【正文】 有較大物流量產(chǎn)生，可利用和整合現(xiàn)有的物流資源。 綜上所述，擬選場址交通條件十分便利，具有高速公路、鐵路運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢，項(xiàng)目總體地質(zhì)狀況良好，水、電、通訊均有保障，適合作農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項(xiàng)目選址。 沙洋 屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫 ℃ ～ ℃ ，最冷月 1月平均氣溫 ℃ ～ ℃ ，極端最低氣溫－ ℃ ，最熱月 7 月平均氣溫 32℃ ～ ℃ ，極端最高氣溫℃ ， ≥ 10℃ 積溫 5745℃ ～ 6693℃ ； 年 均 降 水 量— 、 無 霜 期 262d— 317d ， 年 日 照 時 數(shù)~。 C、 農(nóng)業(yè)土壤。 （ 3）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)條件 2021 年，三明市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。 沙洋 具有獨(dú)特的交通區(qū)位優(yōu)勢：鷹廈鐵路、 205國道、沙溪河航運(yùn)、福銀高速公路和即將動工的向莆快速鐵路橫貫全境 ，縣內(nèi)有 3 個互通口； 300噸級的貨輪可直達(dá)福州馬尾港；即將動工的向莆快速鐵路在 沙洋 設(shè)立連軌站；興建中的三明（ 沙洋 ）機(jī)場距城區(qū)僅 3 公里， 2021年內(nèi)即可通航；規(guī)劃中的泉三高速公路將于 2021年底開通，沙廈高速公路也將在“十一五”期間建成。 12 （ 3）郵電通訊：各種現(xiàn)代化電訊技術(shù)手段和設(shè)施在 沙 洋 發(fā)展較快，已具備適當(dāng)超前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。用于項(xiàng)目建設(shè)用地 平方米。 配送倉儲區(qū)：該區(qū)是農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)倉儲區(qū)，由通用倉庫及特種倉庫（冷藏庫）組成，建筑面積 41264 平方米。其中地下停車場由兩處組成，場地東側(cè)地下停車場4000 平方米（含地下人防工程 1100 平方米），西側(cè)地下停車場 4500平方米，地下停車場平時可供 251部車輛停放；地面停車場可停放車輛 128 輛，其中東側(cè) 40 輛，西側(cè) 88輛。 展示拍賣功能。儲存農(nóng)產(chǎn)品，客戶通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開展，同時盡可能降低庫存占壓資金。 裝卸搬運(yùn)功能：配送區(qū)應(yīng)配備裝載、卸載、提升、運(yùn)送等裝卸托運(yùn)機(jī)械，以提高作業(yè)效率，減少作業(yè)對產(chǎn)品的損毀。利用市場信息靈的特點(diǎn)，組織有關(guān)力量抓好農(nóng)產(chǎn)品的技術(shù)研發(fā)， 包裝加工，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的增值。 結(jié)算功能。 （ 2）根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及防火要求，將配送協(xié)作密切的建筑組織在一起，力求做到建筑布局合理，功能分區(qū)明確，在滿足配送流程要求的條件下，以方便配送為前提，盡量做到線路簡潔、流暢、符合配送程序。 （ 5）運(yùn)輸是生 產(chǎn)工藝流程的前奏和繼續(xù)，它是聯(lián)系各配送環(huán)節(jié)的紐帶，總圖布置中做到合理布人流、車流的運(yùn)輸線路，以利于配送 17 線路的暢順，減少能量消耗，確保交通運(yùn)輸安全。 并適當(dāng)安排與之相配套的道路、公共服務(wù)設(shè)施和綠地。 （ 3）配送倉儲區(qū)：布置于 沙洋 水南閩西北物流園 區(qū)內(nèi)，包括能用倉庫和高溫冷庫及配送間，由 8 座多層建筑組成。根據(jù)場地情況，本項(xiàng)目主出入口設(shè)于場地的南側(cè)，與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路相接。其中主干道為東西走向與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路相接，為物流進(jìn)出的主通道，道路紅線寬度為 15米；次干道道路紅線寬度為 7米，使項(xiàng)目區(qū)內(nèi)道路形成網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目總建筑面 積 71720 平方米（含地下停車場 19 8500 平方米），由高層及多層建筑物構(gòu)成。 建筑、制冷、動力等有關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)資料。 （三）給水 用水量預(yù)測 用水量預(yù)測表 用水名稱 用水標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積㎡ 日最高用水量 備 注 生活用水 8L/㎡ 63220 505 噸 道路沖洗 2 L/㎡ 16215 32 噸 綠 化 L/㎡ 8221 25 噸 按 2 次 /日 未預(yù)見用水 56 噸 按上述總量10%計(jì) 合 計(jì) 618 噸 消防用水：室外消防用水量標(biāo)準(zhǔn) 20 升／秒，室內(nèi)消防用水量標(biāo) 21 準(zhǔn)： 20 升／秒。 雨水經(jīng)收集后經(jīng)排水溝直接排入市政雨水管網(wǎng)。 供電電源 本項(xiàng)目供電電源擬由附近城市電網(wǎng)供電。 三、系統(tǒng)功能 通訊自動化系統(tǒng) 引入市政通信光纜進(jìn)入總光端機(jī)房，各專業(yè)倉儲配送區(qū)及配套服務(wù)用房等各單位各設(shè)分光端機(jī)房，使通訊光纜形成網(wǎng)絡(luò)。 安全防范系統(tǒng) 各主要出入口處監(jiān)視的通道、重要場 所設(shè)置監(jiān)控?cái)z像機(jī)，同時設(shè)置總監(jiān)控中心，重要建筑設(shè)置分監(jiān)控中心，系統(tǒng)采用矩陣切換網(wǎng)絡(luò)，電視信號可在多媒體電腦上顯示，重要機(jī)房設(shè)獨(dú)立分控系統(tǒng)。 四、防雷接地及電氣保護(hù) 23 本工程屬三類防雷建筑，其防雷設(shè)計(jì)在屋頂設(shè)避雷帶作接 閃器，柱內(nèi)主筋作為引下線。 五、消防 （一）編制依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ16－ 87； 《工業(yè)總平面設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50187－ 93； 《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GBJ232－ 82； 國家標(biāo)準(zhǔn)《滅火器規(guī)范》。 （ 2）配電室按建筑耐火一級設(shè)計(jì)，房門為防火門向外開啟，配電室按規(guī)范設(shè)置輕型滅火器。消火栓接口設(shè)置間距小于 120米進(jìn)行布置。車輛進(jìn)出道作為補(bǔ)充進(jìn)風(fēng)的送風(fēng)口。 25 八、綠化 本項(xiàng)目綠化采取集中綠化與分散綠化相結(jié)合的形式進(jìn)行，集中綠化主要布置于場區(qū)道路兩側(cè)，建筑物周圍，分散綠化充分利用場區(qū)空地及拐角等不宜布置建筑的地方進(jìn)行。無重要建構(gòu)筑物、文物，非基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。項(xiàng)目由展示拍賣區(qū)、物流配送中心及辦公服務(wù)區(qū)、物流倉儲區(qū)等功能區(qū)組成。 二、采取主要節(jié)能措施 （一）建筑節(jié)能措施 盡量避免布置東西向的建筑物，盡量避免在東西向外墻面上設(shè)置窗戶。 利用通風(fēng)、水體和綠化改善氣候，以節(jié)約能源。 利用移相電容器實(shí)現(xiàn)無功功率補(bǔ)償。 （三）其它 各使用單元水、電線路上設(shè)置計(jì)量儀表，做到科學(xué)管理，合理使用能源。 本項(xiàng)目屬農(nóng)產(chǎn)品物流配送企業(yè)，在其施工及建成后的生產(chǎn)過程中均不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生大的影響。 生活污水和雨水、糞便污水，生活污水經(jīng)處理后排放，雨水直接排放，糞便污水經(jīng)三級化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。 32 第九章 勞動衛(wèi)生、安全生產(chǎn) 一、編制依據(jù) 《生產(chǎn)過程安全衛(wèi)生要求總則》； 《輕工勞動保護(hù)條例》； 《工業(yè)企業(yè)采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)劃》。 三、勞動安全 本工程在工藝流程、設(shè)備配套選型、測控儀表等設(shè)計(jì)過程中均應(yīng)考慮安全生產(chǎn)的有關(guān)措施： 用電安全措施 配電盤與墻壁間距不小于 米，所有的電氣設(shè)備均有良好的接零保護(hù)系統(tǒng)。 33 第十章 組織機(jī)構(gòu)及勞動定員 一、組織機(jī)構(gòu) 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心按現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)作，公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、研發(fā)中心、檢測中心、綜合管理部、信息部、市場部、配送中心、公關(guān)事業(yè)部、保安部等職能部室，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對公司各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，機(jī)構(gòu)設(shè)置見下圖： 二、勞動定員 按照人員一 專多能、一人多職的原則，人員編制如下表： 辦公室 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 研發(fā)中心 檢測中心 綜合管理部 市場部 配送中心 公關(guān)事業(yè)部 保安部 信息部 34 物流中心人員編制表 序號 崗 位 編 制 備 注 1 總經(jīng)理 1 2 副總經(jīng)理 2 3 辦公室 3 4 財(cái)務(wù)部 2 5 研發(fā)中心 7 6 檢測中心 8 7 綜合管理部 8 8 信息部 3 9 市場部 7 10 配送中心 10 11 公關(guān)事業(yè)部 3 12 保安部 6 合 計(jì) 60 35 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 該項(xiàng)目擬于 2021 年 2 月前完成所 有項(xiàng)目的前期工作，工程建設(shè)期限為 2 年，其實(shí)施進(jìn)度安排如下： 2021 年 8 月 完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及審批 2021 年 12 月 完成初設(shè)及審批 2021 年 2 月 完成各項(xiàng)施工準(zhǔn)備并動工建設(shè) 2021 年 2 月 竣工 第二節(jié) 工程建設(shè)招投標(biāo) 本項(xiàng)目建設(shè)符合《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》中規(guī)定的進(jìn)行招投標(biāo)工程建設(shè)項(xiàng)目，依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定， 該項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)。 36 第十二章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算依據(jù) 一、福建省 沙洋 建筑安裝工程概算預(yù)算定額、建筑材料價格。 第二節(jié) 投資估算 本項(xiàng)目投資估算內(nèi)容包括：土地費(fèi)用、建安工程、給排水、供配電、公共設(shè)施、道路、綠化等其它輔助工程及各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排及投資規(guī)模，該項(xiàng)目投資資金擬按以下方案籌措： 企業(yè)自籌 5711 萬元； 銀行貸款 13000萬元，利率按 %計(jì)。 項(xiàng)目總建筑面積 133333萬平方米，其中可出租部分面積 50523平方米。 維修費(fèi)按折舊的 20%提取。 固定資產(chǎn)折舊及攤銷 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 18711萬元，其中土建及設(shè)施費(fèi)用（含預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息） 14297 萬元，按綜合折舊年限 30 年計(jì)算，殘值率5%，則年折舊額 。 管理費(fèi)用： （ 1）按規(guī)定應(yīng)提取的費(fèi)用：養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、住房公積金、工傷計(jì)生統(tǒng)籌、工會經(jīng)費(fèi)等，這些費(fèi)用按工資總額的 %計(jì)提。 經(jīng)測算，本項(xiàng)目正常年的總成本費(fèi)用 ，其經(jīng)營成本 43 。 租金收入 本項(xiàng)目檔口、倉儲倉庫等用房以出租形式經(jīng)營，可出租面積按地面總建筑面積扣除公廁面積后的 80%計(jì)算為 50523 平方米，其中：經(jīng)營檔口可出租面積為 18360平方米；倉儲倉庫可出租面積為 24750平方米；冷庫可出租面積為 2880 平方米；其他經(jīng)營管理用房可出租面積為 4533 平方米。 44 經(jīng)上述測算，本項(xiàng)目正常年經(jīng)營收入為 。 三、利潤總額及分配 利潤總額為收入扣除總成本費(fèi)用和營業(yè)稅后的余額，正常年利潤總額為 萬元，所得稅按稅后利潤的 25%計(jì)征，公積金按可分配利潤的 10%計(jì)。 現(xiàn)金流量分析表明，該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 11%，投資回收期 （含建設(shè)期 2 年）。借款償還計(jì)算見附表五。從分析中的敏感度系數(shù)可知， 46 項(xiàng)目的營業(yè)收入和建設(shè)投資的變化為最敏感因素，為此，在項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營過程中，應(yīng)注意做好投資控制，同時加強(qiáng)經(jīng)營策略研究，提高營運(yùn)水平，以 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營的效益最大化。 第四節(jié) 社會效益定性分析 一方面，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可為國家創(chuàng)稅 萬元（含所得稅）。 總成本費(fèi)用估算表 附表 1 單位：萬元 序 年 份 經(jīng) 營 期 號 項(xiàng) 目 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14~20 21 22 1 水費(fèi) 2 電費(fèi) 3 工資及福利費(fèi)用 4 管理費(fèi)用 5 維修費(fèi) 6 經(jīng)營成本 7 土地?cái)備N費(fèi) 8 其它攤銷 0 9 折舊費(fèi) 48 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 11 總成本費(fèi)用 12 固定成本 13 可變成本 49 利潤及利潤分配表 附表 2