【正文】 維修性、設(shè)備的安全性和操作性，選用運(yùn)行效益高，節(jié)約能源，環(huán)保無污染的設(shè)備。采用磚混結(jié)構(gòu)，內(nèi)外墻均為 240mm 厚燒結(jié)多孔磚墻，外窗為單框雙玻塑鋼窗，樓地面鋪防滑地磚，內(nèi)門為木門，外門為白鋼框不銹鋼門，外墻刷涂料，屋面設(shè)聚苯乙烯泡沫塑料板保溫，APP 卷材防水。職工餐廳及宿舍建筑面積 11200 平方米，長度 100 米，寬度 28 米，四層，一層層高 4m，其余樓層高 。住宿條件達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)客房 1000 間（25 平米一房間） ，餐飲種類包括南北菜肴。鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁，現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、柱。31 / 82 土建工程方案 主要建（構(gòu)）筑物建筑結(jié)構(gòu)特征倉庫建筑面積 110500 平方米，均為單層輕鋼結(jié)構(gòu)建筑，高度?？傮w設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)功能與城市規(guī)劃相結(jié)合，功能適當(dāng)超前的原則。29 / 82（6）生活服務(wù)：提供吃住、購物、娛樂、醫(yī)療等建設(shè)服務(wù)。（2）設(shè)立工商稅收服務(wù)窗口：在物流中心設(shè)立工商稅收服務(wù)窗口，辦理各種經(jīng)營執(zhí)照，方便入園企業(yè)和運(yùn)輸戶納稅。（2）提供對(duì)各種線路資源的支持，使電話交換與計(jì)算機(jī)系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合。功能通過聲訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等多種渠道為客戶提供產(chǎn)品、車輛信息、28 / 82物流配送業(yè)務(wù)辦理等的全程咨詢、查詢服務(wù)。（3）采用安全可靠、快捷的裝運(yùn)設(shè)備，減輕勞動(dòng)強(qiáng)度。功能（1）出入庫產(chǎn)品檢測(cè)、檢驗(yàn)、計(jì)量。管理服務(wù)（1）場(chǎng)區(qū)所有倉儲(chǔ)庫全部實(shí)行全自動(dòng)安防監(jiān)控和現(xiàn)代化經(jīng)營管理，建立完善的電腦貯存資料檔案，建設(shè)區(qū)域性農(nóng)副產(chǎn)品及物流信27 / 82息服務(wù)平臺(tái)，設(shè)計(jì)流暢的專業(yè)倉儲(chǔ)運(yùn)輸線路，配備必要的機(jī)械設(shè)備，以減輕工人勞動(dòng)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化、信息化，提高工作效率。因此本項(xiàng)目物流配送中心將采用專業(yè)（第三方）物流公司的經(jīng)營模式，以做到專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作。哪個(gè)環(huán)節(jié)需要由第三方物流公司完成，主要取決于企業(yè)自身的軟硬件能力和社會(huì)的物流服務(wù)能力。綜合性物流公司則是上述兩種運(yùn)營模式的結(jié)合。是貨物的生產(chǎn)或銷售等企業(yè)為集中精力增強(qiáng)核心競(jìng)爭能力，將其物流業(yè)務(wù)以合同的方式委托于精心選擇的專業(yè)物流公司（3PL）運(yùn)作?，F(xiàn)代物流是將物品的運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、流通加工、包裝、配送、信息處理等基本功能有機(jī)結(jié)合，使“物流” 、 “信息流” 、 “資金流”融合于一體，實(shí)現(xiàn)物流成本的最低化。其中：大型農(nóng)副產(chǎn)品集散存儲(chǔ)倉庫 12 棟共60000 平方米，中型農(nóng)副產(chǎn)品集散存儲(chǔ)倉庫 20 個(gè)共 40000 平方米，小型工業(yè)產(chǎn)品集散存儲(chǔ)倉庫 15 個(gè)共 9000 平方米，冷凍倉庫 3 個(gè)共1500 平方米，辦公大樓 26000 平方米，多功能賓館 29100 平方米，職工餐廳及宿舍 11200 平方米，生活超市 3000 平方米，個(gè)體物流公司加盟用房 300 間共 11850 平方米，輔助用房（含公廁 10 座共 800平方米、配電房、水泵房、鍋爐房和門衛(wèi)室 4 個(gè)）2500 平方米。通訊：電信、網(wǎng)通固話均可接入園區(qū)；聯(lián)通公司通訊樞紐大樓23 / 82設(shè)在園區(qū)。 公用設(shè)施條件項(xiàng)目所在地位于****工業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，完全能滿足項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營的需要。2022 年 5 月 28 日，西安至****高速公路全線貫通。 公路：****市內(nèi)有國道 31210 穿境而過。航空：****飛機(jī)場(chǎng)位于城西的五里鎮(zhèn)，距市中心約 17 公里，每周有從****直達(dá)西安的航班。全市無霜期210—270 天，平均 8 個(gè)月以上。 水文氣象條件****市屬亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，無霜期長。秦嶺主脊橫亙于北，一般海拔 2500 米左右；大巴山主梁蜿蜒于南，一般海拔 2400 米左右；鳳凰山自西向東延伸于漢江谷地和月河川道之間，形成“三山夾兩川”地勢(shì)輪廓，漢江谷地平均海拔 370 米左右。****以漢江為界，分兩大地域，北為秦嶺地區(qū)，南為大巴山地區(qū)，以漢水—池河—月河—漢水為秦嶺和大巴山的分界，其地貌呈現(xiàn)南北高山夾峙，河谷盆地居中的特點(diǎn)。列入當(dāng)年開工、續(xù)建、竣工、前期的“四個(gè)十”工業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃如期實(shí)現(xiàn)。省政府已將月河川道列為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。全市最高海拔 米(秦嶺東梁)，最低海拔 170 米(白河縣漢江出境處)，海拔高低相對(duì)差為 米。49′、東經(jīng) 108176。項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成不利影響，也不涉及移民安置及搬遷。本項(xiàng)目將實(shí)施品牌化策略，以“保證質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的經(jīng)營方針，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，逐步創(chuàng)立企業(yè)品牌，以服務(wù)創(chuàng)牌，以品牌創(chuàng)銷路，謀發(fā)展。****工業(yè)園區(qū)及****市眾多輕重工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)原料輸入、產(chǎn)品輸出及企業(yè)間的資源配送等，都充分的說明了物流業(yè)在此有著廣闊的市場(chǎng)。園區(qū)突出秦巴生物資源開發(fā)的比較優(yōu)勢(shì)，企劃、營造****生物醫(yī)藥工業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)知名度，打造知名品牌企業(yè)。全市中藥材野生分布十分廣泛，歷史上傳統(tǒng)出口的藥材有杜仲、黨參、川牛膝、銀耳、銀花、桃仁、柴胡等，主銷香港及東南亞。中藥業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成為我國的高成長行業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。政府在“十一五計(jì)劃”中將現(xiàn)代中藥劃為重點(diǎn)發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，指出今后 5 至 10 年是中藥行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，要積極推進(jìn)中藥現(xiàn)代化進(jìn)程。富硒糧油產(chǎn)品、富硒干鮮果、富硒方便食品、富硒食用菌等一批富硒產(chǎn)品也逐步由小規(guī)模開發(fā)向?qū)I(yè)化、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，****市一批富硒食品加工龍頭企業(yè)正在逐步發(fā)展壯大，硒蛋白多糖、富硒多元素營養(yǎng)液、富硒蠶蛹氨基酸口服液等高技術(shù)含量的富硒深加工產(chǎn)品和富硒中藥材正在加快開發(fā)研究并取得了較好進(jìn)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市現(xiàn)已開發(fā)經(jīng)營富硒產(chǎn)品 30 個(gè)，產(chǎn)值總額 億元，有 32 個(gè)企業(yè)從事富硒產(chǎn)品生產(chǎn)。硒能減輕化學(xué)致癌物、農(nóng)藥和間接致癌物的毒副等作用，是對(duì)抗污染的“天然解毒劑” 。 主要物流品種及市場(chǎng)分析本項(xiàng)目借****工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)及****市富硒農(nóng)副產(chǎn)品、道地14 / 82中藥材種植及加工等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機(jī)，整合地域資源，及****工業(yè)園區(qū)工業(yè)原輔材料運(yùn)輸，做大做強(qiáng)現(xiàn)代化第三方物流產(chǎn)業(yè)，以農(nóng)副產(chǎn)品、中藥原藥及工業(yè)原輔材料為主要物流品種。一大批知名的第三方物流企業(yè)消失，一批巨型的物流大集團(tuán)在整合過程中迅速發(fā)展壯大，市場(chǎng)集中度明顯提升。在競(jìng)爭模式上主要體現(xiàn)在成本與價(jià)格競(jìng)爭，而對(duì)第三方物流所帶來的供應(yīng)鏈增值效應(yīng)關(guān)注不夠，低水平的過度競(jìng)爭成為我國第三方物流發(fā)展的瓶頸問題，大家在行業(yè)中可能都感覺到這種競(jìng)爭壓力。以制造業(yè)為例，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查，我國內(nèi)資企業(yè)平均使用倉儲(chǔ)面積大約是 萬平方米，平均自有倉儲(chǔ)面積 萬平方米，租用的倉儲(chǔ)面積是 萬平方米，分別是外資企業(yè)的 倍、 倍和 倍，也就是說我們的外包明顯不足。一方面中國日趨成為全球制造業(yè)的中心，進(jìn)入中國的先進(jìn)制造業(yè)和分銷業(yè)產(chǎn)生高端的物流需求，第三方物流需求主要集中在外資領(lǐng)域。同時(shí)，第三方物流在中國已經(jīng)有了大約十年的探討過程和發(fā)展過程，在全球經(jīng)濟(jì)一體化影響下，中國正在成為第三方物流發(fā)展最迅速的國家之一。一個(gè)國家第三方物流發(fā)展水平代表著本國物流的發(fā)展進(jìn)程。物流技術(shù)設(shè)備加快更新?lián)Q代，物流信息化建設(shè)有了突破性進(jìn)展。全社會(huì)物流總費(fèi)用與 GDP 的比率，由 2022 年的 %下降到 2022 年的 %，物流費(fèi)用成本呈下降趨勢(shì)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的提高。10 / 82第三章 市場(chǎng)分析及經(jīng)營策略 物流業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 我國物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)入 21 世紀(jì)以來，我國物流業(yè)總體規(guī)?？焖僭鲩L，服務(wù)水平顯著提高，發(fā)展的環(huán)境和條件不斷改善，為進(jìn)一步加快發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。有專家認(rèn)為，物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣、吸納就業(yè)人數(shù)多、拉動(dòng)消費(fèi)作用大。物流業(yè)是一個(gè)新興的，而且是生產(chǎn)性的服務(wù)業(yè)，涉及國民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支撐。 ”國家一系列政策、法規(guī)的貫徹執(zhí)行，必將為供銷——這一立足農(nóng)村、適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制的組織，在促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民奔小康方面充分發(fā)揮其獨(dú)有優(yōu)勢(shì)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間。本項(xiàng)目利用**********有限公司現(xiàn)有的行業(yè)資源，整合省、市、縣和基層供銷環(huán)節(jié)的農(nóng)資經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)，建設(shè)以現(xiàn)代物流配送中心為重點(diǎn)的農(nóng)資物流經(jīng)營服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，有利于加快農(nóng)村商品流通業(yè)的發(fā)展，構(gòu)建高效率低成本的現(xiàn)代農(nóng)資物流體系，為強(qiáng)化我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭力做出貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 是加快農(nóng)村流通業(yè)發(fā)展的需要農(nóng)村流通業(yè)是全社會(huì)流通業(yè)的重要組成部分，也是制約整個(gè)社會(huì)流通業(yè)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。倉儲(chǔ)、配送設(shè)施現(xiàn)代化水平不斷提高，一批區(qū)域性和專業(yè)性的物流中心正在形成，物流技術(shù)設(shè)備更新?lián)Q代加快，物流信息化建設(shè)有了突破性進(jìn)展。7 / 82物流發(fā)展水平顯著提高傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、貨代企業(yè)實(shí)行功能整合和服務(wù)延伸，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型；一些制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)開始采用現(xiàn)代物流管理理念、方法和技術(shù)，實(shí)施流程再造和服務(wù)外包；一批新興的物流企業(yè)迅速成長，形成了多種所有制、多種服務(wù)模式、多層次的物流企業(yè)集群。****省政府在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中專門強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)和管理手段，促進(jìn)交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、流通加工、物流信息、包裝、搬運(yùn)裝卸、區(qū)域分撥和配送等物流環(huán)節(jié)的有機(jī)結(jié)合，形成供應(yīng)鏈，提高物流業(yè)競(jìng)爭力和現(xiàn)代化水平。并于 2022 年 3月 10 日公布了《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》（國發(fā)〔2022〕8 號(hào)） ，這是繼 2022 年 3 月“十一五”規(guī)劃正式確立現(xiàn)代物流的產(chǎn)業(yè)地位之后，國家政府推動(dòng)我國物流業(yè)發(fā)展又一重大措施，是我國現(xiàn)代物流業(yè)深入發(fā)展的重要標(biāo)志。另外，國家發(fā)改委于 2022 年 12 月 25 日公開征求對(duì)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022 年本） 》 （征求意見稿）的意見。因此，本項(xiàng)目是可行的。4 / 82生存能力分析顯示本項(xiàng)目不會(huì)依賴短期融資來維持運(yùn)營，財(cái)務(wù)生存能力尚可。資金來源為：建設(shè)單位自籌 6000 萬元，占總投資的 24%，申請(qǐng)銀行貸款10000 萬元，占總投資的 40%，社會(huì)融資 5000 萬元，占總投資的 20%，申請(qǐng)扶持 4000 萬元，占總投資的 16%。公用工程公用工程建設(shè)主要包括給排水工程、供電工程及供熱工程。 項(xiàng)目概況 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地址位于****工業(yè)園區(qū)，位于****大道以北（西康高速汽車站對(duì)面） ，與 316 國道以東西康高速、十天高速出站口接臨，項(xiàng)目區(qū)交通十分便利。 報(bào)告編制依據(jù) 《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)現(xiàn)代物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》 （國發(fā)〔2022〕8 號(hào)） ； 《****省“十一五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》 ； 《****省物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實(shí)施方案》 ；國家有關(guān)部門關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制內(nèi)容要求；2 / 82項(xiàng)目調(diào)研收集的有關(guān)資料； 報(bào)告研究內(nèi)容本報(bào)告的宗旨是分析、論證****現(xiàn)代物流配送中心建設(shè)項(xiàng)目的可行性，具體內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)的背景及重要意義、需求分析、建設(shè)地址和建設(shè)條件、功能設(shè)計(jì)、建設(shè)方案、土地利用與節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目涉及的職業(yè)安全衛(wèi)生消防、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源配置與培訓(xùn)、項(xiàng)目管理和實(shí)施進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等內(nèi)容。其中：大型農(nóng)副產(chǎn)品集散存儲(chǔ)倉庫 12 棟共 60000 平方米，中型農(nóng)副產(chǎn)品集散存儲(chǔ)倉庫 20 個(gè)共40000 平方米，小型工業(yè)產(chǎn)品集散存儲(chǔ)倉庫 15 個(gè)共 9000 平方米，冷凍倉庫 3 個(gè)共 1500 平方米，辦公大樓 26000 平方米，多功能賓館29100 平方米，職工餐廳及宿舍 11200 平方米，生活超市 3000 平方米，個(gè)體物流公司加盟用房 300 間共 11850 平方米，輔助用房（含公廁 10 座共 800 平方米、配電房、水泵房、鍋爐房和門衛(wèi)室 4 個(gè)）3 / 822500 平方米。 投資估算及資金來源經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 25000 萬元，其中建設(shè)投資 萬元，建設(shè)期利息 萬元，鋪底流動(dòng)資金 750 萬元。項(xiàng)目總投資收益率為 %；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為%（所得稅前）和 %（所得稅后） ，高于本項(xiàng)目設(shè)定的基準(zhǔn)值；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（所得稅前）和 萬元（所得稅后） ，均大于零；全部投資投資回收期（pt）為 年（所得稅前）和 年（所得稅后） 。 研究結(jié)論及建議 主要結(jié)論****現(xiàn)代物流配送中心建設(shè)項(xiàng)目符合中央和省、市政府物流產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，項(xiàng)目建設(shè)方案合理，進(jìn)度計(jì)劃的安排比較適宜，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)顯示本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)角度分析經(jīng)濟(jì)可行；并具有良好的社會(huì)效益。在鼓勵(lì)類第二十五類行業(yè)——其他服務(wù)業(yè)中第 2 條中指出：“糧食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的現(xiàn)代化倉儲(chǔ)等物流設(shè)施建設(shè) ”，其內(nèi)涵明確了倉儲(chǔ)物流業(yè)建設(shè)屬于鼓勵(lì)類行業(yè)。2022 年 2 月 25 日，經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過了《現(xiàn)代物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃綱要》 （以下簡稱《規(guī)劃綱要》 ） 。 ****省產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)《****省人政府關(guān)于加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》 （陜政發(fā)[2022]44 號(hào)） ， 《****省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好現(xiàn)代物流建設(shè)項(xiàng)目工作的通知》 （陜發(fā)改經(jīng)貿(mào)〔2022〕224 號(hào)） ，都明確鼓勵(lì)現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)業(yè)的發(fā)展。 ****省物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和條件現(xiàn)狀為項(xiàng)目發(fā)展奠定了基礎(chǔ) 近年來，****省物流業(yè)呈現(xiàn)出如下的特點(diǎn)：物流業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大2022 年，****省全社會(huì)