【正文】 動(dòng)部分 均設(shè)防護(hù)罩。 二、 有關(guān)設(shè)備目錄報(bào)價(jià)清單 。 投資計(jì)劃及資金籌措見(jiàn)下表。 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 一、成本計(jì)算 本項(xiàng)目成本測(cè)算主要包括： 42 水費(fèi)：水費(fèi)主要包括工作人員生活用水、道路沖洗用水和綠化用水，水價(jià)按 元 /噸計(jì)，年用水量約 16000 噸，年費(fèi)用為 萬(wàn)元。 （ 2）其它管理費(fèi)用：如辦公費(fèi)、教育費(fèi)、差旅費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)等，這部分費(fèi)用按工資總額的 50%計(jì)提。根據(jù) 沙洋 目前經(jīng)營(yíng)檔口及倉(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)用行情及本項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)模，其租 金擬定為：第一年租金，經(jīng)營(yíng)檔口綜合價(jià)每月每平方米 50元；倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)綜合價(jià)每月每平方米 25元；冷庫(kù)綜合價(jià)每月每平方米 150元；其他經(jīng)營(yíng)管理用房綜合價(jià)每月每平方米 15元；預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)后第一年經(jīng)營(yíng)收入為 2444 萬(wàn)元，前四年收入按 10%遞增，以后進(jìn)入穩(wěn)定期。根據(jù)有關(guān)政策，本項(xiàng)目建成經(jīng)營(yíng)后享受前兩年免征所得稅，其后三年減半征收所得稅的優(yōu)惠政策。 七、敏感性分析 考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，一些不確定的因素變化，如投資增減，經(jīng)營(yíng)成本的變動(dòng)以及營(yíng)業(yè)收入的升降，這些因素的變化，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率、投 資回收期都會(huì)有不同程度的影響，本項(xiàng)目對(duì)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成 本、經(jīng)營(yíng) 收入分別增減 20%進(jìn)行敏感性分 析。另一方面，該項(xiàng)目的實(shí)施，還可 為社會(huì)直接或間接帶來(lái)大量新增就業(yè)崗位，為緩解社會(huì)就業(yè)壓力做出一定的貢獻(xiàn)。 綜上所述，從財(cái)務(wù)上看，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 六、清償能力分析 項(xiàng)目借款 13000 萬(wàn)元，本項(xiàng)目清償能力按最大還款能力進(jìn)行分析 ,既利用未分配利潤(rùn)、折舊費(fèi)攤銷(xiāo)費(fèi)來(lái)償還貸款，借款償還期為 年（含建設(shè)期）。各年測(cè)算見(jiàn)附表二《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 .表》。 二、 經(jīng)營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)稅及附加 （一）經(jīng)營(yíng)收入 本項(xiàng)目各項(xiàng)收入以目前 沙洋 或其它地區(qū)相類似企業(yè)市場(chǎng)收費(fèi)平均價(jià)確定，并根據(jù) 沙洋 的中、遠(yuǎn)期城市發(fā)展規(guī)劃，確定經(jīng)營(yíng)收入的增長(zhǎng)率。其它費(fèi)用 606 萬(wàn)元 ,按 5 年攤銷(xiāo)，年攤銷(xiāo)費(fèi) 萬(wàn)元。 職工福利費(fèi)按工資總額的 14%提取。 第三節(jié) 資金籌措 本項(xiàng)目總投資為 18711 萬(wàn)元。其招標(biāo)公告在指定于在福建省規(guī)定的指定媒體上發(fā)布。 冷庫(kù)設(shè)備噪聲，擬采取機(jī)底座加墊彈性墊片等減振降噪手段，為生產(chǎn)工人創(chuàng)造較好的工作環(huán)境。 生產(chǎn)廢水主要來(lái)自于清洗蔬菜的過(guò)程中，經(jīng)過(guò)三級(jí)沉淀處理后，清水循環(huán)利用或直接排入排水溝。 室外照明采用光電自動(dòng)控制開(kāi)關(guān)或光電定時(shí)開(kāi)頭控制。 盡量降低建筑物的形體系數(shù)（外表面積和所包圍的體積之比值），以降低外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的面積，降低能耗。 三、土地開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心規(guī)劃用地總面積 200 畝，其中根據(jù)規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)要求須代征城市道路等用地 平方米 ,項(xiàng)目建設(shè)用地為 。網(wǎng)絡(luò) 設(shè)計(jì)要滿足以下功能要求： 高性能全交換，千兆主干，滿足大負(fù)荷網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行要求； 支持多媒體及經(jīng)營(yíng)管理自動(dòng)化； 利用虛擬網(wǎng)絡(luò)，方便管理、提高網(wǎng)絡(luò)安全與性能； 系統(tǒng)安全、保密性高； 利用寬帶優(yōu)化技術(shù)，降低鏈路費(fèi)用； 專線接入 inter，實(shí)現(xiàn)高速訪問(wèn)廣域網(wǎng)。室外消防管網(wǎng)與場(chǎng)區(qū)供水管網(wǎng)合用，采用低壓制。 本工程防雷接地、電氣設(shè)備工作接地、弱電系統(tǒng)接地和電氣保護(hù)接地共用一個(gè)接地網(wǎng)，接地電阻小于 1歐姆，全場(chǎng)接地網(wǎng)互連成一個(gè)總接地網(wǎng)。在整個(gè)配送區(qū)之間設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò)接口。電力負(fù)荷按 50W/㎡計(jì)算，經(jīng)測(cè)算本工程用電設(shè)備裝機(jī)約為 3586KW，計(jì)算負(fù)荷 2331KW。排水主要是場(chǎng)區(qū)生活污水、雨水等。 三、建設(shè)方案 本項(xiàng)目是一個(gè)集儲(chǔ)存、運(yùn)輸、加工、配送、商貿(mào)、信息為一體的農(nóng)副產(chǎn)品配送中心。 （三）運(yùn)輸 場(chǎng)區(qū)道路及出入口 作為農(nóng)產(chǎn)品加工配送場(chǎng)所，應(yīng)使場(chǎng)區(qū)內(nèi)、外交通運(yùn)輸相適應(yīng)。 平面布局 根據(jù)功能劃分，閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心在平面分區(qū)上將由展示拍賣(mài)中心、物流配送中心及配送倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)等功能區(qū)組成。 （二）總圖 布 局原則 （ 1）按照現(xiàn)有國(guó)家的方針、政策，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，在滿足使用的要求下，做到經(jīng)濟(jì)、合理，盡量減少投資、降低造價(jià)，并應(yīng)切實(shí)注意節(jié)約用地。 技術(shù)研發(fā)功能。 存儲(chǔ)功能。 運(yùn)輸停車(chē)場(chǎng)：停車(chē)場(chǎng)由地面及地下停車(chē)場(chǎng)兩部分組成，可停放車(chē)輛 397 輛。中心規(guī)劃用地200畝，其中按要求代征城市道路等用地面積 。 （二）區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件 （ 1）交通便捷。 沙洋 屬閩江沙溪水系，水力資源豐富。 擬建的場(chǎng)地大部分為丘陵 和部分林地，場(chǎng)地位于 沙洋 水南陳羅坑，隸屬侵蝕堆積階地地貌單元，場(chǎng)地地形平坦，地勢(shì)較低，基底原始地貌為石灰?guī)r溶蝕洼地，根據(jù)《 沙洋 盆地城市供水水文地質(zhì)勘探報(bào)告》資料，本場(chǎng)地?zé)o大的斷裂構(gòu)造通過(guò)，地表土層為沖洪積，殘積物， 9 下伏基巖為裂隙巖溶發(fā)育棲霞組石灰?guī)r，場(chǎng)地內(nèi)土層分布均勻，厚度較大，場(chǎng)地穩(wěn)定性較好。便利的交通，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目建設(shè)后產(chǎn)品還將不斷輻射周邊地區(qū)乃至全國(guó)各地。在蔬菜方面，大力發(fā)展反季節(jié)蔬菜， 大棚蔬菜和無(wú)公害蔬菜。項(xiàng)目建設(shè)的基本條件具備，市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。農(nóng)產(chǎn)品的流通日益活躍 ,為農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 沙洋 地屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，具有氣溫高、雨量多、日照長(zhǎng)，霜期短的優(yōu)越特色，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，四季常青。 2021 年 9 月 沙洋 人民政府與香港冠虹發(fā)展有限公司正式簽定了閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項(xiàng)目投資協(xié)議書(shū)。 建議 建議項(xiàng)目單位抓緊項(xiàng)目的實(shí)施，使項(xiàng)目早日建成投產(chǎn)，使之成為閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送的龍頭企業(yè)，促進(jìn)閩中農(nóng)業(yè)的發(fā)展?！笆晃濉逼陂g，農(nóng)業(yè)增加值將按年均遞增 5%的速度發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品的增產(chǎn)為農(nóng)產(chǎn)品物流配送等農(nóng)業(yè)社會(huì)服務(wù)行業(yè)提供了充足的 7 資源。 ⑵位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運(yùn)輸方式連接，特別是鐵路和公路。 沙洋 位于福建省西南部，東毗南平，南連泉州，西鄰三明市，是閩中主要的交通要道和物資集散地之一，在地理位置上有較大的優(yōu)勢(shì)。 （ 2）社會(huì)經(jīng)濟(jì) 狀況 2021 年，三明市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。 從對(duì)接沿?？矗?沙洋 今后與福州、泉州、廈門(mén)等福建省 三大中心城市和廈門(mén)港、福州港、湄州灣等海峽西岸港口群都有高速公路（鐵路）相連接，將融入省內(nèi)沿海 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；從連接內(nèi)陸看，福銀高速公路和向莆快速鐵路兩條交通大動(dòng)脈的建設(shè)，使 沙洋 成為湘、鄂、贛等內(nèi)陸腹地至福建出海口快速通道上的重要結(jié)點(diǎn)，向東南可聯(lián)結(jié)發(fā)展，向內(nèi)陸可縱深推進(jìn)、拓展腹地。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容擬定如下： 本項(xiàng)目功能配置主要包括：農(nóng)產(chǎn)品展示、拍賣(mài)區(qū)區(qū)、研發(fā)配送服務(wù)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)。農(nóng)產(chǎn)品配送中心的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要建設(shè)內(nèi)容，為此，本配送中心的建設(shè)將以多功能、社會(huì)化、規(guī)模化、現(xiàn)代化為主要特征，其主要功能定位為： 以公路、鐵路運(yùn)輸為主，提供公路、鐵路多式聯(lián)運(yùn)一體的市一級(jí)的農(nóng)產(chǎn)品配送區(qū)。 運(yùn)輸、配送功能：配送中心首先應(yīng)該負(fù)責(zé)為客 戶提供所需的運(yùn)輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運(yùn)輸作業(yè)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將客戶的產(chǎn)品運(yùn)抵目的地，除在交貨里需要客戶配合外，整個(gè)運(yùn)輸過(guò)程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由配送區(qū)負(fù)責(zé)組織，以盡可能方便客戶。計(jì)算機(jī)應(yīng)成為配送中心的主要工作手段，將物流作業(yè)中各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的信息進(jìn)行定時(shí)采集、分析、傳遞，并向客戶提供各種作業(yè)的明細(xì)咨詢信息。 （ 3）建筑物應(yīng)盡量采取南北朝向布置，利于通風(fēng)、采光。 根據(jù)擬建場(chǎng)地狀況及各功能區(qū)的要求，配送中心的空間布局方案擬定如下： （ 1）展示、拍賣(mài)中心：布置于閩西北物流園區(qū)內(nèi)地塊，由一座多層建筑構(gòu)成。根據(jù)建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目區(qū)道路路網(wǎng)采用網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)形式。其各主要建筑物建筑面積見(jiàn)下表。 排水 排水包括生活污水和雨水，采用雨污分流制。配電所高壓母線采用單母線不分段，低壓母線采用單母線分段，兩臺(tái)變壓器分列運(yùn)行，手動(dòng)聯(lián)絡(luò)。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，交易大廳等部份須設(shè)置智能型煙感及溫感火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警等設(shè)施，主機(jī)設(shè)在消防控制室。室外消火栓間距不大于 120m。 六、通風(fēng) 本項(xiàng)目地下人防工程（平時(shí)兼做車(chē)庫(kù)）需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)?？偩G化面積 8221m2，綠 地率 ％。詳見(jiàn)用地平衡表。 變電所設(shè)在負(fù)荷中心，以減少饋線能耗，提高供電質(zhì)量。 30 第八章 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，國(guó)務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會(huì)發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定和福建省開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)境影響報(bào)告表的要求采取環(huán)保措施。 嚴(yán)格衛(wèi)生管理制度，加強(qiáng)生活垃圾管理，保護(hù)廠區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。動(dòng)力及照明系統(tǒng)裝有漏電保護(hù)器以防觸電。 三、參考類似項(xiàng)目投資估算指標(biāo)。 37 38 投資計(jì)劃及資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 1. 總投資 18711 10711 8000 建設(shè)投資 17777 10487 7290 建設(shè)期利息 934 224 710 2. 資金籌措 18711 10711 8000 自有資金 5711 4711 1000 銀行貸款 13000 6000 7000 投資估算表 單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 單價(jià) 投資額 備注 一 工程費(fèi)用 13587 1 建筑工程 12046 (多層 )建筑 47090 ㎡ 1250 元 /m2 5886 (高層 )建筑 13250m2 1600 元 /m2 2120 冷庫(kù) 2880 m2 1700 元 /m2 48 39 地下室 7400 m2 2500 元 /m2 1850 地下人防工程 1100 m2 2800 元 /m2 308 道路及地坪 16215m2 100 元 /m2 162 給排水工程 71720m2 50 元 /m2 359 電力電信工程 71720m2 65 元 /m2 466 消防 71720m2 85 元 /m2 610 環(huán)保 50 綠化 8221 ㎡ 50 元 /m2 41 溪流改道 210m 1500 元 /m 11 場(chǎng) 地整備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 135 2 設(shè)備購(gòu)置及安裝 1541 電梯及安裝 246 人梯、貨梯等 暖通工程 480 信息系統(tǒng) 80 農(nóng)副產(chǎn)品檢測(cè)設(shè)備 190 研發(fā)及辦公設(shè)備 200 冷凍設(shè)備 220 地下人防設(shè)備 50 交通工具 75 二 其它費(fèi)用 2873 1 土地費(fèi)用 畝 25 萬(wàn)元 /畝 2267 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 136 40 3 工程監(jiān)理費(fèi) 150 4 前期工作費(fèi) 320 含勘設(shè)費(fèi) 三 基本預(yù)備費(fèi) 1317 四 建設(shè)期利息 934 五 建設(shè)項(xiàng)目總投資 18711 41 第十三章 效益分析 第一節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及說(shuō)明 一、編制依據(jù) 國(guó)家計(jì)委頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)財(cái)稅規(guī)定； 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。 電費(fèi)：據(jù)估算，本項(xiàng)目用于市政設(shè)施、道路廣場(chǎng)、綠地用 電年耗約 ，電價(jià)按 元 /kw 經(jīng)計(jì)算，該部分管理費(fèi)用為 萬(wàn)元。 第三方物流代理服務(wù)費(fèi)收入 隨著 沙洋 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們思想觀念的更新，發(fā)展第三方物流代理服務(wù)業(yè)是一個(gè)趨勢(shì)。利潤(rùn)總額及 分配見(jiàn)附表二《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表》。其 分析結(jié)果如下表。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善 沙洋 農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)、穩(wěn)定農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、滿足市民生活消費(fèi)、降低農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)的物流成本，加快資金周轉(zhuǎn)，提高效率，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力及促進(jìn) 沙洋 生態(tài)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。敏感性分析表明，項(xiàng)目具一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 五、資金來(lái)源與運(yùn)用 由資金來(lái)源與運(yùn)用表（附表四）可見(jiàn)，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 100678 萬(wàn)元，提取折舊攤銷(xiāo)費(fèi) 13494 萬(wàn)元，償還固定資產(chǎn)貸款本金 13000 萬(wàn)元，上繳所得稅 萬(wàn)元，累計(jì)盈余資金 45 萬(wàn)元。 （二