【正文】 ）營(yíng)業(yè)稅及附加 本項(xiàng)目按有關(guān)規(guī)定，其租金收入按 5%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等按營(yíng)業(yè)稅的 7%和 4%計(jì)，經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)稅及附加為 。各年成本測(cè)算見(jiàn)附表一《總成本費(fèi)用估算表》。土地費(fèi)用為 2267 萬(wàn)元，按 50 年攤銷(xiāo)，年攤銷(xiāo)費(fèi) 。 勞動(dòng)定員 60 人，其中管理和技術(shù)人員 20 人，工作人員 40 人，管理人員按年工資總額 ，工作人員按年工資總額 元測(cè)算。詳見(jiàn)投資估算表。 二、招標(biāo)組織形式 擬采用委托招標(biāo)形 式 三、招標(biāo)方式 采用公開(kāi)招標(biāo)方式進(jìn)行。生產(chǎn)人員要定期體檢，不能有傳染病或病菌攜帶者。 對(duì)上述可能對(duì)周?chē)h(huán)境造成影響的因素?cái)M采取如下防治措施： 施工期盡量避免夜間施工，建筑垃圾及時(shí)清運(yùn)，做到文明施工。 公共走廊及樓梯間照明采用定時(shí)開(kāi)關(guān)控制。 利用新型材料和復(fù)合材料，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫、隔熱性能，提高外窗的保溫和氣密性。 二、土地開(kāi)發(fā)原則 土地開(kāi)發(fā)力求挖填方平衡、減少運(yùn)土工程量及運(yùn)輸污染； 場(chǎng)地平整后，應(yīng)滿足排污管道污水重力自流至市政排污管網(wǎng)的最小坡度要求，并滿足地表水工程的排放要求； 場(chǎng)地平整后，幾個(gè)出入口標(biāo)高、轉(zhuǎn)變半徑應(yīng)符合城市道路交通規(guī)范要求； 所回填的地塊堅(jiān)固、硬實(shí)，地面平整、土層 內(nèi)無(wú)易引起地面凹陷的植物根、莖等易腐爛物質(zhì)。 七、電子商務(wù)平臺(tái) 根據(jù)項(xiàng)目功能要求，其主要功能為以?xún)?nèi)部大容量數(shù)據(jù)傳輸、交互多媒體通信及與 inter 連接實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)，因此需采用inter/intra 技術(shù)，用防火墻與 inter 相連，構(gòu)成一個(gè)開(kāi)放分布及動(dòng)態(tài)的多媒體交流環(huán)境。用水量按一處著火，火災(zāi)延續(xù) 2 小時(shí)計(jì)算消防貯水量。 本工程低壓系統(tǒng)采用 TN－ C－ S 接地型式，變壓器低壓中性點(diǎn)直接接地。信號(hào)傳輸采用全屏對(duì)絞電纜，使之形成結(jié)構(gòu)化綜合布線網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外電話、傳真、會(huì)議、電視、可視圖文、數(shù)據(jù)傳輸及遠(yuǎn)程通訊等自動(dòng)化，形成集通訊自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、機(jī)電設(shè)備自動(dòng)化的智能化交流中心。 （二）供電 負(fù)荷等級(jí)、容量 本工程用電設(shè)備中冷庫(kù)供電及消防設(shè)備供電屬于二級(jí)負(fù)荷，其余設(shè)備屬于三級(jí)負(fù)荷。 （二）編制范圍 本工程給排水編制范圍為場(chǎng)區(qū)的室內(nèi)、外給排水工程，根據(jù)該工程的使用性質(zhì)，給水主要為場(chǎng)區(qū)的消防、道路、綠化用水及生活用水等。項(xiàng)目?jī)H考慮項(xiàng)目區(qū)內(nèi)垂直運(yùn)輸用設(shè)備，本項(xiàng)目共設(shè)置 16臺(tái)電梯。場(chǎng)地排雨水坡度為 5‰，場(chǎng)地雨水匯入道路邊溝，最后排入市政排水管網(wǎng)內(nèi)。 （ 7）根據(jù)場(chǎng)地情況合理分區(qū)，做到系統(tǒng)分明，布置整齊，在適用經(jīng)濟(jì)的前提下注意場(chǎng)區(qū)的美觀，做好綠化、美化、創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。 二、總圖、運(yùn)輸 （一）場(chǎng)地概況 擬建場(chǎng)址地位于 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)范圍內(nèi)，場(chǎng)地占地 200畝，呈方形。對(duì)進(jìn)入的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)品安全檢測(cè)，為下游客戶(hù)提供安全、健康的無(wú)害農(nóng)產(chǎn)品?，F(xiàn)貨交易不直接賣(mài)給終端個(gè)人消費(fèi)者，而是對(duì)市外、省外的客戶(hù)和本市各生鮮超市、賓館、酒店、機(jī)關(guān)學(xué)校、企事業(yè)單位食堂等客戶(hù)。 配送中心及服務(wù)區(qū)：該區(qū)由配送中心、信息中心、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、電子商務(wù)平臺(tái)、研發(fā)中心、管理用房及生活配套服務(wù)等組成， 14 總建筑面積 13250 平方米，由一座多層建筑組成。 13 第四章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，本項(xiàng)目將根據(jù)沙洋 的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、交通條件及發(fā)展前景，依托項(xiàng)目地址緊臨城市水南閩西北物流園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，圍繞閩中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的需求，建立以市場(chǎng)信息為基礎(chǔ)，農(nóng)產(chǎn)品配送為主業(yè)，農(nóng)副產(chǎn)品交易為依托，以現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)為配套的農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，造成三明市在福建省區(qū)域內(nèi)有別于其他城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間差異，產(chǎn)生了許多原材料、半成品、產(chǎn)成品等的進(jìn)出，形成彼此的供需關(guān)系和物流渠道，以及大量的鋼鐵、水泥、建材、機(jī)械、化工等物資商品的運(yùn)輸和配送、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、包裝、流通加工及信息服務(wù)等多功能、多層次的物流服務(wù)需求，為物流的發(fā)展創(chuàng)造了產(chǎn)業(yè) 11 結(jié)構(gòu)條件。 10 B、 水文。 場(chǎng)址選擇 根據(jù)選址原則， 沙洋 農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心擬選址于 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，距市中心 2公里，緊鄰向莆鐵路 沙洋 站點(diǎn)和 205國(guó)道，距高速公路入口僅 3公里，交通十分便利，水、電、通訊均有保障。沙洋 東臨南平，南接泉州，西臨三明，是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)腹地，是閩中的物質(zhì) 集散地， 205國(guó)道、泉三高速公路、福銀高速公路、鷹廈鐵路、向莆高速鐵路貫穿全境， 沙洋 的地理環(huán)境和氣候，還造就了一大批具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品， 沙洋 板鴨、 沙洋 竹涼席等特色農(nóng)產(chǎn)品，享譽(yù)省內(nèi)外。 根據(jù) 沙洋 “十一五”規(guī)劃農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任務(wù)和目標(biāo) ,“十一五”期間， 沙洋 將圍繞農(nóng)業(yè)效益提高，農(nóng)民收入增長(zhǎng)這條主線，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，突出抓好畜牧水產(chǎn)和農(nóng)副產(chǎn)品加工增值，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、可持續(xù)發(fā)展農(nóng)業(yè)為突破口，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)化龍頭企業(yè)的支持力度，強(qiáng)化品牌意識(shí)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品的建設(shè)與保護(hù)力度，重點(diǎn)發(fā)展林竹、蔬菜、水果、煙草（種植）、水煮筍等五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和鴨業(yè)、竹涼席等兩大特色農(nóng)產(chǎn)品，促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積： 200 畝（含代征道路用地平方米 平方米）； 總建筑面積： 71720 平方米，其中地下室面積 8500平方米（含人防工程 1100 平方米）； 建筑物占地面積： 10686 平方米 道路 及地坪面積： 16215 平方米 綠地面積： 8221平方米 總投資： 18711萬(wàn)元 建設(shè)期： 2 年 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)： （ 1） 投資回收期： (含建設(shè)期 ) （ 2） 貸款償還期： (含建設(shè)期 ) （ 3） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 11% 項(xiàng)目用地指標(biāo) （ 1） 投資強(qiáng)度： 355萬(wàn)元 /畝 （ 2） 容積率： （ 3） 建筑系數(shù)： % （ 4） 綠地率： % 五、結(jié)論與建議 結(jié)論 5 可行性研究表明該項(xiàng)目建設(shè)符合 沙洋 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要的要求， 有利于進(jìn)一步推動(dòng) 沙洋 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)，提高閩中特色農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力，增加農(nóng)民收入， 具有良好的社會(huì)效益， 項(xiàng)目的建設(shè) 符合當(dāng)前國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。優(yōu)越的自然環(huán)境和肥沃的土地促進(jìn)了閩中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，初步形成了富有閩中特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，門(mén)類(lèi)品種齊全。 3 全縣平均氣溫 20176。 農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)有利于進(jìn)一步推動(dòng) 沙洋 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)，提高閩中特色農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加農(nóng)民收入，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。同時(shí)，從敏感性分析中得知， 該項(xiàng)目對(duì)投資、產(chǎn)品銷(xiāo)售收入變化最為敏感。 隨著人們生活水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)條件的不斷改善，人們?cè)谌粘ｏ嬍诚M(fèi)中，越來(lái)越注重食品安全衛(wèi)生，選購(gòu)超市、“放心”店、大批發(fā)市場(chǎng)的 農(nóng)副產(chǎn)品已逐步被人們所共識(shí)，價(jià)廉物美的農(nóng)產(chǎn)品深受廣大群眾所青睞。 ⑶位于土地開(kāi)發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低。 自然資源、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 （ 1）自然資源狀況 A、 農(nóng)業(yè)氣候資源。以三明市物流成本占其 %（ 2021 年全國(guó)物流總費(fèi)用占 GDP 比值：《 20212021 年中國(guó)物流行業(yè)分析及投資咨詢(xún)報(bào)告》）來(lái)計(jì)算分析，每年三明市用于物流管理和組織的費(fèi)用將達(dá)到 億元左右，因此，三明市具備發(fā)展現(xiàn)代物流基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)模條件，物流效率和效益的提高，對(duì)三明市及周邊輻射地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也具有重要意義。 （ 2）電力供應(yīng)：全縣范圍內(nèi)已有 220KW變電站 3座，變電容量 36萬(wàn) KVA， 110KV變電站 17座，變壓容量 KVA， 35KV電網(wǎng)已覆蓋所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)，基本形成了統(tǒng)一的區(qū)域電網(wǎng)。其主要建設(shè)內(nèi)容為： 農(nóng)產(chǎn)品展示、拍賣(mài)區(qū)是本地農(nóng)副產(chǎn)品展示拍賣(mài)的交易場(chǎng)所，其建筑面積為 8640平方米，由一座多層建筑組成。面向全社會(huì)提供服務(wù) ；項(xiàng)目區(qū)是組織、轉(zhuǎn)運(yùn)、調(diào)節(jié)和管理農(nóng)產(chǎn)品流通的場(chǎng)所；是展示儲(chǔ)存、運(yùn)輸、配送、商貿(mào)、科研、 15 信息為一體的農(nóng)產(chǎn)品配送中心。同時(shí)，還應(yīng)具備轉(zhuǎn)送功能，進(jìn)行不同運(yùn)輸方式的轉(zhuǎn)運(yùn)。并可及時(shí)、主動(dòng)提供和顯示全國(guó)各 16 地農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)的實(shí)時(shí)情況。 （ 4）在滿足配送工藝的要求下，根據(jù)配送性質(zhì)、動(dòng)力供應(yīng)、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)、衛(wèi)生及防火等條件分區(qū)布置。 （ 2）物流配送中心及服務(wù)區(qū)：布置 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，包括物流配送調(diào)度、信息服務(wù)中心、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、技術(shù)研發(fā)中心、結(jié)算服務(wù)、商務(wù)活動(dòng)、管理辦公場(chǎng)所及生活配套服務(wù)設(shè)施，由一高層建筑構(gòu)成。道路分主干道、次干道二個(gè)等級(jí)。 主要建筑物一覽表 序號(hào) 名稱(chēng) 面積（㎡） 結(jié)構(gòu)形式 1 冷藏保鮮庫(kù) 2880 框架 2 配送倉(cāng)庫(kù) 38384 磚混 3 展示拍賣(mài)中心 8640 框架 4 物流配送中心 13250 框架 5 公廁 66 磚混 6 地下停車(chē)場(chǎng) 8500(含人防1100) 合計(jì) 71720 20 第五章 公用工程 一、給 排水工程 （一）編制依據(jù) 按國(guó)家制定的現(xiàn)行有關(guān)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范及有關(guān)部門(mén)的規(guī)定。 生活污水排放：生活污水經(jīng)三級(jí)化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。無(wú) 22 功補(bǔ)償采用低壓電容集中補(bǔ)償方式，功率因素補(bǔ)償?shù)?。采用集中報(bào)警方式，消防控制中心可聯(lián)動(dòng)相應(yīng)消防設(shè)備。 建筑消防 （ 1）建筑物耐火等級(jí)二級(jí)，采用消火栓滅火系統(tǒng)，建筑物每層樓梯口室內(nèi)消火栓按規(guī)范設(shè)置。通風(fēng)系統(tǒng)采用機(jī)械排風(fēng)、排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量不小于每小時(shí)換氣 6次（夜間允許降低為每小時(shí)換氣 3次）。 26 第六章 土地開(kāi)發(fā)利用 一、自然地貌 項(xiàng)目所在地位于 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，場(chǎng)地屬 沙洋 丘陵地帶，地勢(shì)平坦。 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心建設(shè)用地平衡表 序號(hào) 用地代碼 用地名稱(chēng) 面積（㎡） 占建設(shè)用地 （ %） 1 C 建構(gòu)筑物占地 10686 2 S 道路及硬地占地 3 G 綠化占地 8221 小計(jì) 建設(shè)用地 100 4 S 代征城市道路用地 合計(jì) 規(guī)劃用地 133333 28 第七章 節(jié)能 一、編制依據(jù) 國(guó)務(wù)院頒布《節(jié)約能源暫行條例》； 《設(shè)備及管道保溫技術(shù)通則》 GB427284。 選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電機(jī)等。 擬選廠址 位于 沙洋 水 南閩西北物流園區(qū)內(nèi)， 附近不存在有嚴(yán)重污染的企業(yè)，環(huán)境總體質(zhì)量較好。 31 做好項(xiàng)目區(qū)內(nèi)外的綠化美化工作，創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、清新的工作生活環(huán)境。 冷藏工序使用氨作為制冷劑，操作工人上崗需備有防毒面具。 四、委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目總投資 18711 萬(wàn)元，其中基建投資 17777 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 934 萬(wàn)元。 h 計(jì)，年電費(fèi) 。 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的借款利息列入成本費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用，年利率按%計(jì)。預(yù)計(jì)中心第三方物流代理等公共信息服務(wù)業(yè)務(wù)第一年可收入 80萬(wàn)元，前四年間每年以 10%遞增，以后進(jìn)入穩(wěn)定期。 四、財(cái)務(wù)盈利能力分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析見(jiàn)附表三。 財(cái)務(wù)敏感性分析表 序號(hào) 不確定因素 不確定因素變化率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 基本方案 11% 1 建設(shè)投資變化 20% 8% － 20% 14% 2 經(jīng)營(yíng)成本變化 20% 10% － 20% 12% 3 銷(xiāo)售收入變化 20% 13% － 20% 9% 由上分析可知，在各影響因素變化率在 20%時(shí)，其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化不大，項(xiàng)目具有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力?？梢?jiàn)該項(xiàng)目的建設(shè)具有十分顯著的社會(huì)效益。 第三節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá) 11%，投資回收期 （含建設(shè)期 2年），借款償還期為 （含建設(shè)期），本項(xiàng)目為大型農(nóng)產(chǎn)品物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，作為滿足市民生活消費(fèi)必須的完善城市綜合配套功能的項(xiàng)目，其盈利能力和還貸能力是可以接