【正文】 和森林植被的生長與繁衍，是建設(shè)糧經(jīng)基地、速生豐產(chǎn)林基地與畜牧業(yè)養(yǎng)殖基地的理想地點之一。某農(nóng)業(yè)土壤有7個土類19個亞類49個土屬，土壤類型以紅壤、黃紅壤、黃壤為主，山地土壤絕大多數(shù)土層較深厚，有機質(zhì)較豐富，物理性狀良好，水肥和水熱條件較好，有利于森林植被生長；耕作土壤適宜性強，水熱條件好，有利于糧經(jīng)作物的豐產(chǎn)栽培。：：，形成以第二產(chǎn)業(yè)為主、第一第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)發(fā)展的結(jié)構(gòu)。隨著向莆鐵路站場、三明機場、沙溪航運碼頭等集中位于某城南的一系列重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，某作為全國百個重要綜合交通樞紐之一、全省四個重要綜合交通樞紐之一的地位正日益凸顯，這將成為今后某經(jīng)濟社會發(fā)展中最大的競爭優(yōu)勢。綜上所述，本項目建設(shè)的基本條件已具備，有利于項目的實施建設(shè)。項目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容擬定如下：本項目功能配置主要包括：農(nóng)產(chǎn)品展示、拍賣區(qū)區(qū)、研發(fā)配送服務(wù)區(qū)、倉儲配送區(qū)。配送中心及服務(wù)區(qū)：該區(qū)由配送中心、信息中心、檢驗檢測中心、電子商務(wù)平臺、研發(fā)中心、管理用房及生活配套服務(wù)等組成，總建筑面積13250平方米，由一座多層建筑組成。農(nóng)產(chǎn)品配送中心的建設(shè)是實現(xiàn)這一目標的重要建設(shè)內(nèi)容，為此，本配送中心的建設(shè)將以多功能、社會化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化為主要特征，其主要功能定位為：以公路、鐵路運輸為主，提供公路、鐵路多式聯(lián)運一體的市一級的農(nóng)產(chǎn)品配送區(qū)?，F(xiàn)貨交易不直接賣給終端個人消費者，而是對市外、省外的客戶和本市各生鮮超市、賓館、酒店、機關(guān)學校、企事業(yè)單位食堂等客戶。運輸、配送功能：配送中心首先應(yīng)該負責為客戶提供所需的運輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運輸作業(yè)，在規(guī)定的時間內(nèi)將客戶的產(chǎn)品運抵目的地，除在交貨里需要客戶配合外，整個運輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由配送區(qū)負責組織，以盡可能方便客戶。對進入的農(nóng)產(chǎn)品進行產(chǎn)品安全檢測，為下游客戶提供安全、健康的無害農(nóng)產(chǎn)品。計算機應(yīng)成為配送中心的主要工作手段，將物流作業(yè)中各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的信息進行定時采集、分析、傳遞，并向客戶提供各種作業(yè)的明細咨詢信息。二、總圖、運輸（一）場地概況擬建場址地位于某水南閩西北物流園區(qū)范圍內(nèi)，場地占地200畝，呈方形。（3）建筑物應(yīng)盡量采取南北朝向布置，利于通風、采光。（7）根據(jù)場地情況合理分區(qū)，做到系統(tǒng)分明，布置整齊，在適用經(jīng)濟的前提下注意場區(qū)的美觀，做好綠化、美化、創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。根據(jù)擬建場地狀況及各功能區(qū)的要求，配送中心的空間布局方案擬定如下：（1）展示、拍賣中心：布置于閩西北物流園區(qū)內(nèi)地塊，由一座多層建筑構(gòu)成。場地排雨水坡度為5‰，場地雨水匯入道路邊溝，最后排入市政排水管網(wǎng)內(nèi)。根據(jù)建設(shè)規(guī)模項目區(qū)道路路網(wǎng)采用網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)形式。項目僅考慮項目區(qū)內(nèi)垂直運輸用設(shè)備，本項目共設(shè)置16臺電梯。其各主要建筑物建筑面積見下表。（二）編制范圍本工程給排水編制范圍為場區(qū)的室內(nèi)、外給排水工程，根據(jù)該工程的使用性質(zhì)，給水主要為場區(qū)的消防、道路、綠化用水及生活用水等。排水排水包括生活污水和雨水，采用雨污分流制。（二）供電負荷等級、容量本工程用電設(shè)備中冷庫供電及消防設(shè)備供電屬于二級負荷，其余設(shè)備屬于三級負荷。配電所高壓母線采用單母線不分段，低壓母線采用單母線分段，兩臺變壓器分列運行，手動聯(lián)絡(luò)。信號傳輸采用全屏對絞電纜，使之形成結(jié)構(gòu)化綜合布線網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)內(nèi)外電話、傳真、會議、電視、可視圖文、數(shù)據(jù)傳輸及遠程通訊等自動化，形成集通訊自動化、辦公自動化、機電設(shè)備自動化的智能化交流中心。火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求，交易大廳等部份須設(shè)置智能型煙感及溫感火災(zāi)自動探測報警等設(shè)施，主機設(shè)在消防控制室。本工程低壓系統(tǒng)采用TN－C－S接地型式，變壓器低壓中性點直接接地。室外消火栓間距不大于120m。用水量按一處著火，火災(zāi)延續(xù)2小時計算消防貯水量。六、通風本項目地下人防工程（平時兼做車庫）需設(shè)置機械通風系統(tǒng)。七、電子商務(wù)平臺根據(jù)項目功能要求，其主要功能為以內(nèi)部大容量數(shù)據(jù)傳輸、交互多媒體通信及與internet連接實現(xiàn)電子商務(wù)，因此需采用internet/intranet技術(shù)，用防火墻與internet相連，構(gòu)成一個開放分布及動態(tài)的多媒體交流環(huán)境?？偩G化面積8221m2，％。二、土地開發(fā)原則土地開發(fā)力求挖填方平衡、減少運土工程量及運輸污染；場地平整后，應(yīng)滿足排污管道污水重力自流至市政排污管網(wǎng)的最小坡度要求，并滿足地表水工程的排放要求；場地平整后，幾個出入口標高、轉(zhuǎn)變半徑應(yīng)符合城市道路交通規(guī)范要求；所回填的地塊堅固、硬實，地面平整、土層內(nèi)無易引起地面凹陷的植物根、莖等易腐爛物質(zhì)。詳見用地平衡表。利用新型材料和復合材料，提高圍護結(jié)構(gòu)的保溫、隔熱性能，提高外窗的保溫和氣密性。變電所設(shè)在負荷中心，以減少饋線能耗，提高供電質(zhì)量。公共走廊及樓梯間照明采用定時開關(guān)控制。第八章 環(huán)境保護本項目依據(jù)國家發(fā)展和改革委員會，國務(wù)院環(huán)境保護委員會發(fā)布的建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定和省開發(fā)建設(shè)環(huán)境影響報告表的要求采取環(huán)保措施。對上述可能對周圍環(huán)境造成影響的因素擬采取如下防治措施：施工期盡量避免夜間施工，建筑垃圾及時清運，做到文明施工。嚴格衛(wèi)生管理制度，加強生活垃圾管理，保護廠區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。生產(chǎn)人員要定期體檢，不能有傳染病或病菌攜帶者。動力及照明系統(tǒng)裝有漏電保護器以防觸電。二、招標組織形式擬采用委托招標形式三、招標方式采用公開招標方式進行。三、參考類似項目投資估算指標。詳見投資估算表。投資計劃及資金籌措表單位：萬元序號項目合計121.總投資18711107118000建設(shè)投資17777104877290建設(shè)期利息9342247102.資金籌措18711107118000自有資金571147111000銀行貸款1300060007000投資估算表單位:萬元序號項目名稱建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容單價投資額備注一工程費用135871建筑工程12046(多層)建筑47090㎡1250元/m25886(高層)建筑13250m21600元/m22120冷庫2880 m21700元/m248地下室7400 m22500元/m21850地下人防工程1100 m22800元/m2308道路及地坪16215m2100元/m2162給排水工程71720m250元/m2359電力電信工程71720m265元/m2466消防71720m285元/m2610環(huán)保50綠化8221㎡50元/m241溪流改道210m1500元/m11場地整備及臨時設(shè)施費1352設(shè)備購置及安裝1541電梯及安裝246人梯、貨梯等暖通工程480信息系統(tǒng)80農(nóng)副產(chǎn)品檢測設(shè)備190研發(fā)及辦公設(shè)備200冷凍設(shè)備220地下人防設(shè)備50交通工具75二其它費用28731土地費用25萬元/畝22672建設(shè)單位管理費1363工程監(jiān)理費1504前期工作費320含勘設(shè)費三基本預(yù)備費1317四建設(shè)期利息934五建設(shè)項目總投資18711第十三章 效益分析第一節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及說明一、編制依據(jù)國家計委頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；國家現(xiàn)行的有關(guān)財稅規(guī)定；項目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。勞動定員60人，其中管理和技術(shù)人員20人，工作人員40人。電費：據(jù)估算，本項目用于市政設(shè)施、道路廣場、土地費用為2267萬元，按50年攤銷。經(jīng)計算。二、經(jīng)營收入、營業(yè)稅及附加（一）經(jīng)營收入本項目各項收入以目前某或其它地區(qū)相類似企業(yè)市場收費平均價確定，并根據(jù)某的中、遠期城市發(fā)展規(guī)劃，確定經(jīng)營收入的增長率。預(yù)計中心第三方物流代理等公共信息服務(wù)業(yè)務(wù)第一年可收入80萬元，前四年間每年以10%遞增，以后進入穩(wěn)定期。各年測算見附表二《》。四、財務(wù)盈利能力分析項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析見附表三。六、清償能力分析項目借款13000萬元，本項目清償能力按最大還款能力進行分析,既利用未分配利潤、折舊費攤銷費來償還貸款，（含建設(shè)期）。財務(wù)敏感性分析表序號不確定因素不確定因素變化率財務(wù)內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)基本方案11%1建設(shè)投資變化20%8%－20%14%2經(jīng)營成本變化20%10%－20%12%3銷售收入變化20%13%－20%9%由上分析可知，在各影響因素變化率在20%時，其財務(wù)內(nèi)部收益率變化不大，項目具有一定抗風險能力。綜上所述，從財務(wù)上看，項目的建設(shè)是可行的?？梢娫擁椖康慕ㄔO(shè)具有十分顯著的社會效益。另一方面，該項目的實施，還可為社會直接或間接帶來大量新增就業(yè)崗位，為緩解社會就業(yè)壓力做出一定的貢獻。第三節(jié) 財務(wù)評價結(jié)論財務(wù)分析表明，項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率達11%，（含建設(shè)期2年），（含建設(shè)期），本項目為大型農(nóng)產(chǎn)品物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，作為滿足市民生活消費必須的完善城市綜合配套功能的項目，其盈利能力和還貸能力是可以接受的。七、敏感性分析考慮項目實施過程中，一些不確定的因素變化，如投資增減，經(jīng)營成本的變動以及營業(yè)收入的升降，這些因素的變化，對財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期都會有不同程度的影響，本項目對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、經(jīng)營收入分別增減20%進行敏感性分析。當Ic=8%時，說明項目有一定的盈利能力。根據(jù)有關(guān)政策，本項目建成經(jīng)營后享受前兩年免征所得稅，其后三年減半征收所得稅的優(yōu)惠政策。各年經(jīng)營收入測算見《利潤及利潤分配表》。根據(jù)某目前經(jīng)營檔口及倉庫租賃費用行情及本項目的特點和規(guī)模，其租金擬定為：第一年租金，經(jīng)營檔口綜合價每月每平方米50元；倉儲倉庫綜合價每月每平方米25元；冷庫綜合價每月每平方米150元；其他經(jīng)營管理用房綜合價每月每平方米15元；預(yù)計營業(yè)后第一年經(jīng)營收入為2444萬元，前四年收入按10%遞增，以后進入穩(wěn)定期。經(jīng)測算。管理費用：（1）按規(guī)定應(yīng)提取的費用：養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、住房公積金、工傷計生統(tǒng)籌、工會經(jīng)費等，%計提。固定資產(chǎn)折舊及攤銷本項目固定資產(chǎn)投資18711萬元，其中土建及設(shè)施費用（含預(yù)備費、建設(shè)期利息）14297萬元，按綜合折