【正文】 結(jié)束語 以上項目可行性操作建議是在經(jīng)過市場調(diào)查的條件下臨時擬定的操作計劃，僅供參考；若屆時因項目籌備進(jìn)度或者其它不可抵抗原因可能造成開盤時間調(diào)整，營銷推廣方案也會因現(xiàn)實情況而有適當(dāng)?shù)钠睢：組合現(xiàn)代信息的傳播特點的不全面，尤其是報紙等，通常都要讀者綜合各處信息才能相互印證，得出結(jié)論，所以信息要在不同的媒體以不同的形式出現(xiàn)，有個合理的時間差和錯位，給人的印象是不謀而合，綜合起來，就會形成勢能了。比如，下一步建景觀，就可以炒這部分內(nèi)容，綠化、戶型等，在不遠(yuǎn)的一兩個月中促進(jìn)銷售，而不能炒作尚無可能的內(nèi)容。B：方式任何單獨作戰(zhàn)的方式都是脆弱的，無力的，要借助多方信息和兵力形成立體攻勢。A：意義炒作有其自己的功能和規(guī)律。D：公開強(qiáng)銷、持續(xù)期繼續(xù)深化綜合質(zhì)素之傳播，以其能帶給業(yè)主怎么樣一種好處的較短、強(qiáng)化銷售力。B：內(nèi)部認(rèn)購期全方位介紹建筑理念、配套設(shè)施、建筑規(guī)劃、建筑品質(zhì)、物業(yè)管理等，形成第一波認(rèn)購高潮。具體到本項目，就是通過塑造與傳播與眾不同的生活空間，以居住者的角度與目標(biāo)消費者的溝通，令其產(chǎn)生共鳴，進(jìn)而產(chǎn)生擁有欲，最終達(dá)到銷售目的。傳播策略A：通過對“西市場高品質(zhì)綜合社區(qū)”模式的傳播，將本項目塑造成一個獨具魅力的引領(lǐng)潮流的社區(qū)，感染消費者，從而推動消費者B：造夢。從某種層面上看，可以將地產(chǎn)開發(fā)的歷程分為三個階段，第一階段是硬件設(shè)施的比拼，只要體現(xiàn)在質(zhì)量上的好與壞，第二階段是服務(wù)，即軟件工夫上較量，只要體現(xiàn)在物管和設(shè)備功能上，第三階段上升為一個全新的層面，即樓盤理念主題的競爭。這種新的思路的結(jié)晶——創(chuàng)新理念，是一個項目的靈魂和統(tǒng)帥。本來，這些宣傳并沒有什么不對，但當(dāng)大家都說這些時，你就很難脫穎而出。這個新和奇，首先就是理念上的新和奇。短缺經(jīng)濟(jì)時代，人們關(guān)注的核心問題是“有”或者“無”，隨著商品不斷豐富，大伙的注意力逐漸集中到“好”與“壞”上，進(jìn)入買方市場后，當(dāng)一大批質(zhì)量水準(zhǔn)相差無幾的商品共存于市場時，個性化、差異化就成了消費者競相追逐的目標(biāo)。另一類就是思維層面的創(chuàng)新，主要指理念創(chuàng)新。開發(fā)商既要傾聽市場的理性訴求，又要傾聽市場的感性訴求，同時還要打造一種“全新的生活品質(zhì)”，這一轉(zhuǎn)變從根本上將“鋼筋水泥森林”提升到“社區(qū)景觀創(chuàng)新”的高度?？蛻糍徺I的并不是1/2英寸的鉆頭，如何建造房子和如何銷售房子并不重要，重要的是如何為生活在社區(qū)的業(yè)主構(gòu)建一種優(yōu)質(zhì)生活，優(yōu)質(zhì)生活不是來自鼠標(biāo)，也不能來自水泥，甚至不能來自簡單的鼠標(biāo)+水泥，而是來自開發(fā)式的社區(qū)服務(wù)。皮之不存，毛將焉附？R傳播中的幾點啟示現(xiàn)代新世紀(jì)的發(fā)展對自然與生態(tài)的破壞日益嚴(yán)重，生活在鋼筋水泥城堡的人，對景觀的渴求與呼喚，便成了開發(fā)商重點關(guān)注的問題。地產(chǎn)概念體現(xiàn)著項目的獨特價值和差異化特色，差異化不但是發(fā)展商的要求，也是一般購樓者的意愿，沒有誰喜歡雷同。第二，用來包裝的外衣。但真正能贏得買家歡心、賣樓賣得笑的樓盤又有幾個？R地產(chǎn)概念其必然出現(xiàn)主要基于兩點原因：第一，參與競爭和凸現(xiàn)項目價值。傳播中的地產(chǎn)概念與理念創(chuàng)新在變幻莫測的市場大戰(zhàn)中，住宅概念往往是決定成敗的關(guān)鍵所在。高保真的傳播來自于對信息傳播進(jìn)行合理的時段分配。1整合營銷傳播的概念和機(jī)會點?概念整合營銷傳播的核心原則和基本內(nèi)容是：?制造的是消費者確定想要購買的產(chǎn)品?需要制定的是消費者為滿足其心理價值所愿意付出的價格?首先考慮的是消費者如何能方便地購買產(chǎn)品，而不是固有的銷售渠道?企業(yè)與消費者進(jìn)行的是“雙向溝通傳播”，而不是單向的促銷?整合營銷傳播的流程它是逆向的，雙向溝通的模式，同時又是適應(yīng)于“差別化營銷”理念的：市場需求——消費者參與——媒介組織——項目或產(chǎn)品的傳播者?整合營銷傳播的機(jī)會點?我們對與傳播機(jī)會點的把握和設(shè)計，在宏觀層面上應(yīng)著眼于適應(yīng)當(dāng)前及未來社會文化思想的“熱點”和消費潮流?我們在開發(fā)、設(shè)計用于傳播的“概念”、“媒介產(chǎn)品”應(yīng)是具有顯著的差別性和個別性，即“與眾不同”?傳播策略應(yīng)體現(xiàn)“虛實結(jié)合”的原則高保真價值傳播：高保真的傳播不但重視樓盤的形象，更重視樓盤的內(nèi)涵。但是多以傳統(tǒng)的、單向的推廣傳播模式及手段為主，其競爭也是在較低層次上展開的。該項目在傳播策略中需要明確提出推廣主題，以及清晰的廣告思路，廣告階段的劃分，傳播工具的組合，廣告費的使用原則等諸多因素。此項服務(wù)必須鍥而不舍的堅持。專人送茶水、飲料專人提供孩童陪護(hù)看管現(xiàn)場免費專業(yè)裝修設(shè)計咨詢服務(wù)……環(huán)節(jié)C：售后——不舍的理念傳遞設(shè)立顧客檔案檢索系統(tǒng)詳細(xì)記錄顧客資料，以備隨時檢索并進(jìn)行跟蹤，特別是一些重要的日子：如客戶的生日、公眾節(jié)日、項目新的重大舉措等，均可以電話拜訪，寄心意卡、寄發(fā)某些資料等，或者親自拜訪。讓消費者感覺是“置業(yè)顧問”的服務(wù)而非“售樓人員”的推銷。項目銷售體系建設(shè)與提升項目銷售體系建設(shè)與提升：CS體系以顧客滿意為核心的銷售理念，應(yīng)該貫穿始終。簡而言之，就是保持產(chǎn)品的創(chuàng)新功能。三是促銷不應(yīng)只著眼于手頭存貨的銷售，要為整個項目的推廣造勢。其策劃重點在于促銷技巧的組合，以強(qiáng)有力的銷售保證銷售的零庫存。另一方面為重新開盤進(jìn)行部署。策略C：封盤期間保持知名度長達(dá)數(shù)個月的封盤對勢頭正旺的銷售勢必造成影響，但不等于停滯不前。二是注意購買的積蓄與釋放周期，采用波次進(jìn)攻策略。此時的策劃重點在于掌握銷售節(jié)奏，利用各種賣點的組合與轉(zhuǎn)移，多種銷售渠道共用，對目標(biāo)市場發(fā)動波次進(jìn)攻。我司建議采用低價入市，即選擇項目中景觀、位置等較遜一線的單位，在入市時以較低價位強(qiáng)攻市場，吸引買家注意，形成開盤旺勢。這需要通過造勢來實現(xiàn)。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭取一炮而紅，否則項目再有前景，也可能難以為繼，中途夭折。整合營銷戰(zhàn)略組合：整合營銷戰(zhàn)略組合包括廣告戰(zhàn)略、促銷戰(zhàn)略及關(guān)系傳播戰(zhàn)略。因此，公司管理層的注意力、營銷團(tuán)隊的重點工作，應(yīng)放在非產(chǎn)品因素方面。?策略設(shè)計策略的強(qiáng)勢之處，投入20%的精力可以處理好，策略的弱勢之處，投入80%的精力仍須倍加關(guān)注。?確立個性化、整合統(tǒng)一的形象并通過多元化的傳播手段提高目標(biāo)消費者對本項目的注意力和品牌偏好（知名度）。 項目所在地市場平均價格為：?住宅均價1400元/平方?商業(yè)均價4000元/平方米? 銷售額4380萬元毛利潤￥1180萬元項目營銷策略總體策略?高筑墻：高起點，高素質(zhì)，提高本項目競爭門檻?廣積糧：用全新的開發(fā)理念整合一流的合作資源，讓他們在統(tǒng)一的總譜下施展才華?深挖洞：依托項目自身的地理優(yōu)勢，最大限度地打造和演繹項目氛圍、品位和個性?總體理念：把會戰(zhàn)機(jī)制轉(zhuǎn)為經(jīng)營機(jī)制，實現(xiàn)從閃電戰(zhàn)到陣地戰(zhàn)、持久戰(zhàn)轉(zhuǎn)變項目的市場力和形象力我們確立的模式是：現(xiàn)場銷售力（市場力）+品牌偏好率（形象力）=市場占有率因此，具體的工作將包括：?增加“拉”的力量：以宣傳、廣告的傳播手段消除項目與目標(biāo)消費者之間的“心理”距離，實現(xiàn)銷售。R周邊同類在售項目較少，中高檔房源相對緊缺，如果緊抓有利時機(jī)，利用新穎科學(xué)的營銷手法，對于本項目而言，定能憑借準(zhǔn)確的市場定位、合理的戶型設(shè)計、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、目不暇接的精彩銷售主張、全方位差異化策略，在硝煙彌漫的住宅銷售市場上一支獨秀，傲然崛起！項目開發(fā)簡預(yù)算投資成本?土地成本約800萬元?土建成本約1600萬元?各種稅費約300萬元?水電安裝約