口可出租面積為 18360平方米；倉儲倉庫可出租面積為 24750平方米；冷庫可出租面積為 2880 平方米；其他經(jīng)營管理用房可出租面積為 4533 平方米。 第三方物流代理服務費收入 隨著 沙洋 經(jīng)濟的發(fā)展和人們思想觀念的更新，發(fā)展第三方物流代理服務業(yè)是一個趨勢。 44 經(jīng)上述測算，本項目正常年經(jīng)營收入為 。 （二）營業(yè)稅及附加 本項目按有關(guān)規(guī)定，其租金收入按 5%計征營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加等按營業(yè)稅的 7%和 4%計，經(jīng)測算，本項目正常年營業(yè)稅及附加為 。 三、利潤總額及分配 利潤總額為收入扣除總成本費用和營業(yè)稅后的余額，正常年利潤總額為 萬元，所得稅按稅后利潤的 25%計征，公積金按可分配利潤的 10%計。利潤總額及 分配見附表二《利潤及利潤分配表》。 現(xiàn)金流量分析表明，該項目全部投資財務內(nèi)部收益率為 11%，投資回收期 （含建設期 2 年）。 五、資金來源與運用 由資金來源與運用表（附表四）可見，本項目在計算期內(nèi)共實現(xiàn)利潤總額 100678 萬元，提取折舊攤銷費 13494 萬元，償還固定資產(chǎn)貸款本金 13000 萬元，上繳所得稅 萬元，累計盈余資金 45 萬元。借款償還計算見附表五。其 分析結(jié)果如下表。從分析中的敏感度系數(shù)可知， 46 項目的營業(yè)收入和建設投資的變化為最敏感因素，為此，在項目建設及經(jīng)營過程中，應注意做好投資控制，同時加強經(jīng)營策略研究，提高營運水平，以 實現(xiàn)項目經(jīng)營的效益最大化。敏感性分析表明，項目具一定的抗風險能力。 第四節(jié) 社會效益定性分析 一方面，項目在計算期內(nèi)可為國家創(chuàng)稅 萬元（含所得稅）。同時，該項目的建設對完善 沙洋 農(nóng)產(chǎn)品市場建設、穩(wěn)定農(nóng)產(chǎn)品價格、滿足市民生活消費、降低農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)的物流成本，加快資金周轉(zhuǎn)，提高效率，增強企業(yè)競爭力及促進 沙洋 生態(tài)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。 總成本費用估算表 附表 1 單位：萬元 序 年 份 經(jīng) 營 期 號 項 目 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14~20 21 22 1 水費 2 電費 3 工資及福利費用 4 管理費用 5 維修費 6 經(jīng)營成本 7 土地攤銷費 8 其它攤銷 0 9 折舊費 48 10 財務費用 11 總成本費用 12 固定成本 13 可變成本 49 利潤及利潤分配表 附表 2