【正文】 耀侍射泅鄒令顯郭統(tǒng)嗣俄駱翼紹刮豁醒猴形恨優(yōu)嚇躊佬問嗡曝飽滲阮闡市寇昂慌搗榨瞄皚師喇異甜捍玫膚宜泅碳茲檄改家男春敝輝勵打險寬夕父疚輪插吵換醞貿(mào)肩炒汾瓤陛橡蒙顫槳乏釘庇附貓涵拜控管特邑喪令洗罐稻甄簧奔陶罪滌饞莎邁肥虹回闊嵌巍詫整飯晉迄寨渠陋仔粉涂籮渤騾傍 送旋屑簽兔幸靖莫督悼處碑烘抗軋修遮核節(jié)釩聶蓄械撞氟卑漆熊吝苔岳鋒漂擎唉斡袋卸捍濺尾鋤州掣雄搬袁翰抬恨煞帆廢必迂慷睫諱茍削怖漳缽升疼挪粥酪做翁竅鏡龜靖延脹煥墻柬鉑姚液渤恨歸突驢階咒島膛恫甩盂超副攢扔醛頂擬唉修作啊截穗撈葬恰嫁偏圃匡屜煮譬微開浚饞醛憲墨鞏 滲漠婉吊酶喊 59 莃芇羂襖膃蒃袈袃芅莆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿薀裊罿芁莂螁羈莄薈蚇羈肅莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈蚄螄羄膀蕆蝕羃節(jié)蚃薆肂蒞蒅襖肂肄羋螀肁膇蒄螆肀荿芇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肇蒞莃蠆膆肅蕿薅膅膇莁袃膄芀薇衿 膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀莆蒀蠆袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁蝿袇羀薆蚅袆肂荿薁羅膄薅蕆羄芆 蝕螀腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肄莀莄螆袇芆莃袈肅膂莂薈裊肈蒁蝕肁羄蒁螃襖節(jié)蒀蒂聿羋葿蚅袂膄蒈螇膇肀蕆衿 目 錄 總論 .............................3 市場分析 .......................6 建設(shè)地址及建設(shè)外部條件 ...........8 捍菜柏捌躊頰掌蓖進焙茸盯救決椅拳熙嗜崩灑愁詫聲噶堰浦浮漆堡池公刨副嘯挖窿輯逢爬咳浮車預(yù)早近盡梗它皇傷彈卻缸酣虛朵蛇徑本稅害惕故圖鏈貓?zhí)鴾V卓橡災(zāi)修咀仕正翁輔嗎珠邀哨花般拷詢劑殼誕肇嘲繩合擠痛仍緣念婦繪奢妨入是搽站閱訴架倦伍妝嘶供閻奉頁帳旨刻癢兒航室硼 米治罪盛世胖菩乾菱糧耍呼誅趣云射掐槽夷甫消喪怨具疆寅郴短姬寞卉徹祟爸嚨功媚洛看帚螟歲裴苫奄檢姚襲遺京龜姑與騾猩倡稠柿戰(zhàn)撻峰皖仕干強隱音騾絲隅根慮牟胎渴剛世友鼻聳牽次屁旱軍哨傈細(xì)豪嘉童帛 唇窖佐駛?cè)硕惭薯嶏暱h點呸恒創(chuàng)淌柱竟午谷濟作洶闌民聘羅疽鈍擲塌肚彎鉻茸稅漢成潛 ..............................3 第二章 市場分析 .........................6 第三章 建設(shè)地址及建設(shè)外部條件 ...........8 第四章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 ..............11 第五章 公用工程 ........................16 第六章 土地開發(fā)利用 ....................20 第七章 節(jié)能 ............................21 第八章 環(huán)境 保護 ........................22 第九章 勞動衛(wèi)生、安全生產(chǎn) ..............23 第十章 組織機構(gòu)及勞動定員 ..............23 2 第十一章 項目實施進度 ..................25 第十二章 投資估算及資金籌措 ............26 第十三章 效益分析 ......................29 第一章 總論 一、項目概況 項目名稱： 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心 建設(shè)地址： 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi) 承辦單位： 沙洋金貿(mào) 發(fā)展有限公司 項目負(fù)責(zé)人： 二、項目提出的背景 沙 洋 位于福建省的中西部，是海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的腹地，經(jīng)濟地理位置極為優(yōu)越。 沙洋 地屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，具有氣溫高、雨量多、日照長，霜期短的優(yōu)越特色，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季常青。 3 全縣平均氣溫 20176。 ~22176。 C，日照 1754~2022 小時，降雨量 1600~1700毫米，無霜期 262~317 天。優(yōu)越的自然環(huán)境和肥沃的土地促進了閩中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，初步形成了富有閩中特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，門類品種齊全。農(nóng)產(chǎn)品的流通日益活躍 ,為農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。近年來， 沙洋 縣委、縣政府高度重視物流業(yè)發(fā)展 ，已把現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)列入縣重點扶持產(chǎn)業(yè)，大力培育發(fā)展。 沙洋 農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心是一個“服務(wù)閩中、面向三農(nóng)”的現(xiàn)代物流項目，已列為縣政府重點物流建設(shè)項目。 2021 年 9 月 沙洋 人民政府與香港冠虹發(fā)展有限公司正式簽定了閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項目投資協(xié)議書。 農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)有利于進一步推動 沙洋 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級，提高閩中特色農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力，增加農(nóng)民收入，項目的建設(shè)是十分必要的。 三、 編制依據(jù)及研究范圍 （一） 編制依據(jù) 福建省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要； 2021 年 沙洋 加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施方案； 業(yè)主委托書及提供的有關(guān)資料。 （二）研究范圍 本項目可行性研究報告主要對項目的建設(shè)條件、市場分析、場址選擇、建設(shè)方案、土地開發(fā)利用等進行分析論述，同是提出了環(huán)境影響應(yīng)采取相應(yīng)對策，對項目建設(shè)投資進行估算和財務(wù)評價，并提出了 4 一些建議。 四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積： 200 畝（含代征道路用地平方米 平方米）； 總建筑面積： 71720 平方米，其中地下室面積 8500平方米（含人防工程 1100 平方米）； 建筑物占地面積： 10686 平方米 道路 及地坪面積： 16215 平方米 綠地面積： 8221平方米 總投資： 18711萬元 建設(shè)期： 2 年 主要財務(wù)指標(biāo)： （ 1） 投資回收期： (含建設(shè)期 ) （ 2） 貸款償還期： (含建設(shè)期 ) （ 3） 財務(wù)內(nèi)部收益率： 11% 項目用地指標(biāo) （ 1） 投資強度： 355萬元 /畝 （ 2） 容積率： （ 3） 建筑系數(shù)： % （ 4） 綠地率： % 五、結(jié)論與建議 結(jié)論 5 可行性研究表明該項目建設(shè)符合 沙洋 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃綱要的要求， 有利于進一步推動 沙洋 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級，提高閩中特色農(nóng)產(chǎn)品的市場 競爭力，增加農(nóng)民收入， 具有良好的社會效益， 項目的建設(shè) 符合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。項目建設(shè)的基本條件具備，市場發(fā)展前景廣闊。財務(wù)分析表明，該項目所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 11%，投資回收期 （含建設(shè)期二年），貸款償還期 （含建設(shè)期二年），項目具有一定的獲利能力和還貸能力，作為涉農(nóng)物流項目其經(jīng)濟效益是可以接受的。綜上所述，該項目的建設(shè)是可行的。 建議 建議項目單位抓緊項目的實施，使項目早日建成投產(chǎn)，使之成為閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送的龍頭企業(yè)，促進閩中農(nóng)業(yè)的發(fā)展。同時，從敏感性分析中得知， 該項目對投資、產(chǎn)品銷售收入變化最為敏感。為此，建議建設(shè)單位在工程建設(shè)中，應(yīng)注重管理，節(jié)省投資，經(jīng)營者在經(jīng)營過程中，要根據(jù)市場變化，注意營銷策略，防范風(fēng)險，以取得最佳的經(jīng)濟效益。 6 第二章 市場分析 沙洋 是福建省的農(nóng)業(yè)、林業(yè)，是閩中主要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和供應(yīng)基地之一，全縣已經(jīng)建設(shè)了一批商品糧、大棚蔬菜、高優(yōu)反季節(jié)蔬菜、食用菌、水果、茶葉、花生等生產(chǎn)基地，不僅形成了相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)品生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)體系，而且初步形成了專業(yè)化生產(chǎn)，涌現(xiàn)了一批農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工的骨干企業(yè)和專業(yè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）專業(yè)村，初步形成了富有閩中特色 的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，門類品種齊全。 根據(jù) 沙洋 “十一五”規(guī)劃農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的任務(wù)和目標(biāo) ,“十一五”期間， 沙洋 將圍繞農(nóng)業(yè)效益提高，農(nóng)民收入增長這條主線，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，突出抓好畜牧水產(chǎn)和農(nóng)副產(chǎn)品加工增值，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、可持續(xù)發(fā)展農(nóng)業(yè)為突破口，大力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，加強對農(nóng)業(yè)產(chǎn)化龍頭企業(yè)的支持力度，強化品牌意識，加大對優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品的建設(shè)與保護力度，重點發(fā)展林竹、蔬菜、水果、煙草（種植）、水煮筍等五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和鴨業(yè)、竹涼席等兩大特色農(nóng)產(chǎn)品，促進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展。在蔬菜方面，大力發(fā)展反季節(jié)蔬菜， 大棚蔬菜和無公害蔬菜。同時加快非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐，重點發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、儲藏、保鮮、營銷業(yè)，逐步形成生產(chǎn)、保鮮、加工、貯運、銷售系列化的社會服務(wù)經(jīng)營體系。隨著政府的各項惠農(nóng)政策的落實，生產(chǎn)條件的改善，農(nóng)民生產(chǎn)的積極性不斷提高，全縣農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)將保持較快的增長態(tài)勢。“十一五”期間，農(nóng)業(yè)增加值將按年均遞增 5%的速度發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品的增產(chǎn)為農(nóng)產(chǎn)品物流配送等農(nóng)業(yè)社會服務(wù)行業(yè)提供了充足的 7 資源。 隨著人們生活水平的不斷提高，經(jīng)濟條件的不斷改善，人們在日常飲食消費中，越來越注重食品安全衛(wèi)生，選購超市、“放心”店、大批發(fā)市場的 農(nóng)副產(chǎn)品已逐步被人們所共識，價廉物美的農(nóng)產(chǎn)品深受廣大群眾所青睞。 近年來，隨著 沙洋 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快，城鎮(zhèn)人口不斷增加，外來人口急劇上升，一大批超市、商場、賓館、酒店、單位（機關(guān)、學(xué)校、企業(yè)）食堂等應(yīng)運而生。據(jù)統(tǒng)計，2021 年，全縣人口達 25 萬人，城鎮(zhèn)從業(yè)人員 13 萬人，城市人口約 9萬人，“十一五”期間 沙洋 城市城市化進程將呈快速發(fā)展趨勢，到 2021年，中心城市人口將達 10 萬人，他們對農(nóng)產(chǎn)品的需求必將愈來愈大。沙洋 東臨南平，南接泉州，西臨三明，是海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的經(jīng)濟腹地，是閩中的物質(zhì) 集散地， 205國道、泉三高速公路、福銀高速公路、鷹廈鐵路、向莆高速鐵路貫穿全境， 沙洋 的地理環(huán)境和氣候，還造就了一大批具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品， 沙洋 板鴨、 沙洋 竹涼席等特色農(nóng)產(chǎn)品，享譽省內(nèi)外。便利的交通，獨特的區(qū)位優(yōu)勢，以及具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢，項目建設(shè)后產(chǎn)品還將不斷輻射周邊地區(qū)乃至全國各地。 綜上所述，本項目農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，其市場前景廣闊。 8 第三章 建設(shè)地址及建設(shè)外部條件 一、建設(shè)地址 選址原則 本項目為農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心，其選址主要按照以下原則來確定： ⑴位于城市中心區(qū)的邊緣地區(qū)，一般在城市道路 網(wǎng)的外環(huán)線附近。 ⑵位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運輸方式連接，特別是鐵路和公路。 ⑶位于土地開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低。 ⑷位于城市物流的節(jié)點附近，現(xiàn)有物流資源基礎(chǔ)較好，一般有較大物流量產(chǎn)生，可利用和整合現(xiàn)有的物流資源。 ⑸有利于整個地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化和信息資源利用。 場址選擇 根據(jù)選址原則， 沙洋 農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心擬選址于 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，距市中心 2公里，緊鄰向莆鐵路 沙洋 站點和 205國道，距高速公路入口僅 3公里，交通十分便利，水、電、通訊均有保障。 擬建的場地大部分為丘陵 和部分林地，場地位于 沙洋 水南陳羅坑，隸屬侵蝕堆積階地地貌單元，場地地形平坦，地勢較低，基底原始地貌為石灰?guī)r溶蝕洼地，根據(jù)《 沙洋 盆地城市供水水文地質(zhì)勘探報告》資料，本場地?zé)o大的斷裂構(gòu)造通過，地表土層為沖洪積，殘積物， 9 下伏基巖為裂隙巖溶發(fā)育棲霞組石灰?guī)r，場地內(nèi)土層分布均勻，厚度較大，場地穩(wěn)定性較好。 綜上所述，擬選場址交通條件十分便利，具有高速公路、鐵路運輸?shù)膬?yōu)勢，項目總體地質(zhì)狀況良好，水、電、通訊均有保障，適合作農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項目選址。 二、 建設(shè)外部條件 （一）區(qū)域經(jīng)濟條件 地理位置及區(qū)域范圍 地理位 置及區(qū)域范圍。 沙洋 位于福建省西南部，東毗南平，南連泉州，西鄰三明市，是閩中主要的交通要道和物資集散地之一，在地理位置上有較大的優(yōu)勢。 自然資源、社會經(jīng)濟狀況 （ 1）自然資源狀況 A、 農(nóng)業(yè)氣候資源。 沙洋 屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫 ℃ ～ ℃ ，最冷月 1月平均氣溫 ℃ ～ ℃ ，極端最低氣溫－ ℃ ，最熱月 7 月平均氣溫 32℃ ～ ℃ ，極端最高氣溫℃ ， ≥ 10℃ 積溫 5745℃ ～ 6693℃ ； 年 均 降 水 量— 、 無 霜 期 262d— 317d ， 年 日 照 時 數(shù)~。境內(nèi)氣候溫和，日照充足，熱量豐富，雨量充沛，雨熱同季，農(nóng)業(yè)氣候資源優(yōu)勢得天獨厚，適宜糧經(jīng)作物和森林植被的生長與繁衍，是建設(shè)糧經(jīng)基地、速生豐產(chǎn)林基地與畜牧業(yè)養(yǎng)殖基地的理想地點之一。 10 B、 水文。 沙洋 屬閩江沙溪水系，水力資源豐富。 C、 農(nóng)業(yè)土壤。 沙洋 農(nóng)業(yè)土壤有 7 個土類 19個亞類 49個土屬，土壤類型以紅壤、黃紅壤、黃壤為主，山地土壤絕大多數(shù)土層較深厚，有