【正文】 動部分 均設(shè)防護罩。 二、 有關(guān)設(shè)備目錄報價清單 。 投資計劃及資金籌措見下表。 第二節(jié) 財務(wù)分析 一、成本計算 本項目成本測算主要包括： 42 水費：水費主要包括工作人員生活用水、道路沖洗用水和綠化用水，水價按 元 /噸計，年用水量約 16000 噸，年費用為 萬元。 （ 2）其它管理費用：如辦公費、教育費、差旅費、排污費、綠化費等，這部分費用按工資總額的 50%計提。根據(jù) 沙洋 目前經(jīng)營檔口及倉庫租賃費用行情及本項目的特點和規(guī)模，其租 金擬定為：第一年租金，經(jīng)營檔口綜合價每月每平方米 50元；倉儲倉庫綜合價每月每平方米 25元；冷庫綜合價每月每平方米 150元；其他經(jīng)營管理用房綜合價每月每平方米 15元；預(yù)計營業(yè)后第一年經(jīng)營收入為 2444 萬元，前四年收入按 10%遞增，以后進入穩(wěn)定期。根據(jù)有關(guān)政策，本項目建成經(jīng)營后享受前兩年免征所得稅，其后三年減半征收所得稅的優(yōu)惠政策。 七、敏感性分析 考慮項目實施過程中，一些不確定的因素變化，如投資增減，經(jīng)營成本的變動以及營業(yè)收入的升降，這些因素的變化，對財務(wù)內(nèi)部收益 率、投 資回收期都會有不同程度的影響，本項目對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成 本、經(jīng)營 收入分別增減 20%進行敏感性分 析。另一方面，該項目的實施，還可 為社會直接或間接帶來大量新增就業(yè)崗位，為緩解社會就業(yè)壓力做出一定的貢獻。 綜上所述，從財務(wù)上看，項目的建設(shè)是可行的。 六、清償能力分析 項目借款 13000 萬元，本項目清償能力按最大還款能力進行分析 ,既利用未分配利潤、折舊費攤銷費來償還貸款，借款償還期為 年（含建設(shè)期）。各年測算見附表二《利潤及利潤分配 .表》。 二、 經(jīng)營收入、營業(yè)稅及附加 （一）經(jīng)營收入 本項目各項收入以目前 沙洋 或其它地區(qū)相類似企業(yè)市場收費平均價確定，并根據(jù) 沙洋 的中、遠期城市發(fā)展規(guī)劃，確定經(jīng)營收入的增長率。其它費用 606 萬元 ,按 5 年攤銷，年攤銷費 萬元。 職工福利費按工資總額的 14%提取。 第三節(jié) 資金籌措 本項目總投資為 18711 萬元。其招標(biāo)公告在指定于在福建省規(guī)定的指定媒體上發(fā)布。 冷庫設(shè)備噪聲，擬采取機底座加墊彈性墊片等減振降噪手段，為生產(chǎn)工人創(chuàng)造較好的工作環(huán)境。 生產(chǎn)廢水主要來自于清洗蔬菜的過程中，經(jīng)過三級沉淀處理后，清水循環(huán)利用或直接排入排水溝。 室外照明采用光電自動控制開關(guān)或光電定時開頭控制。 盡量降低建筑物的形體系數(shù)（外表面積和所包圍的體積之比值），以降低外圍護結(jié)構(gòu)的面積，降低能耗。 三、土地開發(fā)利用規(guī)劃 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心規(guī)劃用地總面積 200 畝，其中根據(jù)規(guī)劃選址意見書要求須代征城市道路等用地 平方米 ,項目建設(shè)用地為 。網(wǎng)絡(luò) 設(shè)計要滿足以下功能要求： 高性能全交換，千兆主干，滿足大負荷網(wǎng)絡(luò)運行要求； 支持多媒體及經(jīng)營管理自動化； 利用虛擬網(wǎng)絡(luò)，方便管理、提高網(wǎng)絡(luò)安全與性能； 系統(tǒng)安全、保密性高； 利用寬帶優(yōu)化技術(shù)，降低鏈路費用； 專線接入 inter，實現(xiàn)高速訪問廣域網(wǎng)。室外消防管網(wǎng)與場區(qū)供水管網(wǎng)合用，采用低壓制。 本工程防雷接地、電氣設(shè)備工作接地、弱電系統(tǒng)接地和電氣保護接地共用一個接地網(wǎng)，接地電阻小于 1歐姆，全場接地網(wǎng)互連成一個總接地網(wǎng)。在整個配送區(qū)之間設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò)接口。電力負荷按 50W/㎡計算，經(jīng)測算本工程用電設(shè)備裝機約為 3586KW，計算負荷 2331KW。排水主要是場區(qū)生活污水、雨水等。 三、建設(shè)方案 本項目是一個集儲存、運輸、加工、配送、商貿(mào)、信息為一體的農(nóng)副產(chǎn)品配送中心。 （三）運輸 場區(qū)道路及出入口 作為農(nóng)產(chǎn)品加工配送場所，應(yīng)使場區(qū)內(nèi)、外交通運輸相適應(yīng)。 平面布局 根據(jù)功能劃分，閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心在平面分區(qū)上將由展示拍賣中心、物流配送中心及配送倉儲區(qū)等功能區(qū)組成。 （二）總圖 布 局原則 （ 1）按照現(xiàn)有國家的方針、政策，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，在滿足使用的要求下，做到經(jīng)濟、合理，盡量減少投資、降低造價，并應(yīng)切實注意節(jié)約用地。 技術(shù)研發(fā)功能。 存儲功能。 運輸停車場：停車場由地面及地下停車場兩部分組成，可停放車輛 397 輛。中心規(guī)劃用地200畝，其中按要求代征城市道路等用地面積 。 （二）區(qū)位優(yōu)勢條件 （ 1）交通便捷。 沙洋 屬閩江沙溪水系，水力資源豐富。 擬建的場地大部分為丘陵 和部分林地，場地位于 沙洋 水南陳羅坑，隸屬侵蝕堆積階地地貌單元，場地地形平坦，地勢較低，基底原始地貌為石灰?guī)r溶蝕洼地，根據(jù)《 沙洋 盆地城市供水水文地質(zhì)勘探報告》資料，本場地?zé)o大的斷裂構(gòu)造通過，地表土層為沖洪積，殘積物， 9 下伏基巖為裂隙巖溶發(fā)育棲霞組石灰?guī)r，場地內(nèi)土層分布均勻，厚度較大，場地穩(wěn)定性較好。便利的交通，獨特的區(qū)位優(yōu)勢，以及具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢，項目建設(shè)后產(chǎn)品還將不斷輻射周邊地區(qū)乃至全國各地。在蔬菜方面，大力發(fā)展反季節(jié)蔬菜， 大棚蔬菜和無公害蔬菜。項目建設(shè)的基本條件具備，市場發(fā)展前景廣闊。農(nóng)產(chǎn)品的流通日益活躍 ,為農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。 沙洋 地屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，具有氣溫高、雨量多、日照長，霜期短的優(yōu)越特色，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季常青。 2021 年 9 月 沙洋 人民政府與香港冠虹發(fā)展有限公司正式簽定了閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項目投資協(xié)議書。 建議 建議項目單位抓緊項目的實施，使項目早日建成投產(chǎn)，使之成為閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送的龍頭企業(yè)，促進閩中農(nóng)業(yè)的發(fā)展?！笆晃濉逼陂g，農(nóng)業(yè)增加值將按年均遞增 5%的速度發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品的增產(chǎn)為農(nóng)產(chǎn)品物流配送等農(nóng)業(yè)社會服務(wù)行業(yè)提供了充足的 7 資源。 ⑵位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運輸方式連接，特別是鐵路和公路。 沙洋 位于福建省西南部，東毗南平，南連泉州，西鄰三明市，是閩中主要的交通要道和物資集散地之一，在地理位置上有較大的優(yōu)勢。 （ 2）社會經(jīng)濟 狀況 2021 年，三明市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，按可比價格計算，比上年增長 %。 從對接沿?？?， 沙洋 今后與福州、泉州、廈門等福建省 三大中心城市和廈門港、福州港、湄州灣等海峽西岸港口群都有高速公路（鐵路）相連接，將融入省內(nèi)沿海 2小時經(jīng)濟圈；從連接內(nèi)陸看，福銀高速公路和向莆快速鐵路兩條交通大動脈的建設(shè)，使 沙洋 成為湘、鄂、贛等內(nèi)陸腹地至福建出海口快速通道上的重要結(jié)點，向東南可聯(lián)結(jié)發(fā)展，向內(nèi)陸可縱深推進、拓展腹地。項目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容擬定如下： 本項目功能配置主要包括：農(nóng)產(chǎn)品展示、拍賣區(qū)區(qū)、研發(fā)配送服務(wù)區(qū)、倉儲配送區(qū)。農(nóng)產(chǎn)品配送中心的建設(shè)是實現(xiàn)這一目標(biāo)的重要建設(shè)內(nèi)容，為此，本配送中心的建設(shè)將以多功能、社會化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化為主要特征，其主要功能定位為： 以公路、鐵路運輸為主，提供公路、鐵路多式聯(lián)運一體的市一級的農(nóng)產(chǎn)品配送區(qū)。 運輸、配送功能：配送中心首先應(yīng)該負責(zé)為客 戶提供所需的運輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運輸作業(yè)，在規(guī)定的時間內(nèi)將客戶的產(chǎn)品運抵目的地，除在交貨里需要客戶配合外，整個運輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由配送區(qū)負責(zé)組織，以盡可能方便客戶。計算機應(yīng)成為配送中心的主要工作手段，將物流作業(yè)中各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的信息進行定時采集、分析、傳遞，并向客戶提供各種作業(yè)的明細咨詢信息。 （ 3）建筑物應(yīng)盡量采取南北朝向布置，利于通風(fēng)、采光。 根據(jù)擬建場地狀況及各功能區(qū)的要求，配送中心的空間布局方案擬定如下： （ 1）展示、拍賣中心：布置于閩西北物流園區(qū)內(nèi)地塊，由一座多層建筑構(gòu)成。根據(jù)建設(shè)規(guī)模項目區(qū)道路路網(wǎng)采用網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)形式。其各主要建筑物建筑面積見下表。 排水 排水包括生活污水和雨水，采用雨污分流制。配電所高壓母線采用單母線不分段，低壓母線采用單母線分段，兩臺變壓器分列運行，手動聯(lián)絡(luò)。 火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng) 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求，交易大廳等部份須設(shè)置智能型煙感及溫感火災(zāi)自動探測報警等設(shè)施，主機設(shè)在消防控制室。室外消火栓間距不大于 120m。 六、通風(fēng) 本項目地下人防工程（平時兼做車庫）需設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)?？偩G化面積 8221m2，綠 地率 ％。詳見用地平衡表。 變電所設(shè)在負荷中心，以減少饋線能耗，提高供電質(zhì)量。 30 第八章 環(huán)境保護 本項目依據(jù)國家發(fā)展和改革委員會，國務(wù)院環(huán)境保護委員會發(fā)布的建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定和福建省開發(fā)建設(shè)環(huán)境影響報告表的要求采取環(huán)保措施。 嚴(yán)格衛(wèi)生管理制度，加強生活垃圾管理，保護廠區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。動力及照明系統(tǒng)裝有漏電保護器以防觸電。 三、參考類似項目投資估算指標(biāo)。 37 38 投資計劃及資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 1. 總投資 18711 10711 8000 建設(shè)投資 17777 10487 7290 建設(shè)期利息 934 224 710 2. 資金籌措 18711 10711 8000 自有資金 5711 4711 1000 銀行貸款 13000 6000 7000 投資估算表 單位 :萬元 序號 項目名稱 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 單價 投資額 備注 一 工程費用 13587 1 建筑工程 12046 (多層 )建筑 47090 ㎡ 1250 元 /m2 5886 (高層 )建筑 13250m2 1600 元 /m2 2120 冷庫 2880 m2 1700 元 /m2 48 39 地下室 7400 m2 2500 元 /m2 1850 地下人防工程 1100 m2 2800 元 /m2 308 道路及地坪 16215m2 100 元 /m2 162 給排水工程 71720m2 50 元 /m2 359 電力電信工程 71720m2 65 元 /m2 466 消防 71720m2 85 元 /m2 610 環(huán)保 50 綠化 8221 ㎡ 50 元 /m2 41 溪流改道 210m 1500 元 /m 11 場 地整備及臨時設(shè)施費 135 2 設(shè)備購置及安裝 1541 電梯及安裝 246 人梯、貨梯等 暖通工程 480 信息系統(tǒng) 80 農(nóng)副產(chǎn)品檢測設(shè)備 190 研發(fā)及辦公設(shè)備 200 冷凍設(shè)備 220 地下人防設(shè)備 50 交通工具 75 二 其它費用 2873 1 土地費用 畝 25 萬元 /畝 2267 2 建設(shè)單位管理費 136 40 3 工程監(jiān)理費 150 4 前期工作費 320 含勘設(shè)費 三 基本預(yù)備費 1317 四 建設(shè)期利息 934 五 建設(shè)項目總投資 18711 41 第十三章 效益分析 第一節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及說明 一、編制依據(jù) 國家計委頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； 國家現(xiàn)行的有關(guān)財稅規(guī)定； 項目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。 電費：據(jù)估算，本項目用于市政設(shè)施、道路廣場、綠地用 電年耗約 ，電價按 元 /kw 經(jīng)計算，該部分管理費用為 萬元。 第三方物流代理服務(wù)費收入 隨著 沙洋 經(jīng)濟的發(fā)展和人們思想觀念的更新，發(fā)展第三方物流代理服務(wù)業(yè)是一個趨勢。利潤總額及 分配見附表二《利潤及利潤分配表》。其 分析結(jié)果如下表。同時，該項目的建設(shè)對完善 沙洋 農(nóng)產(chǎn)品市場建設(shè)、穩(wěn)定農(nóng)產(chǎn)品價格、滿足市民生活消費、降低農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)的物流成本，加快資金周轉(zhuǎn)，提高效率，增強企業(yè)競爭力及促進 沙洋 生態(tài)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。敏感性分析表明，項目具一定的抗風(fēng)險能力。 五、資金來源與運用 由資金來源與運用表（附表四）可見，本項目在計算期內(nèi)共實現(xiàn)利潤總額 100678 萬元，提取折舊攤銷費 13494 萬元，償還固定資產(chǎn)貸款本金 13000 萬元，上繳所得稅 萬元，累計盈余資金 45 萬元。 （二